荔湾宅地试水保障房配建 高尔夫球场难再出地王

3月21日，广州市国土资源和房屋管理局推出5幅新地块，唯一宅地荔湾区高尔夫球场AF030448，是2010年6月29日中铁以7408元/平方米楼面价拿下的芳村地王——高尔夫球场A的“兄弟地块”，业内预测AF030448在芳村缺货的大市场背景下，应该会受到开发商热捧。
不过，相对于其7.8亿的挂牌价，此次新地块出让最大的看点却是宅地出让首次要求配建保障房，根据公告要求，该地块建成小区后有将近1/6楼宇为保障房。保障房配建加上楼市的低迷现状，世联地产首席技术官黎振伟认为芳村地王价难再现，资深地产专家韩世同、中原地产项目部总经理黄韬甚至给出了“底价出让”的预测。
芳村板块“地王兄弟”的六重奏
从去年6月份开始，“荔湾区高尔夫球场”这个名词屡屡挑动开发商的神经。
荔湾区高尔夫球场又名芳村高尔夫球场，是英国高尔夫协会（UKPGA）在中国创办的第一个高尔夫球场，总用地面积约94.5万平方米。2007年5月30日，为了给武广线让路，被广州市政府以14亿整体收回，其中有8919平方米用于武广铁路客运专线建设，后又规划了数块住宅用地。
2010年6月29日，高尔夫球场A、B两宗地挂牌出让，被央企大鳄中铁房地产集团有限公司分别以6.25亿、6.7亿竞得，成交楼面地价分别约为7408元/平方米、7296元/平方米，两地块溢价率均在100%以上，高尔夫球场A更是一举成为芳村地王。
两个多月后，高尔夫球场D、E、F三宗地也粉墨登场，此前豪掷12.95亿拿下A、B两宗地的中铁曾被认为是当仁不让的主角，结果却出人意料。另一央企大鳄保利地产以18亿拿下D、E两宗地，折合楼面地价分别为5790元/平方米、6955元/平方米；路劲地产则以7.1亿拿下F地块，折合楼面地价6668元/平方米。
半年后，广州市国土资源和房屋管理局发出公告，一口气推出5幅新地块。其中唯一宅地高尔夫球场AF030448出让底价7.835亿元，楼面地价为4379元/平方米，与去年9月出让的3幅高尔夫球场用地底价相近。但公告要求“竞得人须配建30000平方米的保障性住房”，在扣除保障房面积后，起拍楼面地价将达到5261元/平方米，还不包括建设保障房的成本。
30000平方米保障房面积再加上号称史上最严厉的调控政策“新国八条”，“地王兄弟”中AF030448遭逢的形势似乎最为严峻，不过从高尔夫球场A、B、D、E、F5幅用地最后的成交地价都高于5261元/平方米来看，资深地产专家韩世同认为，AF030448觅个东家似乎不是难事，但地王价肯定不会重现，反而底价成交的可能性相当大。
市场低迷 新地块难撑“7”字头楼面价
“新国八条”细则落地后，广州楼市成交量跌至冰点，3月底还要出台房价调控目标，“芳村地王兄弟地块”——高尔夫球场AF030448究竟会以什么价格出让，已然成为最大悬念。
经纬行有分析报告指出，高尔夫球场项目地处荔湾区芳村板块，属广佛交界地带，定位为珠三角城市一体化的先行区，是广佛两市未来加大投资、优先发展的重点功能区。广州市国土资源和房屋管理局有关人士也认为，随着广佛经济圈产业升级、功能优化、环境改善和公共服务配套完善等发展战略的逐步实施，该地块将会坐享到广佛一体化带来的种种利好。早先中铁豪掷12.95亿将A、B两宗地收入囊中也被业内普遍看作其布局广佛的一枚重要棋子。
再从细处着眼，高尔夫球场地块资源也比较诱人，内部有高绿化覆盖率，外围有佛山水道、花地河、葵蓬生态园等水景生态资源。
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记者在高尔夫球场所在区域调查发现，虽然横亘其中的武广高铁将高尔夫球场AF030448与之前出让的五幅地块隔开，但该地块也有自己的优势，除了远离高压带，还隔花地河与佛山地界相望，享有部分临江资源。只不过在交通方面，AF030448地块远离838路、207路公交站点，到达坑口地铁站也有十多分钟的车行距离，但出去以后就是环城高速，去周边城市都比较方便。
据了解，在花地河对岸的芳村花园二手房价格已经达到8000-10000元/平方米，而目前芳村一带楼盘售价基本都在1.5万元/平方米以上，如翠竹苑均价1.5万元/平方米，荔江美筑更达到1.7万元/平方米。
对此，满堂红研究中心高级主任肖文晓认为，如果成本控制得好，地价占房价的50%是可以做到的。“也就是说，根据芳村板块一手楼价格推算，AF030448地块成交楼面地价在7000元/平方米左右，是开发商可接受的范围。”不过被明确要求配建保障房，肖文晓认为该地块未来只可能被定位为中端楼盘。“对比去年芳村地王高尔夫球场A地块，AF030448地块不可能再拍出类似高价，但出让价格也不会太低，毕竟该地块属于中心六区范围，在中心六区土地供应严重不足的大背景下，即使配建保障房，应该也会有不少开发商感兴趣。”
