去年广州二手房成交均价12423元 平均每套109万

　　广州二手房价与租金齐飞。昨日，合富置业发布了《2011年广州二手房白皮书》(以下简称白皮书)，其中数据显示，去年广州二手住宅成交均价为12423元/平方米，相比2009年9561元/平方米的成交均价上涨了28%，而住宅租赁价格去年一年也涨了12.7%。　　白皮书显示，去年楼市调控风暴效果有所显现，广州二手住宅市场自用的购房比例近九成，其中32%为“换房族”，超过2/3的二手购房客是本地户籍。
　　◎成交 二手房成交面积史上首超一手房
　　去年，楼市调控重拳频出，广州住宅市场成交下降，但二手住宅市场的整体比重不断上升，成交宗数和面积双双超过一手住宅。
　　白皮书援引广州市国土资源与房屋管理局数据称，2010年广州二手住宅交易登记面积为825.42万平方米，超过一手住宅187万平方米，市场份额占到56.4%，历史上成交面积第一次超过一半。而二手住宅全年交易宗数更是自2007年起连续四年超过一手住宅，二手房的交易宗数市场份额达到62.4%。这也意味着，广州二手房市场满足居民置业投资需求的人群已远超新房市场。
　　在调控风暴之中，番禺反而逆势而上，二手住宅成交面积超过240万平方米，占全部市场29.7%，比居于第二名的天河区多100万平方米。而不少区域成交不同程度下降，南沙区成交跌势最猛，比2009年跌四成，而越秀、荔湾、黄埔、海珠、萝岗五区跌幅在二成以上。
　　◎房价 平均每套二手房109万 天河房价领跑全市
　　根据2010年在广州二手楼市占最大市场份额的合富置业成交数据，去年广州二手住宅成交均价为12423元/平方米，2009年的二手住宅成交均价为9561元/平方米，均价上涨明显，同比上涨28%。其中，广州二手房价格最高的区域是天河区，均价达到17844元/平方米，海珠区、越秀区成交均价也超过了全市平均水平。
　　值得一提的是，2010年广州各区平均每套二手住宅109.5万元，其中，天河区平均每套房价格为各区最高，达到166.4万元，花都区平均每套住宅价格最低，仅为53.3万元。
　　白皮书认为，目前广州二手房的楼价水平还是比较合理的。2010年广州二手房价平均水平在1.2—1.3万元/平方米左右，平均100万—120万元/套，中心区主力成交价格在1.5—2万元/平方米左右，平均110—130万元/套，比一手房价格平均低3000元/平方米、约40万元/套。
　　◎租金 去年上涨12.7% 今年预计仍将涨
　　房价涨了，租金也在跟着涨。数据显示，2010年广州二手住宅平均租赁价格为35.6元/平方米/月，较2009年31.6元/平方米/月上涨12.7%。
　　据白皮书分析，外来高素质就业人口增多、大学毕业生高峰期、旧城改造、有租赁需求的人群增多、物价上涨等多重因素带来庞大的租赁需求，2010年广州外省外籍租客比例超过四成，较2009年下半年增加约10%。租赁市场的供求关系不太均衡，租金稳步上升。
　　白皮书指出，2010年租金上升的幅度不小，比往年都大，在通胀的大环境下，预计2011年租金依然会保持向上的趋势。
　　◎分析 近三成买家一次性付款
　　取消优惠贷款利率、限贷、限购、限外……2010年房地产调控政策连续出台几轮。对此，白皮书指出，住宅市场投资性、投机性购房受到明显抑制，市场基本上转化为以自住型买家为主导的市场。
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　　是否有热钱游资在广州楼市里兴风作浪？白皮书给出这样的答案：合富置业的交易数据显示，广州二手住宅市场自用的购房比例近九成，其中首次置业的占五成七，换房的占三成二，而投资理财的以长线出租为主，不到一成，短期投资者很少，“这可以看作是调控产生的明显效果”。
　　白皮书还指出，广州二手楼市以本地消费为主导的特征明显。从购房人群户籍分布看，超过三分之二的购房客是本地户籍，外地户籍绝大多数是在本地工作、生活的常驻人口。港澳台或外籍购房人群的比例非常低，不到2%。
　　房价逐步走高，不少买家一掷千金，一次性付款买房。数据显示，广州二手住宅市场承接力较强，其中一次性付款比例近三成，且全年逐渐提高，如下半年一次性付款比例比上半年提高5-8个百分点。白皮书指出，这说明在限贷、限购等政策以及加息条件下，更多购房人倾向于少借贷。“从一次性付款的平均每套总价看，比平均水平高近8万元/套，全年的总价逐渐提高，到四季度已经比平均楼价高将近20万/套，说明这部分买家购买的物业档次越来越高。”
　　四大板块全年涨幅超20%
　　白皮书还逐一盘点去年广州二手房价涨幅较大的板块：
　　一是核心商业中心与城中经典豪宅，在调整、上升的市场中反映出比较强的保值、升值能力，如汇景新城板块、珠江新城板块；
　　二是受亚运建设效应带动明显的板块，如华南板块、新广丛板块和珠江新城等；　　三是配套不断完善、片区成熟度越来越高的居住中心，如天河公园板块、工业大道板块、客村板块等；
