3月广州楼市成交：量升价微跌 均价11895元/㎡

一、市场概述
受广州“新国八条”出台的影响，买家观望情绪相当浓厚，因此3月份广州一手楼市继续延续了上月的惨淡成交状态，日均成交套数仅为161套左右，而2月日均成交套数为150套，剔除春节的因素，差距并不大。一般来说，3月份将是五一小黄金周促销的前奏，因此开发商也开始筹备推货，新增商品住宅面积比上月大幅增加86.84%。
根据网易房产数据中心统计显示，3月1日-3月31日，广州十区二县网签成交4976套，比上月的4200套增加了18.48%；同比则减少19.04%。网签销售面积为56.44万平方米，环比上月的51.78万平方米增加9.00%，同比则减少17.70%。与2月份相比，广州一手住宅成交套数比上月增加了近两成，但与去年同期相比则减少了将近2成。
而在新增预售商品住宅情况方面，2011年3月广州市十区二县住宅供应增加3793套，比上月的2678套增加41.64%；新增加面积55.53万平方米，比上月的29.72万平方米增加86.84%。
在价格方面，3月份广州市（十区二县）网签成交均价为11895元/平方米，环比上月的12157元/平方米下降2.16%。
除开增城与从化，3月份全市十区一手住宅成交均价为13726元/平方米，环比下跌2.48%，同比则上涨4.62%；成交面积则为40.68万平方米，环比上涨9.41%，但与去年同期相比下跌24.10%。
从区域成交情况来看，中心六区3月一手住宅均价达21969元/平方米，环比上涨6.48%，成交面积为12.80万平方米，环比上涨3.56%，但与去年同期相比大跌近49.39%，占广州十区二县交易面积的比例为22.68%，比上月占据的比例相比减少1.19%。新四区与二县市一手住宅均价则为8851元/平方米，环比下跌6.68%，成交面积为43.64万平方米，环比上涨10.71%。
由此可见，由于中心六区成交比例降低，加上外围区域均价出现结构性下调，导致全市均价出现轻微下降。
从热点楼盘来看，3月份成交排名前三的楼盘分别为广州亚运城（资料、团购、论坛、二手）、富力金港城（资料、团购、论坛、二手）以及碧桂园豪庭（资料、团购、论坛、二手），而广州亚运城更是稳占成交套数、成交面积以及销售金额的第一位。从3月份全市成交前十大楼盘来看，万元盘增加至四个。从成交价位区段情况来看，3月网签成交均价10000元/平方米以下的楼盘有129个，占据发生成交楼盘总量的46.90%。
在集团销售方面，凭借着锦绣半岛（资料、团购、论坛、二手）的热卖，敏捷集团以4.5亿元的销售额位居3月份房地产企业销售榜首，碧桂园地产位居次席，富力地产则凭借着富力金港城的热销跻身第三。
虽然网易房产预料到3月份的成交会比较低迷，但全市十区40万平方米的低水平有点出乎意料，这说明在限购等多项政策出台下，观望情绪已经极为浓厚。尽管3月29日晚出台的调控目标，有可能改变消费者的预期，但受限购令的影响，预计接下来的第二季度仍将保持低迷，即使成交量出现回升但也较难超过50万平方米，除非开发商出现大规模促销。
说明：
全市统计范围为广州十区二县（包括天河区、海珠区、白云区、荔湾区、越秀区、番禺区、黄埔区、花都区、南沙区、萝岗区、增城市、从化市。）
中心六区指：天河区、海珠区、荔湾区、越秀区、黄埔区、白云区
新四区二县是指：萝岗区、番禺区、南沙区、花都区和增城市、从化市
第一页：市场概述
第二页：数据分析
第三页：3月之最
第四页：一手房网签数据成交情况分析
第五页：4月楼市展望
第六页：典型案例
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二、数据分析：
(一)广州市新建商品住宅供应情况、网签情况
（1）新增预售商品住宅情况
根据网易房产数据中心实时监测阳光家缘网的数据显示，2011年3月广州市十区二县住宅供应增加3793套，比上月的2678套增加41.64%；新增加面积55.53万平方米，比上月的29.72万平方米增加86.84%。
（2）广州市一手房网签情况
网易房产数据中心根据阳光家缘实时网签数据统计显示，3月1日-3月31日，广州市（十区二县）网签成交4976套，比上月的4200套增加18.48%；网签销售面积为56.44万平方米，环比上月的51.78万平方米增加8.90%；网签成交均价约为11895元/平方米，环比上月的12157元/平方米下降2.16%；网签金额约66.75亿元，环比上月的62.89亿元增加6.14%。
（3）区域新建商品住宅网签情况
从3月网签数据来看，网签套数最多的是花都区，达到1101套，网签面积达到109098平方米，网签金额超过6.98亿元，其次是番禺区，网签套数达1013套，网签面积达到100089平方米，网签金额超过12.57亿元。其中萝岗区、黄埔区成交套数均少于100套；网签成交均价最高的是天河，达到27157元/平方米，越秀和荔湾次之，分别以23365元/平方米和22145元/平方米居于第二位和第三位，最低的为花都区，成交均价为6395元/平方米。

