对于迷雾重重的深圳楼市，你是看多还是看空？对于所有人来说，这真是个难以回答的问题。因为随着市场供需或者政策发生变化，这个问题的答案就会随之改变。在楼市趋势未明的情况下，谁最先感触到楼市异动的脉搏？处于楼市一线的新房销售人员、二手楼经纪人，他们最频繁接触楼市交易双方，他们是楼市最敏感的一群人。
深圳楼市各大中介里最成功的销售员、金牌经纪人，他们历经楼市数番跌宕起伏，他们经历楼市风云变幻，他们在市场摸爬滚打中积累的经验判断，或许可以成为普通置业者拨云见日的置业借鉴。
看空派
1
豪宅会降，找准洼地再出手
卢晓龙 港置地产首届精英会会员
核心观点：价格回调是必然，住宅成交量亦跌
威水史
卢晓龙，港置地产首届精英会会员，从业7年，最高全年成交28套买卖豪宅物业，资深经纪人助理，2008年底帮姓韩客户购买中信红树湾（资料、论坛)380万，175平米，现在已800万。2009年初帮姓付客户买一波托菲诺天鹅堡220平方米房子，445万，现在900万以上。
大势研判
近两个月来，我接待的客户相对去年并没有减少，以学位房和豪宅居多。深圳作为一个移民城市，存在着大量亟待解决的刚性需求。而当前的市场成交来看，还是以大户型豪宅居多。但是因为现在深圳购房制约因素比较多，有条件的置业者一般都会选择一次到位直接买个大房，所以导致豪宅成交有所增加。由于市场资金充足，同时很多资金瞄准商业地产，商铺、写字楼、厂房等商业项目成交比较活跃。作为一名地产从业人员，我觉得近期中高档住宅和豪宅及学位房住宅成交量会有所降低。
置业建议
在房子选择方面，我建议购买片区和社区比较成熟的地方，比如要有学校、医院、大型商场、医疗配套设施等。像华侨城、香蜜湖片区就比较合适。
2
看春交会走势再买房吧
宋小莲 DTZ戴德梁行金牌销售经理
核心观点：市场成交量持续走低，房价有可能理性回调
威水史
宋小莲，DTZ戴德梁行金牌销售经理。2001年开始房地产销售行业，从业十年，累计帮助800多位客户成功置业。2009年深业新岸线（资料、论坛)三期开盘，成功介绍宝安宋先生以1.1万元/平方米的单价抄底250平方米的复式户型，至今房子已增值525万。
大势研判
从年初开始政策一直收紧，楼市冷清了很多，来访客户明显减少。特别是以投资型客户为主的小户型项目，投资客明显离场。目前，市场主要是购买中大户型的改善型客户居多。3月本来是传统的销售旺季，但今年入市的项目明显减少。市场下一步如何走向，我认为要看春交会期间市场的反应如何，如果市场成交量持续走低，房价有可能理性回调。
置业建议
投资型买家，我觉得投资小户型相对比较好。对此我有两方面的建议：一是选择处于城市中心的小户型，二是选择创新的小户型，可提升产品的实用性和舒适性。这类产品拥有较大赠送面积，能实现户型N+1变化，性价比高，是目前市场上难得的小户型。与收益并存的是风险，如果信贷政策未来进一步收紧，供房成本将会增加。
看多派
1
自住型买家可选择中小户型
龙朝霞 英联不动产2010年金牌置业顾问
核心观点：宏观经济形势向好，房价上涨动力犹存
大势研判
从目前追踪的大型开发商在售楼盘来看，尽管各在售楼盘销售速度有所降低，但来访客户量基本上已经恢复到了“新国八条”出台之前的水平。现在楼盘成交面积集中在144平方米以下，主要是满足自住与改善性需求的中小户型，同时客户在成交时一次性付款的比例有所提高。这个现象，说明政策压力给消费者的影响正趋于平缓。
回复该发言
把握市场脉动 深圳9名金牌经纪人看2011楼市
2 回复：把握市场脉动 深圳9名金牌经纪人看2011楼市
yao62369322011-04-02 01:05:26 发表
结合当前各地政府出台的房价控制目标以GDP和居民收入增长水平挂钩来看，房价上涨的动力犹存。
置业建议
