摘掉“房地产岛”帽子 海南房地产谋求转型

内容摘要：建设初期的国际旅游岛成为名副其实的“房地产岛”，这显然不是政府的初衷。为此，海南政府作出一系列表态，希望降低纯住宅的开发比例。而传统的住宅开发企业也在不断升级的调控之下谋求向旅游地产的转型。
2010年，尽管海南省的GDP和财政收入仍位居全国倒数，但强劲的增长势头足以表明，海南再一次炙手可热。值得注意的是，在270亿的地方财政一般预算收入中，房地产业税收贡献近四成。另外，全年土地出让金收入超过200亿元。建设初期的国际旅游岛成为名副其实的“房地产岛”。
这显然不是政府的初衷。在2010年1月4日颁布的《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》(以下简称《意见》)中，海南的未来发展方向被回归到旅游，“通过发展旅游，带动现代服务业发展，使第三产业成为支柱性产业。”
不过，地产商们的嗅觉更灵敏一些。早在《意见》颁布之前，数百家房地产开发企业便进驻海南“跑马圈地”，个个身携重金。在“国际旅游岛”概念的推动下，地产热很快从海口、三亚蔓延至全省，楼市出现了一天几个价的高温行情。沉寂了十余年，海南房地产重回巅峰。
商品住房“一家独大”
尽管海南省委书记卫留成认为，在现有阶段，海南房地产发展快一点、三亚的房价热一点很正常。但是，和海南省委省政府的规划不一样的是，海南商品住房投资占了房地产开发投资总额的90%，本应“积极发展”的酒店、度假村等经营性房地产并没有成为主导。
“开发商品住房资金回收快，短期效应大。由于不用经营，风险相对也小。”在三亚(首都机场)投资开发有限公司营销总监陈友余看来，商品住房的开发和建设是大多数房企的首选，因为“卖房子比经营更容易”。
对于投机、投资者来说，近几年海南房价不断高企，惊人的回报率刺激着他们源源不断地涌入海南楼市。虽然在几轮调控后，房价涨幅有所回落，但海南优越的气候和稀缺的资源，仍吸引了大量的岛外人前来置业，既满足度假、养老的需求，又兼具投资功能。
旺盛的需求推动了房地产开发投资、施工面积大幅增长，海南房地产市场呈现出商品住房“一家独大”的格局。然而，这样的格局并不符合“国际旅游岛”的规划，“一锤子买卖”带来的高空置率、资源浪费等问题也引起了广泛的争议。
第二页：向旅游地产转型
第三页：旅游地产的先行者
第四页：旅游地产不是避风港
内容摘要：建设初期的国际旅游岛成为名副其实的“房地产岛”，这显然不是政府的初衷。
2010年，尽管海南省的GDP和财政收入仍位居全国倒数，但强劲的增长势头足以表明，海南再一次炙手可热。
这显然不是政府的初衷。
不过，地产商们的嗅觉更灵敏一些。
商品住房“一家独大”尽管海南省委书记卫留成认为，在现有阶段，海南房地产发展快一点、三亚的房价热一点很正常。
“开发商品住房资金回收快，短期效应大。
对于投机、投资者来说，近几年海南房价不断高企，惊人的回报率刺激着他们源源不断地涌入海南楼市。
旺盛的需求推动了房地产开发投资、施工面积大幅增长，海南房地产市场呈现出商品住房“一家独大”的格局。

向旅游地产转型
疯狂的楼市再一次将海南推到风口浪尖。“海南国际旅游岛”战略提出者迟福林对此表示出很大的担忧：不管是开发商还是政府都过于在意短期利益。对于政府靠炒高土地价格来获取财政收入的行为，迟福林称之为“自杀”。
回复该发言

