投资热下如何买房3：商铺写字楼投资

上期回顾：
投资热下如何买房1：最热投资客
投资热下如何买房2：小公寓豪宅投资
不动产的最好投资品种是什么？回答自然是商业物业（包括商用物业和写字楼），因为商业物业具有较好的、长期稳定的投资回报率。而且对于投资者来讲对商业物业的出租管理相对来说要简单一点，因为一般来讲商业租户的租期都比较长，那么投资人的管理就比较简单。只是对于投资人来讲寻求好的租户以及租赁谈判的难度都比较大，但一旦谈成则比较稳定。同时商业物业自身具有较强的升值能力，速度快、幅度大，而且变现能力很强。
如何看待金融危机下的商业物业投资？一般来讲对于不动产的投资回收期为10－15年，在这十多年的年份里，租金有涨有跌的情况下，只要平均租金水平高于设定的回收期内的标准，那这个投资就是成功的。以此来推理，相对于投资回收期来讲，金融危机只是个短期事件，也许它会影响一年二年乃至于三年的投资回报率，但在中国绝不会影响到10年，如此，则可以将投资商业物业作为长期投资。
最具投资价值物业三：
配套完善 辐射能力强 社区铺回报率高
5月份，楼市成交量呈“井喷”态势，房地产市场的火热使不少原本持币观望的投资客重新入市。如果你觉得看不清楚商品房价格走势，可以转向关注有稳定回报和长线投资价值的商铺投资。据统计，5月份广州商铺成交量为4.4万平方米，环比上月增加42.1%。商铺成交均价为11401元/平方米，环比上月下降45%。
商铺主要有批发市场、购物中心、商业街铺以及社区铺几种。就价格而言，批发市场的价格最高，像中大布匹市场、白马服装城等旺铺售价超过10万/平方米，中华广场等购物中心商铺售价一般都要6-8万元/平方米。商业街铺、社区铺价格稍低，对资金要求相对要小一些，商业街铺除了北京路、上下九等商业中心，3-5万元/平方米就有交易，社区铺最低，大概1-3万元/平方米，要视社区的人气及入住率而定。
从市场情况来看，近期天河、海珠和老城区均有较多商铺成交，与去年同期相比，一线铺位行情更加紧俏。在此市场状况带动下，白云、番禺以及老城区二线路段的二手商铺买卖交投均录得升温的空间，白云区的新市、景泰，番禺市桥的西丽路以及部分华南板块大盘社区铺，投资者主要青睐交易单价在4万元/平方米以下、面积在60平方米以下的小面积铺位。老城区繁华商圈内的一线铺位盘源紧俏、入市门槛也比较高，使得投资者转向小北路、人民中路、荔湾路等周边商业氛围也不错的路段，比较关注单价在4.5万-6万元的铺位。
所以，如果你手中的资金不多，可优先考虑社区商铺。
社区商铺顾名思义是指面向住宅社区的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区内的居民。便利店、中小型超市、药店、餐厅、美容美发店、银行、干洗店、花店、咖啡屋、房屋中介公司、装饰公司等等这些都可以成为社区商业的商业形态，而相比较其他类型的商铺，此种产品对经济实力的要求相对较低，以风险小、具有稳定的投资回报著称。
在选择社区商铺时，要选择入住率高，而且规模较大的社区商铺。因为中高档楼盘住户的消费能力相对较高，因此有足够能力去支撑整个社区商铺的经营。
社区商场铺：地段好的物业才能升值
商场铺的投资回报率在12-15%。较新的二手商铺可能达不到那个水平，就需要眼光独到，有耐心，像恒宝广场也是经过多年才旺起来。广州有地铁途经以及公交网络发达地区的商场铺都是不错的选择。作为第一次投资商场铺的人士，千万不要贪便宜选择一些位置不那么好的铺位，宁可选择租金贵一些、但位置比较旺、人流比较多的铺位。
社区临街铺：回报率最好不要低于8%
回复该发言

临街商铺应注意城市规划商铺所处区域的未来发展趋势、周边消费力的状况等等。例如一德路搬迁，那就要分析是否会产生一个新的商圈，以及变迁后未来发展趋势。
此外，由于商铺的具体价格水平需视乎地理位置、铺面情况、面积大小及装修情况等等因素而定，不同情况会导致价格差异较大，故投资者还需注意商铺的各项细节问题。不过临街铺的投资回报率在12-15%就比较好。低于8%，就很差了。
铺源推荐：
1、 丽江花园社区铺



