打通户型持续零成交

背景
70/90政策催生两套打通户型‘
信息时报：所谓“上有政策，下有对策”，70/90政策催生了一轮“两套打通户型”热潮，你如何看待这种现象？
邓浩志：70/90政策其实有较大的局限性和不合理性。因为市场对大户型的需求很强烈，房企只能根据市场需求，设计适合两套打通的产品。
韩世同：前几年推出的70/90政策，由于在制定和执行方面存在一些问题，导致这项旨在增加市场中小户型商品房的政策基本上流产，或者称之“形同虚设”。后来出现了各种两套打通户型，以及有几个房产证的大户型等。但由于2008年政府要救市，就对这一现象放任不管。结果，前面的70/90政策虽然形同虚设但并没有取消，后面又来了限购政策，导致多套打通户型的销售陷入进退两难的困境。如果70/90这一政策不要操之过急，而是采取循序渐进的方式，可能就不会导致目前这种结果。
黄文杰：70/90政策的出台，对于市郊楼盘来说影响较大。因为买家之所以购买近郊楼盘，就是希望提升居住质素，90平方米以下的住宅并不能满足广大市民在近郊置业的需求。正是这种政策调控与市场需求的矛盾，才催生出两套打通单位的对策。
陈扬：在限购之前，两套打通户型之所以层出不穷，是由市场现状所决定的。在住宅市场中，需求呈现两头大中间小的局面，即大面积和小面积的户型好卖且售价高，而中间的户型销售相对缓慢。由于过去70/90政策的出台，导致户型的配比并非由市场所主导，为了适应市场发展，打通户型也就陆续增多。
影响
昔日受宠户型今日遇尴尬
信息时报：广州限购令出台后，这些两套打通户型面临怎样的尴尬局面？
陈扬：限购之后，两套打通户型面临的局面就是套数的限制。购买打通户型，一般来讲，就需要同时购买2套或以上的住宅。而在限购令下，多数家庭只能新购1套住房，这就出现客户想买也不能成交的尴尬局面。
韩世同：如果两个政策都同时严格执行，那是无法解决的难题。如果能拆开来，当然最好还是拆开来卖。但对于一些大户型的豪宅和拆不开的二合一户型，该怎么办？肯定会陷入无法销售或售后无法办证的境地。
黄文杰：限购之后，由于两套住宅要占用家庭两个限购指标，这种两套打通户型的单位自然就不受欢迎，买家目光会重新投向大户型住宅。
邓浩志：两套打通户型产品往往是按一套进行设计，只是多了一幅隔墙分成两套。限购后，买家只能买一套产权房，等于只能买实际设计的“半套”住宅，而由于“半套”住宅在功能上有缺陷，所以难以销售。
应对
调整户型功能两套拆开来卖
信息时报：据记者了解，不少两套打通户型的楼盘开始重新规划，分开出售，房企会不会把改造成本转嫁给购房者？在你看来，房企该采取怎样的两全其美的方法？
黄文杰：羊毛出在羊身上，如果确定要改造，其改造费用一定会并入到房屋的造价成本中。
对于房企而言，如果不作改造，可把购房目标客户重点调整到首次置业群体上。而其中的关键，就是要改善交通及生活、教育配套，减小与城市中心生活的差距。
邓浩志：目前已没有什么两全其美的方法来解决这个问题。对于房企来说，未来能打破滞销局面就已谢天谢地了。现阶段唯一能减少损失的办法，就是对户型进行调整，让每个独立产权的户型在使用功能上没有明显的缺陷。
回复该发言

韩世同：如果开发商因为拆分户型而直接提升价格，可视为是转嫁成本，但市场会不会接受又是一个问题。其实，按目前多数楼盘的成本和售价来看，开发商承担改造的成本一点问题都没有，甚至这些改造成本几乎可以忽略不计。
但问题是，有些是难以改造的，如果已建好的二合一户型只有一套厨卫设备，就很麻烦，现在再改还有没有可能？改了以后市场接不接受呢？这才是主要的问题。
陈扬：首先，目前房地产市场的定价是以价值为主，成本与售价的相关性不是太强，因此改造成本转移到买家身上不会太明显。
至于房企的应对之策，将打通的户型重新规划，是目前房企可以采用的最简单、最直接的方法，而且其可行性最强。
建议
买两套打通户型应谨慎
信息时报：对购房者而言，买两套打通户型单位有没有风险？你有怎样的建议？
邓浩志：购房者在售楼部咨询时，一定要问清楚房产证是一个还是两个。因为如果等签了约，却发现户型的另一边不能交易，开发商赖皮又不退另一半的钱，那就有可能造成损失。
陈扬：在目前的市场环境下，购房者买两套打通户型，将面临限购和限贷的问题。要规避此类风险，当然最好是买独立设计的住宅。如果必须购买两套打通户型，可考虑将住宅分别登记在两个家庭名下，例如自己名下和父母名下。
黄文杰：购买两套打通户型的风险之一是占用了两个购房指标，以后想再买房会受到严格控制。而且将来出售时，也可能需要恢复间隔后方可转售。
韩世同：目前只有首次置业买家可购买二合一的户型单位，但可能存在银行差别信贷政策的问题，就是首付该付多少，是三成还是六成，或是各半？建议房管部门对这些“二合一”或“多合一”户型做一次全面摸查，并向国家有关部门请示汇报，争取将这些因为国家政策多次变化带来的遗留问题采取一些豁免政策加以解决，即修改原来的70/90政策或采取特例豁免的做法，让这些陷入困境的产品得以早日推出市场，满足市场需求。
回复该发言