从图表上看，2011年3月成交均价最高为天河，达到27157元/平方米，其次是越秀、荔湾、海珠等，最低的是花都、南沙和从化。

从图表上看，2011年3月网签套数最多的是花都，为1101套，其次是番禺和增城，分别为1013套和1011套，最少的是黄埔、萝岗和越秀，分别只有22套、76套和108套。

从图表上看，2011年3月网签面积最多为增城、花都和番禺，分别为124974平方米、109098平方米和100089平方米。究其原因，是因为增城在不限购的情况下多个大盘热销，包括碧桂园豪园（资料、团购、论坛、二手）、碧桂园凤凰城（资料、团购、论坛、二手）以及恒大山水城（资料、团购、论坛、二手）。
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第二页：数据分析
第三页：3月之最
第四页：一手房网签数据成交情况分析
第五页：4月楼市展望
第六页：典型案例
（4）3月之最
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第二页：数据分析
第三页：3月之最
第四页：一手房网签数据成交情况分析
第五页：4月楼市展望
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（二）一手房网签数据成交情况分析
网易房产数据中心根据阳光家缘实时网签数据统计显示，3月1日-3月31日，广州市（十区二县）网签成交4976套，比上月的4200套增加18.48%；网签销售面积为56.44万平方米，环比上月的51.78万平方米增加8.90%；网签成交均价约为11895元/平方米，环比上月的12157元/平方米下降2.16%；网签金额约66.75亿元，环比上月的62.89亿元增加6.14%。
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数据显示，2011年3月全市十区网签面积为40.67万平方米，而根据网易房产数据中心的数据，2010年3月全市十区一手住宅交易面积为45.59万平方米，同比下降10.79%。从均价上看，2011年3月广州全市十区网签均价为13726元/平方米，2010年3月广州市十区一手住宅交易均价则为13219元/平方米，同比上涨3.84%。
1、区域成交情况
从区域成交情况来看，中心六区3月一手住宅均价达21969元/平方米，与2月相比，环比上涨6.48%；成交套数为1079套，环比增加14.06%；成交面积环比增加3.56%。中心六区交易面积占广州十区二县交易面积的比例为22.69%，比上月占据的比例下降1.18%。而新四区与二县市一手住宅均价则为8851元/平方米，与2月相比，环比下降6.68%；成交面积环比增加10.71%。
2、网签楼盘情况
据统计，2011年3月有网签成交记录的楼盘共计275个。其中成交套数前三名分别为广州亚运城（资料、团购、论坛、二手）、富力金港城（资料、团购、论坛、二手）以及碧桂园豪庭（资料、团购、论坛、二手），分别为266套、214套、137套；成交均价最高的是凯旋新世界（资料、团购、论坛、二手），为60833元/平方米；成交金额最高的集团是敏捷地产，为4.51亿元。
从成交价位区段情况来看，2011年3月网签成交均价10000元/平方米以下的楼盘有129个，占据发生成交楼盘总量的46.91%；10001-15000元/平方米的楼盘有50个，占据发生成交楼盘总量的18.18%；15001-20000元/平方米的楼盘有41个，20001-25000元/平方米的楼盘有23个，25000元/平方米以上的楼盘有32个，占据的比例为11.64%。
从分布的区域来看，2011年3月成交均价10000元/平方米以下的楼盘集中分布在花都、增城和从化；成交均价15000元/平方米以上的楼盘主要集中分布在天河、海珠和越秀、荔湾；成交均价在10000-15000元/平方米之间的楼盘主要集中在番禺、白云。

