江桥板块：商业提升区域价值 轨交成唯一"软肋"

江桥板块
嘉定江桥板块位于上海西北部，与普陀、长宁接壤，是嘉定区距离市中心最近的现代生活区。作为静安、闸北、虹口等区域动迁户的大规模安置基地，“江桥居住区”建筑规模达到187万平方米，预计迁入人口5万人。
网易房产上海站数据库后台显示，近几个月来，江桥板块在售的多个项目均价一路渐长。尤其是江桥万达广场（资料、论坛)推出之后，受到商业中心辐射的作用，整个江桥板块的住宅均价正从15000元/平逼近20000元/平，江桥万达广场的住宅产品甚至已经涨至24000元/平。板块潜力正在积聚爆发。
江桥板块全接触
区域概况

板块主干道之一——曹安公路
江桥板块位于上海城西外环线外，是嘉定区距离市中心最近的一个现代生活区，离市中心人民广场只有15公里，距离内环线也只有8公里，素有“西上海门户“美誉。
作为上海保障房建设的重要一环，嘉定江桥早在2009年就被列入了上海六大配套商品房基地之一，江桥基地位于嘉定区江桥镇西南部，东至金园一路，西临嘉闵高架路和京沪高速铁路，南至爱特路，北至鹤旋路，占地面积50公顷，规划建筑面积约67万平方米。市政府规划的保障房的介入，将为江桥板块的配套和人气带来切实的保障。
另外，根据规划，江桥将有10平方公里面积被纳入虹桥商务区规划板块，其范围北至沪宁高速公路、南至苏州河、西至京沪高铁、沪杭外环铁路之间、东至A20外环线。江桥板块更有机会借“大虹桥”的发展机遇提升板块价值。
交通
从地理位置上讲，江桥板块距离市中心人民广场只有15公里，离长风板块、中山公园板块车行仅20分钟左右，可以算是外环附近离市中心最近的区域之一。
然而，轨道交通的缺乏是目前该板块的唯一“软肋”。由于缺乏轨道交通，导致该区域出行较为不便，一般的公交车不足以满足现代人快节奏的工作生活，这或许也是该板块之前均价一直在15000元/平左右徘徊的主要原因。
但这一矛盾解决有望。目前由于世博闭幕而关闭的13号线将以华江路站为终点站，该站直通江桥万达广场，一站换乘可直达人民广场、陆家嘴等各大中心区域，该线路将于2012年建成投入使用。另外一条规划中的14号线则贯穿曹安公路，惠及周边多个商品房项目以及江桥板块主要的公共配套，但该线路恐将于2015年或2016年才能建成。轨道交通17号线也将途经江桥板块，并且规划在江桥站和华江路站实现与14号线、13号线的换乘，这一条轨道也将于2015年建成。

公交站牌
另外，江桥板块还拥有北安线、561、740、340等数十条公交规划线路，以及规划的北翟高架路、嘉闵高架路、曹安路、金沙江西路等立体交通网络。

公交站牌
商业配套

沃尔玛卖场
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周边商业配套

周边商业配套
实际上，江桥板块目前已经有较为成熟的商业配套。曹安公路上有以上海轻纺市场为主的曹安商贸圈，有新世界休闲生活广场、嘉莲华国际商业广场等大型的商业配套，还有沃尔玛这样品质的大型超市的进驻，而这些生活配套门口即有多条公交线路。

在建的江桥万达广场，预计5月投入使用
而江桥万达广场也将于今年开幕，万达素来的成功商业模式势必将江桥板块的配套质量再提高一个层次，促进江桥板块的文化休闲娱乐配套。但江桥万达广场辐射区域有限，距离在建商品房较为集中的曹安公路区域略需要1到2站的公交车程，是为不足之一。
教育与医疗
教育配套方面，板块内有江桥中心幼儿园、江桥中心小学、上海市江桥中学、上海市曹阳二中附属江桥实验中学等等，形成了较为完整的教育体系。

