2011楼市吹响九大变奏曲

“限贷——限购——限价”的系列政策，让调控更加“精确制导”。邹阳军摄
山雨欲来风满楼，对于一直炙手可热的房地产行业来讲，这个2011年才刚刚过了一个季度，但是风向似乎已经在悄悄变化。
过去多年，房地产成为经济发展的火车头，不仅受地方政府器重，也是受到各方投资者的青睐，商品房风头无两。
但是今年伊始，房地产市场环境已经有了天壤之别，一方面，以“限贷———限购———限价”为主的系列调控依然毫无放松，房地产调控将成为常态，并且日渐细化，大有不达目标决不罢休的态势。另一方面，随着2011年1000万套、今后五年3600万套保障房的入市，房地产开始进入保障性住房和商品房的双轨制，商品房的市场空间将被大幅挤压，房地产开发利润将明显下降已经是毫无争议的事实。
在新的形势下，开发商已经嗅出行业变化的味道，不少房企积极顺应市场变化，投身相对微利的保障性住房建设，有的房企进军商业地产以及旅游地产、养老地产、工业园等泛地产领域，积极开拓新的市场空间。
而此前备受市民追捧的住宅投资，在新的市场环境下投资空间也已经缩小。在南都的调查中，有五成多的网友认为，房地产最具投资回报价值的时期已经过去，有四成的网友认为今年或将成为楼市的变局之年。
楼市变奏曲，似乎才刚刚吹响。
保障房建设提速 房地产重回双轨制


今后5年保障房将大量上市。邹阳军摄
政策之变
调控
从“宏观调控”转向“精确制导”
◎核心提示
调控思路上，楼市调控也已经逐步走出了“就房价调控房价”的短视做法，而是通过加大保障性住房的供应，加大土地供应，抑制投机，收紧信贷、加息等收缩流动性的综合调控手段。
3月29日，距离国务院要求的房价控制目标公布时限仅剩两日大限，一线城市齐赶“末班车”：广州涨幅控制目标约11%内，深圳涨幅约10%内，上海涨幅不超过8%，北京甚至明确要求新建住房价格与去年相比稳中有降，截至昨日，已公布目标的城市达43个。从“限贷———限购———限价”，楼市调控政策层出不穷，“没有最严，只有更严”。有业内专家表示，这已经是楼市调控的新阶段，目前楼市的调控已经从“一刀切”的宏观调控，转向各地有针对性的“精确制导”。
在过去的楼市黄金十年，房地产经历了，“8·31大限”、“国八条”、“90/70”，“9·27”新政”等一系列调控政策，这些政策的出台基本上对所有城市都要求“一刀切”，不时有“一人感冒，全家吃药”的批评声音传出。
而去年底以来，在新国十条等新一轮调控出台后，各地开始根据楼市的特点，做出有针对性的调控。如限购令，目前全国已有40多个城市推出，3月18日出台限购令的佛山成为广东第一个限购的地级市，而浙江省永康县则成为全国第一个出台“限购令”的县级市。另外，在今年1月，上海与重庆还分别启动了房产税的试点。
楼市采用差别化的精确调控，其核心就是启动了地方政府问责制。根据相关通知，将对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责，对政策落实不到位、工作不得力的，将直至追究责任。
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而楼市调控逐步走入微观，对于房企来讲，就是传递了明确的信号，“此轮调控中央不达目标不会罢休”。保利地产就认为，“本轮调控的周期取决于调控效果，系列调控政策的叠加，将会对市场产生较大影响”。
专家观点政府总有招断发展商“口粮”
住建部政策研究中心主任陈淮：地方政府有的是招儿，开发商要涨价，我总有断你口粮的办法。
制度
从市场化主导 回归“双轨制”
◎核心提示
数据显示，2008年全国保障性住房建设仅100多万套，2009年为330万套，2010年达到580万套，而据发改委最新计划，2011年-2015年将共建3600万套，达到商品房与保障房双轨并行。
“未来5年中国将建3600万套保障房”，在3月初由国家发改委负责人宣布的这一刺眼的数据让很多业内人士都不敢相信，而大多数老百姓也不明白这对自己将意味着什么。而实际上，根据国家发改委的计划，未来5年，保障房覆盖率将达到20%，中低收入阶层获得政策性住房的可能性大幅上升。