丽江花园-商铺

番禺丽江花园，当初售价约11000元/平方米，随着丽江花园人口越来越多，商业日益繁荣，目前售价在2万元/平方米以上，有的高达5-6万元/平方米，转手费也普遍达到5-6万。洛溪新城因发展早，人流大，商铺的价值更高。不少投资客青睐该地段商铺的投资价值，价格越炒越高，平均约5-7万元/平方米，吉祥路沿街商铺达到8-9万元/平方米，十年间上涨6-7倍。
由于新社区升值潜力更大，所以也有投资者购入珠江新城的南国花园、凯旋新世界等小区临街铺，价格基本上在5万元/平方米以上，等珠江新城商业成熟后，这类商铺将大幅升值。
2、东方都会广场社区铺



年轻人大多数都贪方便，喜欢享受生活，因此便利店、零食店的经营情况都不错



经营时尚商品的店铺也比较受年轻人士的欢迎
东方都会广场又名上寓，该楼盘位于中山大道和天府路的交界处附近，东方都会广场东临天河公园北门，西靠万佳百货，北邻中山大道，南近黄埔大道。东方都会广场的居住人群以年轻人为主，由于他们具有贪方便、喜欢享受生活的特点，使该楼盘内一些类似便利店等性质的商铺的经营状况较为理想。此外，该楼盘所在的板块发展成熟，周边还云集了东方新世界、叠翠台、华港花园、历德雅舍、加拿大花园等众多楼盘，可辐射的消费人群较多，因此其商铺的价值值得投资者关注。
目前东方都会广场的小区商铺以面向中山大道的临街商铺为主，40－80平方米的面积居多，商铺的总体面积不算大，二手均价在5万－7万元/平方米之间，这和其2008年的二手均价差不多，与2007年7万元/平方米左右的均价相比，则处于一个相对的低位期，租金也有所下降。现在可以看作是一个趁低吸纳的时机，而且，该项目目前放盘的商铺较多，投资者可以有较大的选择和比较的余地，如果见到好的铺位放盘就值得考虑。[详细]
3、新港西路愉景雅苑社区铺







愉景雅苑的商铺有华润万家、苏宁电器等主力店带动，吸引了周边不少社区的居民前来购物
回复该发言

愉景雅苑位于新港西路客村立交旁，鹭江地铁站附近，南临新海珠区府，东接琶洲会展中心和领事馆，北邻二沙岛和珠江新城，西连中大布匹市场，地理位置很不错。由于该项目附近的交通条件好，可以辐射的居住人口多，珠影、客村和新港西三个成熟的居民区内每天都有大量人群来这里乘车。据粗略统计，当地多个社区的总居住人口量可达到近60万人的水平。再加上该项目处于纺织商圈、会展商圈及区府经济圈这三个商圈的交汇点，且有华润万家、苏宁电器等主力店的带动，其商铺价值一直持续走高。
据周边的中介公司介绍，愉景雅苑二手商铺的售价已经从2005年的1.5万元/平方米左右上升到如今的2万元/平方米左右,租金价格也从当时的125元/平方米/月上升到如今的155元/平方米/月，行情一路上涨。[详细]
4、大学城商铺



