价高量低 二手房市场成交下滑

随着国家限贷、限购及央行加息等一系列政策的叠加出台，北京二手房市场正表现出“价高量低”的冷淡局面。
众多购房者为赶在限制性政策实施前突击购房，使得1月份二手房成交量猛增。然而，进入2月，北京二手房成交量环比减少60%以上，3月前3周成交和2月持平，成交热情降温。与成交量走低相比，同期北京二手房价格涨幅超过2.46%，同比上涨36.33%。
3月20日，中国房地产TOP10研究组（以下简称“中房研究”）副总监何田接受《中国经营报》记者采访时表示，根据过去两年的数据分析预计，二手房市场成交量如果在第一二季度持续低迷，房价将会出现转折。
二手房价格稳中有涨
房价又涨了。“北漂族”薛亚丽的购房计划被迫再次推迟。
薛亚丽来北京6年了，这次看上的是位于永定路西里一套61平方米的简装两居室。地产中介我爱我家给她的报价是220万元，而几星期之前才200万元。骤然多出的20万元，让当初没狠下心的小薛来说无疑是一个打击。
“原本是准备观望一段时间再出手，没想到一个月多出20万元。”权衡之下，薛亚丽无奈搁置买房计划，寄望市场降温。不过她对记者表示，如果市场价格波动不大，她还是会因为即将结婚的缘故而购买。
和小薛一样心怀置业梦的消费者寄望房价调控，但来自中介市场的数据却并不乐观。
本报记者近期走访了北京市场上的11家中介公司，受访中介纷纷表示，今年以来，北京市五环以内的二手房价格都出现了不同程度的上涨，价格平均上涨1000~2000元/平方米。
21世纪不动产西直门店工作人员表示，近期价格没有任何松动，二环以内的房价是稳中有升，建于20世纪90年代的房子目前价格在3万元/平方米左右，2000年以后的房子已经涨到了3.5万~4万元，每平方米比前几个月上涨了1000元左右。
“四环以内的二手房2月份以来价格平均涨了1000~2000元/平方米，价格基本上是稳中有升。”我爱我家永定路店工作人员告诉记者。
我爱我家置业主任刘桂林提示，从目前市场走势来看，北京市场二手房价格不会有很大的变化，至少在五环以内，价格还会上涨。
“特别是一些学区房、面积在39~50平方米左右的一居室，市场需求较大。均价基本都在3万元/平方米左右，有的甚至是3.2万~3.3万元/平方米。”他说。
中国房地产指数系统数据显示，3月份以来，全国二手房价格指数持续上涨，涨幅在1.2%~3.3%之间。其中，北京涨幅位列全国第三，涨幅为2.46%，同比增长36.33%。
何田表示，“新国八条”出台后，全国新开楼盘在“限购”、营业税等政策影响下，部分地区的房价出现了一些松动。但从全国各大城市的情况来看，新的调控政策对二手房市场的影响还未充分显现。
进退两难的购房者
置业梦搁置之后，小薛只好继续选择租房，让她无奈的是，房租也涨了。
小薛接到房东的电话说，5月份以后，房租要从1800元/月涨到2200元/月，涨幅超过20%。一年下来，仅房租就要多支付将近5000元，这对每月只有5000元左右工资的小薛来说，无疑又是一个沉重的负担。
同样是在永定路，记者在链家地产碰上一位张女士正咨询中介卖房，这套位于永定西里的小两居房面积为53平方米。目前这套房子出租每月可收取2600元的房租，5月份租期满后，她准备提高到2900元，卖出的报价则是3.3万元/平方米，链家地产置业经理张金林评估房源条件后给出的价格是3万元/平方米，并表示半年时间内房子就可以卖出。而对于3万元/平方米的报价，她表示虽也能接受，但还是会再观望，短期内如没有合适的价格不会贸然卖出。
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张女士说，因为租金提高了，她并不急于出手手中的房源。
在我爱我家地产中介房源登记册上，五棵松六建集团，一座13层宿舍楼顶层60平方米二手房的出售信息赫然醒目。出售价格已从年初的185万元改为目前的175万元，已经挂牌3个月的房子由于价格不合适迟迟未能成交。业主表示，若不是急需用钱交付新房的房贷，也不会降到175万元。
由于不少二手房业主多为拥有多套住房的个体人群，闲置的房子多处于租赁状态，采访中，不少二手房业主就对记者表示，尽管二手房价格有上涨的趋势，但是还没有达到心理预期的价位，不急需用钱，就会继续观望市场走势，不会轻易出售。
何田告诉记者，今年以来北京地区房租的涨幅同比增长20.06%，环比增加3.38%。房租的涨幅超过了房价涨幅。利益取舍使得一部分房源持有者宁愿选择出租，拿着房租看市场。
“现在和去年同期相比还是减少了20%。”我爱我家置业主任刘桂林向记者说。目前卖房的业主主要集中在那些急需用钱或需要换房的个体人群，大概占到60%的房源比例。
刘桂林说，和商品房开发商不同的是，二手房业主一般都是个体，房源多来自福利分房时期，没有大量前期资金投入。他们看重的还是二手房市场的投资价值，很多时候并不急于做一次性的出售。
限购政策之下，购房需求被压缩的人转投租房市场，这推高了房租价格；房租涨幅高于房价涨幅，二手房业主涨租待售持续观望导致市场二手房源量下降，价格走高。像小薛这样的意愿购房者被迫陷入“进退两难”的境地。
“上个月和这个月中旬，我们店里的交易量都是零。”3月20日，中大恒基地产西直门店置业主任李帅说。他分析，外地人买房，必须在本地工作满5年以上，并且要在当地缴纳社保，同时也对一部分拥有两套住房的北京人制定了限购政策，从市场需求方面来看，100个人中将有近1/3的人受到条件的限制。
何田分析说：和商业地产开发商不同，二手房业主属于个体投资，不需要资金回笼，一般不会降价促销，在投资机会不明朗的条件下，很多人选择按兵不动，目前来看3月份的成交量最多达到1万套，远远低于12月和1月份，差不多回到了去年7、8月份的水平。
参照2008年房价走势，成交量自7月份连续走低半年后，二手房的价格在12月份首次出现下降。何田预测说，二手房的成交量只有连续1～2个季度低于1万套，市场才有可能会出现松动，房价将会出现拐点。
【作者：杜丽娟 夏欣 来源：中国经营报】 (责任编辑：秦研科)
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