医疗卫生中心
江桥板块医疗资源较为充分，医疗站点分布尚可，仅曹安公路上就有安国医院、江桥医院、上海沪西医院等多个大中型医院，另外还有江桥镇卫生院、江桥社区卫生中心等多个医疗站点。
市场行情
江桥板块目前在售的主要项目有中星集团旗下的翠堤尚郡，万达旗下的江桥万达广场，皆是知名开发商的产品，这两个项目所剩的房源也已不多，其中江桥万达广场的住宅项目更是只剩最后一栋。不过，区域内嘉城（资料、论坛)即将加推新房源，而翠堤尚郡仍有较多的后续房源。
从价格走势来看，江桥板块自江桥万达广场推出后一路上涨。网易房产上海站数据库显示，2010年11月份，江桥万达广场、嘉城等项目成交均价尚在20000元/平左右，天际蓝桥（资料、论坛)成交均价为17698元/平。12月份，江桥万达广场成交均价涨至21000元/平，新开盘的翠堤尚郡成交均价在15000元/平。但到今年1月份，江桥万达广场成交均价攀升至22504元/平，翠堤尚郡成交均价也提高到17197元/平。目前，江桥万达广场尾盘均价在24000元/平，短短一个季度的时间单价提高4000元/平，而翠堤尚郡最新的对外报价也已高达18000元/平，区域升值速度惊人。
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翠堤尚郡

翠堤尚郡实景图
该项目开发商为中星集团，是分四期开发建造，总建筑面积超过50万平方的大型社区。其中第一期为9栋14-18层高层住宅，第二期为联体别墅和花园洋房，第三、四期为数十栋高层住宅。此外还有医疗、教育、购物、娱乐等完备的商业配套设施。
项目目前周边几乎没有生活配套，聚集多个大型工业商城。步行20分钟左右才可到达大型商业区，汇集3个商业广场、包括沃尔玛卖场、移动营业厅、餐饮、药房等配套。
曹安公路时有大型卡车，尘土飞扬，环境有待改善。项目8号楼紧邻高压线，计划有小孩的家庭需谨慎选择房源。
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不过该项目随着后期周边配套日渐完善，加之品牌开发商、大型社区、社区内商业配套完善等优势，潜力不小。而目前该项目17000元/平左右的均价较江桥万达广场以及天际蓝桥等项目来说，尚属于比较能够接受的价格范围，而这一项目也凭借价格优势，去年年底一经推出就数月占据江桥板块销售榜前列。
天际蓝桥

天际蓝桥实景图
天际蓝桥位于曹安路，紧邻嘉定沃尔玛，离在建的轨道交通14号线步行约5分钟。项目由徐汇城投投资开发。整个小区由约8栋16层小高层组成。
在售最后一批房源，仅剩余5、6套4楼以下房源，为97平两房，均价18000元/平，可改造成小三房，毛坯。南边靠河，北边靠近小区绿地。
据销售人员介绍，该项目南边小河后今后将改造成老街风格的商业休闲街，增强小区周边的配套，但记者现场并未发现改造的迹象，而销售人员也未给出改造的具体时间。
江桥万达广场

江桥万达实景图
上海江桥万达广场地处上海西北嘉定区江桥板块，北靠金沙江西路，东临华江路，毗邻普陀区，处于长三角沪宁发展轴上。距离市中心人民广场直线距离仅约14公里，距中山公园仅约8公里。
上海江桥万达广场是继五角场万达广场和周浦万达广场之后，万达在上海开发的第三个大型城市综合体。规划用地约18.63万㎡，总建筑面积约55万㎡，其中商业面积约25万㎡。项目集中了城市公寓、商业广场、SOHO、餐饮酒吧街等多重物业类型。项目于2009年11月正式开工建设，计划2010年12月住宅竣工，计划2011年5月商业广场开业。
项目凭借江桥万达广场这一大型的商业配套，外加轨道交通13号线终点站地铁上盖等优势，一时住宅价值水涨船高，目前项目住宅产品仅余最后一栋房源，且均价已高达24000元/平。
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