“跨年”长命交易 拖到你没脾气

英先生购买名门大厦单位波折重重。


买家对赎契的交易要非常谨慎。

去年8月签约，今年2月底才搬进新屋；去年11月签约，房子已过户他人，业主仍未收齐尾款
买卖二手房，你猜可能会花多长时间？根据广州市房地产交易过户时间，最快递件当天问税，7个工作日可出新证，一次性付款的“闪电”交易估计七八天可以完成；需要银行按揭的，银行一般会在5~7个工作日出同贷书，递件过户入押手续合并办理，预计30个工作日可以搞掂。不过，对于一些二手房买家和业主来说，二手房交易时间分分钟“跨年”时间跨度长达五六个月。记者最近搜集了两个“跨年”交易的真实个案，这两个二手房交易从“单元剧”变成“连续剧”，既有买家或业主自身的原因（信用记录不良、业主需要赎契），也有客观原因（银行收紧贷款优惠，买家与银行扯皮，业主无辜“连坐”）。各位需要买卖二手房的读者，可要从这些“跨年”交易中吸取教训啊！
个案一
房子已过户贷款批不下来
刘女士告诉记者，她去年11月与买家签约，出售位于客村丽影广场的房屋。当时买家申请的是公积金加商业贷款的组合贷款，商业贷款部分买家初步获批基准下调15%的利率优惠。
据刘女士透露，买家是一对姐妹，两人申请的公积金贷款可贷80万元。到2010年12月，房产中介告诉刘女士2011年网签开始不可报低价，买家会税费大增。尽管刘女士收的是实收价，她也配合买家前去递件，当时买家手里只拿到商业贷款部分的同贷书，公积金贷款同贷书尚未出。今年1月底，公积金贷款同贷书终于出了，刘女士的房子也已出新证并抵押给建设银行，房主名字已经是那对姐妹，但她迟迟未收到尾期。
受1月底出台的新“国八条”影响，银行“反价”，不肯给刘女士房屋的买家下调利率优惠，2月底银行通知买家到银行签补充协议，由于刘女士多次到银行要求尽快放贷，她也与买家到银行“谈判”。银行有关人士表示，若买家签补充协议，按基准利率计算利息，银行可以尽快安排发放贷款，但那两个买家表示取消优惠后她们利息支出增加，不愿意签补充协议。刘女士试图与她们协商，要求增加首期，日后发放贷款后，再返还有关首期成数，这对姐妹表示，她们支付30多万元的首期已用尽储蓄，再也拿不出更多的钱来垫付尾期。
刘女士告诉记者，她查看了中介三方约，里面并没有针对这种情况的约定，为此她苦恼不已，房屋出租又不行，现在楼价又继续涨，房子也已过户并做抵押，原业主的权益一点也没有保障。
刘女士说，她出售丽影广场的房屋，资金没有特定用途，相比起一个急售房屋筹货款的朋友，她已很幸运。她那位朋友因生意周转不灵，出售房屋来支付货款，结果同样碰上银行“反价”不放款的情况，搞到“两头不到岸”。
个案二
业主“赎契”费时买家贷款难办
英先生去年8月份看中珠江新城名门大厦的一套二手房，当即在中介协助下与业主杨先生签约，当天已过定10万元。由于业主杨先生尚欠银行贷款，转按揭又比较难办，于是英先生提前支付首期，帮业主提前赎契。据银行人士表示，银行从档案库中取出房产证来办理业务，俗称“出库”，银行一般只在一个月的某一天定为“出库”日，错过这一天就要等下个月。故此，杨先生要等到9月底才办完赎契手续。
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好不容易办完赎契手续，这回又轮到英先生这边“出事”，原来英先生居然有一笔逾期数年的信用卡欠款，导致贷款征信记录不良。第一家银行拒贷后，英先生才记起在大学读书时办了一张信用卡，这个卡有100多元的欠款，而他煳里煳涂地忘记了。英先生匆忙去缴付共700多元的逾期滞纳金与本金。由于信用“污点”难以因此而消除，英先生的贷款申请被多家银行拒绝，最后才找到一家愿意贷款的银行。等银行同贷书下发时，已到了2010年的12月底。他们又匆忙赶在网签实施前递件。之后，他们又遇上与刘女士同样的问题，银行额度紧张，需要排队放贷。幸运的是，英先生下浮20%的贷款优惠并没有取消，最后银行终于在2月底发放尾款给业主杨先生，英先生与妻子顺利搬进新家，历时半年的“持久战”以胜利告终。英先生表示，业主当初就是为急售房屋而放盘，87平方米的房屋成交价为129万元，如今楼下的中介告诉他们这套房市价已是180万元，业主等了半年才收齐尾款，损失最大。
据英先生表示，他与业主在去年9月底开始觉得中介服务不到位，已决定自己来办理过户。从去年9月底撇开中介到12月初才找到第二家按揭中介，足足有3个月的真空期。
“跨年”交易业主干瞪眼
针对刘女士与英先生的“跨年”交易个案，记者认为买家或业主的确要从中吸取教训。对于急用钱的业主来说，他们要铭记银行信贷紧张的客观大环境，尤其是岁末年初，信贷额度非常紧张，尾款发放一拖可能要一两个月，加上突如其来的银行“反价”，拖延的时间更不可预估。因此，业主的确应该在交易合同上注明尾款发放的最终期限及相应的补救措施，如增加首付成数和适当的违约金。
对于有证在手的业主来说，设定尾款发放时间为同贷书批下后的两个月或三个月，这个期限已是非常宽松，若连这个期限都达不到，就应该启动补救措施。一般来说，中介都会站在买家立场上说话，称银行批贷时间难以预料，业主此时要坚定立场，切勿心软而日后懊悔。此外，对于买家提交按揭申请资料的收集时间也应作出具体约定，有时候买家回老家补办身份证或更换二代证都要花上半个月，业主只能干瞪眼。
至于英先生的个案，尽管他在“跨年”交易中算是大赢家，不过这笔交易有两个地方分外值得买家注意。一是买家贷款预审的自检，普通市民到人民银行申请查看征信情况，花费100多元而已，若英先生提前知道自己信用有污点，可把交易时间缩短两个月。二是买家与业主撇开中介的3个月“真空期”，此时英先生已提前支付首期款，而业主已赎契，这意味着业主随时可能拿着这本已涂销他项权利的房产证做“一屋二卖”，英先生的首期款随时“冻过水”。据中介人士表示，他们对赎契的交易非常谨慎，买家垫资帮业主赎契，房产证必须要存放在中介公司处，绝不可以让业主拿在手里。
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