在房价过快上涨的压力下，海南省作出了一系列的表态，如暂停土地出让，减少纯住宅开发比例，在规划中确立酒店、度假村等经营性房地产的主导地位，鼓励住房租赁等。2011年3月3日颁布实施的三亚国八条细则也提出：“引导房地产开发企业转型升级，建设经营多种类型的旅游度假产品，为中外游客休闲度假创造有利条件。”
和商品房买卖带来的一次性收益相比，经营性的房地产项目可以为政府带来持续性的税收，并扩大就业。三亚市房协秘书长刘树国打了一个比方：如果说一套普通商品房的买卖产生5万元的税收，政府10天内收到这笔税钱，整个交易结束。但如果是经营性房地产，则可以产生n个5万元的税收，税源更多，当然周期相应也更长。
紫罗兰酒店管理有限公司董事总经理李津则认为，传统住宅对于地方政府而言其实是先赚后陪的买卖。他举例说，政府将一块很好的土地作为住宅用地出让，业主把房产证拿到手后，这个房子未来的收益不再跟当地政府有关系。政府在短期内获得了土地出让金、建设和销售过程中的税收，但在城市人口增加以后，反而要花更多的钱去做市政配套方面的扩张。“我觉得这个路已经走到了头。”在李津看来，海南房地产确实到了需要转型的时候。
除此之外，商品房市场的轮番调控，也让传统住宅型房企感受到了压力，旅游地产成为海南开发商越来越频繁提及的概念。 第三页：旅游地产的先行者
第四页：旅游地产不是避风港
向旅游地产转型疯狂的楼市再一次将海南推到风口浪尖。
在房价过快上涨的压力下，海南省作出了一系列的表态，如暂停土地出让，减少纯住宅开发比例，在规划中确立酒店、度假村等经营性房地产的主导地位，鼓励住房租赁等。
和商品房买卖带来的一次性收益相比，经营性的房地产项目可以为政府带来持续性的税收，并扩大就业。
紫罗兰酒店管理有限公司董事总经理李津则认为，传统住宅对于地方政府而言其实是先赚后陪的买卖。
除此之外，商品房市场的轮番调控，也让传统住宅型房企感受到了压力，旅游地产成为海南开发商越来越频繁提及的概念。


先行者：
产权式酒店红树林：投资度假两相宜
张宝全提前意识到了这一点，他创建的今典集团于2008年实现了向旅游度假地产的全面转型。2010年3月，今典开发的海南三亚湾红树林度假酒店开盘4天即售馨首期800套房，实现8亿元销售业绩。作为产权式酒店，红树林将每一间客房的独立产权分割发售，业主拥有每年30天的免费入住权，其他空置时间则交由酒店经营管理，业主年终享受经营利润分红。同时，由于红树林系列酒店全国布局，无论在哪里买房，业主都可以在三亚、青岛、广州、云南、成都等地任意选择一家红树林酒店度假，这从本质上迎合了要求自由与变化的度假生活方式。
据三亚湾红树林策划经理毕少华透露，下一步红树林将实施“分时度假”模式，客人购买不同金额的“分时度假卡”，可享受不同年限和天数的入住权益，目前正在制定具体的规则。
和普通商品房住宅不同，产权式酒店除了可出售独立产权外，还可进行持续性的经营。用李津的话来说，产权式酒店是传统的酒店经营和传统的房地产杂交所产生的产品。它既迎合了岛外人的投资、度假需求，又避免了资源的浪费，还增加了政府的税收。中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一也认为，海南应该建一些产权式酒店，让老百姓有更多旅游居住的地方；企业开发的房子不要都卖出去，一部分应该变成自己的酒店出租。
海棠湾：高端酒店的“联合国”
回复该发言

2011年3月22日，两岸三地各界名人云集海棠湾，大S和汪小菲的婚礼让这个刚刚起步的“国家海岸”一举成名。作为海南旅游度假的新品牌，为了超越亚龙湾，海棠湾选择了“建高端酒店的‘联合国’”作为突破口。未来十年内，海棠湾滨海一线将建成35家以上高档度假酒店，二线区域建设30多家高端主题酒店。其中，由万达集团投资兴建的两家超五星级酒店已于2010年12月28日开业。
另外，海棠湾还将建设总投资约70亿元的7个风情小镇，重点展示本土文化；兴建一批主题公园和娱乐设施，比如2200亩的梦幻娱乐不夜城、1800多亩的南中国影视城。此外，购物面积达30万平方米的国际免税城、国家海岸湿地公园、国际养生中心、国际艺术中心、酒店管理学院、游艇基地、高尔夫球场等项目都在抓紧实施。
和亚龙湾布局了大量旅居型房地产不同的是，海棠湾的一线滨海区域全部用于建设高端酒店和高品质滨海公园，并通过保证“海岸沙滩公共性”的方案，让进入海棠湾的游客即使没有入住一线海景酒店，也能够顺畅地到达海岸和沙滩。这些规划和措施，让海棠湾的优质资源得到了最大化的利用和共享。
富力首次涉足大型主题公园
在离海棠湾不远的陵水黎安湾，一座占地3500亩的大型海洋主题公园刚刚动工，计划于2013年底试营业。这是海南省为凸显竞争性优势旅游资源，转变以往地产+酒店+高尔夫的飞地型发展模式而上马的一个重点项目，也是以住宅为主业的富力地产第一次涉足主题公园的投资和建设。
海南富力房地产开发有限公司总经理刘军告诉网易房产记者，陵水海洋主题公园是富力集团谋求投资转型的一次尝试，富力希望籍此拓展自身的产品线，通过更广泛的投资获取回报。
也许是首次投资建设大型主题公园的缘故，富力地产集团联席董事长、总裁张力显得有些担忧：项目在建设过程中将面临很多困难，如果没有政府的帮助，很可能“寸步难行”。
对此，海南省委副书记、省长罗保铭作出了积极的回应，他要求各级政府和有关部门要做好群众的搬迁、安置、就业工作，与开发企业合力解决整个工程建设施工中出现的问题。
此外，记者查阅相关资料发现，海南省政府为吸引开发商投资，还出台了一系列优惠措施，例如：减免税收；提供低价或免费的土地用以开发主题公园；提供针对主题公园项目贷款的利息补助金，提供贷款担保；政府帮助协调社区与开发商之间的关系，促进项目成功和地区居民收入增长；帮助企业落户人才等。另外，土地部门、交通部门、城建部门、旅游部门、林业部门、水利部门和海洋部门，均被要求通力合作，共同确保项目顺利推进。
根据富力地产印制的陵水海洋主题公园宣传手册，预计至2030年公园将吸引3000万人次游客量，创造1000亿直接旅游收入。
第四页：旅游地产不是避风港
先行者：产权式酒店红树林：投资度假两相宜张宝全提前意识到了这一点，他创建的今典集团于2008年实现了向旅游度假地产的全面转型。
据三亚湾红树林策划经理毕少华透露，下一步红树林将实施“分时度假”模式，客人购买不同金额的“分时度假卡”，可享受不同年限和天数的入住权益，目前正在制定具体的规则。
和普通商品房住宅不同，产权式酒店除了可出售独立产权外，还可进行持续性的经营。
海棠湾：高端酒店的“联合国”2011年3月22日，两岸三地各界名人云集海棠湾，大S和汪小菲的婚礼让这个刚刚起步的“国家海岸”一举成名。
另外，海棠湾还将建设总投资约70亿元的7个风情小镇，重点展示本土文化；兴建一批主题公园和娱乐设施，比如2200亩的梦幻娱乐不夜城、1800多亩的南中国影视城。
回复该发言

