建业地产计划加速进入县级城市

3月18日，建业地产发布了2010年业绩报告并召开业绩发布会。2010年建业地产总收入55亿，股东权益由于利润的增加也增长了13.6%，达到了33.7亿人民币。
建业的毛利和净利在2009年和2010年分别达到15亿和5.8亿，基本毛利率比较稳定。
据建业透露，今年集团的合同销售的目标为73亿人民币，面积大概144万平方米，这两项和上一年度相比基本上是在增长30%。建业一、二月份的合同销售14个亿人民币，面积13万平方米。
建业表示，建业未来的总体策略仍是在坚持“省域化”，计划在未来的五年内能够进入到50个城市，做出超过100个左右的项目。
在建业地产香港举行的业绩发布会上，建业董事会主席胡葆森，首席执行官兼执行董事王天也，财务总监兼公司秘书邓文祖等高管就外界关心的问题，一一作出了解答。
以下为建业绩发布会问答实录：
媒体提问：建业一年内需要还清的贷款是14亿多，但2010年现金流预测的年报是66亿，这是怎么算出的？这个表是不是在调控力度没有超过预期、今年没有买地的情况下做出的预测？如果调控的力度超过了预期，而建业又看中一个非常好的地，66亿的现金流是否足够？建业会不会另想办法办法筹集资金？
建业：那66亿是我们跟国内四大主要银行，中行，建行，工行和农行拿的额度。建业现在的真正贷款，就是有期负债大概是50亿。其中美元债券有4亿，其中3个亿是高息债，一个亿是可转债，这部分加起来就30亿。所以建业真正整个可用资金也即20多亿元。
随着建业不断的还款，比如说建业今年大概有14、15亿的还款计划。还会获得银行新的贷款，这是一个市场的常规。现在发展商在市场上所取得的银行贷款基本上的一种叫建筑开发资本。这种贷款是银行根据开发商条件提供的贷款。从这里可以看出，建业有充足的资金。如果能把贷款额减下来，那获得的授信额度空间也就更大。
第二个问题关于建业的支出。建业的原则是，在资本支出和现金流发生紧张的情况下，一定要留有余地。现在对现金流影响最大的，一个是收入，一个是支出，收入最主要的是销售和信贷这两大项，支出是建筑成本和土地款这两项。
如果在市场不好的情况下，首先影响的是销售。对于建业来讲，最可以主动调节的实际上是支出项，是现金流出。如果真的不好，建业通常是每一个季度，实际上是每月，都会在拿地和工程支出上做出适当的调整以保证公司的现金流。
建业上市虽只有三年，但公司存在已19年了。公司一贯的原则就是要采取保守稳健的策略，建业是一个财务非常稳健的公司。
媒体提问：听说建业今后五年内将进军50个城市，那今年的目标是要进入多少个城市？王总说建业未来三年会有6个酒店陆续落成，请问建业是否有更多的收购酒店计划吗？这个投资输出比例是多少？另外，今年国家规划1000万套保障房，这对河南的影响有多大，建业会不会参与类似保障房的建设？
建业：50个城市实际上已经是一个预测的规模，现在已经进入23个城市了。根据我刚才讲的，河南的县级城市的城市化在加速，去年公司调查显示房价突破3千元的县级城市大约已经有30个。
建业八年前开始向三线城市扩张的时候，建业的房最高价不足2千元。五年前地级城市大概在2500元。2010年有30个县级城市的房价已经超过了五年前地级城市的房价。现在正是建业开始进入县级城市的最佳时机，因为现在的投资利润率、销售利润率可以保持在10%以上。原来公司的计划在2013年以后大规模的进入县级城市。
随着县级城市的城市化步伐加快，建业进入县级城市的时间表有可能提前。今年进多少，明年进多少，后年进多少，建业有几个严格门槛。
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建业的策略是有选择性的进入部分中心县级城市。具体条件是，比如说人口，现在大县的人口超过100万，中等县的人口在60到80万，50万一下算小县，建业进入的应城市该是在中等或者大一些的，人口在100万以上的，或至少在70、80万的。