鉴于广州楼市2011年走势尚不明朗，对于春节后中心六区宅地第一拍，广州房地产业内多空分歧也逐步加大。
中原地产项目部总经理黄韬认为，AF030448地块最大可能是以底价成交，成交楼面地价应该在6000元/平方米以下。“作为兄弟地块，虽然高尔夫球场A地块成为芳村地王，但我们要看到，地王价产生的原因有两个，一是去年火爆的市场行情，二是高尔夫球场A地块没有配建保障房。”当这两个有利条件全都丧失后，黄韬认为整体低迷的市场氛围和全年宏观调控不减弱的预期，让它只能接受“5”字头的楼面价。“当然我觉得流拍的可能性也不大，虽然今年全国范围内不乏流拍的例子，该地块即使配建了保障房，但比例不超过30%，留给开发商的空间还是比较大的。”
相对于满堂红研究中心高级主任肖文晓的激进和中原地产项目部总经理黄韬的保守，世联地产首席技术官黎振伟则显得更为谨慎，他认为AF030448地块最终成交楼面价应该是“6”字头，且低于保利地产2010年9月以6955元/平方米拿下的E地块。
“根据规划图看，地理位置最好的应该是去年中铁大手笔竞得的A、B两宗地，不仅拥有一线江景资源，还有相对便利的交通，之后保利和路劲拿下的D、E、F三宗地，以及现在推出的AF030448都属于靠里面的地块，地理资源均不如前者，成交楼面价自然很难超越前者。”黎振伟认为，在空前严厉的调控政策面前，市场价格预期也会降低，因此不看好AF030448跃上“7”字头，但黎振伟同时强调：“高尔夫球场地块虽然距离市区比较远，但它位于广佛交界处，区域成熟速度会比较快，再加上中铁、保利先后在此兴建小区，后来者也会觉得配套方面前景可期，所以预计成交楼面价可看齐保利竞得的E地块。”
优质地块试水保障房配建 专家建言宜租不宜售
虽然广州早在2006年就尝试出让商品住宅用地时配建回迁安置房或者政府回购性质的住房，但直接明确要求配建保障房，这是首次。
2011年广州市两会期间，市长万庆良表示“今年的头等大事是建8万套保障性住房，在年底全面解决77177户的低收入家庭住房困难”。为了完成如此大的建设量，此前广州就曾明确今年将创新保障房建设思路，将在一些公开出让地块中要求配建保障房。
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第一个吃螃蟹的高尔夫球场AF030448地块，按照“中小套型比例不低于70%，竞得人须配建30000平方米的保障性住房”的要求，未来建成小区后，将有近1/6楼宇为保障房，对于开发商而言，这不仅直接拉高了楼面地价，而且也给未来小区定位增加了难度。尽管如此，广州市社会科学院研究员彭澎表示：“宅地出让配建保障房在广州应该会成为常态，至少在2011年会被广泛采用。”
对此，合富置业首席分析师龙斌也认为，在公开出让宅地中要求配建保障房是快速推进广州保障房建设一个非常有力的措施。“如此一来，建设保障房的资金和土地，以及未来保障房周边配套都得到了一揽子解决，不失为一个有意义的尝试，特别是在高尔夫球场这种区域优势明显的地段，相信开发商还是比较有拿地热情的。”
但龙斌同时强调，这种政府主导，引入开发商力量在优质土地上建设的保障房，未来应该以租为主，而不应该是以五年后可出售的限价房为主。
“高尔夫球场地块位于白鹅潭经济圈里面，未来有不错的发展前景，政府把这种优质地块搭配保障房来出让，虽然不失为一个有意义的尝试，但土地本身价值肯定或多或少受到影响，毕竟商品房和保障房各自目标人群还是有很大不同，如果仅仅因为收入低，便能以低廉的价格购买同样的房子，特别是这种市场售价较高的房子，不但不公平，也会引来更多利益寻租的空间。”龙斌表示虽然广州还没有爆出过类似于开宝马、驾奔驰购买保障房的新闻，但前车之鉴，不得不深思熟虑之。
除了以租代售，资深地产专家韩世同也建议，对于这种配建的保障房，政府应加大监理和验收的力度，避免开发商因为利润不高而放松对质量的要求。“我觉得在土地出让的过程中，政府应对开发商的资质进行适当要求，我个人更倾向于品牌企业来做，毕竟他们更珍惜自己的招牌，不太可能对保障房就马马虎虎。”
韩世同认为宅地出让配建保障房在未来或将成为常态，这也意味着开发商盈利空间被进一步压缩。“这次荔湾区宅地出让不仅要求配建保障房，还要求中小套型比例不低于70%，对于套型限制，过去不是没有过，不少开发商用两户打通成一户的手法给应对过去了，但广州新国八条细则落地后，这个法子行不通了，小区档次势必被拉低，大建豪宅追逐高利润是不可能了。”韩世同表示，万科早先已表态，保障房只需有一块钱利润就做，其他开发商也应该有政治的头脑，在调控政策空前严厉的2011年，如果再对中小套型比例高、保障房配建有抗拒心理，韩世同笑称：“那么估计今年也就不用做了。”
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