广州小产权房交易调查

信息时报3月25日讯
最低1800元/㎡ 小产权房卖得欢


同和“云X花园”是一处典型的小产权房小区，这里10多年前就已经开售，但购买者至今未能拿到房产证。


一栋曾被查过的小产权楼房用红纸盖住了联系方式。 摄影记者萧嘉宁
“如今要在城里买套商品房根本吃不消，还不如去远一点找些便宜的房子。”近日，随着楼市调控措施作用显现，广州楼市成交陷入低迷，但房价却依然高企，个别市区盘甚至涨幅达四成。买房难使价格仅为商品房1/4不到的无证“小产权房”大受市民青睐，交易再度升温。
白云区小产权房遍地开花
“新楼特价，2000元/㎡，两房一厅13.8万，三房一厅17.8万，均带装修”、“南湖绝版楼梯楼，南北对流，通风好，采光好，一口价12万”、“110平方米三房电梯楼仅售18万”……近日，记者走访白云区同和路和石井镇一带，包括黄庄村、大源村、红星村等地调查发现，类似的售房广告随处可见，吸引了不少路人驻足观看。
住在太和黄庄村的村民李先生告诉记者，广告上的“特价新楼”正是政府禁止销售的小产权房，这种无证宅基地房如今在白云区可说是遍地开花，“这里可多的是呢，同和不少城中村里就有，再到这一带的黄庄、大源更不用说了，宅基地房一直都在开发，买的人也很多。”
在太和黄庄村黄庄南路，记者果然见到了一栋栋正在兴建的宅基地房，当中不少已经封顶，里面有工人在修装，正打着广告“热销”，还有些先前完工的宅基地房则早已有人入住。记者多日看房发现，目前在售的小产权房多数是单体楼，少数为小区式管理，部分还设有电梯。以小区式管理推出的小产权房比较抢手。
记者还走访了同和路上的握山村、榕树头、斯文井等地，发现情况大致如此，小产权房建设和销售到处如火如荼。而在海珠区小洲村，记者则了解到，这里也有一些宅基地房在出售，不过相比白云区来说，房源数量不多，一般都是买卖双方以一对一的方式私下交易。
高楼价催生小产权房买卖
大源村中一名宅基地房销售人员丁小姐告诉记者，据她估计，就以大源村来说，目前正在交易的小产权房起码有几千甚至上万套，如果以整个白云区来算，房源数更是数不胜数，“我们老板手头上在做的项目就有十几个楼盘，都是在这里附近几个地方，每天看房子的人都很多，平均一周可以卖出大约十套房。”
据当地中介分析，白云区小产权房“遍地开花”的原因在于现时楼价居高不下，而地铁三号线北延线的开通则为往返交通提供便利，“人们都买不起城里的商品房，促使他们来到郊区置业，而且，白云区这边本来就是农村，地多人少，环境好适合居住，所以才会有人来开发。”
据广州市国土房管局2008发布的一份公告显示，广州小产权房主要区域在白云区、天河区、海珠区、黄埔区和原芳村区，其中以白云区最为集中。
价格仅为周边商品房1/4
记者走访发现，这些无证小产权房的楼价都低得出奇，大多数是以每平方两三千元的价格出售，最低的甚至1800元不到。以一套100平方米的三室一厅电梯房来计算，整套房的总价格才是20万元上下。
回复该发言

