第一线：央企中铁16亿接盘烫手地块调查

满载红砖的重型卡车穿过近600亩的黄土地，卷起漫天尘土。在北京市丰台区王佐镇西王佐村这块已经撂荒十年的庄稼地上，北京中建恒基建设投资有限公司雇佣的工人正在搬离最后一批堆积物。
不到半个月后，这块地的“新主人”——投资16亿拿地的中铁房地产集团有限公司将正式进驻，筹备在这块土地上兴建建筑面积达27万平米的高档小区“银河星座”。历时6年完成一级开发的中建恒基在获利至少5亿后出乎意料的全身而退。
三次上市方才花落中铁的西王佐村地块在这十年内发生了什么？一级开发商守地6年却最终放手的原因何在？中铁不憷该地块复杂背景而突然出手有多少背后的原因？
中建恒基获益5亿全身而退
“你看，那里就是我们老洪家住了好几辈子的小院子！”在已经被近300米的天蓝色围墙围起来的西王佐村地块上，66岁的西王佐村村民洪大爷指着不远处的两座小土丘告诉网易财经，在那里，接近500多亩的地块正任由半米高的鬼针草疯狂蔓延。由中建恒基公司安排的两辆卡车正在装运剩余不多的砖块。
据洪大爷介绍，在搬出西王佐村时，西王佐村村委会给他们的承诺是将建设4栋6层的“村民集体用房”，村民只要2800元到3200元/平方米就可以购房，并保证在2010年12月份村民即可入住。在产权方面，洪大爷表示是百分之百的小产权，国家也不承认，“但是只要能住进去就不错了”。“今年是搬出院子的第三个年头，公社答应的房子现在连影子都没有。”洪大爷说。
然而，包括洪大爷在内的多数村民并不知道的另一个事实是，他们搬出来的“老村”如今早也已换了“主人”，与他们隔街相望了6年的中建恒基公司工作人员将要撤离，这块地的“新主人”变成了中铁房地产集团有限公司。
“我们正在完成交接工作，现在房子的图纸都还没有，要买房子秋天再来。”在“银河星座”的售楼处，中建恒基公司的一位职员告诉网易财经编辑。
而令一位中建恒基的职员则表示10天后来就可以了，“中铁集团的人到时候应该会过来了。”他末了还拍胸表示，“保证是大产权”。
事实上，据网易财经调查，在2007年年中，中建恒基只是作为一级开发商时就通过成立中建恒基建设投资有限公司商品房销售分公司（后简称“中建恒基销售公司”）以“会员制运作”对“银河星座”进行销售。据网易财经统计，当时总共有接近50户房主与中建恒基销售公司签订了“消费意向书”，通过全额付款或部分付款成为所谓“银河会”的会员。
根据《北京市土地一级开发管理办法》规定，土地一级开发商的工作内容限于征地、拆迁、安置、补偿并进行适当的市政配套设施建设，使项目区域范围内的土地达到“三通一平”等。显然，只获得了一级开发授权的中建恒基并不具备对银河星座售房的权利。
在中建恒基公司母公司中景恒基的官网上，中建恒基的企业简介就包括这样一段话“从2004年开始在北京丰台区投资兴建建筑面积达27万平米的“银河星座”项目……以六层电梯住宅和三层联排住宅为主体，户型布局合理，设备配置齐全.”
但是，中建恒基公司并没有想到，在2009年12月份完成一级开发后，经过了在北京市土地整理储备中心3轮的上市后，守了多年的地块最终得主并不是自己，而是中铁房地产集团有限公司。
对此，外界分析认为，西王佐村地块底价本身高达16亿元，且要求1个月内付清全款的条件，让不具备资金实力的中建恒基不得不放弃。而中建恒基的相关内部人士则向网易财经表示“原因在于内部，是内部高层的决策。”
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据网易财经从《北京市丰台区王佐镇西王佐村住宅项目国有建设用地使用权出让招标文件》中看到，中铁房地产集团有限公司16亿元的中标价中，一级开发商中建恒基公司获得了高达7.913亿元的“补偿金”。而中铁房地产集团的一位相关负责人曾向媒体表示这个数字是8.4亿元。
也就是说，除去在征地时支付给西王佐村的2.68亿元征地款，中建恒基公司在历经“六年风雨”对西王佐村地块完成征地、拆迁和红线外市政建设等一级开发工作后，虽最终未获得二级开发权，但也获得了保守预估超过5个亿的收入。
十年“荒村”居民无处安置
西王佐村地处北京市西南部，是北京市丰台区王佐镇下辖的8个中心村之一，紧邻繁华的云岗航天城与国家级AA级风景区青龙湖，距北京市内只有25公里，村内亦拥有便捷的交通及完善的市政基础设施条件。
在寸土寸金的首都，西王佐村的土地一直都是开发商们不惜血本重金争夺的热点地块。据北京中原地产的监测数据显示，该区域已开发的多个房产项目房价均达到17000-18000元/平方米。
在2001年，西王佐村村民委员亦突然宣布“将土地收归集体经营”，开始停止村民对该地块的耕种。“土地上堆了很多垃圾，头几年时种了青秫没什么收成，之后就一直荒着。”西王佐村村民王建清告诉网易财经。截至2007年年底，西王佐村辖有土地4557亩，拥有农业人口2680人，人均土地1.7亩。
祖祖辈辈以种庄稼为生的94户村民在2001年后开始远离农田，在地块被征用后，由西王佐村村委会给村里给每位村民每年1000元的补贴(700元粮食钱、300元菜金)。苏志勤说，村里给的说法是“费用从集体土地经营的收益中支付”。