自从1998年中国开始叫停福利分房后，房地产拉开了市场化大幕。在随后十年，房价疯涨，不少中低收入的“夹心层”既未能享受“双困户”标准，又买不起商品房，因此，二次房改唿声渐起。
从2008年的“131号文”开始保障房建设每年都在成倍地增长，由2008年的100多万套，增加到2010年的580万套，未来5年还将建设3600万套。
虽然各方对于这么大量的保障房建设速度有些怀疑，但是没有人会怀疑政府“加快发展保障房与商品房‘双轨制’的模式”的决心。央行货币委员会委员李稻葵认为表示，房地产现在的调整不是一个短期调整，而仅是住房制度改革的一个开始。而据了解，住建部正调研和起草《住房保障法》，未来住房保障力度将进一步加强。
而开发商，也已经纷纷审视“3600万套”对于所带来的影响。在双轨制的背景下，万科、保利等开发商均表示调整开发策略，将以快速周转的方式主动适用市场。不少大开发商更是表示将参与保障性住房建设。
专家观点商品化和保障房并存就是“双轨制”
央行货币委员会委员李稻葵：住房分配不能完全依靠市场，需要由市场和政府双轨并行，推出商品化和保障性并存住房制度，也就是双轨制。
同创卓越房地产投资顾问公司总经理赵卓文：这一次政策转变快，未来保障房建设规模超大。今年，保障房和商品房的供应量将达到1：1，商品房市场的价格上升预期将降温。
定位
支柱还是非支柱，房地产去“神”化
◎核心提示
目前中国正在转变经济增长方式，而扭转房地产业在国民经济中“一家独大”局面，则是一个很关键问题。在十二五规划中，房地产的民生性被重新提高到一个全新的高度。
回顾十多年来的经济发展，房地产多次起到关键作用。1998年，为应对东南亚金融危机，中国启动住房货币化改革，房地产的定位是“促使住宅业成为新的经济增长点”。
在2003年公布的18号文件明确将房地产业定位为“国民经济的支柱产业”。2008年，中国为摆脱世界金融危机的影响，更把房地产业送上“神坛”。经济学家巴曙松说，“在这期间，房地产的‘支柱地位’实质上被强化，正是房地产投资的反弹才促使中国经济强劲复苏”。
由于房地产对于GDP有着神奇作用，地方政府更患上“房地产依赖症”。统计部数据显示，2010年全国土地出让金2.7万亿元，占财政收入比重高达33.75%。这也使地方政府不愿对房地产进行真正的打压，导致不少调控措施到了地方就变成“空调”。
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但是，在“新国十条”，在第一条就开宗明义地指出“住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题”，巴曙松指出，未来中国宏观经济的一个重要主题将会是结构调整，房地产的增长功能也将从属于经济结构调整的需要，这意味着房地产的经济增长功能将被弱化。
专家观点房地产行业将逐步回归民生属性
中国社科院金融研究所研究员易宪容：未来的房地产市场会朝另外一个以民生为主导的方向发展。随着十二五规划纲要的出台，政府继续调控楼市，政策倒向保障性民生工程，加大保障性安居工程建设力度成为重中之重，房地产行业将逐步回归民生属性。
记者邱锐泉实习生段久惠
泛地产方兴未艾 暴利时代终结


发展商向泛地产挺进。　邹阳军　摄


工业产业园也受到发展商青睐。南都记者　邹卫　摄


市场之变
开发结构
开发商转身做“泛地产”
◎核心提示
商业地产、养老地产、旅游地产、产业园开发、保障性住房……经过10多年房地产行业的快速发展之后，面对已经变化的市场环境，各大开发商都已经纷纷另辟蹊径，寻找新的市场机会。
在3月29日，合生创展宣布构建“全系地产”，除了住宅和商业地产的核心板块外，未来将发展国际级酒店和自营部分酒店地产、高尔夫与旅游地产、文化地产、产业园开发以及养老地产等六大业务板块。
而此前多年专注住宅的万科在近两年不仅转战商业地产，并且还表示将进军养老地产。保利地产已经将手延伸至商业地产以及旅游地产，未来也将发展养老地产。
知名地产营销人士谢逸枫表示，这些龙头房企纷纷开拓新的产品领域，主要与市场环境变化有关，由于住宅市场受到了明显的调控，不少投资者开始把眼光转向商业领域，也吸引了开发商的关注。
