保利地产低毛利率受质疑 称处在成长期

保利地产22日公布的2011年经营发展计划指出，2011年保利地产将计划房地产直接投资总额812亿元，其中在建项目255亿元，拟建项目177亿元，拓展项目380亿元。
保利地产表示，具体执行2011年度812亿元的投资计划时，授权董事会根据市场变化和公司项目建设及项目拓展需要，在不超过年度投资计划20%的范围内调整总投资。
股东大会上，保利地产较低的毛利率受到了质疑。年报显示，保利地产的收入与中海地产相差不大，利润却落后一大截。对此，保利地产总经理朱铭新表示：“公司正在高速成长期。我们在十年之前我们仅相当于万科的十分之一，我们在2006年上市以后也取得了一个超常规或超额公司的发展，现在经过五年我们已经相当于万科的十分之五到十分之六的样子。”
保利地产董事长宋广菊则表示，中海地产的毛利率可能是采用估值法。
保利地产认为，楼市调控的方向短期内不会改变、力度也不会减小。作为政策调控重点的一线城市和房价上涨较快的二线城市受影响较大，其他二三线城市受影响较小；面向自住需求的中小户型产品受影响较小，低密度住宅、大户型等投资及改善性需求产品受影响较大。
2010年保利地产实现营业收入358.94亿元，净利润49.20亿元，同比分别增长56.15%和39.80%；2010年实现签约面积688.39万平方米，签约金额661.68亿元，同比分别增长30.7%和52.5%。保利地产2010年实现销售回笼571亿元，净增银行贷款301亿元，完成直接投资746亿元，年底结余货币资金192亿元。
3月22日，保利地产在佛山举行2010年度股东大会。保利地产董事长宋广菊、总经理朱铭新、财务总监张曦、副总经理王健等高管出席了股东会。
以下是保利地产股东大会现场的问答实录：
现场提问：今年保利地产新的开工面积预计是多少平方米？
朱铭新：刚刚做工作报告的时候我们说了三句话，就是叫做经营业绩有增长，市场份额不下降，每股收益不摊薄，这是我们对今年基本的经营目标。
但是，我们可能还有第四个计划，具体今年开工面积公司在年报里披露了去年的开工的面积，我想这个针对宏观调控的情况，公司会适当增加开工的面积，但是会根据调控的这种情况来进行调整，这个具体的开工面积现在还没有计划，但是会根据“以销定统”的原则来进行调整。
现场提问：根据保利地产2011年的总的投资是812亿，其中在建项目是225亿，预建项目是117亿，扩展项目是380亿。这个计划分给到各个指标里面，每个收益方面有没有计划？
朱铭新：今年投资的计划还是根据去年的在建面积来投资。保利地产去年的在建面积是1800万平方米，今年我们会根据今年实际的开工量增加我们在房地产项目的土地投资额。
保利地产去年在房地产项目的直接投资额是760个亿左右。所以，我们今年根据去年的情况来安排今年的投资计划。
其中，大家可以看到在扩展项目上安排了比较多的资金，甚至比去年更多的一些资金量，我们这种调整也是根据今年的宏观的形势，特别是这次调控的情况。我们想在自己收支里面多留一些现金，多留一些获利资金的资产。在今年的下半年或者说今年年终的时候可能会有更多的机会，情况就是这样。
现场提问：在去年股东大会上，李总曾说过关于投资者所关心的保利香港的地产业务，我想问一下公司管理层有没有关于这两个公司将来在避免竞争和整合这一块的相关思路和方法？
回复该发言

朱铭新：不光我们老总说过，实际上我们这里的承诺也是说用一定的期限去解决这个问题，就像作为我们大股东，保利集团来讲，首先是他们的责任和义务，那么，作为我们执行层来讲，实际上我们现在已经跟保利香港在经营的区域各方面的结构短期进行了划分。
第一个，就是我们不再新增加这个重叠的区域。可能各位股东都已经看到我们在去年的时候新增了12个城市，基本的省会城市已经都进去了，今年保利地产会进行一些设计和补缺的工作。
那么，至于关于同业竞争的问题，我想也是合久必分，分久必合，这个也是一个行业大的趋势。因为两家都是相关上市公司，保利香港在香港上市，它的一些整合的条件和一些整合的时机我们将根据这个新的情况，也是由我们控股的母公司中国保利集团来最终确定。