基于目前政府不断提高利率、收紧货币，以及继续出台政策的可能较大，建议消费者从自身需求出发，结合市场现状与能力从区域、地段、开发商、户型等多方面考虑购买相对应的产品。对于自住型消费者，最需要注意的是要选择有品质保障、支付能力充足的中小户型更佳。
威水史
龙朝霞，英联不动产有限公司2010年王牌置业顾问。2010年全年共计成交956套房，从业8年，累计帮助超千位客户成功置业。
2
购买红本在手物业规避风险
范丽 21世纪不动产深圳泛城金牌经纪
核心观点：大量刚需的存在可以支撑深圳房价
大势研判
从去年12月份到今年2月份以来，二手商品房成交非常火爆，主要是家庭自住型居多，投资客极少。而且，投资性质的买家基本上是一次性付款，投资的物业也均是商住两用可供注册的房子。尽管现在诸多的政策导致了楼市些许低迷，但是我们公司的成交量并没有受到多大的影响，这得益于深圳大量存在的刚性需求。不管房价降不降，住房问题都是亟待解决的民生问题。只要有需求，就会有市场，有市场就会自动去平衡价格。
置业建议
对于自住型买家，我建议最好购买红本在手物业。首先，红本在手能够快速过户，避免可能发生的政策影响。其次，交易费用相对会减少许多，比如罚息、短期利息等。而对于激进型投资者，可以伺机以低于市场价格的价格购买笋盘，在热门成交物业中寻找低于市场价格的房源。
威水史
范丽，21世纪不动产深圳泛城王牌经纪，2009年进入21世纪不动产深圳泛城。从业2年期间，共计成交80套房。2009年，成功为客户购买嘉麟豪庭物业一套房子，1年时间客户如出售此套房，将赚取130万元。
3
重点关注南山前海片区
崔丹丹 德思勤2010年金牌置业顾问
核心观点：供需失衡通胀加剧，房价将反弹
大势研判
近期政府一直在收紧银根，出台一系列的政策限制房价过快上涨。其中限购、提高首付款比例、取消贷款利率优惠、加息、提高准备金利率等组合拳确实对房价的上涨起到一定的抑制作用，但想要房价回到之前的水平恐怕也不太现实。毕竟目前市场投资渠道太少，市场供应量不足，而通胀始终是影响客户心理的很大的因素。通过购买不动产来抵御通胀的观念自从2008年便深入人心，许多人更愿意投资到楼市里。
以我个人负责的楼盘为例，最近成交的客户一次性付款的比例明显有所加大，而且成交套均面积有所加大。这一方面反映出市场的流动性相对还是比较充裕的，另一方面也说明了自住需求还是很旺盛。
置业建议
从我个人经验来看，像深圳南山前海、后海、福田、罗湖等地段配套成熟或者未来规划高端的地段抗跌性较好。尤其是南山前海片区，目前的租金增长的速度也在加快，随着政府规划的一步步落实，未来一定会成为置业者热捧的片区，置业者可以多加考虑。另外，买房要根据自己的实际情况，该出手一定要出手，买房尤其禁忌跟风，别人买我也买，别人不买我也不买。
威水史
崔丹丹，2010年德思勤金牌置业顾问。2006年入行，从业5年。累计成交金额逾5亿，2008年中至2009年底成功销售南山深圳湾豪宅逾2亿人民币。
4
自住购房宜速战速决
吴秀丽 世华地产精英会员
核心观点：刚需平衡市场，看好房子就出手
大势研判
回复该发言
置业建议
基于目前政府不断提高利率、收紧货币，以及继续出台政策的可能较大，建议消费者从自身需求出发，结合市场现状与能力从区域、地段、开发商、户型等多方面考虑购买相对应的产品。对于自住型消费者，最需要注意的是要选择有品质保障、支付能力充足的中小户型更佳。
威水史
龙朝霞，英联不动产有限公司2010年王牌置业顾问。2010年全年共计成交956套房，从业8年，累计帮助超千位客户成功置业。
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购买红本在手物业规避风险
范丽 21世纪不动产深圳泛城金牌经纪
核心观点：大量刚需的存在可以支撑深圳房价
大势研判