在白云区南湖同和路段，这里小产权房的售价约为2500~3000元，但在同一路段上的万科蓝山和桐语山庄等商品房，二手楼均价达到12000~13000元，小产权房价格仅为周边商品房的1/4，甚至低至1/5。
“其实宅基地房最吸引人的还是它的价格，十多万就能买到至少两室一厅的房子，正常来说，哪里可以找到？”同和握山村一名姓蒋的私人中介说，这些无证的小产权房在当地确实很有市场。
记者看到，在黄庄南路销售的200套全新电梯小产权房中，面积为90平方米的三室一厅毛坯房售价为16.8万，单价约为1867元。而在太和大源村，名为“沙太小区”的上千套全新小产权房按一口价14万销售，户型为两室一厅，面积共75平方米。
同时，记者还发现有小产权房的卖家在网上发布房屋出售信息，同样是打着“新楼特价”的口号来吸引眼球。在广州赶集网上，记者就看到了不少类似以下内容的售楼广告：“新电梯洋房，有现房出售，即买即住，是您理想的居住商用房……紧临南湖游乐园，三房二厅共90平方，开盘价只售17万。”
不过，有销售人员告诉记者，这些小产权房在出售时，基本上都要求一次性付款，由于没有房产证抵押，买家无法进行银行贷款，所以也不能采取按揭的形式。
小产权房是什么
“小产权房”是指村集体组织或开发商在农村集体土地上自行组织建设、自行销售的房屋，非集体经济组织成员购买此类房屋将无法办理房屋产权登记。
按照我国现行法律，在农村集体土地上进行房地产开发，必须经过将集体土地征收为国有的过程，小产权房是直接在农村集体土地上建设房屋，没有经过政府相关部门的审批，因此也违反了国家的土地管理法。这类房子没有产权，更没有国家的土地使用证和预售许可证。
小产权房怎么买?
须一次性付款，无法办按揭和房产证
小产权房谁在建?
杂牌“开发商”与村委村民合作开发
采访中记者了解到，目前广州城中村宅基地房的开发，往往是由“开发商”跟村民谈好条件拿地后进行建设。
一名销售人员告诉记者，正常情况下，村民虽然手上有地，但往往没有资金新建房子。“因此我们和村民协议好价钱后，一次性买断地块进行建设，或者先不给地价，但房子建成后要将其中的部分比例返还给村民。”该销售人员介绍说，一般建成后返还面积较为常见，村民可拿回建成后房子的四成左右，让村民用于出租，“（开发商）一个没地，（村民）一个没钱，所以合作就是双赢。”
记者扮作买家去到一个名为“锦绣家园”的小产权房楼盘，多番打探得知，该项目的投资老板姓钟，是茂名高要人，大约在2年前向当地3名姓林的村民购得这块地皮用作开发小产权房。“当时买地具体多少钱不太清楚，只是听说后来也有返还少部分房子给村民作为回报。”
而在黄庄公交车站不远处，一栋名为“黄庄大厦”的大楼所在地块也是宅基地，原址是黄庄小学。据附近村民介绍，这栋大厦其实是开发商与黄庄村委合作建房，开发商买下地皮建好房子后，便将大厦的2楼和3楼返还给村委用作办公地方，其余则由开发商向外出售。一名村民说，“三楼以上都是卖出去的，价钱还挺高，差不多3000元每平方。”
不过，采访时有不少宅基地房销售人员坦言，现在已经很难拿地，“越来越不好做，地也越来越少。”据同和握山村的一名销售人员称，以前他们还能直接和村委会合作，拿到较大面积的宅基地进行投资建设，但随着用地趋向紧张，甚至有时候村委会也会自己开发房产，他们只能转向与村民个人合作，“所以现在的开发逐渐是往更远郊的地方去，希望能重新开拓一片市场。”
记者了解到，宅基地开发商从前期的拿地、开发，再到最后的销售，一般需要2年时间。
销售人员以补办房产证作诱
回复该发言