租售活跃，顶手费最高10万元
广州大学城的规划面积约为43.3平方公里，可容纳学生18万－20万人，加上南亭、北亭及其他村镇，总人口将达到35万－40万人。经过8年的开发，广州大学城商圈基本形成。而受明年亚运会在广州举行的利好带动，大学城商圈迎来发展新机遇。商家在商场一手租的商铺租金仅200多元/平方米，现在二手放租已经不止这个价，商场个别好的商铺顶手费高达8万-10万元。另外，北亭广场、大学城商业南区、大学城商业北区的商铺租金在60-100元/平方米之间。[详细]
综合理财指导：
由于大多数社区商铺具有投资少、易出租转让、广泛的功能等特点而受到很多投资市民的青睐，在此我们也给出一些投资的小贴士供您在购买时参考。
1.因为社区商铺的客流量主要来自于社区的居住人口，因此在选择购买时必须谨慎判断该小区的配套成熟度、周边环境以及交通是否方便等；
2.社区商铺通常不易形成集聚效应，因此必须注意所购买商铺的规模、所居住人群的消费能力等，这样才能为长期稳定的投资回报提供保障；
3.社区商铺的风险较低，有一个前提，就是购买商铺时，不能被开发商的过分炒作所迷惑，不要买得太贵，以免被套牢；
4.要注意商铺投资的附加值，如有挑高空间，可隔成两层，满足多元化商业经营。同时就投资眼光而言，一些新居住中心及未来的良好规划等可使商铺的潜力大大增加；
5.一些细节我们同样不能放过，如小区地面是否有较多的停车位等等的内部硬件配套、开发商的品牌效应能否带来强大的辐射作用……这些都会影响社区商铺的投资回报，同时这也是种中长期的投资行为，不要期望短期内就有高回报。
下一页 单价总价低 写字楼投资正当时
上期回顾：投资热下如何买房1：最热投资客投资热下如何买房2：小公寓豪宅投资不动产的最好投资品种是什么？回答自然是商业物业（包括商用物业和写字楼），因为商业物业具有较好的、长期稳定的投资回报率。
如何看待金融危机下的商业物业投资？一般来讲对于不动产的投资回收期为10－15年，在这十多年的年份里，租金有涨有跌的情况下，只要平均租金水平高于设定的回收期内的标准，那这个投资就是成功的。
最具投资价值物业三：配套完善 辐射能力强 社区铺回报率高 5月份，楼市成交量呈“井喷”态势，房地产市场的火热使不少原本持币观望的投资客重新入市。
商铺主要有批发市场、购物中心、商业街铺以及社区铺几种。
从市场情况来看，近期天河、海珠和老城区均有较多商铺成交，与去年同期相比，一线铺位行情更加紧俏。
所以，如果你手中的资金不多，可优先考虑社区商铺。
回复该发言

社区商铺顾名思义是指面向住宅社区的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区内的居民。
在选择社区商铺时，要选择入住率高，而且规模较大的社区商铺。
社区商场铺：地段好的物业才能升值商场铺的投资回报率在12-15%。
社区临街铺：回报率最好不要低于8%临街商铺应注意城市规划商铺所处区域的未来发展趋势、周边消费力的状况等等。
此外，由于商铺的具体价格水平需视乎地理位置、铺面情况、面积大小及装修情况等等因素而定，不同情况会导致价格差异较大，故投资者还需注意商铺的各项细节问题。

铺源推荐：1、 丽江花园社区铺丽江花园-商铺番禺丽江花园，当初售价约11000元/平方米，随着丽江花园人口越来越多，商业日益繁荣，目前售价在2万元/平方米以上，有的高达5-6万元/平方米，转手费也普遍达到5-6万。
由于新社区升值潜力更大，所以也有投资者购入珠江新城的南国花园、凯旋新世界等小区临街铺，价格基本上在5万元/平方米以上，等珠江新城商业成熟后，这类商铺将大幅升值。


2、东方都会广场社区铺年轻人大多数都贪方便，喜欢享受生活，因此便利店、零食店的经营情况都不错经营时尚商品的店铺也比较受年轻人士的欢迎东方都会广场又名上寓，该楼盘位于中山大道和天府路的交界处附近，东方都会广场东临天河公园北门，西靠万佳百货，北邻中山大道，南近黄埔大道。
目前东方都会广场的小区商铺以面向中山大道的临街商铺为主，40－80平方米的面积居多，商铺的总体面积不算大，二手均价在5万－7万元/平方米之间，这和其2008年的二手均价差不多，与2007年7万元/平方米左右的均价相比，则处于一个相对的低位期，租金也有所下降。


3、新港西路愉景雅苑社区铺愉景雅苑的商铺有华润万家、苏宁电器等主力店带动，吸引了周边不少社区的居民前来购物愉景雅苑位于新港西路客村立交旁，鹭江地铁站附近，南临新海珠区府，东接琶洲会展中心和领事馆，北邻二沙岛和珠江新城，西连中大布匹市场，地理位置很不错。
据周边的中介公司介绍，愉景雅苑二手商铺的售价已经从2005年的1.5万元/平方米左右上升到如今的2万元/平方米左右,租金价格也从当时的125元/平方米/月上升到如今的155元/平方米/月，行情一路上涨。