从去年12月份到今年2月份以来，二手商品房成交非常火爆，主要是家庭自住型居多，投资客极少。而且，投资性质的买家基本上是一次性付款，投资的物业也均是商住两用可供注册的房子。尽管现在诸多的政策导致了楼市些许低迷，但是我们公司的成交量并没有受到多大的影响，这得益于深圳大量存在的刚性需求。不管房价降不降，住房问题都是亟待解决的民生问题。只要有需求，就会有市场，有市场就会自动去平衡价格。
置业建议
对于自住型买家，我建议最好购买红本在手物业。首先，红本在手能够快速过户，避免可能发生的政策影响。其次，交易费用相对会减少许多，比如罚息、短期利息等。而对于激进型投资者，可以伺机以低于市场价格的价格购买笋盘，在热门成交物业中寻找低于市场价格的房源。
威水史
范丽，21世纪不动产深圳泛城王牌经纪，2009年进入21世纪不动产深圳泛城。从业2年期间，共计成交80套房。2009年，成功为客户购买嘉麟豪庭物业一套房子，1年时间客户如出售此套房，将赚取130万元。
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重点关注南山前海片区
崔丹丹 德思勤2010年金牌置业顾问
核心观点：供需失衡通胀加剧，房价将反弹
大势研判
近期政府一直在收紧银根，出台一系列的政策限制房价过快上涨。其中限购、提高首付款比例、取消贷款利率优惠、加息、提高准备金利率等组合拳确实对房价的上涨起到一定的抑制作用，但想要房价回到之前的水平恐怕也不太现实。毕竟目前市场投资渠道太少，市场供应量不足，而通胀始终是影响客户心理的很大的因素。通过购买不动产来抵御通胀的观念自从2008年便深入人心，许多人更愿意投资到楼市里。
以我个人负责的楼盘为例，最近成交的客户一次性付款的比例明显有所加大，而且成交套均面积有所加大。这一方面反映出市场的流动性相对还是比较充裕的，另一方面也说明了自住需求还是很旺盛。
置业建议
从我个人经验来看，像深圳南山前海、后海、福田、罗湖等地段配套成熟或者未来规划高端的地段抗跌性较好。尤其是南山前海片区，目前的租金增长的速度也在加快，随着政府规划的一步步落实，未来一定会成为置业者热捧的片区，置业者可以多加考虑。另外，买房要根据自己的实际情况，该出手一定要出手，买房尤其禁忌跟风，别人买我也买，别人不买我也不买。
威水史
崔丹丹，2010年德思勤金牌置业顾问。2006年入行，从业5年。累计成交金额逾5亿，2008年中至2009年底成功销售南山深圳湾豪宅逾2亿人民币。
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自住购房宜速战速决
吴秀丽 世华地产精英会员
核心观点：刚需平衡市场，看好房子就出手
大势研判
回复该发言
3 回复：把握市场脉动 深圳9名金牌经纪人看2011楼市
yao62369322011-04-02 01:05:26 发表
刚性需求不可小觑！近两个月来，我所接待的客户都是自住型的客户，投资客基本上已经没有了踪影。看房者大部分都是很实在的，他们一般是一家人或者准备结婚的小年轻，看的多是两三房的小户型。这类刚性需求支撑着我们的楼市，所以在楼市严政打压下高房价还是没有松动的迹象，并且今年以来，我们分行的成交量没有减少。而针对现在严厉的贷款政策，我觉得对刚性需求者影响并不大，因为他们大部分是首次置业，大部分能够满足贷款条件。
置业建议
自住型属于刚性需求，买房者一般是用来自住且比较急的，他们一般会很清楚自己想要买什么样的房子。所以，对于这类客户，不管市场怎么变化，对这类客户来说影响并不大。我们的建议是在最短的时间内找到合适的房子就马上出手，因为接下来的政策可能还要加息加税， 会导致购房成本增加。
威水史
吴秀丽，两届世华精英会会员。2008年刚入行的时候认识了一个投资客，2009年到2010年，这个投资客总共在我手里买卖了22套房产。
看平派
1
关外物业长远来看有一定潜力
