楼市陷调控之重 2011年大虹桥等九大板块预热

东方网12月16日消息：调查显示，26%的购房者认为大虹桥最具性价比，13%看重新江湾城，迪士尼和世博两个概念板块被看好，各占13%、12%。新崛起的金山枫泾、广富林等板块受到关注
上海楼市经历了“调控之年”的洗礼，行将步入2011年。“房产税”、“房价泡沫”、“楼市崩盘”……带着种种沉重的话题，身陷调控之重的2011年注定难以轻松。然而，毕竟楼市也有自娱自乐的“舞台秀”：谁的性价比更高？谁能吸引更多购房者关注？在未来的一年中，会产生哪些热门板块？
搜房网的“上海2011买房性价比最高板块”调查结果显示，2011年上海楼市有九大热点板块：大虹桥、迪士尼板块、新江湾城、世博板块、松江广富林、徐泾、南翔、江桥、金山枫泾板块榜上有名。
调查结果显示，26%的购房者选择规划板块大虹桥，纷纷看好其发展潜力，是九大板块中得分最高的一个。
目前在售的大虹桥板块楼盘主要分布在松江、闵行两区，包括虹桥1号、虹桥晶邸、中大九里德、新虹桥首府等，楼盘报价基本在20000元/平米上下，其中中大九里德在售均价18500元/平方米，9月11日推出200多套房源，当月即告售罄，网上房地产数据显示该案2010年累计已签约297套。虹桥1号在售报价22000元/平米，今年也售出了144套新房，12月4日再度大幅放量300余套，预计在优惠的刺激下，该案年内将产生大量成交。
搜房网分析师指出，由于今年沪宁高铁、沪杭高铁相继通车，大虹桥交通枢纽地位进一步巩固。在11月初的上海市政协会议上，“大虹桥”也再次提上日程，发布会上提议，“十二五”期间上海市郊城镇建设不宜“弥漫式”发展，应集中全市资源财力，主攻“大虹桥辅城”，以形成伴随产业重塑、人口集聚的西上海新区。
迪士尼和世博这两个概念板块也被普遍看好，选择这两个板块的购房者各占13%、12%。这两个板块“热”有一定的理由：
首先，上海世博会结束后，世博园的后期规划建设也被提上日程，业内人士预计世博园将有40%的土地推向市场，并将建成上海副中心，土地规模超陆家嘴(600663,股吧)，后世博的黄浦江开发也起着两岸“缝合”功能，增强两岸的对接发展，建设多元化的城市文化环境，将外滩、北外滩、陆家嘴地区打造成金融中心的“金三角”，后世博板块已经引起众多房企关注。
此外，11月5日迪士尼公司与上海申迪集团签署协议一公布，该板块就出现明显异动，迪士尼板块“热”再次掀起，11号线和迪斯尼的双重利好同时催生着迪斯尼板块价值的提升。从政策的角度来看，以迪士尼为核心的整个上海国际旅游度假区也是上海“十二五”规划优化城市空间布局的重中之重。
此次调查有13%的购房者选择市中心区域新崛起的新江湾城。
新江湾城作为市中心最后一块生态地，资源稀缺性使该板块价格不断攀升，目前在售一手新房价格在30000-45000元/平米，未来有望成为新的豪宅板块。板块内地王项目也蓄势待发，地价从5000元/平米拉升至3万元/平米，并先后诞生了6块地王。2009年12月23日成交的新江湾城C6地块为纯居住用地，规划建筑面积达114517平方米，楼面地价更是高达32484元/平米，未来很有可能被开发成均价5万元以上的豪宅项目。
数据显示，新江湾板块目前在售6个住宅项目：九龙仓玺园、公馆1088、仁恒怡庭、保利维拉家园、新城御景、华润置地橡树湾橡府，年内均取得不错的销售业绩，全部登上杨浦区成交榜TOP10，其中新城御景报价31000元/平米，1-10月份成交241套，荣登杨浦区之首；九龙仓玺园均价45000元/平米，1-10月份成交178套，居杨浦区第二位，预计年底
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再加推新房源。公馆1088和华润置地橡树湾橡府、仁恒怡庭年内成交也均超过百套。板块内仍有建发江湾萃、祥生御江湾、江湾尊堡等3个纯新住宅项目等待入市。
依托贴近虹桥的优势，徐泾板块已孕育多年，大虹桥规划公布后，徐泾以更加成熟的配套先声夺人。目前以别墅项目为主，鲜有公寓房项目，再加上大虹桥规划中对土地出让的控制，徐泾板块的新建楼盘数量有限，目前该板块主要在售金地天御、西郊美德苑、绿中海Ⅱ梦公元3个项目，待售的仅新虹桥雅苑一盘。搜房网数据显示，金地天御11月21日首次开盘推出160套官邸200（180-200平米）和176套新贵90（90平米），均价27000元/平米，最近2周连续登上市周销售TOP10，售楼处称目前新贵90房源仅剩余10套左右。