现场提问：公司现在二级市场的股价低于07年首次公开出售的价格，比06年涨了一块，如果考虑到这个利率通胀的情况，明显我用可以买一套房子的钱投到保利的股票上，但可能现在直接的股票价值只有六分之一套房子，不知道董事会有没有看待这个情况，有没有未来对股价预防的措施？
宋广菊：我想股价这个大家都知道一直是受宏观经济的影响，所以问题就在于你选择的投资到底是投资股票还是投资房价。但是，我觉得中国的市场要从健康的角度发展应该鼓励股东积极长期的投资，我认为保利集团的股票是有长期投资价值。
如果说大家选择短期的，现在我估计在这过程中投资房产确实有赚得比股票多的，这可能是中国的一个特殊阶段下所决定的，所以说两者不能相比。但是，我是鼓励大家持有保利地产的股票，应该会有有很大的一个收益。因为，我想政策总会由熊转牛吧，我们期待着这一天。
现场提问：就是在目前的货币环境和楼市环境下。虽然公司短期的负债压力不大，但是长期的大压力还是有的。所以，公司有没有考虑说未来放缓商业地产这方面的发展，或者说未来有没有提高商业地产中销售的比例？
宋广菊：保利地产的商业地产一直是按照它的战略规划在布局。所以，未来我们一定是在逐步增持的过程中。大家看到尽管保利地产在逐步增持商业地产，但是保利地产的资产回报各项的收益都还是比较可观，我们是非常审慎的，而且稳妥的，按照战略计划在推进，不会受短期经济波动的影响，我们预期在2015年，应该讲会逐步的形成一个相对稳定的商业收入的一个品牌。
那么，你所担心的我们的资金问题或者说负债问题，我想在最近我们的商用物业方面贷款非常好贷，经营性物业的贷款比住宅贷款好得多。我们琶洲，包括我们珠江新城写字楼的贷款都非常好，所以说不会存在您说的这个问题。
朱铭新：补充一点，去年一年的周转项目中我们有1400多万平方米在建面积，那么在这全年1400万平方米中预计现在实际调整有10%的这个商业面积。
作为我们经营来讲，作为我们一个只有300个亿净资产的公司来讲，是不可能去持有过多的商业物业。那就是说实际上这个10%是怎么来的，它更多是从城市的综合体，以这个一级转二级这种概念上去获得的。
它就是不管我们是做还是不做，因为获取土地的方式是这样。这个10%是以比较低的成本价格来获取的，还有90%实际上就是住宅。这个商业地产的问题我们是不容回避和面对的。
还有就是我们刚才宋董事长已经说了，根据我们每年新增的一个五年规划，我们在这五年当中也会有计划的增持一些在中心城市的商业物业，除此外，还有一些酒店的增持。
现场提问：根据刚才张总说的，保利去年已销售未结转的有650亿，这个销售目前会不会再结转？保利地产今年的资本直接融资这一块，您估计是否能够尝试呢？
回复该发言

朱铭新：关于预售账款和结转收入这一块，我们在去年年底的时候实际上是510多个亿。那么，到今年2月底实际上已经达到了570多个亿。
在510亿的时候，它对应的结转金额是620亿左右，现在还会更多。那么，这部分的结转应该讲70%到80%都在今年结转，包括今年销售的部分也会在今年进行结转。
关于资本市场直接融资的问题，因为在中国目前这种宏观政策的层面下，什么时候开放，什么时候能够进行这种资本的融资我们是不确定的。但是，我们觉得作为一个上市公司来讲，我们会积极主动的去应对这种东西，特别是我们自己也做好了资金的准备，在它一旦开放的时候我们还会做这种尝试。
现场提问：限购令出来以后，目前进行的销售情况是怎么样的？然后，3月份公司的销售跟去年同比有没有大的变动？
朱铭新：新政出来以后肯定会对公司的销售有很大的影响，我觉得这是一个大家都需要面对的问题。新的国八条出来以后，就是每周的这种客访量曾经下降到，从整体公司来讲，下降到2500组客户左右。
进入3月份，特别是春节以后这种每周的客户来访量有所提升，到最近的一周已经提升到每周有7000组客户的来访量，这已经恢复到我们去年年底的一个水平。
针对这种情况，实际上我们从公司治理来讲，保利地产始终是以户型，以这个快速周转来见长的。从我们去年的销售来讲，70%以上是在中小户型，90平方米上，120平方米以下构成了我们公司今年主力的户型。我想在以这种刚需和这种首改的这种前提之下，我们今年的销售还是比较有信心的。
