学位房受通宵排队疯抢 龙岗新项目一天卖逾9成

上午11点，现场等待叫号的人仍然很多。南都记者　何嘉益　摄
如果不是媒体频现的“房地产调控”的新闻提醒，到了星河时代发售现场你根本不会想到深圳正限购。龙岗在售项目星河时代上周六(3月26日)新推300套单位，单价1.6万-2.1万/平方米，开盘当天销售超九成。据了解，名校学位和高端商业配套是项目热销的两大卖点，而带来大批客源的代理中介同样功不可没，使现场出现通宵排队状况。
学位和配套是卖点
“短信通知我7点半开始派号，7点半我到现场时拿到已是290多号了，太恐怖了。”领到号的李女士一边把开发商发给她的短信内容给南都记者看一边说。另有陈女士称，发展商开盘前一天晚8点打电话征询她意见，告知已有客户前来排队占位等派号，问她要不要早点过来，陈女士到后“就傻眼了，现场人真多”。
早在开盘前一天下午6点，星河时代选房现场就已有代客领号的美联、中原等中介进场排队。一位美联物业的业务员称，与其余60余位同事一样，为了这次“战役”两天没吃一顿饱饭，开盘前晚也没合眼。据现场目击者透露，通宵排队的人达200余位，有三分之二是代客排队的中介。对此，发展商方面表示，排队者中诚意客户和中介皆有。
据南都记者从现场买家中得到的反馈，他们中绝大多数是为项目附带的深圳实验学校学位而来，星河cocopark等高端商业配套也是其倾心理由之一。
双拼单位也能热销？


-->周六下午2点，南都记者跟随一位290余号的购房者进入选房现场。等候通道和选房现场人满为患。销售公示显示，所推单位单价1.6万-2.1万/平方米，其中86-89平米三房售完，130-160平米四房剩6套，180平米五房剩一半。一位走出选房现场的女士向记者模仿销售员说话———“买不买买不买买不买”，“这哪里是买房，简直就是抢房嘛。”她说。
有地产业人士对星河时代发售在微博上进行了及时报道，引发相当数量的网友关注。大部分网友对“双拼单位热销”表示好奇。据了解，该批推出的B7栋和B6栋为130-180平米的四房和五房，皆为双拼户型，网友好奇，这些户型都是什么人买了？
“据我们了解，双拼产品的买家绝大多数都是深户，且手头上没有房子。”一位项目销售代表这样回答。另外他补充，也有部分人是以公司的名义进行购买，但数量不多。
不过南都记者现场了解到，借用他人身份证仍可突破限购令限制，已成功购房的一位女士这样对记者说：“只要跟借身份者协商好就行。”
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荔园小学。



百花
楼龄、学位不同，房价相差近一倍
深圳实验学校在深圳是鼎鼎大名，是家长挤破头都想让孩子入读的学校，也正是这样，同时分布有该学校小学部和中学部的百花片区，成为名副其实的明星学区房片区。很多家长也是直奔这一“主题”而来，甚至有远在南山蛇口，或是宝安龙华工作生活的人。
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南都记者采访获悉，在这个片区，所有的房源都可带深圳实验中学的学位，所以房价区分主要在不同小学的划分问题上了。这个片区共有三个小学：深圳实验小学、荔园小学和百花小学，其中能同时带有实验小学和中学双学位的，只有南天二花园和国城花园，虽然这两个楼盘均是上世纪90年代的物业，但价格却一直“高高在上”。据中介提供的盘源信息显示，年前国城花园44平方米的小户型总价就达到220万，均价已到5万元/平方米，如今却还在涨。
美联物业百花园分行经理郭虹说，片区除了小学、中学名校外，还分布了好几个省一级的幼儿园，并有扎堆的培训机构。据她介绍，片区大多数楼盘楼龄都有20年左右了，最新的应该算百花园二期，2003年入伙的，也算是片区目前唯一一个带有社区的封闭式楼盘，二手房均价达到4.8万-5.3万元/平方米。而片区最便宜的长城一花园单位均价约2.6万-2.8万元/平方米，两者相隔也就几百米距离，因为楼龄和所带小学学位不同，价格已经相差近一倍。