除了其他商业开发领域外，保障性住房市场开发也是开发商进军的重要市场之一。万科、保利、恒大、远洋、首创、华远、龙湖、中天城投等房企纷纷积极投身保障性住房建设。首创置业董事长刘晓光表示，未来保障性住房开发将成为首创置业最重要的开发战略方向之一。3月14日，恒大副主席兼总裁夏海钧在业绩发布会上就表示，为配合政府的楼市政策，恒大将与政府合作于一线城市兴建保障性住房。
可以想象，房企巨头专注住宅或者商业就可以获得高额回报以及快速发展的时代已经过去，为了保持市场规模以及发展速度，各大房企不得不在住宅、商业、保障性住房、旅游地产等多个领域全面出击。但是由于不少房企在这些新领域都缺乏经验，并且随着行业竞争的提升，房企的利润将明显受到制约。
业内观点毛利率或回25%的历史平均水平
摩根大通亚太区董事总经理龚方雄：未来十年地产暴利时代或终结。有机构研究的报告就指出，未来房地产行业毛利率将趋于下降，未来可能回落到25%左右的历史平均水平。
成交量
广州连续5周环比下跌
◎核心提示
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某网站数据监控中心最新数据统计，继3月14日至20日周成交跌破千套大关后，3月21日至3月27日广州全市一手房成交量继续维持在900套的水平，全市成交903套，连续5周环比下跌。
2010年被业界称为“史上最严”的调控年，可到了2011年，人们才发现，其实没有最严，只有更严。强势政策的连番累积、打压加上“国八条”的威慑力度，广州一手楼成交量开始连续五周“跌跌不休”。
中原地产项目经理黄韬认为，这属于调控后的正常反应，一方面政策出台后市场会陷入观望，另一方面，限购令确实导致很多买家无法出手，“成交量连续下跌正说明政策发挥作用了。”
尽管目前尚无开发商大规模降价的情况出现，但记者采访时也发现，在成交量连续下跌的情况下，部分开发商明显有了出货压力，有些楼盘趁着政策还不明朗，加紧推货或者推出特别优惠吸引购房者。
某网站的监控数据显示，近期广州开盘推新货的项目以大品牌开发商的项目为主，“在楼市不稳定，市场不是很活跃时，大品牌开发商凭借自身的品牌优势和良好的口碑，对购房者更加具有吸引力，同时大品牌更强的保值增值能力，也是吸引点之一。”
业内观点开发商不会轻易降价　成交将继续下跌
中原地产项目经理黄韬：成交量下跌的情况会继续，至少会持续三到六个月，除非楼价出现实质性下降。从去年的调控情况来看，开发商在资金不是很危险的时候，不会轻意降价，没有降价举动，这种成交下跌的颓势就会一直继续。
房价
有无拐点，意见分歧最大
◎核心提示
有业内人士表示，未来楼价是否会出现拐点，主要得看政策的持续性，如果一直到年底都不放松，下调将会很有可能。
楼市调控总是直指房价而去，对于房价调控的结果，却是最最让人看不清楚。
过去几轮调控，其威力总是率先在成交量方面显现，成交价格却未能如人意地有所反应，最终甚至是以“量跌价升”告终，这次是否真的有所不同？搜房数据监控中心最新数据统计显示，2011年3月21日至3月27日，广州全市一手住宅成交均价11534元/平米，环比下跌3.23%，在连续两周环比上涨后出现回落，不过该均价相比2月28日至3月6日的10512元/平方米的2011年最低点还有一段距离。
在政策调控、开发商调整产品结构、保障房加大供给等新的市场环境之下，未来房价又将出现怎样的变化？它是否会如很多人愿，出现拐点呢？在这个问题上，来自业内专家和开发商的意见明显有着不小的分歧。
经纬行研究中心高级主任曾英杰认为，未来楼价是否会出现拐点，主要得看政策的持续性，“如果一直到年底都不放松，下调将会很有可能。”另一方面，还要看“五一”的市场表现，作为今年的首波推货潮，如果“五一”期间市场平淡，开发商就必须在八九十月集中推货，第二波推货高峰就必然要降价了。从目前市场的反应来看，开发商的资金压力不是很紧张。
满堂红研究部高级经理周峰则预测，今年三季度房价会见顶回落，一手降价后二手会受影响下调。但从现在到8月份，楼价可能还会缓慢上涨，8、9月份再开始回落，楼价估计会比顶点时出现10%至12%的降幅。“现在很多开发商还可以将去年的利润作为现在开发的资金来源，除非银行一直收紧贷款，开发商到8、9月份可能会有资金的压力。”
