上置集团蹊跷配股

本报记者 宋振庆 张凤玲 北京报道
波澜不惊的港股中，一些上市房企的市盈率仿佛“影子巨人”，在潜伏中渐入佳境，其中所隐藏的故事也更加引人入胜。
3月28日，上置集团有限公司（上置集团，1207.HK）公布2010年年报，倒退近20%的净利润增长率颇令人诧异。在如此火爆的市场行情下，其业绩下滑显得格外扎眼，而公司管理层甚至没有给出任何解释。
对这样一家很多分析人士都大摇其头表示“看不懂”的公司，主席施建及公司大股东上置投资控股有限公司却有自己的看法。去年12月9日，上置集团向包括施建在内的大股东以0.81港元/股的价格配售7亿股新股，筹得5.67亿元用于上海黄浦区琴海苑的发展中。
从报表上来看，上置集团并没有如此迫切的融资需要，0.81港元/股的价格仅比当时0.76港元/股的股价溢价7%。连续两年的配股，不断被质疑的财务，不停被下调的评级，大股东偏偏认购配股，其背后意欲套现的动机若隐若现。
低估疑窦
尽管由于房地产调控当头，目前中资地产股普遍出现估值折让，但以上置集团还算不俗的资质来看，其二级市场表现至少不应该如此糟糕，其过低的市盈率和市净率有被低估之嫌。
上置集团已经被市场忽视了很久，0.7港元/股的股价也正处于低谷，按照其年报公布的每股盈利0.17港元计算，其市盈率仅有4倍，还不到中海外（0688.HK）市盈率的一半，甚至其子公司中国新城镇（1278.HK）都有10倍的市盈率。
不妨为其算一笔账。目前，上置集团和中国新城镇股本相当，由于前者持有后者62%的股权，相当于1股上置集团中包含了0.62股中国新城镇。目前中国新城镇股价为0.61港元/股，核算上置集团每股包含的中国新城镇的股价约为0.38港元，而上置集团股价为0.71港元/股，总股本37亿股，这意味着其本身除中国新城镇业务的市值仅有（0.71-0.38）港元×37亿股=12.21亿港元。
但事实上，上置集团仅账面净资产就达到113亿港元，其已竣工及在开发物业的评估净资产价值也达到了146亿港元，显然，其本身价值被严重低估。
但市场对上置集团的忽视也并非没有道理。从年报数据来看，上置集团2010年营业收入达到62.89亿港元，同比翻番，毛利率也达到40%，然而其净利润却下滑了19.75%至6.3亿港元，净利润率仅有10%，这多半要归咎于其财务费用和管理成本的高昂。
同时，上置集团在融资上的表现也令人质疑。从2008年开始，上置集团年年有融资举动，发行可转债和配股轮流上阵，将股本迅速扩大到37亿股，但业绩的提升却十分有限，以至于很多投资者甚至质疑其为“老千股”（即不断圈钱盈利最终摊销了股东的收益）。
另外，其去年12月9日的大比例配股显得更加蹊跷。
根据年报数据，上置集团2010年年末拥有现金及银行结余54.03亿港元，同比上涨17.4%，而营运资金则达到126.48亿港元，同比上涨34.1%，即使扣除短期借贷的31.7亿港元，资金状况也十分宽裕，看上去并不缺仅仅5.67亿元的开发资金。
既然融资需求并不强烈，同时股价如此被市场低估，大股东应该选择回购股票以维护股价，然而大比例的配股相当于进一步推低了股价。大股东到底在算一笔怎样的账？
等待“惊蛰”
尽管有种种疑点，不可否认的是，上置集团在2008年业绩巨幅滑落后，目前总体经营状况已经处于上升态势。从2008年开始，上置集团每一年的结算面积都有一定幅度的增长，同时，其每股收益也从0.089港元上升至0.17港元，处于稳步上升阶段。
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目前，上置集团仍有近30亿港元的可供结算面积留待2011年结算。可以预见，即使今年销售平平，其业绩也至少会保持稳中有升。
上置集团的资产主要包括8个位于上海的项目，以及位于沈阳的2个项目和位于海南省海口市的海口外滩中心，开发项目可出售面积约为370多万平方米，可供上置集团未来5年持续开发之用。目前其拥有土地储备500万平方米，并希望在4～5年增加土地储备至1000万平方米。
其中值得一提的是，上置集团在大本营上海黄埔、卢湾等核心区域拥有80万平方米的土地，而当地普通商品房价格已经达到约5万元/平方米，即使按照最保守的估计，这些土地价值也至少在300亿元以上。同时，上置集团在上海核心区的商业地产项目也开始逐渐贡献稳定的现金流。
值得一提的是，上置集团拥有中国新城镇这只潜力股。中国新城镇符合城市化进程的开发模式目前被普遍看好，业绩方面也度过艰难时期并开始进入盈利成熟期。目前，中国新城镇的毛利率高达60%，比其他房企高出20%～30%，另外，由于其不拥有土地开发权，也不需要缴纳土地增值税。
“上置集团的项目分布在一线核心城市上海，二线热点城市沈阳以及潜力巨大的海口，而且土地成本十分低廉，在未来几年将会成为一只潜力巨大的股票。”一位股评专家表示。
而建银国际更是在去年将上置集团首次纳入覆盖范围，并认为其未来表现将优于大市。其认为，“上置集团过去几年大量储备的低成本高潜力的土地将会在未来迎来爆发期，作为一家高折让低估值的区域性开发商，上置集团能为投资者带来巨大股票上涨的机会。”
因此，建银国际将上置集团的目标价定为1.98港元/股，这意味着股价将有179%的涨幅空间。
去年上置集团向包括主席施建在内的大股东配售完成后，大股东及其一致行动人的持股量已经由35.23%增至45.76%，如果未来股价真的达到建银国际所预估的目标价，仅这次配股的股价价差就会达到8.19亿元。
纵观港股市场，大股东在配售股解禁后套现大赚一笔的先例屡见不鲜，上置集团未来预期中的股价上涨会给配股股东带来巨额的账面盈利。
【作者：宋振庆 来源：中国房地产报】 (责任编辑：秦研科)
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