我们3月份的销售业绩，销售的签约额是38个亿，在截止到前天。那么，总的销售签约额是113个亿，这个比我们去年同比都增长了100%以上，环比也有相当数量的增加。
实际上我们在去年我们有16个城市进行了结转的面积，我们有20个城市有80个项目进行了销售。实际上到今年由于我们全国化布局的完成，预计到今年有28个城市可以进入销售，有105个项目会进入销售，我想我们今年的销售业绩应该会有所增长。
现场提问：现在政策调控是比较严格，各大房企都纷纷抢占二、三线城市。刚才包括朱总在解释的时候也提到一个说法就是说可能在今年的下半年，甚至年底的时候会出现一个机会。在各大房企，包括年报上面也纷纷提到把中心转向二三线城市，包括这个政策性的调控双重影响下，一线城市的市场已经提前进入到一个整顿和调整状态。
那么，这时候来说是不是会出现以下这些情况，就是一线城市的市场可能会存在更多的可以以合理的地价获得土地机会。那么，在这方面公司会不会有所考虑说在这个过程中有所准备，操作方面的准备？
朱铭新：我们当然希望特别是在一线城市能够有这种机会，但是现在作为我们来讲还看不到这种时机和机会，因为在一线城市挤的人太多了，投资焦点太多了。虽然，现在的流动性受到了一些调整，但是在一线城市的获取土地还是非常困难的。
至于对二线城市和三线城市的影响，实际上甚至是四线城市也不是说一点影响都没有，当然不同的区域，不同的项目，不同的产品定位，它的影响是不同的。我是觉得在任何的调控当中都有做得好的企业，在任何调控当中都有做得好的项目，都有做得好的产品，我们保利地产就会做这种最好的。
宋广菊：我们在保利的战略当中有一个调整，过去是以北京，上海，广州为主，现在我们是调整到国家中心城市及城市群的概念，这表示保利地产在战略上从来不会放弃大城市和中心城市，北京，上海，广州，天津，重庆这一类的，我们都不会放弃。所以，在城市群这一块慢慢我们可能会不断来进入。所以，你说的这种局部性的这种机会，我想保利地产从来都不会放弃，我们会更加关注这些城市。
回复该发言

股东：刚才朱总在讲经营层今年2011年的提到一个说法叫做标准化的产品线，我所关注到现在行业内有一个住宅产业化的问题，我不知道这两个概念是不是能够划上等号？住宅产业化，可能是一个大的未来发展方向，因为国外，包括美国，日本，法国这方面都已经呈现出比较成熟化的状态。
那么，在中国来说，现在已经开始逐渐在房地产市场中出现一些个案，针对这里来说，或者说保利公司有所体现，或者说在未来的几年开始做了试探？
王健：在我的理解当中，我们现在保利在做的产品线，它主要针对是保利地产内部的。也就是说你把我们设计的这些产品从营销上，设计的层面，以及今后成本的层面上，把他统一成能够快速的复制和快速推广的东西。
你讲的这个产业化方面，实际上它指的是一个生产链，这是一个生产链条，比如说我们下游配合的这种产业形成一种产业链。比如说你的这个模块化的一个生产，比如万科以前在推的大概也是这个。工业化的生产它主要是指一个是外向的，一个内向，我想我们目前在做的是以内部的为主。
刚才说到住宅产业化，像中国这种模式实际上在国外是很难复制的，国外也没有这种大型的住宅小区或者是这样一个生产。作为保利地产，我们一个是从公司做这个产品线核心的目的是希望控制我们产品品质，尤其是这个管理链条比较长，规模比较放大的时候，能够通过这个住宅产品，营销模块，这个设计模块，成本模块这三个模块为主把这个产品的品质能够控制住，目前还在走这步路。
至于你刚才提到的产业化的问题，我们在思考，这一部分短期还是比较难全面的推广。因为，这个产业链不能只依靠保利一家。
宋广菊：保利地产一直关注住宅产业化的发展。在1999年的时候就已经对住宅产业化给予高度关注，并参与了国家示范工程的一个建设，实际上在现在对产业化的实验过程中已经感觉到中国的产业化是要有一个相对长期的过程。
对于我们公司今年强调产品标准化的问题，我们提到是参与品牌的一个标准化，在这一块我们试图通过产品标准化或品牌化的建设达到提高效率，减少差错，加强经济化的过程，这是我们今年的一个重点，今后的一个工作。