　　四是独享优质教育资源的中心城区的板块，如东风东板块等；
　　上述这些板块全年价格涨幅在20%左右或者更高。
　　而全年楼价涨幅稍低的板块大多在近郊以及外围片区，如桥东板块、鹤洞板块、山前大道等地段。
　　◎预测 买楼防通胀房价或延续上升态势
　　限购令等重拳之下，广州二手房价会降吗？这是老百姓最关注的问题。
　　“2011年广州二手楼市平稳向上的趋势比较明显。”白皮书分析，经济、城市价值、人口、财富、通胀、供求等各方面的因素对于广州二手房价的支撑是比较强的，需求不会停止入市，购买力还是比较强的，预计在2011年调控不会放松的基调下，广州二手房市场保持稳健走势，全年成交量不会有太大萎缩，楼价处于上升通道的运行态势还会延续。
　　财富快速增长，购买力旺盛，是广州楼市的现实问题。2010年合富置业监测到的存量住宅成交数据中，约30%的购买人是一次性付款的。属于改善型或理财型的、选择老城区高端物业的购房人，一次性付款的比例更高，比平均水平高5-15个百分点。
　　事实上，在通胀形势和负利率时代的预期下，“买楼防通胀”正在成为部分居民对抗货币贬值的重要方式。调查显示，相当部分的购房需求中已经将居住和保值理财两种目的合二为一。
　　合富置业首席分析师龙斌指出，从租金水平看，目前广州住宅平均租金毛回报大约是4%左右，与通胀和银行利率相比，依然具有一定的投资价值。“租金的上涨也要引起注意，这反映出广州不动产的价值有上升空间。”
　　-焦点问答
　　一问：多少换房客“卖一买一”？
　　“卖了难买回，暂不多见”
　　上周末佛山突然祭出“限购令”，成为我省继广州、深圳之后第三个限购的城市。“佛山限购出乎意料，对二手楼市肯定也会有影响，随着成交下降、房价平稳，观望也会出现。”合富置业首席分析师龙斌表示，限购对核心区域和高端板块影响较明显，主要是这些区域投资客居多，而房价相对低、自住率高的区域影响会小一些。他还认为“佛山一限购，东莞也很可能跟进”。
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　　相较而言，广州“限购令”的最大亮点在于允许“卖一买一”，照顾了改善型换房需求。“广州新政后市场反应比较明显，但目前政策还没有出完，到月底广州才会明确今年房价调控目标，市场还是不确定的。”龙斌分析说，当前二手房尤其是高端物业成交量显然下降，套均成交总价也在下降，具体来看，首次置业和改善型换房比重十分大，投资非常少，其中短炒行为少见。
　　合富置业副总经理潘宇豪说“‘卖一买一’理论上是成立的，但暂时还不多见，主要是因为卖出去后想再买一套就比较麻烦。比如贷款方面，除非一次性付款，不然可能碰到首付比例高、银行审批慢、放款时间长等情况，业主对优质物业更倾向于长期持有。”
　　“市场上‘卖一买一’的情况不多，原因可能是当前政策还未完全出尽，随着需求的积压，接下来相信情况会增多。”龙斌说。
　　二问：广州是否现集中抛盘潮？
　　限购令下业主更惜售
　　各项调控政策频密出台，楼市风云突变，部分城市传来炒房客集中抛盘的风声。广州有否出现炒房客恐慌性抛售手中房源的现象？对此，龙斌分析说，根据监测，目前广州还没有出现这种情况，由于限购，拥有多套房源的业主一旦抛售手中物业，难以再买回来，反而出现了业主惜售的情况。
　　据其抽样调查，年前放盘出售的业主年后退而封盘的占了15%，租金有所调整的占了25%—30%。
　　龙斌指出，抛售物业套现的一般是用低首付的高杠杆方式买卖物业赚取差价的炒家，而据其统计，广州放售流通的二手房源有三分之二以上属于完全产权，没有任何贷款，这也意味着杠杆炒家很少，因此不会出现大面积抛售房源的情况。
　　三问：“五一”房价会否让步？
　　“有促销降价　但不代表拐点”
　　楼市成交的萎靡，势必导致开发商资金链紧张，此前就有业内人士预言，今年5月广州一手房大规模促销可能会来临。
　　有许多市民正在等待合适的节点入市。对此，潘宇豪建议：“楼市调整期往往是置业的好时期，有购房资格、有实力的家庭可尽量用好名额，瞄准广州这座中心城市的城市中心。”
　　相比二手房市场，一手开发商对新政的感受更加切身。“大部分开发商属上市公司，今年5月份要准备出半年报表，我们了解到，有的开发商在3月底就有促销等动作，5月再出动已经算迟了。”潘宇豪也指出，有促销降价的动作，也不代表楼市降价的拐点已经到了，具体还要看市场反应。
　　四问：中介行业洗牌开始？
　　“新政若持续一年，洗牌成定局”
　　增加人手搜盘、电话短信轰炸、拿广告牌上街揽客……调控带来的“冷空气”，使二手中介的日子也不好过，近期广州不少中介就开始了新一轮的推销行为，有的更将重心转向租赁市场。
　　“如果新政延续一年以上，中介行业洗牌是肯定的。中介门槛比较低，少的10万元都可以开一间，这类中小型中介是赚快钱的，一旦碰到市场大变时就容易撑不住。”潘宇豪指出。
　　记者　刘静　胡良光
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