合生创展转型落定 全年业绩稳中有升

3月31日，合生创展（0754.HK）公布2010年全年度业绩，稳步上升的营业额和核心净利润，高达3.43港元的每股盈利是合生创展一如既往的业绩亮点，而考虑到这一业绩是在行业调控频出及整个集团深入转型的时期所取得，则显得尤为难能可贵。
稳健的业绩背后，是合生创展以核心城市高端地产保持行业标杆地位、二线城市项目支撑现金周转、商业地产项目贡献稳定现金流的整体战略转型。目前，这一转型已经为合生创展在严厉调控下和激烈竞争中谋得了先机，未来的公司业绩成长和经营能力突破更加值得期待。
稳中有升业绩可观
观察合生创展2010年年报，稳健当中不乏亮点。集团营业额达到143.79亿港元，同比增长达28%，净利润58.89亿港元，若剔除投资物业重估税收项收益净额的影响，则其核心净利润为30.43亿港元，同比上一年增长34%。
由于更注重“价值投资”理念而非单纯的规模增长，合生创展对盈利能力的要求更高。事实上，从已经公布的各房企年报数据来看，2010年3.43港元的每股盈利大大高于很多销售额数倍于合生创展的开发商，名列行业前茅。
同时，在土地资源价格上涨、外部调控压力增加情况下，合生创展盈利能力得到强化和考验，毛利率保持在40%以上水平，年度毛利水平达43%，仍处于行业领先地位。
业内人士认为，在很多房地产企业关注销售金额和规模增长时，强调利润水平和单位面积产出最大化的合生创展等公司为行业树立了不同的价值坐标轴。
这种价值投资的理念也赢得了投资者的认可，今年年初，合生创展适时利用海外融资市场窗口机会，成功在亚洲和欧洲发行了3亿美元的优先票据。
此外，合生创展截至2010年末的资产负债率为55%，同比09年57%略有下调。多年来微幅波动并始终稳定在合理水平上的负债率，是历经行业周期洗礼并深受香港模式浸染的合生创展所一贯奉行的原则，体现了公司对财务结构均衡和安全性的重视。
2010年，合生创展合约销售均价达到了15684元/平方米，同比增幅达20%，由此可以显示，合生创展在住宅方面所坚持的高品质战略已经赢得了市场和客户的高度认同。
正由于合生创展强调其追求的是更长远的价值投资，经营的稳健性和业绩的稳定性是保证价值投资的最好体现。“对项目的精耕细作、对销售节奏的良好把控和对区域布局及结算的理性掌握，决定了公司的业绩始终不会有过大的波动性，而这样的稳健风格也同样满足了追求稳健收益的投资者的要求。”合生创展集团总裁薛虎表示。
转型布局雏形显现
2010年是合生创展的转型落地年，在继续深耕高品质地产的基础上，合生创展在业务结构和区域结构上都展开了一系列转型之举。
基于对市场的前瞻性把握，在高品质住宅的业务基础上，合生创展已经提前布局商业地产，并已经开始为现金流作出贡献。按照合生创展的预计，未来3年内商业地产项目的业绩贡献度将达到30%。
2010年，合生创展广东、上海、北京的合约销售贡献分别达到27%、32%、38%，业已形成三个重点区域的均衡之势，成为公司最为倚重的业绩来源。在该年度里，合生创展仍然在继续深耕一线城市，并新取得了上海松林广富林、浦东三林集镇及金山新城等主要集中于发展潜力雄厚的上海中心地段位置的地块，新增建筑面积83.4万平方米。
而随着战略转型的推进，合生创展也有望开辟一批新的战场和利润增长区域。
在如今一线城市优质土地资源日益稀缺，政策频繁出台导致一线城市发展前景不确定增加的情境下，在这些城市的拿地难度与日俱增。一直倡导理性审慎拿地的合生创展将目光转向具有可观发展前景的二三线城市。
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2011年，合生创展位于昆山、太原、秦皇岛、宁波等城市的项目将会陆续推出，由于这些城市环绕在发达经济圈或经济带的周边，受到了众多有益的辐射，形成了具有自身特色的发展潜力，成为未来房地产发展的重要领地（资料、论坛)。合生创展的提前布局，有效地降低了调控政策的冲击，为未来的业绩增长做了良好铺垫。
截至2010年底，合生创展土地储备总建筑面积达到3018万平方米，足以在全国房企中位列前茅。雄厚的土地储备，为合生创展未来的业绩增长提供了充分的保障。