网易财经获得的一份西王佐村村委会（后简称“西王佐村村委会”）发给村民的《关于西王佐村住宅小区项目致全体村民的一封信》内容显示，在2003年，西王佐村村委会与北京中建恒基建设投资有限公司（后简称“中建恒基公司”）“根据现行法律”协商确定了从西王佐村征地350亩，缴纳征地补偿款9600万元。然而，多位村民表示，补偿款是2003年发的，但是中建恒基方面在2001年就已开始“运作”这块地。
资料显示，中建恒基公司2001年2月成立于北京市西城区，为自然人投资公司，业务包括工程设计、工程监理、工程施工等，母公司为中景恒基投资集团股份有限公司，亦成立于2001年2月。网易财经了解到，中建恒基公司事实上直到2007年才开始将房地产开发作为单一业务。
西王佐村村民出示的一份《关于申请土地一级开发的报告》显示，从2003年年末开始，北京中建恒基投资建设有限公司开始对该地块进行土地一级开发，也是从那时开始，在这块庄稼地上开始慢慢囤积了一些工业垃圾。但是，网易财经查询公开文件显示，事实上，直到2005年12月21日，中建恒基公司方才获得北京市国土局对西王佐村住宅小区的一级开发授权。
2004年7月1日，北京市政府出台148号令—《北京市建设征地补偿安置办法》，对被征地农村村民、农村集体经济组织和征地单位合法权益都进行了合法规范。据《致村民的一封信》内容显示，在148号令公布后不久，中建恒基公司获得了北京市规划委批复对该西王佐村地块增加代征用地，征地总面积被增加至525亩，最后确定的征地补偿款为2.68亿元。
在2007年11月15日，西王佐村村委会村委会与中建恒基公司签订《北京丰台区王佐镇西王佐村住宅小区征地补偿安置协议书》，从2007年年末开始，在西王佐村地块居住的94户村民开始搬离村庄，十余户对补偿不满的村户也作为最后一批在2009年11月17日搬离。
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2009年12月2日，在中建恒基公司的官网上贴出了一份题为《六年风雨，顺利完成西王佐住宅小区一级开发工作》的“喜报”，公司董事长肖厚忠表扬在该项目中做出贡献的部门和人员“在房地产市场的起伏过程和复杂的土地开发环境中顺利完成”
中铁16亿接手称前期销售违规
由中建恒基公司完成一级开发后，2009年12月16日，西王佐村地块正式以“价高者”的形式在北京市国土资源局上市。但是，由于当天受到西王佐村王建清等5位村民的现场阻扰，北京市国土资源局宣布该地块暂缓上市。
一年之后的2010年12月16日，西王佐村地块以招标形式在北京市土地整理储备中心上市。但是，由于3家报名企业的报价均低于投标底价16亿元，地块流标。
2010年12月30日，西王佐村地块再一次以挂牌形式出让，起始价同样为16亿元。这一次，直至下午3时，唯一进行报价的中铁房地产集团有限公司以底价16亿元摘得地块。
然而，网易财经了解到，与此前两次不同的是，这一次对西王佐村地块挂牌出让增加了一项“配建定向安置房”的“额外政策”。
据北京市国土资源局2010年11月25日发布的《北京市丰台区王佐镇西王佐村住宅项目用地国有建设用地使用权出让招标公告》的一项附加内容显示，“本次出让宗地项目将配建建筑面积50000平方米‘定向安置房’”。也就是说，对于这一部分的房产将由城乡建设委或政府指定的单位进行回购，“定向安置房的回购价格5658/平方米”。中铁房地产集团该地块的主要负责人向网易财经确认了这一点。
中铁上述负责人向网易财经透露，其实，西王佐村地块在第一、二次上市中，中铁方面并没有参与竞标，只是在第三次中才突然以16亿元底价摘得。个中原因，该人士不愿多说。
而据网易财经了解，针对定向安置房的法律规范实质上一直是处在一种“模煳地带”。在供地上，商品房属性的建设用地主要通过协议的方式定向出让给建设单位，而避开了当前经营性用地所必须要走的招拍挂程序。在房屋属性上，农民回迁房往往与商品房混搭，成为土地出让的一个条件。但是，在实际销售当中，大量的农民回迁房指标往往被商品房挤占，界限的不清晰使开发商趁机谋取不当利润。
“虽说是定向安置房，但在特定环境下，后期房屋销售环节具有很大的可操作空间。”一位不愿具名的房产专家向网易财经分析表示。
此外，按照招标方案计算，该地块的楼面价接近6000元/平方米，定向安置房占据约2亿元的拿地成本，合每平方米楼面价增加1000元。整体看来，西王佐村住宅地块的楼面价约在7000元/平方米左右。按照2000元/平方米的开发费用计算，盈利空间可观。此外，完成一级开发后的西王佐村地块的容积率仅为1.3，地块面积较大，未来可开发成联排别墅等多种形态的住宅项目，操作空间较大。
对于中建恒基公司对“银河星座”的前期销售行为，中铁上述负责人表示“肯定是违规”，但他表示这与中铁方面无关，“我们是合法拿地。”据其介绍，中铁方面目前对银河星座的开发方案还没有出来，最多要等4年后才能竣工。
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