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三、4月楼市展望
（一） 4月新增货量继续萎靡 吹风价低于实际售价
根据网易房产数据中心统计显示，3月广州住宅新增货量约3793套，4月初全市未售货量约63792套，4月全市十区二市的新上市货量不超过20个，总的来说4月全市计划推货与2011年3月相仿。
从整体上来看，4月份的新增货量与3月份相比减少了66套，环比锐减了0.1%，而4月初全市未售货量则是环比小幅下降了1.36%。.中心六区方面，三大老城区的新货供应依旧疲软。4月初越秀、海珠、荔湾加起来的供货量加起来仅仅8600套左右，老三区的总供应量已跌至近三个月来的新低。其中越秀区也只有不到两千套的货量。纵观老三区，要数越秀楼市就算比较活跃。正佳东方国际公寓、金润铂宫（资料、团购、论坛、二手）以及爱群荟景湾的悉数上市；而东方文德广场（资料、团购、论坛、二手）、东湖广场（资料、团购、论坛、二手）、东方广场（资料、团购、论坛、二手）等项目也将陆续开卖。虽然总体货量不大，但项目遍地开花也会给市场有不同的选择机会；
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值得注意的是，3月下旬广州市区的三大盘同时有大动作：中海橡园国际、瑞安创逸（资料、团购、论坛、二手）和保利西海岸或新开盘或推新一期，而且楼盘的售价都比之前的吹风价或上一期产品价格要低。瑞安创逸吹风价达到3.5万元/平方米，但当天楼盘均价在3.2万元/平方米左右，按均价来看比吹风价低了3000元/平方米。中海橡园国际均价在2.2万-2.3万元/平方米，不少两房单位售价不到2.2万元/平方米，只有45平方米的小户型单价要2.6万元。而中海橡园国际开盘前的吹风价也达到了2.5万元/平。另外，周日开盘的保利西海岸开盘价为1.4万-1.5万元/平方米，而上一期楼盘的江景单位均价达到2.2万元/平方米。当然，由于新货主要望园林，因此价格也比前期产品稍低。
（二）增城、从化楼市火热 调控竟激发买家置业欲望？
网易房产近日抽调了广州市100个楼盘的成交均价在不同时间段进行对比。结果显示，广州有46%的楼盘依然出现涨价的趋势，27%的楼盘价格出现降价现象，27%的楼盘价格基本没有变化。涨价趋势依然在延续，似乎成交量的减少并没有触动房价。
尽管“新国八条”的出台以及广州楼市调控细则的不断深入执行，但由于相关政策并没有关于从化、增城两地的限购方案，这也给予了这两大区域楼市很大的发展空间。网易房产数据中心监控阳光家缘结果显示，从化3月份成交346套，超越了天河（312套）、白云（242套）、荔湾（140套）、越秀（108套）等中心城区；而增城更是以单月成交1011套的佳绩，跻身全市网签成交榜单的三甲之列。
当然，由于政策的带动以及倾斜，使得增城、从化两地的楼市迎来了一波置业小热潮。但中心城区的楼市也不见得偃旗息鼓：据悉，中海橡园国际开卖前夕，竟然出现了买家通宵排队购房的现象。而且楼盘首期推出200多套单位，最后售出超过八成，销售额超过5亿元；另一方面，瑞安创逸首推100套单位，开盘当天也卖出了八成左右，开发商表示有近九成买家是二次置业，九成以上买家是自住。看来，现时的楼市已进入了一个怪圈：调控越来得猛烈，伺机的买家的入市情绪就越高涨。
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四、典型案例
碧桂园豪庭（资料、团购、论坛、二手）
据网易房产数据中心检测阳光家缘数据显示，碧桂园豪庭3月份网签137 套，网签均价为8487元/平。据悉，该盘将在3月底4月初推出新一期组团，货量接近300套。由于该盘由知名开发商开发，并位于南沙金洲的商业中心，而且临近地铁四号线金洲站；户型设计比较方正，其价格在南沙区里又属于中等水平。因此每次洋房新货推出，都会很快清货。当然，由于地段较为偏远、交通成本稍高，置业该盘的多位南沙本地居民以及常驻南沙办公的人士。
中海橡园国际
中海橡园国际主打“提包入住”的公寓式产品。该项目在2月底开始蓄客登记并在3月26日正式对外开卖。中海橡园国际以均价2.2万-2.3万元/平方米，试水式地推出200多套货量。令人吃惊的是，早上开盘时，200多套单位竟被抢购，最后当天售出超过八成，销售额超过5亿元；据悉，中海橡园国际开卖前夕，竟然出现了买家通宵排队购房的现象。当然，中海橡园国际开盘前的吹风价达到了2.5万元/平。开盘价2.2万/平相比吹风价低了近3000元/平，使得潜在买家的思想产生波动；而且该项目依托成熟的中海锦榕湾（资料、团购、论坛、二手），其热销也在情理之中。
广州亚运城（资料、团购、论坛、二手）
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据网易房产数据中心检测阳光家缘数据显示，在3月份，广州亚运城以平均每天15套的销售速度，连续7天登上了网签榜的榜首。而记者查看相关数据发现，广州亚运城剩余接近3500套的存量。也就是说，广州亚运城到目前为止已售出了总货量的56.7%。销售形势一片大好。但在在二套房首付比例至60%、加上限购限贷以及调整营业税征收、保障房遍地开花、房产税箭在弦上等多重政策打击下，对于以投资客以及二次置业者为目标的广州亚运城来说，这些都是致命的打击。虽然是五大巨头分担风险，但亚运城存货主要集中在中等户型以及大户型的运动员村以及技术官员村，其接下来销售的注意力会放在享受型的技术官员村。因此，广州亚运城的销售前景也在政策重拳下被蒙上了一层阴影。
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