重庆：房价并非最高 为何打响房产税改革第一枪

作为统筹城乡综合配套改革试验区之一，“重庆试验”已满三载，其以城乡统筹为目标的房改、户改、土改等一系列“新经济政策”，渐成中国关注的热点。有海外机构甚至把重庆做法总结为“重庆模式”，认为它超越了普遍的区域经济发展模式，有可能为中国未来发展探索出一条新路径。
重庆是当代中国社会的一个缩影，重庆试验则代表了当前社会对深水区改革探索的一种期盼。
中国的改革，产品市场机制已基本建立，但要素市场机制还远未真正确立。要素市场结构性问题较为突出，土地制度、户籍改革长期得不到突破。改革当然需要突围。“重庆模式”涉及的领域非常广泛，除包括打黑除恶、唱读讲传等专项行动外，重庆采取的系统性改革制度设计，直逼的正是体制改革的重点深层领域。
重庆改革不仅是体现的勇气，更有意义的是心智。比如，创造“零地价”公租房运作模式；比如，国有资产经营收益用于民生事业的“第三财政”实践；再比如，“地票”的发明以及试行把农民的土地经营权化作股权等。
重庆的改革也不是没有局限性。解决“钱从哪里来”的“八大投”模式有没有高风险，农民退地是否能完全做到自愿原则等，都值得持续关注。如何在保护农民利益和实现土地的最高收益之间找到平衡点，如何保证“重庆试验”的资金流不出现问题，还在继续考验着重庆管理者的智慧。
对进入社会转型全面加速期和社会矛盾集中凸显期的中国而言，如何整体理解“重庆试验”，如何加强中国改革的顶层设计，这都是对眼下和未来中国的拷问。
房产税探路的深意
为什么房价并非最高的重庆，会率先打响房产税改革试点的第一枪？
1月下旬，重庆召开了两场重要的新闻发布会，而且都和房地产有关：一个是2010年开工建设的几个重庆公租房项目即将登场，2011年约有20万套公租房将陆续进入摇号配租程序，意味着政府开始兑现公租房民生承诺。
另一场发布会，是重庆就试点征收房产税的有关细节做出说明。会议原定1月25日晚间召开，“因故”推迟至1月27日晚。
“零地价”公租房
重庆的旅游部门日前正式将公租房辟为“重庆特色游”线路之一。
几年前，一个地产商开发的高端别墅项目“中华坊”，因对重庆传统建筑风格多有借鉴，一度被奉为代表重庆人居水准的“城市名片”。
“第三财政”
重庆市长黄奇帆曾给重庆市发改委主任杨庆育出过一道题：重庆进行的一系列改革最关键的问题是什么，用一个字怎么概括？
杨庆育答：钱。
2010年，重庆市财政用在民生方面的支出达887亿元。这已是连续4年重庆将半数以上的财政用于民生。
农地纠结
从农村走出来的邹景伦，小时候从来没有想到，农村的土地，能身价大涨。
这中间的纽带就是城乡统筹。2010年8月1日邹景伦从重庆市江津区农委副主任的岗位上，调任该区统筹办副主任，主管户籍改革。
从这一天开始，重庆市的户籍改革正式启动。计划到2012年，变300万农民为市民。
改革的逻辑有两条：一个是农民进城，另一个是退掉农地。两者之间，有一个3年的过渡期。
将户改和土地联系起来，让重庆市受到质疑。道理很简单，农民必须有了工作，才能获得稳定的医疗和养老保险。在城里找到一份稳定的工作，谈何容易？这无异于是让农民用有保障的财产经营权——土地，换取心里没有十分把握的社保。
质疑者说，重庆将户改与土地钩挂，与土地的财产属性相矛盾。从2008年开始，成都、重庆相继在农村开展了土地确权。“确权之后，农地已与农民的身份无关。它已经成为一种财产性权利，不应该因农民身份的变化而失去。”西南政法大学副校长刘俊接受《财经国家周刊》采访时说。
回复该发言