李德新 隆塬地产营销总监
核心观点：短期有调整，长期来看购房可抗通胀
大势研判
伴随着深圳楼市调控政策的陆续出台，成交量小幅下降，成交单价没有明显下降，目前主要是刚性需求的客户在支撑楼市，投资客成交数量有限，部分客户、业主都处在观望状态。受政策调控，个别中介公司出现生存危机，大部分中介公司的管理人员和一线的置业顾问将更加努力和付出，竞争会越来越激烈。
我个人认为未来楼市会更加规范健康发展。目前市场也有很多机会，客户和业主要理性对待楼市和调控。随着城市的发展，在通贷膨胀的压力下，购买房产是明智的选择。选择正确不但可以保值还可以增值。
置业建议
对于自信型买家，随着关内关外一体化，可考虑购买关外一些有潜力的物业，例如龙岗中心城的物业。随着大运会的召开，区域环境非常优越，楼盘价格相对偏低，潜力巨大。对于稳健型投资客，可考虑关外市场和周边城市，例如：龙岗、惠州环境最适合居住，深、莞、惠一体化诸多利好，楼市价格潜力巨大。
威水史
李德新，隆塬地产营销总监。自2004年入行，当年做到个人业绩第一名。担任分行经理职务时，做到地产一条街团队业绩第一名。
2
投资房产周期变长利润会降低
曾顺英 世联行金牌经纪人
核心观点：调控会改变楼市投资的暴利机会，但长远看也是一种现实的理财方式
大势研判
近段时间，我接待了十几批客户，其中部分是老客户介绍的，共成交了3套二手物业。客户的购买意向比较强，但不少客户都受限购限贷影响，看上了合适的物业但已无购买资格只能处于观望状态，能成交的这几个客户都是以自住兼保值为主，可以一次性付款或首次置业人士。年后全国各大城市限购令陆续出台，长远来看，提高了人们的预期，但同时卖家也更为惜售物业，所以目前我所在的片区二手物业价格没有太明显的变化。
置业建议
我认为，虽然国家对楼市的调控没有放松，投资房产的周期会加长，利润空间会降低不少，但从目前的物价、地价的不断攀升，固定资产还是较保值的一种方式。若住家客户能找到符合自身需求的物业还是要把握机会果断出手，因为价格低的时候也不一定能找到自己满意的房子；投资客户则可选择较有发展潜力的商业或有稳定回报的物业长线投资。
威水史
曾顺英，世联行金牌经纪人，从业多年，连续几年业绩排名公司前列，2009年创造个人业绩超过200万的辉煌成绩，从业以来累计帮助超过300批客户成功置业，客户群稳定。
3
投资客绝迹，短期楼市有调整
赵艳 全策地产代理公司的金牌置业顾问
核心观点：供需要持平，房价须稳当
回复该发言
置业建议
自住型属于刚性需求，买房者一般是用来自住且比较急的，他们一般会很清楚自己想要买什么样的房子。所以，对于这类客户，不管市场怎么变化，对这类客户来说影响并不大。我们的建议是在最短的时间内找到合适的房子就马上出手，因为接下来的政策可能还要加息加税， 会导致购房成本增加。
威水史
吴秀丽，两届世华精英会会员。2008年刚入行的时候认识了一个投资客，2009年到2010年，这个投资客总共在我手里买卖了22套房产。
看平派
1
关外物业长远来看有一定潜力
李德新 隆塬地产营销总监
核心观点：短期有调整，长期来看购房可抗通胀
大势研判
伴随着深圳楼市调控政策的陆续出台，成交量小幅下降，成交单价没有明显下降，目前主要是刚性需求的客户在支撑楼市，投资客成交数量有限，部分客户、业主都处在观望状态。受政策调控，个别中介公司出现生存危机，大部分中介公司的管理人员和一线的置业顾问将更加努力和付出，竞争会越来越激烈。
我个人认为未来楼市会更加规范健康发展。目前市场也有很多机会，客户和业主要理性对待楼市和调控。随着城市的发展，在通贷膨胀的压力下，购买房产是明智的选择。选择正确不但可以保值还可以增值。
置业建议
对于自信型买家，随着关内关外一体化，可考虑购买关外一些有潜力的物业，例如龙岗中心城的物业。随着大运会的召开，区域环境非常优越，楼盘价格相对偏低，潜力巨大。对于稳健型投资客，可考虑关外市场和周边城市，例如：龙岗、惠州环境最适合居住，深、莞、惠一体化诸多利好，楼市价格潜力巨大。
