3月成交初"入春" 9成小户型卖家求改善置换

进入3月，前期观望数月的刚性需求购房者开始陆续入市。这使得一、二手房中低端市场成交均出现反弹。首次置业者成为成交反弹的主力。不过，和一手房市场环比5成以上的成交增幅相比，二手房市场成交回暖的步伐明显较慢，九成挂牌出售小户型的卖家，其实都在寻求改善置业。对此，有关人士分析，当前二手房市场主要供应来自于存在置换型购房需求的业主。这类卖家往往希望自己在卖房买房过程中买卖资金能够无缝衔接。在没有找到满意的置换型物业之前，他们不愿意售出自己挂牌房源。这无疑对二手房成交速度产生了较大制约。

中低端二手房成交反弹
首次置业、学区房担当主力
中低端购房需求率先走出观望。据中原地产资料显示，3月，中介门店客户上门量和带看量开始逐步回升。一些有轨道交通直达的板块，如浦东东三林、周康和川沙，普陀曹杨、桃浦和宝山顾村、共康淞南等板块尤其受到购房者重点关注。此外，21世纪不动产、信义房屋等多家品牌中介的统计资料也表明，3月下半月，中低端购房需求表现活跃，出手诚意度明显高于2月份。
从近期入市的买家构成来看，弃租转买类的首次购房者占比最高。21世纪不动产上海锐丰淞南店经理帅征华透露，3月份，宝山淞南板块的某小区两房租金从1500元/月涨到1800元/月，与往年相比，增幅较大。再加上近期买卖市场价格稳定，因此板块内不少租客积极看房，打算趁买卖市场淡季淘得便宜房。
此外，学区房需求也是近期二手房成交量的主要支撑力量。在一些成熟社区的成交案例中，“袖珍”户型学区房被众多家长追捧。如宜山路附近的南丹小区30平方米的一室房源购房者咨询量和带看量明显高出其他小区房源。不少家长看中这个小区靠近交通大学，中小学教育配套也较为优越，希望买进房源挂靠孩子户口以便入读对口优质学校。
小户型房源9成卖家要置换
买卖难衔接制约成交放量
尽管中低端房源需求活跃，但有效房源较少仍是成交量大幅回升的主要阻碍。据21世纪不动产相关人士透露，目前，小户型二手房绝对挂牌量虽较2月份有缓慢回升，但这类房源业主90%以上存在置换型购房需求，希望卖房买房过程可以紧密衔接。这类卖家虽然对房源定价较为理性，但如果他们的买房过程不顺利，卖房诚意度也会有所起伏。
以近期汉宇地产静安新城（资料、论坛)分行受理的某套房源为例，该房源为72平方米的两房，挂牌价格为160万元，折合单价约2.2万元/平方米，这一价格略低于板块内平均行情，因此房源一挂牌就吸引了大量购房者。据汉宇地产统计，该房源挂牌三天内就接待了25组看房者。其中，一位诚意购房者带家人先后看房三次。最终，共有三组购房者同意以挂牌价格购买此房，并预付了意向金作定金之用。
然而，此房卖家同时也是置换型购房者，其改善购房目标是静安新城板块内100平方米以内的小三房，而这类房源在板块内非常稀缺。因迟迟未找到合适的改善型房源，因此房东不愿意贸然出售房源，也就不肯接受购房者的定金，至今此套房源仍未成交。据汉宇地产多家门店相关人士透露，类似的案例并不少见。
3月一手住宅成交环比增幅超5成
供应潮推动成交反弹
和二手房市场供应少制约成交相反，3月份，一手房市场供应增量明显，进而推动了市场成交量的大幅回升。来自21世纪不动产的统计数据显示，3月1至27日期间，新建商品住宅累计成交套数为2661套，环比2月增加62.7%。其中，成交均价下降明显的内环内、内中环间、郊环外区域成交量均有90%以上的增幅。
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但就上周（3月21日-3月27日，下同）来看，根据德佑地产市场中心监测数据显示，上周全市商品住宅成交面积为10.40万平方米，环比前周上涨了49.6%，这是自2月以来首周成交突破10万平方米。供应方面，上周全市商品房供应面积为51.57万平方米，环比前一周大涨135.8%。商品住宅供应面积为40.39万平方米，环比前周大涨135.2%。其中，商品公寓的新增供应量达到了36.3万平方米，占据商品住宅新增供应量的近九成。同润山河小城、世茂海滨馨苑、合生城邦（资料、淘房、论坛)城、保利叶语（资料、论坛)等公寓项目的推盘面积都在3万平方米以上。
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