现场提问：现在国家对房地产明确提出了定位，所以，这次这个保障房吸取了新加坡和香港这方面的经验，大量的推出这个保障房来满足这个工薪阶层的住房问题，那它就可能把刚性需求在未来一段时间给压下来，作为保利地产，今年它可能是30%多的增长，明年也可能是30%多，可能到2014年或2015年会不会增长率就不断的下滑，因为它不得不面对保障房大量推出上市的问题？
另外，这个中心城市可销售相对来说比较多的平方米地块已经也有所减小了，你们进入的就是二三四线城市，所以就房地产这个行业已经进入一个相对平稳，或者增长比较慢的一个速度。
这是我们大家对保利地产的一个预计。所以，保利地产会有怎么样的投资价值，它已经不是一个高增长的行业了，这是我的第一个担心。在保利工作报告里面好像没有提到怎么面对严厉的调控政策，还是比较模煳的，好像随时会变的，好像是随机应变的，好像没有一个针对这方面提出的这个措施出来，我看那个工作报告相对来说比较含煳，这是第一点。
第二个问题：就是保利地产的利润率，毛利率，正利润率都不高。因为，我看中海地产，现在中海地产大概是127亿港币，这个是同行业里面最高的，它卖的才600多亿，和你差不多，为什么它的利润高你一大截。因为，中海，保利和万科公认在中国是比较大房地产企业，这么些年它的利润率还是比保利遥遥领先，现在保利在中国已经数一数二了，但是在利润率方面还是无法跟他拉进，我一直想不出这个答案在哪里？
回复该发言

在董事会报告上也没有提到这个问题，只是说2007，2008年拿的地成本比较高。所以，就是刚才进入这些城市拿的地会影响今年的毛利率，也许在明年会有所提高。但是，没有说明年会不会像中海地产那样拉进他们的距离。因为，据我所知保利现在的土地储备差不多是4000万平方米，相对来说地还是比较便宜的，像江西那些才2千多块，
我就觉得是不是董事会隐藏了一些利润为以后的增长打了埋伏。因为，可能把这个土地突然一大批打进去这样子，所以构成了这个利润率和大家都差不多，都是百分之十几。
第三个问题：就是在工作报告上一直提到保利的销售如何的了得，甚至已经全国第二，但是一直没有讲利润排在全国的第几，也没有说利润为什么老是跟不上销售的增长，那个利润率和销售那么如此出众的话，我认为未来数年之后保利如果能够做到全国的利润率是最高的，这将是我非常欣慰的。
那董事会应该把利润提到最重要的地位上，首先利润率我们排在第几，销售额我们排在第几，我们今年要把利润率提高多少个百分点，这个可是每年的工作报告里必须重新和重点提到的一个问题，看我们进步在哪里？
宋广菊：我想第一个问题，其实国家从来没有，说房地产作为一个火车头，从来没那么提过，好像连支柱产业也从来没有说过。但是，事实上大家认为房地产在中国经济完全转型之中，都仍然发挥着国家支柱产业的作用，这我相信是大家的一个共识，这第一个回答。
为什么我们仍然坚定的看好房地产市场，大家清楚，但是你们比我们更清楚。现在的通胀压力仍然很大，中国的城镇化进程，包括是中国的城镇化，世界的城镇化这是一个历史的必然，它不会以人的步子为主，它是一个历史的必然。
所以说，就是在现在政策下，加上我们过剩的流动性，包括现在日本又采取了宽松的货币等等这些世界经济的不确定因素。我们仍然觉得未来房地产市场依然看好。既然我们这么分析它，是依然看好的，那么对于他短期的波动大家也能够清楚的看到。
作为我们大的地产开发商只能顺应局势来做好我们的工作，实际上我们朱总也给大家报告了。那么，我们在一季度的一些经营情况整体来看和去年同期是上涨，上涨率还是达到了30%到50%，也足以说明了我说的这些客观的，主动的等等因素。
那么，实际上同比可能和去年下半年，特别是后几个月相比确实有下降，这也说明了中央调控还是有效果的，应该说今年一季度和去年四季度来讲应该还是有一个10%左右的一个降幅。我希望能多降一点，能够使整个经济回到经济规律的轨道上来，这是我们所衷心希望市场能够再回落一点原因。所以，我们一定会对面形势的严重性，我们会加强认识，加强应对，这一点我也请大家放心。