4、大学城商铺租售活跃，顶手费最高10万元广州大学城的规划面积约为43.3平方公里，可容纳学生18万－20万人，加上南亭、北亭及其他村镇，总人口将达到35万－40万人。
回复该发言

综合理财指导：由于大多数社区商铺具有投资少、易出租转让、广泛的功能等特点而受到很多投资市民的青睐，在此我们也给出一些投资的小贴士供您在购买时参考。
1.因为社区商铺的客流量主要来自于社区的居住人口，因此在选择购买时必须谨慎判断该小区的配套成熟度、周边环境以及交通是否方便等；2.社区商铺通常不易形成集聚效应，因此必须注意所购买商铺的规模、所居住人群的消费能力等，这样才能为长期稳定的投资回报提供保障；3.社区商铺的风险较低，有一个前提，就是购买商铺时，不能被开发商的过分炒作所迷惑，不要买得太贵，以免被套牢；4.要注意商铺投资的附加值，如有挑高空间，可隔成两层，满足多元化商业经营。
5.一些细节我们同样不能放过，如小区地面是否有较多的停车位等等的内部硬件配套、开发商的品牌效应能否带来强大的辐射作用……这些都会影响社区商铺的投资回报，同时这也是种中长期的投资行为，不要期望短期内就有高回报。



最具投资价值物业四：
单价总价低 写字楼投资正当时
在金融危机的背景下，上半年写字楼空置率上升，租金下降，不过，“危”中也潜着“机”，尽管有前期供应相对不足、存货相对较低的基础，但未来2-3年还是面临比较大的供求不平衡压力。市场存在结构性的投资机会。
从5月市场情况来看，天河北的中泰国际广场，之前一直在售的一层单位，最近被人一次性购买；天河公园、员村部分即将推出的裙楼写字楼，登记的情况也非常好，珠江新城的富力盈泰广场甚至出现一周签约面积达2.6万平方米的情况，天河区周签约面积则达到近4万平方米；而珠江新城在售的写字楼，近期成交比去年底一个月大增七八倍。
目前市场上推出写字楼单价和总价都有较大升值空间，如领东128，单价只在万元左右；位于海珠区的富力盈汇中心，宣传售价1.1万元/平方米；至于珠江新城内的写字楼，售价也多在1.5万－1.8万元/平方米之间，比住宅还要便宜……这样的售价，甚至在短期内就有一两成的升值空间，值得买家考虑。
在选购的时候也可关注些特色产品，如珠江新城的部分写字楼，包括华建科创广场，属于纯LOFT复式写字楼，可以满足一些创意产业企业的需求。
写字楼推荐
Loft写字楼 华建科创广场



位于天府路239-257号，首层建筑面积163.25平方米，赠送层建筑面积102.5平方米，总价204.06万元，单价12500元/平方米，管理费10元/平方米。
该项目是天河公园西侧天府路华建大厦的裙楼，可售面积4310.34平方米，间成面积163－386平方米的单位出售。该项目是Loft复式结构，买一层送一层，每套赠送面积40－202平方米，实用率高达150%。销售均价约12000元/平方米（以首层建筑面积计算）。项目配套有双中庭，公用通道宽阔，最宽处达3.8米。
该盘邻近天河公园，生态环境良好，地处中山大道BRT快速干线旁，交通便捷，加上就在天河区府旁，周边小企业多，写字楼租务前景可观。就周边项目近期租价看，所推单位租金能达到70-90元/平方米。
裙楼写字楼 领东128-伟腾商务中心



位于天河区黄埔大道中128号，建筑面积29.5平方米，一口价28万元，折后单价9492元/平方米，管理费8元/平方米。
回复该发言

该项目位于天河华侨医院对面，是福金莲花园裙楼的4-5层，每层面积1852平方米。该项目近期间隔成小面积写字楼出售，可销售总面积约 3703平方米，共有40套，主力户型面积32-152平方米，销售均价为11000元/平方米，一口价单位低至28万元起，可以说是目前天河中心区域投资门槛最低的写字楼。
该盘周边建材批发市场云集，邻近天河区政府和珠江新城，交通方便，周边配套成熟，商业氛围良好。目前该盘周边公寓单位月租在1500元以上，推荐单位是商用性质，可作工商登记，预计月租金可达2500元左右。另外，周边住宅目前均价都超过1.2万元/平方米，该单位单价不到9500元/平方米，总价低，投资门槛低。另外，福金莲花园是商住楼，车位按住宅标准收费，月保400元/月，比普通写字楼低得多。
适用型写字楼 富力盈汇中心



