非法物业轻易漂白？龙岗法院裁定拍卖违建合法

深圳龙泰安实业有限公司（简称龙泰安实业）去年5月17日收购深圳市长发储运有限公司（简称长发储运———之后，发现约8000平方米工业用地被新力农贸市场占据，且建筑已被拍卖，得主以持有龙岗区人民法院（下称“龙岗法院”）确权的裁定书为由数次阻挠新买家拆违。

建于十年前的违建平湖新力农贸市场，至今仍在经营。南都记者陈以怀摄
“违建拍卖法院裁定合法”追踪
深圳龙泰安实业有限公司（简称龙泰安实业）去年5月17日收购深圳市长发储运有限公司（简称长发储运———之后，发现约8000平方米工业用地被新力农贸市场占据，且建筑已被拍卖，得主以持有龙岗区人民法院（下称“龙岗法院”）确权的裁定书为由数次阻挠新买家拆违。
昨日，事件又有新进展。龙岗法院于日前通过审判委员会介入调查，调查结果显示，被龙岗国土局鉴定为违建的新力农贸市场确实被法院拍卖出去。不过，龙岗法院称，“仅按其现状拍卖其临时使用权”，尽管法院确认了拍卖新力农贸市场的行为合法，但该违建却不因这个裁定而合法化，而法院也无权认定是否违建。
深圳市律师协会房地产与建设工程法律业务委员会主任鲁潮认为，虽然龙岗法院认为他们并未裁定违建合法，但司法机关是最后的行为，很多人会钻法律空子，拿法院的裁定书当作“房产证”，法院拍卖违建行为很容易让人产生将非法物业漂白的质疑。
龙岗法院：特别声明不确认建筑合法性
日前，龙岗法院《关于新力农贸市场临时使用权、收益权拍卖情况》中称，根据申请执行人的反映，该院对陈瑞华、张幼英占有、使用的龙岗区平湖新力农贸市场进行了查证，查明该市场为陈瑞华占有、使用、收益。各申请执行人坚决认为应该拍卖其上述权益以清偿债务。
经龙岗法院审查，认为应该拍卖合法。案件详情如下：2009年5月22日，该院委托深圳市永信资产评估房地产估价有限公司对新力农贸市场进行评估，新力农贸市场9项构筑物建筑面积为4366.47平方米，评估价811630元，并在委托拍卖合同中特别声明“上述构筑物没有合法用地手续，本院仅按其现状拍卖其临时使用权，不确认上述构筑物的合法性。拍卖成交后本院仅出具拍卖成交确认裁定。拍卖物蕴含的法律风险竞买人一经举牌视为自愿承担”。
2009年7月23日，龙岗法院委托广东泰德拍卖行有限公司拍卖新力农贸市场构筑物临时使用权，竞买人深圳市天集开投资发展有限公司以196万元竞得新力农贸市场构筑物使用及收益权。2010年8月12日，该院作出（2010）深龙法执字第5965-5号民事裁定书，确认新力农贸市场构筑物使用及收益权归深圳市天集开投资发展有限公司所有，并于2010年9月1日将上述构筑物移交给竞买人深圳市天集开投资发展有限公司。
法院称，在整个查证、拍卖及移交的过程中，深圳市长发储运有限公司（案外人）从未对该拍卖标的物提出任何异议，而裁定拍卖合法的并非龙岗区人民法院，而是其下属单位平湖法庭，审判长是利志刚，代理审判员是温吉安和陈志军。
“相关情况他（利志刚）已向院领导递交了材料”，该院相关负责人表示，该院于报道之后，已通过审判委员会讨论此事并介入调查，“涉及的情况比较复杂，领导的争论比较大”。
该负责人称，因为涉及标的物情况比较特殊，而当事人（陈瑞华）因为欠别人钱，没有具体的东西可以偿付，生活困难。此外，对于新力农贸市场的裁定也要慎重，因为其中“也牵涉很多商户”。
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通过龙岗区人民法院介绍，南都记者电话联系上裁定此案的审判长利志刚，他婉拒记者的采访。
新力农贸市场：商家均未办理工商执照
昨日上午，南方都市报记者再次走访平湖新力农贸市场，市场有百余家商铺，但却没有一家商家办理了工商营业执照。一商铺老板称，这个市场从2000年建成至今，连续几任老板都很有实力，“所以只要按期缴纳租金，其它的事情根本不用去理会，也不会有人上门来查”。
