市房管局：单价3万楼盘预售许可审批权从未收回

正当上海一手楼市打破此前连续多个周末的“开盘荒”，部分新开项目甚至重现排队购房的情况下，一则“沪单价3万元以上楼盘预售许可酝酿下放”的消息在市场中不胫而走。
记者昨天调查、求证后发现，受“一房一价”政策的影响，沪上新盘项目近期在上市节点、预售定价等问题上确实较以往要更加 “谨慎”，报批、备案价格大多预留“上浮”空间。
针对“下放”一说，上海市房管局有关人士在接受记者采访时对此予以了批驳，重申新盘项目的审批权依然在各区县，只是部分高价项目要到市级房管部门“备案”，而这样的“备案”尚无取消退出的时间表。
市级房管部门备案机制未取消
近日，就有媒体报道称，沪高价楼盘审核有望逐步放开，单价3万元以上楼盘预售许可证的审核权限，将下放至区级主管部门，相关文件正在拟定中。该报道还援引消息人士的说法，“下放”一事近期已在个别区域开始试行，目前部分单价3万元以上的楼盘审批时间已缩至半个月左右。
“我们从来没有把审批权收回到市级层面，何来‘下放’一说？”昨天，市房管局有关人士对此问题作出回应称，新盘项目的审批权本身就在各个区县，只是超过3万元以上的高价位楼盘，“要到我们这边来备个案而已。”该人士同时还补充，这样一种高价位楼盘的“备案”机制，目前并没有要取消的意思。
与市房管局该位人士的回应口吻相类似，去年9月，针对当时闹得沸沸扬扬的 “新盘单价超3万须报市级审批”市场传闻，市房管局有关负责人亦连用两个“不存在”作出澄清，即：不存在对高价位楼盘的销售许可收回市房管局一说，也不存在对高价位楼盘不让上市预售一说。
依照该名负责人当时的解释，对于高价位的楼盘，区房管局应该将该楼盘的销售方案或预销售方案提交市房管局进行重点复核。重点复核的目的在于规范其预售行为，为的是不让开发商坐地起价。
房企欲缩短项目预售审批时限
记者在采访中了解到，自“限购”、房产税等楼市新政颁布生效以来，在多重调控“砝码”的共同作用下，申城不少新开楼盘以及在售项目的资金压力普遍加大，开发商一改前期捂盘、观望的心态，以图尽快通过审批上市预售，回笼资金。
然而，按照本市有关规定，房地产开发企业应该在销售方案或者预销售方案之中申报“一房一价”。如果调价，要明确调价的期限，并严格按照申报价格对外销售。而在当下，不少新盘基准售价涨跌幅度依然为负数，即意味着“只能跌，不能涨”，如果销售价格需要上浮，应该重新申报备案。
鉴于后期房价走势不甚明朗，开发商纷纷加大推盘的力度，尽力缩短新开项目花在预售审批上的时限。尤其是在今年春季房展会结束之后，申城新盘供应开始逐渐放量，上一周的环比涨幅更是达到了2倍以上。与此同时，部分开发商开始高调行动起来，以实际的折扣、优惠活动甚至调低预售证报价等来刺激交易，多个楼盘出现实际成交价低于之前的预售证报价的现象。
据上海中原研究咨询部统计，4月预计有43个项目开盘，与去年同期相比减少3成，其中住宅项目38个。调控新政过去2个月，在政策消化的当下，交易量持续低迷，短期效应显现，开发商开始意识到此轮调控将趋于严厉，由此增大供应量成为其回笼资金的唯一方法。而与此同时，购房者期盼已久的降价亦有望进一步松动。
连续数周徘徊在低谷的开盘量终于在近期迎来“分水岭”，这一明显的市场转变，沪上亦有业内人士解读为“新盘审批较之前变得容易了”，更有甚者随之猜测：“楼盘预售的审批权是否又回到了区一级层面？ ”
高价盘预留价格空间
情况是否真的如此？
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根据记者掌握的一组数据，刚刚过去的这一周，上海商品住宅市场新增供应量为40.80万平方米，环比上涨135.17%，与去年同期相比上涨10.38%，为今年周度最高值。尽管多数公寓楼盘定价均在3万元/平方米以下，但依然不乏豪宅的“身影”——
3月21日至3月27日之间，上海一手豪宅市场新增供应3例，分别为位于浦东花木板块的 “四季雅苑（资料、论坛)”、“御翠园（资料、论坛)”及浦江板块的“翡冷翠园”，从而一举打破今年3月份以来连续三周豪宅“零供应”的僵局。
这也意味着，单价在3万元以上的高价楼盘，市、区房管部门即便是在“料峭”的楼市“寒冬”，亦没有对这些高价楼盘的销售许可说“不”。
据知情人士透露，眼下对于高价位的楼盘，市级房管部门依然沿袭了去年的态度，即重点复核其预售方案，尤其是楼盘定价。如果预售单价确实要定得很高，那么，就得要求该项目将其高预售价的生成过程分解、解释得更加清楚些，提供的依据、理由更加可信些。
另外，从备案价格上来看，上述高价新盘项目尽管顺利拿到预售许可，但在价格上依然预留有 “上浮”的空间。如 “四季雅苑”3月26日加推88套精装修公寓房源。据网上房地产数据显示，该批房源最低报价5.91万元/平方米，最高报价12.05万元/平方米，记者从售楼处问询得知，目前报价约6万元-8万元/平方米，基本处于网上备案的价格下限，后期即使不重新报备，仍有价格“上浮空间”。
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