商业地产大佬热议入市时机 关键要“亏得起”

“现今的商业地产,有点像十年前的互联网。”颐高集团董事长翁南道这样形容商业地产的热度。
对于商业地产火热的原因，一方面有经济形势向好、消费快速增长、持续的城市化进程等逐步形成等宏观因素之外；另一方面，业内人士表示，住宅限购政策是直接诱因，随着住宅调控措施越来越严，很多开发商纷纷转向商业地产。
在中国商业地产行业发展论坛·2011年会上，商业地产行业的一线大佬们就对各行业，尤其是住宅开发商向商业地产的转型，进行了深入的讨论。
把握商业地产的转型时机
“企业转型的时机是一门学问。”本次年会上，多位业内人士向记者表达了这样的观点。在当前房地产市场调控的大背景下，国企、民企、外资，所有资本都一窝蜂而上时，抢时间、抢速度、抢地块、抢商家，这无疑成为企业“盲目转型”商业地产的一致性表现。那么当下是不是转型进行商业地产开发的最好时机呢？
住建部政策研究中心副主任王珏林：其实商业地产是个永久的机会，因为我们更多的城市整个商业体系完全没有建立起来，所以我们有钱、有思想，什么时候进入都可以，商业地产有机遇，但不等于我们人人有机遇，商业地产不是每个企业都能办的。万达成功是因为什么？多年的摸索、实践，更主要是它现在所创造的资源以及品牌。
今典集团董事长张宝全：住宅是解决住的问题，或者是住的好的问题。商业解决我们生活的问题，一种是社区的生活，还有一种是城市的生活。我们今天很多的企业说转型，转型的本质是什么？转型的本质是因为新的需求的增长，或者说新的需求的出现，新的需求是我们转型的根本动力，因为我们生活的方式和生活的新的中心也会不断地出现。
深国投商用置业有限公司副总裁王铁明：现在进入商业地产完全是可能的，中国商业地产发展到今天还是一个初级阶段，还是很不成熟的，尽管我们说在某些城市、某些区域有很激烈的竞争，但是，就这些竞争和整体发展的水平来说还是很初级的。但进入商业地产要具备一些必备的条件，第一，要有资金；第二，要有管理的人才和能力；第三，要有方案。
上海证大外滩国际金融服务中心置业有限公司总裁吴洋：首先从大的环境来讲，我觉得是基本一致的，我觉得每一次谈危机，我们都会谈转型的问题。虽然我们很多人都是开发商，但是商业地产和住宅地产有一点不同，就是商业地产与商场联系在一起，商业地产最后就是研究商业。
上海世茂股份有限公司首席财务官陈汝侠：现在进入是不是时候？首先进入的时间要错开，全部一窝蜂进入，存活率不觉得高。其实关键在于企业进入商业地产的决心，这个所谓的决心在于，因为商业地产是一个长期的发展，前期可能是亏本的，你要亏得起。
中国商业地产联盟秘书长王永平：我的答案是显而易见的，商业地产的发展前景还是不错的，我对好的判断是基本面的判断，第一个是，国家经济的发展是一个良好的态势；第二，我们的消费增长比较快，因为我们商业地产最终是来自商业需求；第三，来自于城市化的进程；第四，中产阶层正在逐步形成，这个基本面决定了发展前景就是好。如果要转型的话，必须要主动转型，你的钱是不是足够多，转型的时机是不是足够好，而且要选择市场形势非常好的时候，这才是一个好的结果。
模式创新是竞争核心
事实上，王永平告诉记者，目前很多公司的转型实际上只是简单的模式抄袭，抄得最多的就是万达的城市综合体模式，过去是只建一个商场，而现在则是加上步行街等等。同质化的竞争成为当下商业地产竞争的一项“危机”。那么什么样的模式才能让企业找到出路？
回复该发言

上海实业城市开发集团有限公司董事兼总裁倪建达：我觉得成功的企业是不能被复制的，你去学，也基本上不会学得那么精到，你说出来的东西不一定是最核心的东西，所以我认为每个企业的文化包括资金流、成长背景都不一样，所以我认为今天讨论商业地产还是比较容易的，商业的东西可以交给商业的东西去做，比如说今天来的不光是商业地产的开发商、供应商，我觉得不光是做商业地产，而是运行商业地产。
万达是自己投资开发自己运行，我们的观念是我们投资开发，由专业的团队来运行。我愿意拿更低的回报，让我的合作方赚更多的钱，这样我们就可以形成比较好的合作，我想这个理念也是和其他的投资者不一样的。
陈汝侠：我们是一个上市公司，我还要解决短期利润需求，还有投资者期望的持续发展、快速增长，我们的利润通过不断的增加项目、加大开发来体现，如果没有很强的实力，做不出来很强大的商业地产帝国，也就是说必须要有自己的模式，我们现在世茂的发展方向，是以商业零售型的地产作为切入。
张宝全：我们转型做酒店的模式，但是如果传统的酒店我觉得也是不行的。转型一定要针对新的需求，比如说中国目前面临很大的需求，是中国要从全民旅游向全民度假转型，这是非常了不起的一件事情，这就意味着度假休闲的产业将开始兴起，因此我们现在需要的是一些度假目的地，把当下最好的时尚、文化、休闲集中在一起。
凯德商用总裁吴顺永：当时我们在新加坡，2002年的时候开始操作商业房地产的开发，而且主要的定位都在社区中，经过这么多年，总算把平台建立起来了。作为外商进入到中国，我们首先是借鉴新加坡商业地产，也是从街边店为主，然后慢慢地走上了百货。
吴洋：我们实际上也是有模式化的，从2000年初开始探讨商业地产，到进入商业地产，一直都在探讨模式化，作为一个趋势来讲，我们是在做区域性的模式，我们不是做某一个单一的模式，比如“城市会客厅”的区域性商业。
上海2003年做完以后，没有大规模的复制，我们再把它深化、调整，和做课题一样研究，我们研究出来三个系列的产品，三种模式。现在我们更多的精力就放在青岛当地区域性的核心商业模式上。而外滩8-1的模式，我们基本上选择一线城市和二线城市之间，三线城市基本上是大拇指的模式。
回复该发言