批评者说，户籍制度本身就是不公平的产物，撤销犹未可及，不应该在它上面再附加任何东西。
在质疑声中，从2010年9月开始，“3年过渡期”一说淡出重庆市户籍改革的文件。重庆市市长黄奇帆公开表示：3年过后，转户农民也可以不退地。
而现实情况要复杂一些。
农地走红
从重庆市政府的角度考虑，如果农民不退地，城乡统筹就很难推进。黄奇帆曾在一篇文章中，将重庆市城乡统筹的路径概括为“刘易斯拐点”：农民进城，土地留下，使得留守农民的人均占有资源量增加，这样城乡之间的差距就能不断缩小，最终到达“拐点”。
在实践中，重庆的城乡统筹没有完全沿着这条提高“人均占有资源量”的道路发展，而是走了一条提高土地生产效率的道路。重庆市发改委系统一位受访官员分析说，中国农村的主要问题，不是人均占有土地少，而是这些土地没有发挥出应有的效率。
造成农地生产效率低下的因素，在邹景伦看来，一个根本原因就是没有形成市场定价的机制。“粮价受政府严格调控，影响承包地的收益；宅基地不允许上市，价值无法体现，只能坐等征地拆迁时官方定价。”
此时，城市的发展为农地带来了机会。中国的城市化在经过了几十年的累进式发展后，开始遭遇土地的瓶颈。国土资源部为了力保18亿亩耕地红线，开始限制城市的征地指标。黄奇帆在一篇文章中写道：“各省(市、自治区)向国土资源部要用地指标1200万亩，按照国务院最严格的土地管理制度，他们每年只能批600~700万亩。”具体到重庆，“一年要用地20万亩，国土资源部只能批15万亩。”余下的这部分，大部分城市的“解决之道”，是违法用地。
重庆市则将视线投向了农村广袤的土地。他们发明了一样东西，将城市的用地需求与农村的土地联系在一起，这个新东西叫“地票”。正是这项发明，让多年来无人问津的农村土地——尤其是偏远农村的土地，渐成热土。
地票，简单地说，就是一种在城市周边征收耕地的资格。这种资格的取得，以复垦相应面积的农村宅基地为前提。
地票的作用是获得一种在城郊开发的资格，对复垦地块所处的位置并无要求，这就给边远地区的宅基地带来了升值机会。复垦宅基地与城市之间的距离越远，增值的幅度就越大。
这样，农村的土地就有了两个升值预期：近郊的土地等着被征用，边远的则等着“被地票”。
从2008年12月4日第一张地票上市，重庆地票价格就一直呈现稳步上升的态势：当年的起拍价仅为4.2万元每亩，成交均价超过8万元。而在2010年底举行的第19次地票拍卖会上，起拍价为16万元每亩，比第一张地票的起拍价高了近4倍。重庆市发改委主任杨庆育告诉《财经国家周刊》记者，在第19次地票拍卖会上，最高一笔地票的成交价每亩已超过了30万元。
一本两头算的账
2010年10月25日，重庆市国土局出台《关于规范地票价款使用促进农村集体建设用地复垦的指导意见(试行)》。规定“复垦宅基地及其附属设施用地的地票平均价款，扣除复垦项目工程成本和融资成本后，85%支付给该区县(自治县)退出宅基地的农户，平均费用每亩不低于9.6万元；15%支付给该农村集体经济组织，平均费用每亩1.7万元。”
9.6万元是什么概念？拿重庆市酉阳县算一笔账。按照该县2008年制定的《关于调整征地补偿安置政策有关事项的通知》，被征地农民补偿安置的费用主要有两块：一块是土地补偿费，规划区内的补偿标准为每亩11500元，规划区外为9500元；人员安置费为每人26000元。
回复该发言

江津区先锋镇镇长周隆彬告诉《财经国家周刊》记者，人员安置费通常是根据被征收土地的面积计算。“若征收面积达到了达到了当地的人均耕地数，则安置一个人。达不到则按照比例补偿。”
酉阳县2008年统计资料显示，该县人均耕地为1.03亩。如果在该县的规划区内征收一亩地，被征地农民能拿到的土地补偿费就是11500元，人员安置费是1/1.03×26000=25340元。两者相加就是36840元。加上青苗补助费、地上附着物等补偿，总额不超过40000元。
这样，这亩地以地票的形式拿到重庆土交所拍卖和以征地的形式获得补偿的差额，就能算出来：9.6万元－4万元=5.6万元。
这个账如果拿到用地的政府这一头，就应该反过来算：政府通过征地向农民支出的赔偿，与通过地票向农民支出的费用相比，至少节省5.6万元。“所以，地方政府用地，其实不愿意通过地票，他们更愿意通过内部的增减挂钩。”上文提到的发改委官员说，所谓内部增减挂钩，就是在一个区县范围内，将农村的宅基地复垦为耕地后，就可以在城市周边征用相同面积的耕地。
江津是重庆第一张地票的诞生地。邹景伦说，2010年江津区有意复垦的耕地有近两万亩。该区建设用地的需求有至少1.5万亩。“我们既是最大的地票生产者，又是最大的消费者。”
有时候，他们不得不先把自己的地票拿到土地交易所去拍卖，再想办法把它买回来。但有时也会发生意外。去年年底的一次拍卖，他们带着1000亩的地票前去拍卖，想以最高每亩24万元的价格购回，结果“半路杀出个程咬金”，出现了一个实力强劲的竞争者，对方最终以每亩26万元的价格成功“抢”走了这块地。
江津区先锋镇镇长周隆彬倾向于将地票理解为落后地区对发达地区的一种“贡献”。他说，该镇2008年复垦耕地150亩，2009年复垦360亩，2010年1800亩，“我们镇用的可能也就几百亩，剩下的都贡献给区里了。还有南部山区，一年可能就用一二十亩，剩下的也都贡献出来了。”他说，这种“贡献”当然是有代价的，其中的大部分都给了农民。“这就是反哺。城乡统筹的意义就在这里。”
江津区一位政府官员告诉《财经国家周刊》记者：“因为复垦的土地都很贫瘠，又多沙砾，一般不会有农民愿意种。一般是上面来检查了，村集体经济组织临时种上。到时候谁收，还很难说呢。”于是很多人担心，守住了耕地的红线，是否能守得住产量的红线？
都是为了宅基地
农村的宅基地，除了复垦外，还有两个用途：建设工业园区，或者作为农业园区的配套建设用地。业内普遍认为，这是目前城乡统筹的两种有效形式。前者带来了就业机会，后者带来了农业新的生产方式。
渝川突围效应
花钱的改革容易做，需要协调、需要出力的改革很难做。总体看，我们的市场化改革需要突围
从效率、平等和稳定三个角度看以往30年全国改革和发展总的形势，成绩是显著的。这一点毋庸置疑，否则，我们就会怀疑改革开放的意义所在。但是，我们的局面远不太平。
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