有关分析师指出，金地天御27000元/平米的报价直逼内环房价，一方面有赖于楼盘品质，另一方面也体现了徐泾板块住宅房源的稀缺性和受欢迎程度，未来得益于2号线西延伸段的开通，徐泾板块房价还具有相当大的上涨空间。在大虹桥的辐射下，正如花木是陆家嘴的后花园，成为上海豪宅聚集区域之一，未来的徐泾则将成为大虹桥的后花园。
相比其他几个板块，松江广富林是近期崛起的“新星”。据搜房统计，今年广富林连续拍出5幅地，未来该板块发展势头强劲，9月1日住宅用地广富林2-5号地块被上海合生房地产开发有限公司以12.46亿元摘得，楼板价16488元/平米，溢价率131%，地块出让面积9.45万平米，再一次刷新了松江单价地王记录；5月7日广富林2-6号地块被北方城投以18.4亿元总价拿下，业内计算溢价率为92.5%，楼板价为13724元/平米；今年2月广富林2-4地块被招商地产(000024,股吧)和万科以17.18亿元联手竞得，楼板价16378元/平米。
分析师人士认为，广富林古文化休闲博览区和广富林文化遗址保护控制区注定了这一板块的高端定位，今年广富林连续拍出5幅地，楼板均价已高于1.5万元，松江房价今年最高点在1.9万元/平米，相对于楼板价，地价没有丝毫逊色，在“面粉贵过面包”的怪圈没被打破前，该地区仍值得关注。
江桥和南翔板块楼盘价格上涨较快，目前板块内一手新房报价到达20000元/平米左右。搜房网统计，南翔、江桥板块住宅项目共有20多个，在售项目包括金地格林世界格林公馆、路劲逸隽园（资料、团购、论坛、二手）二期朗域、中冶祥腾城市广场、香馥湾等，都是年内出现热销的新盘。如金地格林世界格林公馆在今年9月份2次开盘放量逾1000套，销售强劲，9、10、11月分别签约414、386、116套，绝大多数房源已快速被市场消化。搜房网数据监控中心数据显示，该案在售精装修房，户型69-137平米均价20000元/平米，190平米均价23000元/平米。
搜房网分析师指出，今明两年有20万动迁房解禁，大批动迁房上市，加大了住宅供给量，这对市场的影响不容小觑。在政策具体实施细节明确后，浦东周康和宝山顾村等动迁房集中地区开始出现挂牌量激增、房东跳价的现象。江桥和南翔这两个板块动迁房也比较集中，预计2011年嘉定将发力。
另一方面，江桥和南翔板块大量动迁房的入驻，必然会导致区域内生活配套如医院、商业街、学校、交通等的飞速发展，相对于一些新兴板块，周边配套的完善造成区域发展的成熟，将更多地吸引部分开发商的目光，带动区域内一手房市场的提升，相对购房者来说，成熟的配套设施也成为房源选择的重要因素，未来一段时间内如果市场供应量充足，该区域住宅市场或将呈现持续的上升势头。
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金山区作为上海市一块价格洼地，近来受到越来越多购房者的关注。如万安世家华园于今年11月9日全新开盘，推出300多套90-93平米2房，售楼处报价10000-11000元/平米，网上房地产数据显示，该案开盘近一个月时间内，截至目前共签约180套。
从2010年金山区成交均价走势图中可以看出，金山的房价还没有遭遇大起大落，基本上在9000元/平米水平线上下浮动，在8-11月则出现连续3个月小幅下跌的情况。
2010年5月24日，国务院正式批准实施的《长江三角洲地区区域规划》明确了长江三角洲地区发展的战略定位，分析人士表示，枫泾镇有望提升为金山辅城，使之成为承接中心城区辐射、集聚长三角资源要素的商贸服务区。目前该板块住宅项目还比较少，除了别墅项目枫丹别院在售，还有华丰格兰郡和一个地块项目待售。
东方网12月16日消息：调查显示，26%的购房者认为大虹桥最具性价比，13%看重新江湾城，迪士尼和世博两个概念板块被看好，各占13%、12%。
上海楼市经历了“调控之年”的洗礼，行将步入2011年。
