北京3月住宅销售同比下降36% 成交价下调两成

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图/CFP
3月份是京15条全面落实的一个月，受到政策的影响，3月楼市交易出现了较大幅度下降。不过，受到政策影响，3月份新房的成交价格出现了下降。随着调控目标的出台，北京楼市房价的整体下行压力增大。
新房成交量同比下降
据北京市房地产交易管理网的数据统计显示，3月份（截止到3月30日）新房成交5385套，环比2月份的3535套增加了52%，但同比2010年3月的8460套，仍然下降了36%，近四成。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示：随着存款准备金率将再次上调0.5个百分点，流动性被再度收紧，开发商融资更加困难，开发商降价促销、快速销售回款的压力越来越大，今年早些时候开盘的项目越来越多地加入到打折促销的行列。随着五一结婚季的临近，也刺激了近几周销售量的攀升，使得3月份的销售量较2月份有所上升。
链家地产首席分析师张月表示，3月份整体成交量与2月份相比有所上涨，这只是一种个别表象，不具有代表性。首先，2月份春节假期以及18-24日停签期拉低了2月份的总体网签量。其次，由于网签具有滞后性，3月份的实际成交已经回落，这从同比的数据上就可看出。随着北京调控目标的出台，观望将更加严重，楼市交易量还会走低。
成交价格下调两成
受到调控的影响，3月份楼市成交价格出现了较大幅度下调，下调幅度达到两成，这在以往比较少见。
据亚豪机构的统计，3月份，住宅成交价格在19000元/平方米左右，而2月份的住宅成交价格达到了24000元/平方米，环比降幅达到20%以上。
亚豪机构市场总监郭毅分析，3月份京15条全面落实，这也使得楼市的供应结构和交易结构发生了变化，3月份出现了低价盘的集中成交。刚需购房成为了购房主体，投资性需求被挤出市场，高价盘成交量大减，从而大幅拉低了成交均价。而3月29日，北京市又公布了“稳中有降”的调控目标，房价下行的压力将更大。
北京房地产协会秘书长陈志表示，房价下调是必然趋势，信贷紧缩，准备金上调，都让开发商资金压力陡增，加之限购政策、调控目标的出台，房价走低不可避免。
二手房成交大幅走低
据北京房地产交易管理网数据显示：截止到3月30日，北京3月二手房住宅交易总套数为10493套，虽然环比2月有一定上涨，但是主要原因为2月的春节假期等影响。而与2009年、2010年同期相比，今年3月北京二手房成交量明显下降近6成。目前来看，3月份的日均住宅套数成交量为350套，相比调控前的750套左右，下降幅度超过一半，楼市依然处于明显的低迷中。
中原三级市场总监张大伟认为，3月份成交量呈现明显下降的主要原因是政策影响。调控政策压力大，相比之前两轮调控，第三轮调控在3月份的全面执行，特别是限购政策非常严厉，使得半数意向购房者资格受限，无法再入市。其次，由于处于调控政策的初期，20%-30%的购房者对未来的房价预期或是看降或是不明朗，观望情绪浓厚。3月份新增房客源量与2月份相比，新增房客源量大约下降了15%。业主和购房者都持有观望态度，等待市场趋势进一步明朗才会决定继续观望还是择机入市。
业主扛价意愿仍较强
据“链家地产”市场研究部统计，3月二手房成交均价大约是20180元/平方米，与2月份基本持平。而房源挂牌价与2月份相比，也没有明显下降，只有极个别业主着急用钱出售时的议价空间增加，总价大约可降5万-10万左右，但是数量稀少，未影响到整体市场。
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张月认为，新一轮调控执行才将近1个半月，二手房业主仍有较强的扛价意愿属于正常的市场现象，并且当前业主倾向于看进一步市场趋势后再做决定。市场买卖双方的博弈进一步加深。
21世纪不动产首席分析师常智表示，北京2011年房价调控目标“稳中有降”，对市场影响很大，购房者有望更理智地对待局部区域的个别市场现象，“追涨”“追量”的恐慌性购房行为可能减少，而根据自身的实际需求择机入市可能成为未来市场主流情绪。在此基础上，4月份成交量与3月份相比，预计不会产生明显波动，成交量难有明显上涨，如若市场能够持续处于低成交水平，房价有望回调。
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一季度京土地成交冷清收场
土地出让金较去年明显下降 仅为159.3亿元
受政策调控等多重因素的影响，今年一季度北京的土地供应量较去年显著下降，且土地出让金也出现了较大幅度的下滑，为159.3亿元，仅为去年的32.7%。随着日前北京市土地供应计划的出台，第一季度的最后两天，北京市连续推出13宗土地入市，业内人士认为，4月份或将迎来一个供地的小高峰。
土地出让金仅为去年三成