但在开发商方面，对于政府调控的目标和未来房价的走势却有不同看法。嘉达地产销售总监庞春荣认为，楼价根本不会有所谓的拐点，“政府是要通过行政手段来压住上涨的势头，调控的目标是楼价涨幅不超过10%。”庞春荣认为，压住上涨的势头，说到底价格还是要升的。
业内观点广州还是以控制房价增幅为基调
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佳润地产营销总监黄劼：对于未来市场的预期业界也有一些讨论，现在普遍认为目前的政策环境会持续一年半左右，限购对于投资型物业和成交量有影响。撇开政策面来看，目前国内的经济数据理想，大环境也比较好，楼市基本动力仍然存在，加上广州受益于城市化进程，占据了相当多的教育、医疗、文化等资源优势，楼市利好因素多，所以现在说未来楼价要跌多少，对于广州中心城区来说过于悲观了，还是以控制房价增幅为基调。
网调
四成网民认为楼市将“变脸”五成认为住宅最佳投资期已过
针对当下的楼市调整现状，本报近日联合某网站开展了一项名为“2011楼市变局，你看到了吗？”的网络调查，截至30日晚，调查结果显示，43.1%的网友认为今年的楼市调控“力度非常之大，调控政策明显强过过往几年”，37.6%的网友认为今年或将成为楼市的变局之年，另外，有过半数的被调查者认为房地产最具投资回报价值的时期已经过去。
从调查数据中可以看出，多数网友对于今年的调控政策有着“不一样”的感受，有50%的网友表示，今年的调控政策影响了他的买房计划。有54.1%的刚需买家表示今年将先观望一段再出手，有38.8%的投资型买家表示，要先观望，下半年再出手，另有32.9%的投资型买家表示会停止房产投资。有62.5%的网友表示，目前的形势让他买房投资的计划受到了影响。
随着利率提高，房产税开征的一系列政策影响，对于未来房产投资的回报率，有52.9%的网友认为，房地产最具投资回报价值的时期已经过去，25.9%的网友认为房产投资的回报率还行，表示满意，另有31.2%的网友对房产投资回报率表示不满意，认为它过低。
一、调控政策加剧，你觉得2011年会是楼市的变局之年吗？
A、是　　　　　　37.6%
B、不确定　　　35.3%
C、应该不会　　27.1%
二、作为刚需型买家，2011年我选择：
A、先观望一阵再出手　　　54.1%
B、尽早出手　　　　　　　　23.5%
C、拿不定主意，正在犹豫　22.4%
三、作为投资型买家，2011年选择：
A、先观望，下半年再说　38.8%
B、停止房产投资　　　　32.9%
C、继续进行房产投资　　28.2%
四、随着贷款利率及税费的提高，你觉得未来买房的投资回报率会怎样？
A、最具投资回报价值的时期已经过去　　　　　　　　　　　　　52.9%
B、投资回报率还行，满意　25.9%
C、投资回报率已越来越低，不满意21.2%
记者邱锐泉　实习生段久惠
住宅投资属性将逐渐剥离


处在夹缝中的购房者最迷茫。南都记者　邹卫　摄
心态之变
开发商
调低未来增长预期
◎核心提示
在3月下旬“万保招金”及部分港股地产公司披露的2010年年报中，一线房企一改去年迅猛增长的狂热———调低增长预期、谨慎扩张土地储备、适度增加商业地产项目成为各大房企今年的主要选择。
“从2009年10月份到2010年10月份，房地产新开工面积增速很高，不出现调整都很难！”近日，著名经济学家巴曙松做客中山大学一论坛时大胆预言，不到一个星期预言灵验。万科在最新公布的年报中表示，2011年公司将继续贯彻“不囤地、不捂盘”的快速周转策略，进一步提升运营效率，现有项目预计开工面积1329万平方米，比2010年增加6%。
回复该发言

而2010年，万科实现新开工面积1248万平方米，相比年初计划的855万平方米增长46%。
金地集团今年新开工量同比则出现下滑。2011年，金地主要开发项目共46个，计划新开工面积283.88万平方米、计划竣工面积220.54万平方米。而2010年，金地新开工面积为379.56万平方米，同比增幅达168.11%；竣工面积146.54万平方米，同比增加46.71%。
龙湖地产则表示，2011年公司计划在目前在售的30个项目的基础上，另推出16个新项目，全年销售目标为400亿元，比2010年合同销售额增长20%。2010年，龙湖地产合同销售额同比增长81.5%。