威水史
李德新，隆塬地产营销总监。自2004年入行，当年做到个人业绩第一名。担任分行经理职务时，做到地产一条街团队业绩第一名。
2
投资房产周期变长利润会降低
曾顺英 世联行金牌经纪人
核心观点：调控会改变楼市投资的暴利机会，但长远看也是一种现实的理财方式
大势研判
近段时间，我接待了十几批客户，其中部分是老客户介绍的，共成交了3套二手物业。客户的购买意向比较强，但不少客户都受限购限贷影响，看上了合适的物业但已无购买资格只能处于观望状态，能成交的这几个客户都是以自住兼保值为主，可以一次性付款或首次置业人士。年后全国各大城市限购令陆续出台，长远来看，提高了人们的预期，但同时卖家也更为惜售物业，所以目前我所在的片区二手物业价格没有太明显的变化。
置业建议
我认为，虽然国家对楼市的调控没有放松，投资房产的周期会加长，利润空间会降低不少，但从目前的物价、地价的不断攀升，固定资产还是较保值的一种方式。若住家客户能找到符合自身需求的物业还是要把握机会果断出手，因为价格低的时候也不一定能找到自己满意的房子；投资客户则可选择较有发展潜力的商业或有稳定回报的物业长线投资。
威水史
曾顺英，世联行金牌经纪人，从业多年，连续几年业绩排名公司前列，2009年创造个人业绩超过200万的辉煌成绩，从业以来累计帮助超过300批客户成功置业，客户群稳定。
3
投资客绝迹，短期楼市有调整
赵艳 全策地产代理公司的金牌置业顾问
核心观点：供需要持平，房价须稳当
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4 回复：把握市场脉动 深圳9名金牌经纪人看2011楼市
yao62369322011-04-02 01:05:26 发表
大势研判
以我负责的楼盘为例，从最近两个月情况来看，看房客户逐渐减少，基本都是自住型的客户，投资客已经很少出现。虽然刚性需求大量存在，但是由于目前深圳楼价并没有松动的迹象，所以，客户观望氛围比较浓烈，成交量并不大。我觉得短期内，要想让房价降下来，基本没有多大的可能，特别是前海经济特区的房子，前海规划夯实了它的房价基础。
置业建议
自住型客户，盲目观望会让你错失诸多的机会。稳健型投资客，要寻找性价比较高的笋盘，以低于市场价买入。激进型投资客现在有一个入市的好机会，深圳前海经济特区的规划必将导致未来房价上涨。这就好比炒短期股一样，快进快放，过几年后卖出，也会很快赚钱。
威水史
赵艳，全策地产代理公司金牌置业顾问。万豪月半山（资料、论坛)的楼盘，一共有350多套房子，目前已卖出230套，我个人成交80套。根据客户需求，帮助80名业主成功置业，找到满意房源。
回复该发言
以我负责的楼盘为例，从最近两个月情况来看，看房客户逐渐减少，基本都是自住型的客户，投资客已经很少出现。虽然刚性需求大量存在，但是由于目前深圳楼价并没有松动的迹象，所以，客户观望氛围比较浓烈，成交量并不大。我觉得短期内，要想让房价降下来，基本没有多大的可能，特别是前海经济特区的房子，前海规划夯实了它的房价基础。
置业建议
自住型客户，盲目观望会让你错失诸多的机会。稳健型投资客，要寻找性价比较高的笋盘，以低于市场价买入。激进型投资客现在有一个入市的好机会，深圳前海经济特区的规划必将导致未来房价上涨。这就好比炒短期股一样，快进快放，过几年后卖出，也会很快赚钱。
威水史
赵艳，全策地产代理公司金牌置业顾问。万豪月半山（资料、论坛)的楼盘，一共有350多套房子，目前已卖出230套，我个人成交80套。根据客户需求，帮助80名业主成功置业，找到满意房源。
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