在白云区的很多村子里，这种小产权房销售广告随处可见，价格更是低得诱人。

根据广告上面的信息，记者拨通了一名自称“非中介”的销售人员刘小姐的电话，随后约定在黄庄公交车站见面。“来！跟着我走，赶紧看，现在看房子的人多，跑不过来。”一见面，刘小姐便带着记者穿过黄庄村的小路，来到一栋已经建成并有人入住的小产权房。她告诉记者，其公司专门负责小产权房的开发和销售，目前在售的几个楼盘都在黄庄至大源一带。
电梯房最低每平方1800元
路上，面对记者的疑问，刘小姐解释说，现在他们都是以直销方式为主，很少会找中介放盘，“因为中介当中可能会存在猫腻，而且之前政府查处了一批代理小产权房的中介代理，估计他们也不敢再接这种生意了。”刘小姐说，现在都是在附近地方张贴广告传单，或在网络上发布售楼信息来吸引购楼人群。
记者参观的是一个叫“锦绣家园”的项目，几栋大楼整齐地排列在一起，每栋大约是12层高，旁边还有两三栋在施工建设。“这些都是电梯楼，最低1800元每平方，你想要的三房一厅在二楼有一套，定价在16万元，共有80多平方米，已经带了装修。”刘小姐介绍，该项目计划建9栋楼，目前已经建好5栋，楼龄在1年左右，“要买的话就赶紧做决定，再迟就没有了。如果想要好一点的可以再到楼上看，5层以上光线和通风都不错，但就要贵2万元。”看见记者似乎有点动心，刘小姐在一旁催促记者赶快下订，只要给5000元订金就能把房子保留下来。
“政府管不了那么多”
由于之前已被告知房子没有房产证，记者表示需要再考虑，刘小姐又劝说，“现在是没有房产证，但将来政策下来可以补办，我们在合同上可以写上这点，到时只要交点钱就行，而且房子还有宅基地证，完全是合法有效的。”据刘小姐称，她在白云区从事小产权房买卖有七八年，一直都没事。要是房子要拆迁怎么办？当记者发出疑问时，刘小姐就表示，房子属于永久使用，如果将来遇到政府征地或拆迁，他们将会按照征地时的价钱给回补偿款项，合同上也会写明。
在同和路一处在售的单体楼小产权房，销售人员介绍，他们的新楼一共9层，一梯六户，在售的是三房一厅两卫的户型，均价在2338元。销售人员也承认房子是小产权房，没有房产证。“但只要有关政策出台后，一定可以补办房产证，现在白云区的城中村里绝大多数是宅基地房，政府也管不了那么多……”
17万元即可入住90平方房子
记者暗访发现，买卖小产权房程序其实非常简单。以黄庄村“锦绣家园”为例，客户要是买一套90平方米的套房，在签订相关合同后，只要交齐房款16万元，再加上约1000元的用于安装水电的维修基金，以及预缴一年数百元的管理费用，最后再算上律师见证费用，前后大概17万元就可以搬进新屋。
在白云区石井红星村，一个叫“金富苑”的楼盘项目，三室一厅约80平方米的房源售价仅是十四五万。另外一个没有名字的在售楼盘，约50平方米的一室一厅毛坯房为6.8万元一套，约65平方米的两室一厅是8.8万，约90平方米的三室两厅则为15.8万……卖家还承诺当天下定每套可优惠1万元。
买卖需要律师见证
石井红星村某宅基地房开发商销售人员就信誓旦旦地称，宅基地房的买卖“绝对没有问题”，只要办好交易手续就行。“到律师楼签份协议就行了，你一份、我们一份、律师一份，只要有第三方见证，这样就可以证明房子是你的了。”据其称，在小产权房买卖中，买家往往还要支付1000元左右的律师见证费。
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不少销售人员都解释说，除了要签订有律师做公证的《宅基地见证书》，客人还要签一份《合资建房协议书》，因为宅基地不能转让，只能以集资的形式进行建房。记者看到过一份《合资建房协议书》蓝本，相比商品房的购房合同，其内容显得十分简单，条款仅有几条，上面就写明买家要在建房中出资多少钱，房屋建成后可获得楼盘百分之几面积的使用权。
“不是说还有宅基地证吗？”在石井红星村“金富苑”楼盘，记者问到这个事情时，售楼人员商先生就告知，其实小产权房都是按合资建房的模式兴建，但每栋楼只有一个宅基地证，作为土地使用证明，但它却是属于宅基地所有人。“另外，宅基地主人在建房前还要先申请一份《房屋安全鉴定书》，当中要经过一个申请危房改造的过程，只有在把原有地块上的单位到相关部门申报为危房，才可以重新建起新房。”销售人员拍拍胸口说，“不过这个都由我们来操作。”
房管局：不能办证 勿存侥幸