据北京市土地整理储备中心的公告显示，截止到3月31日，北京市土地市场共成交46块土地，总成交面积达441.6万平方米，土地出让金总额达159.3亿元。
而据历史数据显示，去年第一季度，北京市土地市场共成交59块土地，总成交面积达664.5万平方米，土地出让金总额达486亿元。据此计算，今年一季度的土地出让金仅为去年的32.7%。
一季度，北京市共供应经营性用地37宗，已成交20宗，还有17宗待成交，总成交面积约为240.3万平方米，为北京市带来了约140.9亿元的土地收入。
在供应的37宗土地中，除了7宗纯住宅用地以外，其余的均为商业金融用地等其他性质用地。而在已成交的土地中，纯住宅用地更是凤毛麟角，只有两宗，总建筑规模约为3.24万平方米，总成交价约为2.38亿元。
与较少的住宅用地供应相比，商业金融用地及多功能用地较为活跃，18宗其他性质用地的建筑规模达237万平方米，是住宅用地供应量的73倍，而这18宗土地的总成交价高达138.5亿元，是住宅用地成交价的58倍。
4月或将迎来供地小高峰
一季度土地供应的短缺局面有望在4月份得到缓解，随着北京市土地供应计划的出台，一季度的最后两天，北京市土地整理储备中心连续推出13宗地，合计提供建筑面积达190万平方米。
但4月入市的地块多位于郊区，主要集中在顺义、平谷、大兴等区域，五环内只有一宗不足一万平方米的土地入市。业内人士预计，4月份可能迎来一个供地的小高峰。
对于目前的土地供应情况，北京中原分析认为，虽然土地供应开始明显增加，但城区住宅供应处于绝对短缺状态，去年全年的土地供应中仅有20%为城六区土地，而今年这个占比将会更少，郊区的住宅用地占比将更大。目前，北京五环内的土地资源已处于稀缺状态。此外，今年的土地供应市场还有另外一个特点，就是保障房供应增加，目前来看，北京落实第三轮调控的力度明显更高，效果也更值得期待。
“链家地产”市场研究部首席分析师张月认为，经过几个月的居住用地平淡期，开发商拿地的积极性应该会有所提高，但由于自身资金情况趋紧，在整体调控大环境下，开发商仍将保持理智，居住用地的价格也不会明显上涨。
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3月楼市开盘量下降近五成
在经历前两个月的开盘低迷之后，3月份，北京楼市开盘量略有起色，不过，较去年同期仍然下降近五成。在楼市买卖双方观望气氛下，开发商试图通过小幅降价试探市场。
海淀昌平无盘入市
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每年前两月是楼市的传统淡季，北京市场上无论放量还是交易量均比较低，3月在经历了“寒冬”之后，北京楼市开始回暖，但与往年相比放量相差悬殊。
据数据监控中心统计，3月北京共18项目开盘，其中仅含2个纯新盘，虽然环比上月开盘数量增加明显，但是同比去年减少47%，去年3月北京共34项目开盘，而2009年3月更是高达36项目开盘。
从放量区域来看，3月开盘项目中城六区、郊区数量各占一半，其中朝阳区依旧项目最多，有5个楼盘3月开盘，其中包括龙湖全新盘龙湖长楹天街；紧随其后的是丰台、大兴、房山，各有3个项目开盘；而一向备受购房者关注的热点区域海淀、昌平3月则无盘入市。
开盘价格降一成
统计显示，在3月开盘的18项目中，就有11个项目主推100平米以下户型，其中7个项目主推目前市场上最受青睐的80平米左右小户型，此外7个项目主推100平米以上的大户型。
“现在不仅仅要看买房者有没有钱，还要看有没有资格。” 一位开发商向记者感慨，“‘限购令’等楼市政策出台后，都不清楚到底有多少人具有购买资格，在目标客户都没搞明白之前，匆忙开盘风险太大。”
虽然部分项目出现明显降价促销，不过，在开发商观望之下，普遍性的明显降价行为并未出现，更多楼盘将推出不同程度的优惠力度，以吸引更多的购房者。3月总体开盘均价22661元/平方米，同比去年25812元/平方米降12.21%。
楼市预期逐渐明朗
链家地产市场研究中心张月认为，北京“稳中有降”的调控目标无疑体现出政府调控楼市的强大决心，此次调控目标出台之后，如若一定时间内调控效果仍未达到理想状态，再次加码将成为一种必然的市场预期。
事实上，4月开发商开始加大推盘量，截至3月31日，北京市共有40个项目计划4月开盘，其中纯新盘13个，老项目后期27个。此外，4月优惠打折楼盘数量为126个，其中折扣变动的楼盘数量为25个，调整率占20%，新增优惠打折楼盘13个，占总数近10%。
北京大学不动产研究中心主任陈国强认为，如果严格执行“京15条”中的各项政策，政府完全有能力实现“稳中有降”的房价调控目标，目前楼市买卖双方的观望气氛，将在未来几月内逐渐消散。
本版撰文 本报记者 赵丽萍 邢飞 桂瑰
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