记者采访发现，除了大型房企显露出对未来预期的调整，很多中小型房企对于未来的预期也已有所转变。“开发商一直是看好住宅市场的，但是国家调控越来越严，而且没有松动的迹象，最近几年的住宅市场肯定不会很好。”嘉达地产销售总监庞春荣坦言，以前来说，地价涨，房价也跟着涨，现在看来不可能一直持续这样下去，地价还在涨，未来房价未必能一直那样升。庞春荣介绍，就像万科早几年开始做商业一样，很多自身规模不大的开发商也早转做商业了，它们拿地竞争不过大企业，像万科那样快速流转没法享受土地增值，长期下去困难多，规模不大的开发商转做商业，可以享受土地增值的长期收益。
曾英杰预测，开发商调低增长的周期将会是一至两年时间。“限购令开始时，很多人的预期是半年或会取消，现在看来，限购令的态势会持续，房地产企业今年减少开工量，明年的供应量就会相应减少，后年或会再次上调预期。”
业内观点减少开工量应对调控是很自然的方式
经纬行研究中心高级主任曾英杰：今年的政策环境比去年差很多，珠三角一些省会城市受到限购令的影响，成交下降，开发商调低预期，减少开工量是自然的应对方式，因为目前商品房存量大，如果开发商仍保持这么大的现金流，压力就会很大。
购房者
看跌者增多买房趋理性
◎核心提示
随着调控深入市民心态变化明显，搜房网调显示：2011年1月份，认为2011年广州房价将下降的市民比例只有32%，而到了2月份，央行再次加息后，看跌广州房价的市民则快速上升至43%。广州新“国八条”细则出台后，3月份网调看跌房价的高达58.1%。
搜房网针对新政后市民对楼价的预期进行了跟踪调查，结果发现，在2011年1月份的数据统计显示(截至1月17日)，认为2011年广州房价将下降的市民比例只有32%，该比例低于当时认为房价将上涨的人数。2月份，央行再次加息后，看跌广州房价的市民则快速上升至43%。广州新“国八条”细则曝光后，已有近5000人投票表达对新政内容的看法，看跌广州房价的网友比例已经急剧上升，统计显示，有58%的网友认为未来房价将“持续走低”，19%的网友认为最近几个月房价将走低，仅有20%的网友认为房价将不受调控影响，认为广州房价将下跌的比例已经超过5成，高达58.1%，近一个月以来，看跌广州房价的比例已经急升了26个百分点。
除了对于未来房价变化的预期发生转变，记者采访发现，在房地产调控力度的加剧，房价高位运行、购房成本高企的现实之下，老百姓的购房心态也悄然发生转变。
“当年我炒股的时候，人家说现在不能买了，连扫地阿姨都炒股了，那股市已到头了，我没信，被套了。楼市虽说不是股市，但现在谁有钱了都想到要买房，我觉得风险高了。
回复该发言

”已经有两套物业的徐小姐对于买房一事很理性，她借用自己股市被套的例子来向周围人传播心得，她表现，除非是特别有钱的人，需要通过购房来抵抗通胀外，普通工薪阶层并没有必要去追着当房奴，“未来房价涨多少不好说，房租不高，利息又重，老想着买房会影响生活质量。”
类似徐小姐这样正在转变观念的市民并不少。记者采访中发现，很多市民在满足刚性需求之后，手上拥有一套投资物业，再购房投资的意愿明显降低，“我2008年的时候在中大听过一场讲座，有经济学家说，买房投资还可持续20年，20年之后最好别买房子，我当时还不明白，觉得不可思议，现在越来越觉得有道理。”张先生这样分析，20年后我们国家的人口红利期已过，城市化进程也基本结束，房产买卖将趋于平稳。
业内观点持续的政策调控动摇购房者心理
中地行专家：对于购房者而言，持续的心理预期干扰，将使其保持观望，对于政策手段是否已经出尽的猜疑，将在极大程度上动摇消费者购房心理，从而达到防止市场对政策过快消化、延长调控效果有效期的目的。在保障房、房产税等措施出台还待时日的情况下，能否控制这种心理，将成为中央隐形的制胜法宝。
投资客
住宅回报率降低风险加大
◎核心提示
未来房地产市场多元化的最大影响，就是大部分的住宅产品将脱离投资品的属性，而是回归住宅的属性。房地产投资的利润空间将明显受到制约，却是不争的事实。
“如果我将来手上还有钱，我也不准备再买房了。”徐小姐给记者算了一笔账，2003年初，她花23万在海珠区客村立交附近买了一套70多方的两居室，拿来放租，每个月收租金1500块钱，出租回报率高达7.8%，同样的房子，她现在再买得花85万，但每个月的租金也只是涨到了2200元，出租回报率反而下降到了3.1%。