虽然说，这个15年后会怎么样，五年后会怎么样，我认为作为地产业他还是向上的。第二，我们也做好了转型的一些战略性的布局，刚才说到商业，我们现在已经成立了专业的商业营运团队，我们的管理结构和营运模式以及管理的结构我们都已经做了，已经都调整到位，我们现在有专业的团队。
你注意看到我们公告中间有商业管理中心，实际上我们已经有了自己的专业管理团队和营运队伍。包括我们说的这个商业全是我们自己经营，这是我们做好的战略布局，所以也回答这位投资者，非常感谢他一直持有保利地产的股票，同时希望你们跟保利地产一块成长一块赚钱。
第二个问题，关于毛利率的问题，我想中海的毛利率我没有搞清楚，我就是主观臆断，它一定是一种估值法的计算，这是我唯一的判断。因为，他的毛利率和他的利润水平已经超出了中国内地房地产一般的规律，这个你们比我们更清楚，因为你们是做投资的，分析得很透彻。
回复该发言

那么，我主观臆断他一定是用了估值法，目前只有在新鸿基是使用的估值法。但这个我是一个主观臆断，我不太清楚，你们自己往这个方向去研究。
但是，我觉得保利地产的毛利率，我个人认为虽出现阶段性的波动，但整体来看不错的。我们去年有西子湾，特别是北京的长楹，这些双限房和限量房的这个结转是比较低的。我们长楹的项目，实际上包括复地在内我们当时有七家是做了这个，实际上都是在亏损状态，亏损得很厉害，是因为它在销售上规定了销售时间，它的销售方法没有出来前，导致所有的房子都不能卖，但是这只是我们个别的项目。
因此从整体上看，今年应该回到行业峰上水准，应该是在30%往40%左右，不会低于38%。所以，我认为是一个比较正常的范围。所以，我认为中海这个利润率高，反而不是内地房企的一般规律，至于是什么，我真的不太清楚。下次我跟中海老总去交流一下，因为你们问到了我们会关注。
那么，第三个关于这个利润的问题，我觉得我们的复合增长率已经达到了60%，不错吧，各项指标都是60%。所以，利润应该讲，我个人觉得我们还是满意的，当然我们会尽最大努力把您的希望和要求我们在工作中间进一步的去获得您更好的回报。
朱铭新：关于第二个问题，第三个问题我也做一点回应。我们在工作报告里，我们一年都没有公布或披露我们具体的一个指标，但是我们刚刚在工作报告中也说了我们有三句话，最后还有一句话就是说我们做的比说的还要好。
关于毛利率的问题，刚才几位领导也说得比较多。实际上，我们在十年之前我们仅相当于万科的十分之一，我们在2006年上市以后也取得了一个超常规或超额公司的发展，现在经过五年我们已经相当于万科的十分之五到十分之六的样子。
我想因为我们是个快速发展的公司，也是一个成长型的企业，我们董事长在十二五期间把我们仍然定位成长型的企业，就是要求这家公司还要取得一个快速的成长和发展。所以，从这个角度来讲，我觉得第一还是要买保利的房子，第二还是要买保利的股票，因为这两个都可以增值。
关于就是这种利润总额，净资产收益率和利润率的问题，我想刚刚我们董事长也说了确实不低，就是在今年的话，我想也会给各位股东，各位投资者一个满意的回报，也会有一个大幅度的增长。
现场提问：去年就是中央政府要求央企就是非核心业务的这种非主业的房地产要限制退出来。保利地产包括在工作报告里面没有听到关于这一块的形势的判断，保利地产作为央企的背景，我觉得对我们是一个很好的兼并整合的机会，我想咨询一下我们后期在未来是一个怎么样的战略规划，或者是一个布局？
宋广菊：这一块没有太多实质性的东西，因为兼并企业是非常复杂的过程，有好东西必然不会那么轻易的拿出来。所以，在这一块我们觉得在目前的形势下，到市场上去寻找机会相比我们去接触央企的资产来得更便宜一些，更快的一些，更简单的一些。有很多的央企找到我们，但是我们发现一个要么就是在市场上投标做的都是一些地王什么的，确实他希望合作，但我们是比较慎重的。还有一些是历史上的东西，他的人员结构很难解决，有的跟几百号退休工人或者一两千退休工人这样的，很难去积累。我们做的工作从来不会放弃，当然也没有放弃，但是这一块对我们不是最好的。
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