搜房网的“上海2011买房性价比最高板块”调查结果显示，2011年上海楼市有九大热点板块：大虹桥、迪士尼板块、新江湾城、世博板块、松江广富林、徐泾、南翔、江桥、金山枫泾板块榜上有名。
调查结果显示，26%的购房者选择规划板块大虹桥，纷纷看好其发展潜力，是九大板块中得分最高的一个。
目前在售的大虹桥板块楼盘主要分布在松江、闵行两区，包括虹桥1号、虹桥晶邸、中大九里德、新虹桥首府等，楼盘报价基本在20000元/平米上下，其中中大九里德在售均价18500元/平方米，9月11日推出200多套房源，当月即告售罄，网上房地产数据显示该案2010年累计已签约297套。
搜房网分析师指出，由于今年沪宁高铁、沪杭高铁相继通车，大虹桥交通枢纽地位进一步巩固。
迪士尼和世博这两个概念板块也被普遍看好，选择这两个板块的购房者各占13%、12%。
首先，上海世博会结束后，世博园的后期规划建设也被提上日程，业内人士预计世博园将有40%的土地推向市场，并将建成上海副中心，土地规模超陆家嘴(600663,股吧)，后世博的黄浦江开发也起着两岸“缝合”功能，增强两岸的对接发展，建设多元化的城市文化环境，将外滩、北外滩、陆家嘴地区打造成金融中心的“金三角”，后世博板块已经引起众多房企关注。
此外，11月5日迪士尼公司与上海申迪集团签署协议一公布，该板块就出现明显异动，迪士尼板块“热”再次掀起，11号线和迪斯尼的双重利好同时催生着迪斯尼板块价值的提升。
此次调查有13%的购房者选择市中心区域新崛起的新江湾城。
新江湾城作为市中心最后一块生态地，资源稀缺性使该板块价格不断攀升，目前在售一手新房价格在30000-45000元/平米，未来有望成为新的豪宅板块。
数据显示，新江湾板块目前在售6个住宅项目：九龙仓玺园、公馆1088、仁恒怡庭、保利维拉家园、新城御景、华润置地橡树湾橡府，年内均取得不错的销售业绩，全部登上杨浦区成交榜TOP10，其中新城御景报价31000元/平米，1-10月份成交241套，荣登杨浦区之首；九龙仓玺园均价45000元/平米，1-10月份成交178套，居杨浦区第二位，预计年底再加推新房源。
依托贴近虹桥的优势，徐泾板块已孕育多年，大虹桥规划公布后，徐泾以更加成熟的配套先声夺人。
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有关分析师指出，金地天御27000元/平米的报价直逼内环房价，一方面有赖于楼盘品质，另一方面也体现了徐泾板块住宅房源的稀缺性和受欢迎程度，未来得益于2号线西延伸段的开通，徐泾板块房价还具有相当大的上涨空间。
相比其他几个板块，松江广富林是近期崛起的“新星”。
分析师人士认为，广富林古文化休闲博览区和广富林文化遗址保护控制区注定了这一板块的高端定位，今年广富林连续拍出5幅地，楼板均价已高于1.5万元，松江房价今年最高点在1.9万元/平米，相对于楼板价，地价没有丝毫逊色，在“面粉贵过面包”的怪圈没被打破前，该地区仍值得关注。
江桥和南翔板块楼盘价格上涨较快，目前板块内一手新房报价到达20000元/平米左右。
搜房网分析师指出，今明两年有20万动迁房解禁，大批动迁房上市，加大了住宅供给量，这对市场的影响不容小觑。
另一方面，江桥和南翔板块大量动迁房的入驻，必然会导致区域内生活配套如医院、商业街、学校、交通等的飞速发展，相对于一些新兴板块，周边配套的完善造成区域发展的成熟，将更多地吸引部分开发商的目光，带动区域内一手房市场的提升，相对购房者来说，成熟的配套设施也成为房源选择的重要因素，未来一段时间内如果市场供应量充足，该区域住宅市场或将呈现持续的上升势头。
金山区作为上海市一块价格洼地，近来受到越来越多购房者的关注。
从2010年金山区成交均价走势图中可以看出，金山的房价还没有遭遇大起大落，基本上在9000元/平米水平线上下浮动，在8-11月则出现连续3个月小幅下跌的情况。
2010年5月24日，国务院正式批准实施的《长江三角洲地区区域规划》明确了长江三角洲地区发展的战略定位，分析人士表示，枫泾镇有望提升为金山辅城，使之成为承接中心城区辐射、集聚长三角资源要素的商贸服务区。
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