短期炒作不现实 买美国房产带租约才值得考虑

“40万即可买美国别墅！”这样的广告词撩动人心。投资海外房产，这是个新兴的理财渠道，不过准备工作得做足，看清大市的同时还得清楚当地房产买卖及持有的各种不同。
现在进入须打“持久战”
海外房地产进入中国市场推销大概也就是最近六七年的事情，而且前几年一直以移民和留学客户为主，去年才开始有较多的投资客，主要因为国内楼市动荡、多个城市执行限购令以及人民币升值。
美国房地产市场经过了近20年的上升期后，由于金融市场面临流动性不足的问题，以及次贷问题的影响，从2006年中开始不断调整，目前美国各地区的平均房价已经从高峰回落了30%-60%。以旧金山为例，目前实际房价接近2003年9月的水平，如果扣除通胀的因素，已经相当于2000年6月的水平。
判断美国房价走势，一看货币政策是宽松还是紧缩，大体上宽松则助涨，紧缩则迫跌；二看失业率，如果失业率呈增长走势，则显示经济不景气，房屋价格走跌；三看新房动工率，每年各个州都会公布新房动工率，但目前整个美国楼市都只有约15%是新房，所以相对来说动工率的变化对房价影响不是很大。
此外，美国房地产市场“有章可循”，历年房价变化轨迹也是重要的判断依据———根据以往美国房地产市场的规律，从价位波峰到谷底一般需要两年多的时间，而本次次贷风波使得调整期比以往较长。与目前阴晴不定的宏观经济一样，美国的房地产市场今年才开始有底部企稳的迹象，但是，什么时候开始能真正进入回升轨道，众多经济学者的评判都还比较悲观。此时进入美国房地产市场，须做好“打持久战”的准备。
次贷危机之后房屋贷款变严
美国买房第一件事就是请房产交易代理人，目前国内已有一些中介代理机构推荐美国房产，虽然卖的很多是二手房，也按照美国的中介行业现状，只向卖方收取代理费用，按照总房价的3%-6%，而不收买方佣金。
同时要考虑的是按揭贷款问题，是否需要以及如何办理。据美国联邦国民抵押协会的按揭标准规定，确定个人购房按揭还款能力的指标是28-36，即借款人每月的供款额一般不能超过家庭月收入的28%，如果借款人还有其他债务(如供车等)，则供楼加上其他债务支出不能超过家庭月收入的36%。如果超过此限，那么就被认为是住房负担过重，买房者只有另外选择较便宜的房子。
房贷利率方面，各银行不同，目前一般是4.5%-4.7%。特别的地方是，美国实行累进税制，为买房贷款所付的利息可以免税，为房屋缴纳的房产税金也可以抵掉一部分个人所得税，由年薪减去这些部分再收个税。也就是为了增大免税额，美国人习惯尽自己最大的贷款额度去买好房子。
不过，美国自2007年底爆发次贷危机以后，房屋贷款变得很难申请，需要初审、复审等等繁琐的流程而且不一定能批。也因为目前美国房价较低，中国投资客购买以一次性付款为主。
持有和转卖的税费高
买房简单，但投资美国房产尤其要注意的是算清持有环节的税费：一是房产税，各个州不同，普遍是按照房屋总价的1%-3.5%，其中加州最低，普通住宅1.1%、商务公寓1.
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4%，如底特律州较高，要3%；二是租赁收入税，普遍按照年租金收入的7%-10%，同时，美国的房屋必须通过物管公司出租，物管公司按一个月租金的10%左右收取佣金；三是物管费，要看所在州及区域维护成本，一般商务公寓较高、HOUSE较低，如洛杉矶50-70平方米的市区公寓，物管费要400-600美元，HOUSE则一般按照80-140美元。


-->更大的一笔成本是，如果你考虑短期转卖，那么卖房时除了按照总房价的3%-6%付给中介代理商费用佣金以外，还要缴纳房产所得税。美国的房产所得税按照获利征收，短期持有、一年以内就转卖的，房产所得税高达30%-50%。
短期炒作不现实
因为短期转卖的房产所得税比率高，也因为美国房地产市场尚处于低迷期，目前投资“短炒”并不现实，所以带租约出售的房子是国内投资客主要考虑的对象。
虽然美国住房私有化程度较高，但官方数据显示，近20年来，住房拥有率徘徊在63%-69%之间，始终低于70%。由于次贷风波的影响，部分住户因无法获得住房抵押贷款而转向了租赁市场，使得住房拥有率下降，对于租赁的需求上升，而租金方面，相对国内市场是比较高的。以深圳和亚特兰大为例，同为140万人民币左右的住宅，在深圳大约就是一套70平方米的两房，月租金在3000-4000元之间，而亚特兰大的租金在1200-1500美元，也就是人民币8000-10000之间，相当于深圳的两倍多。
还有一种收租方式，则是令国内投资客振奋的，那就是重建出租———美国的房产是连房带地皮、永久产权的，一套房子占地面积动辄四五百平方米，从提升租金的角度考虑可以买了之后推倒重建，建成一栋小户型楼房。当然，如此做法需要通过当地政府审批。
本期专家支持：深圳联商投资顾问管理有限公司总经理刘淑娟、深圳同致行顾问有限公司董事长王波
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