翠竹小学入口。


东门、翠竹
带名校学位的二手房单价在1.5万-2万元之间
南都记者走访罗湖区东门周边各个地产中介门店时，感受最多的便是相当多的楼盘都被标以带名校学位的标签。该区域最著名的三所小学分别为深圳小学、螺岭外国语学校，以及翠竹小学，带上述学位的楼盘，价值基本都在1.5万元-2万元/平方米之间，相比非学位房，学位房的价格并没有明显拔高。
这三所学校相隔并不远。南都记者首先到达的是位于罗湖东升街的螺岭外国语学校，发现其周边学位房有聚龙大厦、京基东方花都等。据世华地产置业顾问刘太凌介绍，除去较新的房源如京基东方花都、缤纷时代等单价在2万元左右之外，其余学位房售价基本在1.5万/平方米上下，一些年代较久远、产权剩余20年左右的住宅甚至还有一万二三一平方米的。
另外，深圳小学、翠竹小学周边的学位房基本也处在1.5万-2万元/平方米的价格区间。以当地的配套及发展水平来看，在购置学位房获得学位之后，将房源出租也不会是问题。据中介介绍，以1987年建成的名都大厦23平米总价38万的单身公寓为例，每月月租可租到1000元，相当可观。
除去售价稳定、可对外出租，罗湖学位房的另一大特点便是大部分没有社区。万科彩园、缤纷时代两个楼盘是个特例，在南都记者走访的众多罗湖学位房中高层塔楼是比较常见的建筑形式。要求有社区、习惯住家氛围的置业者需要格外注意。

雍景湾附近的育才二小。


蛇口
优质学位支撑老物业长期交易活跃
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蛇口片区是深圳历史悠久的教育重区。育才教育集团前身是创办于1983年的招商局蛇口工业区育才学校，2003年正式宣告成立的育才教育集团，目前下辖育才一小至四小、育才中学、育才二中、育才三中与幼教中心，提供了区域内大部分优质学位。招商地产近年来开发的海月花园三期，兰溪谷，花园城一、三、四、五期，雍华府等项目都带有育才小学的学位。今年计划入市的招商雍景湾（资料、论坛)项目，总建筑面积约5万平方米，户型从50-180平方米，与育才二小一墙之隔，但是在新近开放的营销中心中，工作人员表示是否带育才学位，仍在等待最后的明确通知。与雍景湾相距不远的园景园（资料、论坛)，湾厦地产开发，2009年入伙，带有育才二小学位，目前二手房售价2.5万-2.8万元/平方米。
除了这些次新物业外，蛇口片区很多房龄超过10年甚至15年的老房子也因为带有优质学位，不仅一直活跃在三级市场中，并且在楼市调控的过程中，也一直保持着旺盛的市场需求。表现较为明显如花果山片区，以花果山小区为例，房龄超过15年，户型设计也相对陈旧，由于带有育才一小的学位，目前二手房价依然在1.8万元/平方米左右，并且租赁市场也比较旺盛。介于工业七路、八路之间的部分社区也受益于育才小学的优质学位，如建于1990年的爱榕园，带有育才二小学位，在2010年调控政策新出的时候曾一度下跌到14000元/平方米，目前不仅价格快速回升到2万元/平方米左右，并且与附近不带育才小学的桂园相比，每平方米价格高出约2000元/平方米。



福田外国语学校的招牌。



香蜜湖、竹子林
放盘量小，带高级中学学位的6大盘房源不到30套
香蜜湖及竹子林片区的房价近半年没怎么涨跌，综合多家中介的反映，少部分房源开始有些议价空间，一套房子成交价较放盘价少个3万-5万元。目前，香蜜湖片区房价在3万-8万元/平方米，竹子林片区在2.5万-3.5万元/平方米。