另外，除了最高房价可以卖到3千元以上的城市，建业还会进入一些有特殊资源的城市。比如说建业已经进入的这几个县级城市，像修武县，有云台山国家级的五A级的景区，比如沁阳县，有国家级五A级的神龙山，比如淮阳县，市中心有一个4万平方公里大的湖，比如舞钢市，也是个县级市，那个地方除了有湖，有山以外，它还是河南省的县级城市城市化的一个试点县。建业进入县级市是有条件，有选择性的，这是第一个问题。
关于酒店的问题，建业未来三年以内计划建6个酒店，其中有五个酒店是保证完工的，另外一个叫福朋喜来登的酒店要到三年以后，大概2014年才可以完工。因此，从现在起大概会在三年左右，最迟会在2014年底会有这6个酒店。
关于这6个酒店的租售比，目前建业对它们要求是希望酒店开业之后三年内能够达到盈亏平衡。当然更重要的是建业投资酒店是基于这几个考虑：
第一，酒店必须是建业所购买的一个大块土地其中的一个服务性设施。公司不会单独的买地发展酒店，只是在诸如买了400亩地，这中大概有60万平方米的GFA，在这个地上政府可能有一个附加条件，必须在这个地上建一个酒店。比如开封福朋喜来登这个酒店，就是有100万平方米的GFA我们才会建这个酒店。比如说在洛河的在一号城邦，它有60万平方米的GFA，所以就建了个福朋喜来登。比如南阳县的森林半岛酒店，它大概有70万平方米的GFA。
一般来说建酒店的都是公司的大项目。就是在GFA超过50万平方米的项目里面才会建酒店，这作为社区里的一个配套设施，也是整个建业大服务体系的一个组成部分。
第三个问题。我刚才没有谈到保障房这个问题。1000万套是全国的概念，河南省今年承担了国家的43万套。43万套一套按60平方米来算，大概是2000多万平方米，2000多万平方米大概占市场总量的三分之一的左右。但是，今年是开建的保障房不一定能够完工，但即使这样也开始占了市场的很大份额，且一但今年开建明后年就会陆续的建，所以，河南的市场供应结构可能会在明后年会发生一些变化。
建业预测，从明年开始，保障房在市场上供应量会超过20%，后面可能会达到30%。建业的态度是如果政府欢迎我们跟他们合作去建这个保障房，我们也会响应政府的号召，如果政府没有主动的找我们，我们也不会主动去申请去建这个保障房。这是一个中性的态度，作为上市公司首先还是要对股民负责，即使参与了保障房建设估计在我们的开发总量里面也不会占太大的比例，应不会超过10%。
媒体提问：去年，建业联手河南16家企业成立股份公司，合作开发项目，目前这个合作进展如何？新年项目什么时候能够推出市场？建业在河南省内已进入的修武县之类的县级城市，因为其中有丰富的旅游地产资源，旅游地产在公司未来发展策略上是怎样规划的？
建业：股份公司是去年8月份成立的，到现在接近半年时间。现在这个公司和河南省其中一个城市的政府已经签订了一个意向型的协议，准备在那参与他们这个城市一个新区的开发，如果不出意外的话，就是在一个月之内会签订这个合同，会开发一个大约4千亩，至少200万平方米的这样一个大型项目。这是第一个项目。
现在又准备联合投资来第二个项目，就是在下个月，四月份我们联合投资第二个项目，今后随着时间的推移，大家的信任程度会不断增强，大家联合合作项目的机会会越来越多。
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而我们现在做了一些旅游项目，准确的讲应该是旅游配套项目，就是和旅游相配套的商业，包括酒店配套设施，我们不直接运营旅游区的经营和管理，我们只是做旅游景区的商业和居住的配套设施，那里面也会有一些出让的住宅。但是，通常这些项目整个占地面积都会比较大，但是这只是我们进入县级城市的其中的一种模式，大部分还是做住宅。
媒体提问：上述合作公司的合作模式是怎么样的，如何实现管理？
建业：合作模式就是有项目大家都参与，但是在每一个项目里面，每一家股东的比例不一定是一样。这个公司将来作为一个投资公司，每一个项目都会成立一个项目公司。而根据不同的项目，也可能有一些公司不参与其中的一些项目。不一定是16家公司每一个项目都一起做，但一般多多少少他都会参与。然后分红那就按照每一个项目的投资比例来分。
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