徐小姐说，以前买的房子现在翻了三倍多，不仅投资回报率高，投资成本也小，风险也小很多，现在的房子动不动就上百万，放租又不值钱，如果要月供的话搞不好还要亏本。记者调查发现，很多市民会有着徐小姐一样的困惑，在国家强势调控的压力之下，房价还能涨多少？在目前低租金、高利率之下，买房到底还有多大的投资价值？
另外，大规模的保障性住房的推出，也将对房价产生影响。北京科技大学教授赵晓就说过，“再过10年，中国肯定不缺房子”。赵晓认为，在政府加大力度建设保障性住房，以及中低价位商品房的同时，中低档房产的投资价值将明显降低，“只有少量的好房子才有投资价值”。
经纬行研究中心高级主任曾英杰认为，由于市民投资渠道有限，金融市场收益率低，风险高，对投资者的要求高，房地产投资受推崇一方面是因为通胀的压力，另一方面房价稳定上涨的趋势未变，尽管目前房地产投资的收益率是在下降，但它仍是重要的投资渠道。
不过，周峰也承认，最近几年房产投资的回报率肯定是降低了。满堂红研究部的统计数据显示，2005年、2006年，二手住宅的出租回报率在4.7%至4.8%，而2010年，广州二手住宅的出租回报率仅在3.2%左右，“现在很多投资客将目光转向房产升值上。”同时，房产投资的成本确实提高了，现在真正能投资得起房产的人，必须有雄厚的资金，而且经验要求也高了很多。
“但目前房产投资市场仍在健康的范围之内，根据我自己的判断，目前市场的泡沫并不多。”周峰介绍，他所在的中介行对每单二手房成交的情况都进行分类统计，了解买家买楼是用于自住还是投资，“业内观点来看，如果房产投资、投机的比例超过30%，市场就开始进入了泡沫的临界点，但目前这个比例在20%至23%左右，2007年这个比例达到了33%，2008年才紧接着出现了低谷。”
回复该发言

业内观点房地产投资回报率肯定降低了
满堂红研究部高级经理周峰：未来房产投资的价值肯定会有，关键问题在于还有多大，在通胀问题未完全解决的情况下，房价在未来仍会有轻微上涨，在不同城市不同板块，有些物业的需求量仍很大。不过总体上看，最近几年房产投资的回报率肯定是降低了。
记者 严艳　实习生 黄丽娟
郭德纲踹了你，玄彬接手
限购时代，住宅成交低迷，开发商和投资客转战商业地产，二手铺现反价潮


南都漫画：勾犇


南都制图：黄泳僖


商业机遇
“如果前脚刚被郭德纲踹了，后脚却被玄彬接手，你还会心痛吗？”
新“国八条”后，房产税、地方限购令相继出台，住宅投资空间日益缩小，在通胀的预期、加息以及投资渠道的匮乏下，不仅各种资金急于寻找出口，就连开发商也被迫站到了十字街头，开始重新寻找方向。于是，未受政策调控的商业地产前景开始受到开发商和购房者的一致看好。尤其在广州限购令落地一月有余、住宅市场成交惨淡的当下，商业地产一跃成为地产界治愈系的玄彬。
开发商发力商业地产
限购时代下，开发商已来到战略转型的十字街头。一时间，调低增长预期、谨慎扩张土地储备、适度增加商业地产项目成为各大房企今年的不二选择。
按照保利地产的计划，商业地产未来将占到保利资产总额的30%左右。专注于住宅的万科不断加大持有物业的储备，在各地投资商业地产超过200亿元。同样，金地集团去年9月成立商业地产公司，“到2015年，金地的商业地产基本相当于再造一个今天的金地。”这是金地董事长凌克日前公布的“十二五”规划。去年靠78万平方米的商业，收租了逾5.1亿的招商地产，更是在本月专门新成立了注册资本为2亿的深圳招商商置投资公司，集中发力商业地产。而类似于中粮集团、高科技“宠儿”大族激光、木头商盛乐集团、以租赁物业为主的Tesco乐购、华润万家等零售商、新加坡嘉德置地、美国西蒙、菲律宾SM集团国际商业地产企业也都纷纷切入商业地产。
表面看来，向商业转型的姿态似是限购压迫下的无奈之举。其实不然。去年商业地产龙头万达公布的一季报表，让众多房企看到了商业地产蕴含的巨大潜力，2010年一季度，万达实现房地产合同销售面积约137万平方米，合同销售金额约152亿元，超过了万科此前公布的150.9亿元的一季度销售额，也高于中海、恒大、保利、绿城等公司，第一次坐上了季度销售额老大的位置。
优质商业供应呈井喷