位于宝岗大道与同福中路交汇处，户型面积在52～1096平方米之间，售价52万元起，单价1.1万元/平方米，赠送高品质国际装修，管理费8元/平方米。该写字楼采用灵活人性化的空调系统，实现24小时全天候办公，大大节省公司的运营成本。
富力盈汇中心作为海珠区唯一在售的写字楼，附近拥有成熟完善的商业配套支持，兼得未来海珠桥南广场的全面发展，超5星级酒店和各项高端商务、商业服务完善，区域商务氛围日趋成熟，甲级写字楼优势明显。
相比起更容易受国际经济环境影响的甲级写字楼，适用型写字楼的租金收益和投资回报更加稳健，预计其未来回报率将至少达8%。
生态写字楼 津滨腾越大厦



位于华夏路与华强路黄金交汇处，现压轴推出北塔24-26层的高区整层景观写字楼单位，即买即收楼，整层1200平方米左右，约22000元/平方米，毛坯交楼。管理费12元/平方米。
津滨腾越大厦采用大开间浅进深的设计，户型方正实用，可自行改变格局，满足不同的商务需求。有近1400平米空中花园及共享空间，打造阳光办公环境。28层写字楼以U型的创新布局设计，实现户户自然采光。低辐射镀膜遮阳型LOW-E落地玻璃幕墙，提高了景观视野度。
津滨腾越大厦北临黄埔大道，西连广州大道，距地铁体育西站约4分钟路程、珠江新城站约5分钟。珠江新城CBD商圈、天河北休闲购物商圈、琶洲会展商圈三核商圈辐射。一公里内五星级酒店、银行、大型购物中心、体育中心等服务配套设施完善。纯甲级生态的产品特色、低成本运营等是它的巨大优势。
理财指导
个人如何投资写字楼
区位
由于房产的增值主要来源于土地的增值，而城市主中心区土地的稀缺性更强，因此增值空间很大。同时，主中心区的区位成长性显而易见，区位资源优势得天独厚，通常是人流、物流、信息流、资金流汇聚之处。所以说，是否位于城市的主中心区，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。
档次形象
个人投资写字楼时，要瞄准客户群来投资。作为企业，选择写字楼办公的首要目的，往往是为了提升企业形象，不少企业将写字楼的档次形象放在仅次于区位的重要因素之一。如果投资，建议选择那些最小的租客也需要大约500－1000平方米建筑面积的写字楼，因为这表明入驻这个物业的公司水平相差不大，物业档次高，今后可能有较为稳定的回报。当然，这同时也要求投资者有很高的支付能力。
回复该发言

如果投资那些切成小块面积进行出售的物业，应注意，虽然总价可能会便宜，但由于小业主太多，将影响到该物业的物业管理水平和回报能力。
品质
因为对于实际使用的企业来说，写字楼的品质至关重要，如交通的便利程度、停车场的设计是否合理、物业建筑立面、建筑品质、大堂的品位和布置、电梯质量与配置状况、结构布局是否适用、采光通风是否良好等等，因此，投资者也需要对上述内容逐一比较，并现场观察、实地感受。
软性配套与物管
在软性配套方面，着重看信息化、智能化配置，而物业管理的好坏是决定投资能否保值和增值的至关重要的因素。要看该管理公司是否能做到严谨、安全、细致、周到、快捷等。
置业门槛与回报
置业门槛的高低决定了投人的大小，要考察物业是否能通过银行按揭购买，同时要考察写字楼的产权年限、现有入驻率及人驻公司的类别层次。
最具投资价值物业四：单价总价低 写字楼投资正当时 在金融危机的背景下，上半年写字楼空置率上升，租金下降，不过，“危”中也潜着“机”，尽管有前期供应相对不足、存货相对较低的基础，但未来2-3年还是面临比较大的供求不平衡压力。
从5月市场情况来看，天河北的中泰国际广场，之前一直在售的一层单位，最近被人一次性购买；天河公园、员村部分即将推出的裙楼写字楼，登记的情况也非常好，珠江新城的富力盈泰广场甚至出现一周签约面积达2.6万平方米的情况，天河区周签约面积则达到近4万平方米；而珠江新城在售的写字楼，近期成交比去年底一个月大增七八倍。
目前市场上推出写字楼单价和总价都有较大升值空间，如领东128，单价只在万元左右；位于海珠区的富力盈汇中心，宣传售价1.1万元/平方米；至于珠江新城内的写字楼，售价也多在1.5万－1.8万元/平方米之间，比住宅还要便宜……这样的售价，甚至在短期内就有一两成的升值空间，值得买家考虑。
在选购的时候也可关注些特色产品，如珠江新城的部分写字楼，包括华建科创广场，属于纯LOFT复式写字楼，可以满足一些创意产业企业的需求。

