去年4月，随着新国十条等房地产调控政策的实施，限贷令、限购令让房地产市场的官司骤然增多，大半年后的今天，这些官司纷纷结案，记者发现，其中还不乏“假被限购，真毁约”的浑水摸鱼者。
家住宝安的史先生就遇到了这种官司，签了合同的买家说自己被“限购”了，不肯履行买房合同。然而，史先生一查，发现对方完全符合购房标准。史先生感觉自己受骗了，于是一怒之下把买家告上了法庭，要求赔偿违约金。近日，该案审结，史先生最终赢了诉讼，被判可以获得房产价格百分之十的违约金。
“限购令”让交易蒙上阴影
史先生向法院诉称，去年4月12日，史先生夫妇和袁先生夫妇签订《房地产买卖合同》一份，约定将史先生所拥有的宝安区某商品房以总价格人民币97.3万元转让给袁先生夫妇。
双方还约定，袁先生夫妇先向史先生夫妇支付定金人民币2万元，在15日内付清首期款40万元，然后在交付首期款之日期三日内办理完毕全部银行按揭申请手续，之后，双方还就违约问题签订了协议。
然而到了4月底，“新国十条”突然出台，“限购令”让这笔交易蒙上了阴影。一直到了5月中旬，袁先生都没有履行合同，没有支付首期款和办理按揭。
这时，史先生还收到了袁先生夫妇的律师函，称“因政策发生变化，不准备继续履行房屋买卖合同”了。
业主史先生却认为袁先生夫妇是在欺诈，于是一纸诉状将买家告上了法庭，要求法院判决袁先生夫妇支付违约金近20万元，以及银行利息。
国家政策导致合同不能履行？
面对史先生的诉讼，袁先生在法庭上应诉称，双方确实是签订了房屋买卖合同，但是同年4月底国家出台的“新国十条”，对非深圳户口购买房屋申请银行贷款做出了贷款申请人需要在深圳居住满一年、纳税及社保等硬性条件要求。作为“三无”人员的袁先生夫妇，因此不能通过银行贷款申请，而导致了合同无法履行。
对于这个理由，史先生在法庭上答辩称，根据律师向地税局和社保局进行的调查，袁先生夫妇两人均有缴纳个人所得税的记录，袁先生的妻子还有社保记录，也就是说，袁先生夫妇是可以取得银行贷款的。
法院判卖房人获赔违约金
二审期间，深圳中级法院对袁先生夫妇缴纳社保和纳税情况进行了调查，查明袁先生夫妇确实有在深圳缴纳个人所得税的记录，袁先生的妻子还有缴纳社保的记录，而且均超过了一年。根据“新国十条”，商业银行对不能提供一年以上当地纳税证明或社保证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款，也就是说，袁先生夫妇是没有被限购的。
一审宝安法院认为，两对夫妇签订的该《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方皆应全面适当履行。最后，法院判定袁先生夫妇的行为已经构成违约，应当按成交价10%的违约金赔付给史先生，核计人民币9.73万元。
对此，袁先生夫妇向深圳市中级人民法院提起上诉。最后，深圳中级人民法院认定袁先生夫妇的上诉理由不成立，维持原判。
律师 点评
因看空后市选择终止合同
长期代理二手房纠纷的广东中安律师事务所钟胜荣律师向记者介绍，出现上述现象，究其真实动机，绝大部分是因为看空后市，认为将来房价会下跌，继续履行合同会“吃亏”，所以选择提前终止合同。
对于上述现象，钟律师认为，“谁主张，谁举证”是法律的重要原则，如果买方认为自己受新出台的政策限制无法取得银行贷款、进而要求解除合同，那么应当举出证据证明自己曾向银行申请贷款、而银行以新政策为由拒绝发放贷款，同时如实提供自己的社保、纳税情况证明，这样买方的要求才可能得到法律支持。
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