调查过程中，知情人陈某告诉南都记者，自己曾为新力农贸市场几任老板打过工，新力农贸市场当时是一名叫刘展文建的，“他以前是村主任”。后来，刘展文将建好的农贸市场转让给本地另一居民陈瑞华。
陈某说，陈瑞华因为债务纠纷问题，财产被封，后来连这些违建也被拍卖出去了，但法院在没有获悉这些房子的背景之下，就确认拍卖合法，并将违建的使用和收益权判给天集开投资发展有限公司，对此，龙岗法院、市场及市场多名商家也证实了陈某的说法。
专家：司法机关不能越俎代庖
深圳市律师协会房地产与建设工程法律业务委员会主任鲁潮认为，司法机关可以撤销行政机关的行为，但不能取代行政机关的行为。国土部门认定新力农贸市场是违建，但平湖法庭却裁定拍卖合法，并裁定确认其使用和收益权，“司法机关不能越俎代庖”。鲁潮称，从严格意义来讲，司法机关是最后的行为，所以很多人会寻思钻法律空子，拿法院的裁定书就作为“房产证”，这种行为很容易让人产生将不合法的东西漂白的质疑。
鲁潮介绍，尽管在实际案件审理过程中，常常会出现土地所有人和土地附着物所有人不一致的情况，但双方都是各持有力证件所产生的纠纷，“在深圳比较少，外省比较多”。本案中多次被转卖的附着物的“使用者”与上述例子不同，因为他们手头并没持有相关证件。
追问
新力农贸市场建于何时？纠纷因何引发？
龙岗法院解释，2000年4月15日和2001年11月16日，龙岗区平湖镇新南村委与该村村民刘展文签订两份土地租赁合同，约定由刘展文承租该村力元吓力元路两块土地各2000平方米用以开办农贸市场，租金各16万元。其后，刘展文在该地块建设了临时建筑即新力农贸市场，并将该市场转让给陈瑞华。
陈瑞华在经营过程中欠下了巨额债务，各债权人陆续向法院提起诉讼。自2009年开始，该院陆续受理了申请执行人谢某等与被执行人陈瑞华、张幼英系列执行案件共126宗，总标的4500多万元。该系列案涉及人数众多，数额巨大，是该院重大维稳案件，自2009年初开始执行，至今已两年多。
拍卖物业前，法院应否审核是否违建？
关于违法建筑的司法实践问题，龙岗法院认为，在被执行人无其他财产可供执行的情况下，拍卖被执行人构筑物临时使用权是司法实践中比较常用的一种方法。
龙岗法院解释，违法建筑的认定、处理是行政部门的职能，对该构筑物该如何处理，由行政主管部门决定。法院无权对新力农贸市场构筑物是否属于违法建筑进行认定。法院拍卖新力农贸市场构筑物临时使用权不等同于确认该构筑物合法，若其属违法建筑，也不因法院拍卖其临时使用收益权而合法化。
违建被拍卖有无法律依据？
龙岗法院称，平湖法庭的裁定是根据深圳市人大常委会《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》第五条规定：“经普查记录的违法建筑，市政府应当区别其违法程度，根据本决定以及土地利用总体规划、城市规划和土地利用计划的要求，分别采用确认产权、依法拆除或者没收、临时使用等方式，分期分批处理。”
不过，《中华人民共和国城市规划法》规定，违章建筑不能进入流通领域，禁止拍卖；《中华人民共和国拍卖法》规定，法律、行政法规禁止买卖的物品或者财产权利不得作为拍卖标的。
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为何会有案外人出现异议？
龙岗法院称，2010年10月10日，案外人深圳市长发储运有限公司向深圳市中级人民法院提出执行监督申请，认为新力农贸市场建在其享有使用权的土地上，非法占用了案外人深圳市长发储运有限公司的用地，系违章建筑，拍卖行为侵害了其合法权益，请求撤销对新力农贸市场的拍卖。
龙岗法院已于2011年3月23日下午召开审判委员会，对新力农贸市场案进行了研究。该案处理有待进一步核查相关事实，有待进一步查明新力农贸市场构筑物是否侵占了案外人深圳市长发储运有限公司的土地使用权。目前，相关核查工作正在进行之中。
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