来自第一太平戴维斯发布的数据显示，2011年广州将有139万平方米优质购物中心投入市场，62%在天河区，21%在番禺区。从规模上看，其中7个项目GFA超10万平方米。据记者了解，去年新竣工的项目包括万菱汇、广州友谊百货国金店和高德置地广场一期(包含春、夏两个商场)。随着这些项目的竣工，广州优质商铺总体量比2009年增加了16万平方米，达到140万平方米左右。继白云万达广场、万菱汇开业之后，今年广州优质商铺市场新增供应仍然充裕。
回复该发言

仲量联行透露，今年预计将要竣工的项目包括太古汇、太阳新天地、珠江新城中央商业广场等。
写字楼方面，今年广州甲级写字楼市场将迎来约79.8万平方米的新增供应，其中85%集中在珠江新城。仲量联行数据显示，即将在今年落成的高达120万平方米的甲级写字楼不少已经提前投放市场，2010年全年净吸纳量超过新增供应量。一半将于2011年落成的甲级写字楼面积已经出租或业主自用，例如广州国际金融中心、太古汇二座、利通广场和广州银行大厦。在经历了2008年的萎缩、2009年的复苏、2010年的爆发，2011年商业地产或将主演下一个黄金十年。
“弃宅从商”成交增三倍
翻看近期报纸，“旺铺转让”正在进行大面积轰炸，盖过二手住宅交易的风头。“2万元起/间？便到你唔信！”这些广告中有大开发商的裙楼，也有中小开发商的项目，既有中心老城区，外围新兴城区也来势汹汹。
“现在住宅价格很高，反而有些地方的商铺价格还没涨上来，值得投资。”市民何女士手上有点闲钱，本想在市区买套房子出租，却被限购了，于是把目光投向商铺。在考察多个商业项目后，她锁定南沙华汇国际广场二楼一套60多平方米的商铺。
中原地产工商部区域经理陈春妮表示，在限购令出来以后，商业地产真的旺起来了，很多客户的投资都是一次性付款。据中原数据显示，今年1月、2月，广州一手、二手商用物业的总销售面积为26.34万平方米，是2008-2010年同期的2-3倍。
一手铺旺二手频反价
目前广州一手商铺普通铺均价5万-6万元/m2，餐饮商铺均价在3万-4.5万元/m2，“地铁上盖”商铺最高已叫到10万元/m2。当然，还有繁华中的黄金铺位，如珠江新城西区的一些临街商铺，最高达到25万元/m2。现有商业项目中，仍然以大型综合商场、专业市场为一手商铺销售的热点。其中，蚊型铺的专业市场项目主要售价在4万-10万元/m2，而综合体的商业项目售价则在9000-4万元/m2不等。另据中原地产三级市场发展中心总监、董事总经理助理刘广浩介绍，今年3月1日到27日，广州市(十区二市)共成交了190套一手商铺，成交面积约26782平方米，成交均价为36146元/m2。
相比一手商铺的放量，二手业主不仅十分惜售，而且频频反价。据海珠区满堂红介绍，限购令之后，业主反价的情况增加了三到四成，售价普遍增长了10%左右，业主可能2月放铺价是260万元，3月坐地起价最终以300万元成交，反价高达40万元。“现在限购了，投资客只能买铺，商铺的行情都在看涨”。在其他一些传统商业旺地如天河北、体育西及老城区荔湾等地，不少中介都表示限购令后商铺的价格提高了一两成。
数据
◎目前广州普通一手商铺均价5万-6万元/m2。
◎餐饮商铺均价在3万-4.5万元/m2。
◎“地铁上盖”商铺最高已叫到10万元/m2。专业市场蚊型铺主要售价在4万-10万元/m2。
◎综合体的商业项目售价则在9000-4万元/m2不等。
◎今年3月1日到27日，广州市(十区二市)共成交了190套一手商铺，成交面积约26782平方米，成交均价为36146元/m2。
提醒
投资商铺五项注意
尽管商铺投资正当时，但业内专家也提醒投资者注意控制风险，因为商铺投资的门槛比住宅要高，一般来说商铺的价格普遍在百万以上，最高只能在银行贷款五成，还需承受比住宅高10%的贷款利率，税费也比住宅更高。以一套200万元市值的商铺为例，需要承担的税费就在30万元左右。投资商铺需注意五大事项：
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1.注意分摊的公用面积：商铺公摊面积一般在30%-40%，甚至50%。建议购房者选择按使用面积计单价，并在购房合同中明确约定公摊面积的大小与产权归属。
2.注意返租承诺：返租是指购房者支付房款后，在约定时间内将物业交给发展商出租经营，购房者可获得固定的返租回报。而一些发展商写入广告及售楼人员的口头承诺则无保障。