和亚龙湾布局了大量旅居型房地产不同的是，海棠湾的一线滨海区域全部用于建设高端酒店和高品质滨海公园，并通过保证“海岸沙滩公共性”的方案，让进入海棠湾的游客即使没有入住一线海景酒店，也能够顺畅地到达海岸和沙滩。
富力首次涉足大型主题公园在离海棠湾不远的陵水黎安湾，一座占地3500亩的大型海洋主题公园刚刚动工，计划于2013年底试营业。
海南富力房地产开发有限公司总经理刘军告诉网易房产记者，陵水海洋主题公园是富力集团谋求投资转型的一次尝试，富力希望籍此拓展自身的产品线，通过更广泛的投资获取回报。
也许是首次投资建设大型主题公园的缘故，富力地产集团联席董事长、总裁张力显得有些担忧：项目在建设过程中将面临很多困难，如果没有政府的帮助，很可能“寸步难行”。
对此，海南省委副书记、省长罗保铭作出了积极的回应，他要求各级政府和有关部门要做好群众的搬迁、安置、就业工作，与开发企业合力解决整个工程建设施工中出现的问题。
此外，记者查阅相关资料发现，海南省政府为吸引开发商投资，还出台了一系列优惠措施，例如：减免税收；提供低价或免费的土地用以开发主题公园；提供针对主题公园项目贷款的利息补助金，提供贷款担保；政府帮助协调社区与开发商之间的关系，促进项目成功和地区居民收入增长；帮助企业落户人才等。
根据富力地产印制的陵水海洋主题公园宣传手册，预计至2030年公园将吸引3000万人次游客量，创造1000亿直接旅游收入。

旅游地产不是避风港
就在全国开发商都在谈论商业地产，纷纷将商业地产纳入战略的时候，作为先行者，万达集团董事长王健林发出了忠告：商业地产不是避风港。如果抱着卖住宅的心态，以买地卖商铺的销售模式做商业地产，是无法做好的。事实上，万达最核心的竞争力在于商业运营管理，为了配合商业物业的扩张，万达每年几乎要新招1万员工。“商业运营管理赚的是辛苦钱。”王健林说。
那么，在海南开发商向旅游地产转型的过程中，是否也会遇到相同的问题呢？为此，记者采访了多位项目负责人。大家一致表示，自己所在的项目和企业受调控所迫必定会向旅游地产转型，但这个转型过程并不容易，因为经营性的房地产项目对企业的资金能力、开发要求、运营水平和抗风险能力都提出了更高的要求，如果盲目进入可能会导致后期运营十分困难。
旅游地产不是避风港就在全国开发商都在谈论商业地产，纷纷将商业地产纳入战略的时候，作为先行者，万达集团董事长王健林发出了忠告：商业地产不是避风港。
那么，在海南开发商向旅游地产转型的过程中，是否也会遇到相同的问题呢？为此，记者采访了多位项目负责人。
作为“跨行业杂交品”的产权式酒店曾受到开发商和投资者的追捧。
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