房价调控：手段比目标更重要

3月31日，2011年度新建住房价格控制目标最后时限，省城南京终在当晚6时许出台了让市场翘盼多时的房价控制目标；同一天，苏州等地也拿出了房价控制目标方案。而在此之前，镇江、无锡、常州已经出台控制目标。　务实：“房价涨幅明显低于可支配收入增幅”
从省内各城市出台的房价控制目标看，无一例外都有“将房价涨幅控制在当年城镇人均可支配收入增幅之内”的选择。省社科院经济所助理研究员王树华评价说，将房价涨幅与居民人均可支配收入增幅挂钩，相较单纯与GDP挂钩“有意义”，因为居民可支配收入能体现购房能力。
相比较而言，稳居省内“房价高地”的南京，在房价控制目标的制定上“诚意度”更高出一筹，因为该市不仅提出要“2011年度全市新建住房价格涨幅明显低于居民人均可支配收入增幅”，同时还提出要“低于2010年度全市新建住房价格涨幅”。
这意味着南京今年的房价涨幅已有了极为明确的指标体系。2011年该市居民人均可支配收入增幅目标定为11%，而2010年度国家发改委和国家统计局公布的南京新建住房价格涨幅为10.4%。也就是说，今年南京新建住房价格控制目标是房价涨幅要低于10.4%。
“我们在出台目标之前，广泛听取了人大代表、政协委员以及专家的意见，相比较而言，我们认为将房价涨幅与人均可支配收入挂钩还是务实的，因为GDP上涨并不意味着收入上涨，而可支配收入和房价关联度高，能够直观反映广大购房者的购房能力，容易被社会各界理解和接受。”南京市住建委房屋产权市场处副处长曾新骏说。
他同时表示，南京市将采用由国家发改委和国家统计局权威发布的70个大中城市房价指数，作为公布房价控制目标的数值依据。“从今年1月份起，70个大中城市房价统计采用网签数据，作为房价控制目标的参照数据具有权威性。”
常州、镇江和无锡的房价控制目标均只与居民人均可支配收入相对应，苏州市是既参照可支配收入又参照GDP涨幅的城市，要求2011年度市区新建住房成交平均价格同比增幅低于今年全市地区生产总值和市区居民人均可支配收入的增幅。今年苏州两会政府工作报告提出，“本年度地区生产总值增长12%，城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入增长12%左右”的目标，据此推测今年该市房价控制目标大约会控制在10%左右。
“压力大，要完成指标需努力。”曾新骏说，南京房价目前趋于平稳，但要完成既定的房价控制目标，除政府积极引导外，最关键的还是要开发商审时度势，顺应政策作出价格调整。
“从政府来说，我们将通过增加供应、抑制投资投机性购房需求、加大保障性住房供给、加强市场监管等举措，确保今年的新建住房价格涨幅明显低于居民人均可支配收入的增幅，同时低于去年的新建住房价格涨幅。”
记者还了解到，苏州、无锡等地也提出了实现房价控制目标的举措，包括增加土地有效供应、加强保障性住房建设，提高保障标准，扩大覆盖面；健全房价信息披露制度，及时发布住房供应和价格信息，科学引导市场预期，要加强房地产市场监管等。
　　遗憾：居民住房可支付能力被忽略了
“新国八条”提出，各地应根据“当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力”，制定房价控制目标，但从各地出台的房价控制目标来看，均回避了“居民住房支付能力”这一参照系。
南京网博机构总经理孙海认为，以目前畸高的房价收入比、民众对高房价不堪重负等实情，制定房价控制目标首要考虑因素应是“居民住房支付能力”，而这点恰恰被各地有意无意地忽略了。
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南京工业大学房地产系副主任吴翔华博士说，可以用这样一个指标来衡量一个家庭的住房可支付能力。“如果1个家庭1个月的收入不能买到1个平方的房子，那说明住房支付能力就有问题；如果一个家庭2个月的收入都买不到1个平方的房子，那租房能力也有问题。”他表示，目前老百姓的住房可支付能力是远远低于房价的，所以地方政府回避住房可支付能力也在情理之中。“因为一旦参照住房支付能力，就意味着房价非降不可。”
王树华说，房价上涨与制度内核有关，包括土地制度，货币和产业结构调整政策等，在土地财政等根本制度未动摇的情况下，要让地方政府抛却房价上涨的利益驱动，相当难。而北京之所以能发出“降调”，也极具特殊性。“北京前期房价很高，不得不降；而当地今年保障房力度大，如能落实到位，确实能实现房价稳中有降；另外，北京今年新上市房源将主要集中在郊区，郊区房价也能有效地下拉全市均价。”
　　期盼：房价调控，手段比目标更重要
南京大学城市社会学博士孟祥远认为，房价控制目标应进行更为精细化的设定，将高档房和普通房的涨幅控制进行细化和区分。“现在的政策设定却是把高收入人群和中低收入人群的购房能力笼而统之，这对中低收入群体是不公平的，政策制定还是粗糙了。这也说明前期各地对于民意的征集还是不够。”
同时，目标出台后，其执行的合理性又该如何体现？“如果接下来地方政府刻意控制高档房的上市审批、多推郊区房，那房价控制目标并不难实现。”
南京市房地产开发建设促进会秘书长张辉说，现在市场对房价控制目标有一些误读，认为与GDP和居民可支配收入增幅挂钩，是在助涨房价，其实这个目标数字只是一个上限，并不是说房价就会涨到10%。“其实房价调控，目标并不重要，重要的是手段，各地更应公布的是控制房价的具体措施。”
他说，所谓手段，即限购和信贷紧缩等，就算没有房价控制目标，但如果坚持实行限购，也一定能达到降房价的效果。特别是对于南京这样已经被限购的城市，打压房价的效果已经显现，控制目标这个数字本身并无太大意义。而有的城市至今未出限购政策，俨然其调控效果也将大打折扣。
专家还提出，由于房价控制目标针对的是一个地区的平均房价，而平均房价本来就无实质意义，所以房价控制目标的出台，实质意义恐怕也有限。此前潘石屹(博客)打过比方：房价统计数据应该像天气预报让大家都看得懂。统计数据应该按不同地区，列明不同价格，而不是仅播报一个“全国平均气温”。北京最贵的房子每平方米8万元，最便宜的每平方米3000元，统计平均价没有意义。
孟祥远说，真实的数据不是看平均数，而是众数或中位数。他还建议，对高档房和中低档房进行分级管理。“不能一概卡得很紧，结果现在形成了中低收入者买不起房，高收入者买不到房的局面，倒不如把高档房市场放开，把这部分收入再投入保障房建设中，可达到双赢的局面。”
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