3.注意贷款风险：商铺贷款低，年限也短。目前一手商铺按揭首付50%，利率上浮10%，贷款期限最长十年，而二手商铺最长为八年。
4.注意对开发商、销售商审核：看其是否具备土地开发到房产销售的一切证照，核查有无抵押行为，以免将来办不出产证。
5.摸清城市发展规划：一个本来位置较偏的商铺可以因为地处地铁出口而价值倍增，一个位于商业旺区的商铺也可能因为新修的立交桥而败落。
◎西部板块(芳村、金沙洲)
商铺价一年翻番
一线直击：西部板块主要指广佛交界的芳村和金沙洲板块。其中芳村板块商业主要集中在花地大道，商业低端而杂。南都记者搭乘地铁1号线抵达芳村站，进入面积约1万平方米的芳村万象购物街，两边的小商铺很多，既有耐克换季优惠店、麦当劳、仙踪林、萨莉亚意式餐厅等品牌店铺，也有各种价位低廉的混牌店铺。记者从该购物街客服部门了解到，目前购物街还有一间17平方米的店铺待租，每月月租不包括水电费为5100元。沿着购物街走到头通向花地大道北停车场，刚出站就闻到烤地瓜、油炸豆腐的飘香，听见小贩在吆喝，附近有好又多超市、国美电器、越和花鸟鱼石市场等。
金沙洲板块商业比住宅要寂寞得多，商业主要集中在城西花园和金域蓝湾周边，但都显得冷清。记者沿着城西花园外围的复建街绕了小半圈，看见佳和购物广场，其所在的大楼有娇兰俏佳人、湘村馆、周六福珠宝等，个别店铺还在装修中，商场内人流稀少。而往金域蓝湾的方向走，肯德基、一扒牛排的西式诱惑也零星分布，目前的店面也多为橱柜家具用品，逛街晃悠的也就记者一个人。
发展前景：目前芳村和金沙洲商业都非常零散。但随着广佛同城的深入，已有一些大型商业正在启动，如广百百货拿下金沙洲里水镇地块，而芳村也正筹备荔湾欧洲城等大型商业项目。而这些大型商业中心的启动，可以起到对区域商业的拉动作用。
专家点评：
合富置业高级营业经理关文德：西部板块商业地产目前处于起步阶段，投资门槛较低，处于低洼状态。在花地大道和茶滘等商业旺地商铺售价4.5万-5万元/m2，每月租金以250-500元/m2居多。金沙洲靠近金域蓝湾、城西花园等楼盘的街铺最旺，售价已达5万-8万元/m2，50平方米的街铺，租金达1.2万元/月。金沙洲商铺的升值潜力不错，去年中海金沙湾社区铺卖2.8万元/m2，目前二手铺已经达到了4.5万-5万元/m2。
◎白云新城板块
部分铺价直追天河
一线直击：北部板块（白云新城）商业较为集中的地方位于机场路和白云大道一带，去年万达广场的加盟让北部板块声名鹊起。记者从地铁2号线飞翔公园C出口出站，只见四周一片待建的场景将地铁站衬托得犹如孤岛。步行10分钟抵达白云万达广场，其大屏幕下方即为步行街的白云金街入口。进入白云金街，入户商铺则档次参差不齐，价格相对便宜，人流量并不大。而来到万达广场综合楼，档次骤升，行人衣着普遍比较时尚。在万达广场附近还有正在招商的五号停机坪和百信广场等大型商业体。
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发展前景：北部板块是广州北优战略的重点发展区域，规划以大型商业中心为轴，周边配套以高尚住宅区。目前周边已经有方圆荷塘月色、时代玫瑰园、恒大金碧新城等十几个品牌楼盘，入住的中高收入者有十几万人，消费力十足。虽然目前来说，北部板块的商业格局分散，商业体档次参差不齐，但在以万达广场为首的大型商业体的拉动下，北部板块商业在近几年将会有一个比较大的提升。
专家点评：
合富置业高级营业经理刘思强：目前北部板块商业发展不平衡，部分区域商铺价格已经接近天河等中心区域，如百信广场首层商铺售价已达10万-15万元/m2左右，租金达800-1000元/m2/月。而石井、夏茅等偏远地区商铺价格主要集中在1万-2万元/m2，租金在50-100元/m2/月的水平。总体上看，北部板块的商业档次不高，商品主要以中低档为主，但这里政策规划和实际消费力都很强，商业发展和投资空间依然很大，比如在商业最旺的新市，稍边缘一点的商铺价格在3万元/m2左右，月租金在100元/m2，投资空间依然很大。
记者邓恒实习生赵君
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