此外，合生创展还展开了“全系地产”的布局。除了住宅和商业地产的核心板块外，还囊括引进国际级酒店和自营部分的酒店地产、高尔夫与旅游地产、体现全新生活理念和提升个人艺术修养的文化地产、政企合作平台下的产业园开发以及面向未来的养老地产等六大业务板块。
一线核心城市的高端项目保证品牌效应、市场地位及利润水平，二三线项目贡献充沛的现金流和业绩推力，商业地产为现金流和抗风险能力奠基，而“全系地产”则为公司未来空间铺路，合生创展已经逐渐形成一套多元化的经营战略，并培育成为公司的核心竞争力。
商业地产攻势凌厉
在众多同行开始在调控重压下转向商业地产之时，合生创展已经提前布局并形成一定的先发优势。在公司未来转型深化之路上，商业地产的攻势将成为其最为倚重的武器。
2010年，合生创展新增了6个商业地产类用地项目，使得商业地产类项目总数达到28个。目前，合生创展在北京、天津、上海、广州、杭州等一线城市核心地段已逐渐形成相当规模的商业地产布局，包括北京东方文化项目、北京德胜大厦项目、天津合生国际大厦、上海合生国际广场项目、上海合生财富广场（资料、论坛)项目、杭州合生国贸中心项目、广州珠江国际大厦项目及一批与住宅融合的商业项目、酒店等。
其中，包括上海合生财富中心、杭州合生国贸中心及广州珠江国际大厦在内的多个商业项目已经竣工并投入招商。根据合生创展方面的预计，2011年商业地产方面的租金收入将会得到较大提升，并在随后几年迅速持续地提高，为整体业绩和财务状况作出贡献。
合生创展在这些商业地产的运作上采取了灵活的策略。其中部分物业将出售套现以获得商业地产后续开发资金，避免给住宅地产带来压力；部分优质物业将持作投资物业，以获取长期稳定的现金流及资产增值收益。
“商业地产的布局是预见性的，这些商业项目不仅为集团提供了稳定的现金流和合理的资产负债状况，也在未来行业调整深化的前景下，为合生保持了稳定的盈利能力水平和风险平滑能力。”薛虎表示。
不仅如此，住宅与商业地产两大业务的相辅相成也将形成良好的互动格局，高品质住宅项目的冲击力和影响力已经拉高了合生创展的整体产品水平线，对商业地产的业务和品牌发展提供了较大的溢价空间，而未来商业地产的成熟运作也将带给住宅业务更多的发展空间。
展望未来前景可期
展望未来，合生创展集团仍坚持在在巩固与开拓两条主线上下功夫。
“继续巩固已经取得的转型成果，并在此基础上进一步深化，”薛虎指出，将继续平衡于一线核心城市的项目拓展和二三线城市的投入力度，以保证利润水平和现金流转的同时兼顾，而在商业地产方面则要花更大的力气开拓，通过商业地产项目的招商，进一步优化资产负债结构，构建平衡的收入结构，增强未来现金流。
面对日趋激烈的竞争，合生创展还将继续强化“品牌+品质+服务”三位一体的综合竞争体系，促进集团品牌和项目品牌的良好互动，并通过一站式销售客服系统、物业服务酒店化以及各种个性化增值服务等，由传统开发商转向聚合各种资源为其经营核心服务、强调彼此渗透的整合配置的综合服务运营商。
回复该发言

面对新一轮史无前例的调控政策，合生创展也以自信而平和的心态去面对，全力加快开发速度，加大营销力度，随时对新的市场形势作出及时恰当的灵活应对措施，坚持给市场展示合生创展高品质地产最优异的产品和服务，以赢得更大的市场份额和快速的现金回流。
“同时，我们将继续推进住宅销售、商业物业、酒店经营、物业管理以及更丰富的产业形态的相互结合，完善集团的多元化经营模式，提高公司抗风险能力，构建集团的核心竞争力，持续为股东带来可观回报。”薛虎表示。
数据
数据指标
2007
2008
2009
2010
营业额
111.31亿港元
107.75亿港元
112.34亿港元
143.79亿港元
核心净利润
19.95亿港元
17.36亿港元
22.74亿港元
30.43亿港元
每股盈利
2.54港元
1.33港元
3.77港元
3.43港元
负债率
58%
61%
57%
55%
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