写字楼推荐Loft写字楼 华建科创广场位于天府路239-257号，首层建筑面积163.25平方米，赠送层建筑面积102.5平方米，总价204.06万元，单价12500元/平方米，管理费10元/平方米。
该项目是天河公园西侧天府路华建大厦的裙楼，可售面积4310.34平方米，间成面积163－386平方米的单位出售。
该盘邻近天河公园，生态环境良好，地处中山大道BRT快速干线旁，交通便捷，加上就在天河区府旁，周边小企业多，写字楼租务前景可观。

裙楼写字楼 领东128-伟腾商务中心位于天河区黄埔大道中128号，建筑面积29.5平方米，一口价28万元，折后单价9492元/平方米，管理费8元/平方米。
该项目位于天河华侨医院对面，是福金莲花园裙楼的4-5层，每层面积1852平方米。
该盘周边建材批发市场云集，邻近天河区政府和珠江新城，交通方便，周边配套成熟，商业氛围良好。

回复该发言

适用型写字楼 富力盈汇中心位于宝岗大道与同福中路交汇处，户型面积在52～1096平方米之间，售价52万元起，单价1.1万元/平方米，赠送高品质国际装修，管理费8元/平方米。
富力盈汇中心作为海珠区唯一在售的写字楼，附近拥有成熟完善的商业配套支持，兼得未来海珠桥南广场的全面发展，超5星级酒店和各项高端商务、商业服务完善，区域商务氛围日趋成熟，甲级写字楼优势明显。
相比起更容易受国际经济环境影响的甲级写字楼，适用型写字楼的租金收益和投资回报更加稳健，预计其未来回报率将至少达8%。

生态写字楼 津滨腾越大厦 位于华夏路与华强路黄金交汇处，现压轴推出北塔24-26层的高区整层景观写字楼单位，即买即收楼，整层1200平方米左右，约22000元/平方米，毛坯交楼。
津滨腾越大厦采用大开间浅进深的设计，户型方正实用，可自行改变格局，满足不同的商务需求。
津滨腾越大厦北临黄埔大道，西连广州大道，距地铁体育西站约4分钟路程、珠江新城站约5分钟。
理财指导个人如何投资写字楼区位由于房产的增值主要来源于土地的增值，而城市主中心区土地的稀缺性更强，因此增值空间很大。
档次形象个人投资写字楼时，要瞄准客户群来投资。
如果投资那些切成小块面积进行出售的物业，应注意，虽然总价可能会便宜，但由于小业主太多，将影响到该物业的物业管理水平和回报能力。
品质因为对于实际使用的企业来说，写字楼的品质至关重要，如交通的便利程度、停车场的设计是否合理、物业建筑立面、建筑品质、大堂的品位和布置、电梯质量与配置状况、结构布局是否适用、采光通风是否良好等等，因此，投资者也需要对上述内容逐一比较，并现场观察、实地感受。
软性配套与物管在软性配套方面，着重看信息化、智能化配置，而物业管理的好坏是决定投资能否保值和增值的至关重要的因素。
置业门槛与回报置业门槛的高低决定了投人的大小，要考察物业是否能通过银行按揭购买，同时要考察写字楼的产权年限、现有入驻率及人驻公司的类别层次。
实际上，对一幢物业是否值得投资，还有一种更好的评估办法。
回复该发言