-->其中，带优质学位的楼盘价格要高一些。比如小区内有深圳外国语学校(东海附属小学)的东海花园，比仅隔着香轩路同是大社区的香荔绿洲，目前二手房放盘价普遍高出3000元/平方米左右。而且，据香蜜湖片区多家中介总结，优质学位房的抗跌性明显较强。。
“因为香蜜湖以及相邻的竹子林、景田片区，集中有较多的名校，学位相对充足，大多数楼盘都带学位，所以该区域没有因学位问题造成多大的价差，再加上这一区域公园多、商业配套齐全、距离福田CBD近、大型楼盘较多等优点，所以多数楼盘自住率相当高，放卖的较少。”中原地产福田北B2区经理刘柯良说。他反映目前带深圳高级中学(省一级、国家级示范高中)学位的盘源尤其紧缺，尽管带该学位的楼盘有东海花园、香榭里花园、香蜜湖一号、翠海花园、香域中央（资料、论坛)、中旅国际公馆（资料、论坛)等，其中前四个都是总建筑面积达几十万平方米的大型楼盘，目前在中原盘源系统中显示的有效放盘量都只有二三十套。

实验学校南头小学部。
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南头、前海
带双学位的房源价格在2万-3.5万元/平方米之间
片区业内人士介绍，目前南头、前海最热门的学校是南山实验学校，其下设的南头小学部(总部)、麒麟小学部和鼎太小学部最受家长们青睐。而在二手房交投市场上，带上述学位的二手学区房基本都在2000年以后建成，不少小区如缤纷年华、绿茵丰和、悠然天地等楼龄在5年左右，鼎太风华更还有新房在售。但片区内也有一些上世纪90年代建成的楼盘，如麒麟花园一期、嘉庭苑等。这类楼盘与前述楼龄较短的楼盘，就拉开了价格差。“楼龄比较长的小区价格在2万元/平方米左右，楼龄短、社区配套较好的在3万元/平方米左右，更优质的楼盘如悠然天地，价格也去到3.5万元/平方米。但不管市场是好是坏，学区房始终好卖，而且价格涨幅也高于周边其他住宅小区。”中联地产南山缤纷年华分行经理徐士征说。
而区域学位房的价格上涨也是十分明显。“以缤纷年华为例，2009年第一季度的成交价大概在13700元/平方米左右，现在普遍已经涨到3万元/平方米左右，前后翻了不止一倍。现在周边区域的二手房成交都比较淡，但学位房需求还是很旺盛。”徐士征说。

南山外国语学校科苑部。


科技园南区
片区八成二手购房者为学位
科技园南区是一个纯粹的新居住区，最早的楼盘也不多七八年时间。据了解，整个区域目前只有一个新盘岸芷汀兰，销售均价超过4万元/平方米，剩余的都是二手房。由于区域内楼盘业主多为学位而来，导致学位紧张，对插班生来说，预留的位置很少，所以一般家长都是从小学之前就开始在这里买房。中原地产科技园南区分行经理石爱平告诉南都记者，在这里购房二手房的业主，八成都是为了学位。
石爱平还介绍，现在区域内的房价，3万元/平方米以上是肯定的，一些较新的楼盘开盘时候价格就很高，如今二手价格也稍高，如卓越浅水湾（资料、论坛)二手大多在3.5万元/平方米以上，博海复式单位均价3.5万-4万元/平方米，最新的浪琴半岛（资料、论坛)因为房产证还未出来，所以二手价格暂时不好说。“不过，这个区域目前极少有放盘的盘源，业主有心无心挂出来的房源可能也就20套左右。”石爱平介绍。


学位房购买也不可盲目
古有孟母三迁，为的是让孩子有个好的成长环境；今有“早六晚八”，天没亮就起床收拾，日已落还堵在路上，甚至有放弃了几百平方米的豪宅别墅不住，却跑到房龄已经二三十年的几十平方米老旧学位房中蜗居，只为能让孩子“赢在起跑线上”。
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-->我们不得不感动于这些家长们“望子成龙”的期盼和付出，先不说有多少人为了一个学位豪掷几百万购买一套学区物业却不住，我们只看看有多少家长们，平时或许是这个“总”那个“主任”地被人尊称抬捧，到了要为孩子奔波一纸学位时都不得不放下身段，恭谨地“老师”前“老师”后，搭上了大把时间、精力和笑脸。竟然还有家长由于受到了限购影响，不得不以办理离婚手续为代价，只为能买到学位房让孩子进个好学校。
我们更不得不感叹于，深圳人确实太愿意在学位房上花钱了。百花片区，已近20年房龄的物业，如今竟然都卖到了5万元/平方米。对于这种只涨不跌或者高峰期暴涨的势头，不少专家都提醒，学位房的变数其实很大，购买时切不可盲目。
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