在同和一带，不少村里的地块还在建设小产权房。

罗小姐来穗工作已经有5年，近日，她开始去到广州大道北同和沿线看起小产权房。“打工几年存下了一些钱，所以我打算和男朋友凑钱买个房子，不过市区楼价实在是太高了。”罗小姐大发感叹。在和男朋友商量后，她决定将视线转向城郊区域价钱便宜的小产权房上。
“我和男朋友手头上都是各存有几万元，现在看的房子价钱还算是在可以接受的范围内。”罗小姐坦言，她是日前看到了小产权房的售楼广告后才开始动心，“十多万就能买到三室一厅的套间，之前真的是不敢想象，后来我问过一些朋友，当中也有少数人买了，听他们说房子还不错，所以就来看看。”在同和路南湖宾馆旁的一处宅基地房销售处，罗小姐在看过样板房后告诉记者，她有了当场下订的冲动。
罗小姐在天河北一家广告公司当文员，男朋友则在岗顶的电脑城做销售，如果是买这里的宅基地房，大家离上班的地方都不算太远，而且交通非常方便。“我们其实也要准备结婚了，到时生孩子后肯定得有个房子，现在都是租房子住，但没有一个属于自己的家怎么行？”
对于买这种小产权房没有房产证的问题，罗小姐也有考虑，她说自己并不是太担心。“不是只有我们一家在买房，要是遭遇拆迁我想也是要过很久的事情，担心有什么用？现在只要安安稳稳地有房子住着，我们就算满足了，真到了那天再听天由命吧。”罗小姐说，“关键是我们想结婚后有一个家，要是现在不买，难说以后连宅基地房我们也买不起了。”
记者发现，有兴趣购买小产权房的人大多数都是像罗小姐这样在穗打工的外来人员。
已买小产权房者：“盼着房产证办下来”
白云区南湖游乐园不远处的“鹏德苑”小区，也是小产权房，楼盘刚开盘没多长时间，来自河源的李先生就已经搬了进去。上个月他花了17万元买下了一间90平方米的三室二厅套间，加上装修，前后共用了20万元左右。
李先生告诉记者，他在南湖附近的农贸市场做生意，购房后，准备把老婆和两个儿子都接到广州居住。“由于经济能力所限，买房子不能买最好，但是装修我都是用最好的，就是希望能给家人一个优质的居住环境。”李先生说，尽管购房问题已经解决，但不能办理房产证，他始终有些介怀，“有点无可奈何，但怎么说，事情也就这样了，还是坦然面对吧。”
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据李先生称，他买房时与房东签了合同，有了这点，他就不那么担心，“合同上说明房子是永久使用，上面还写着即使日后房子要拆迁，我也可以得到赔偿的。”李先生又说，他买房后有时也会听到别人讲，房子政府以后可能会收回，“但这怎么可能？房价这么高，很多人都买不起商品房，所以我觉得以后政策会逐渐放开，心里就盼着房产证可以办下来，说不定哪天就可以实现了。”
同样，位于同和地铁站后面的云涛花园的业主们也盼着早日办理房产证，他们已经等了10多年。云涛花园是一个颇具规模的小区模式宅基地房，于1993年开发建设，并在2001年全部建成。记者了解到，当时云涛花园开建时属于集资房性质，所以至今云涛花园内的大部分房产没有办下房产证。
“我们这里一共有600多户，为了能够办到房产证，大家都做出了不少努力，但到现在还没有结果。”业主何先生说，当初他们买房时，开发商曾承诺可以办下房产证，而每户业主也都交了办证费用，“可惜至今房产证仍然毫无踪影，所以就算房子十多年间已经升值不少，对于我们来说也是没用的，卖不出去。”
不过，大部分业主对于房产证一事已经相当坦然，“都已经等这么久了，不怕再等下去了，我们相信这一天迟早会到来。”记者离开云涛花园时发现，小区中其中一栋大楼铁门上竟贴着一副对联，上面写着：“房产证尚未到手，业主们仍需努力。”
市国土房管局：买小产权房有三大风险
针对小产权房热销的现象，广州市国土房管局近日郑重提醒广大市民，不要抱有任何侥幸心理去购买“小产权房”，购买“小产权房”将无法办理房屋产权登记，不能享有依法保障的不动产权。广州市国土房管局强调，这类“集资房合建协议”、“律师公证合同”等不具有法律效力，不受法律保护。
市国土房管局表示，“小产权房”因没有经过规划、国土房管、建设等部门的审批，在房屋质量、配套设施、物业管理、水电等方面都可能存在问题，居住安全存在种种隐患。涉嫌违法用地、违法建设的小产权房，还有可能承担拆除、没收的法律后果。
此外，市国土房管局有关负责人曾表示，尽管违规销售的小产权房价格低廉，但对于购房的市民来说，却存在三大风险。一是小产权房违法“身份”产权难办；二是由于小产权房没有合法身份，购房者遭遇损失无从追讨，也无法得到赔偿；三是在买卖小产权房时一旦遇到纠纷，购房者将无法维权。
同时，对于记者采访时遇到的现象，市国土房管局也特地提醒，小产权房销售人员声称的“以后政策下来小产权房可以补办房产证”完全是无稽之谈，市民不可轻信。有关负责人再次强调，市民千万不要购买任何未取得《商品房预售许可证》或产权状况不清晰的房屋。
全国政协委员：“根据占地性质分别对待”
在今年全国两会上，全国政协委员、中国科学院地理科学与资源研究所研究员梁季阳对小产权房的违规开发现象作出关注。梁季阳表示，尽管政府部门一再严厉警告制止，但小产权房建设势头仍难以有效遏制，“小产权房到了必须解决的时候，以后解决，难度会更大。”
梁季阳认为，小产权房一方面对地方政府掌控的土地市场产生冲击，另一方面则对开发商主导的房地产市场价格体系造成冲击。在他看来，这无疑损害了地方政府和开放商的利益，而得益的是小产权房建设方集体经济组织和购房者。
不过，对于如何解决小产权房问题，梁季阳指出，由于涉及众多群体利益，处理必须十分慎重。“如果无条件承认小产权房，对于同期购买商品房的购房者也是不公平的，其后果将造成‘守法吃亏，违法得利’的负面影响。”
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对此，梁季阳认为，基于小产权房建设的不同情况，应该有不同的处理方式。他建议，对于在农用地上进行小产权房建设，因其违背了严格保护耕地的基本国策，所以应该严格处理，可拆除建筑物并严格处理责任人，追加罚款；但对于在农用地之外的集体土地上的小产权房，则应该依据依建筑年限长短、土地属性等酌情区分处理，允许补缴全部或部分土地出让金、全部或部分税费等。
“然后政府部门承认小产权房的产权，并颁发产权证，允许其上市流通。”梁季阳最后指出，应放松集体土地使用权转让的限制，把土地利用增值的财富更大比例地留在农村，这有利于缩小城乡差距，“只有让农村集体土地和国有土地享有同等的权利，才能打破高度垄断的土地市场，使房价回归理性。”
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