龙湖商业地产“野心”：3年建成200万平方米

本报记者 赵卓 发自北京
一面是依旧高昂的土地价格，一面是被抑制的住宅购房需求。
此前北京联达四方投资管理有限公司总经理杨少峰接受时代周报记者采访时曾表示：2011年房地产行业前景堪忧，从限制贷款等到直接限购，基本上2011年中国整个一二线城市，购房需求将剩下不到20%，预计绝大部分城市全年成交量下跌至少在70%以上。著名财经人物、太平洋建设集团有限公司董事局主席严介和更在一次论坛上公开表示，2011年至少有10%的开发企业要死掉。
变，或不变，这是一个问题。从房产税到限购令，当外界还在激烈讨论开发商如何过冬时，龙湖地产有限公司已经悄然转身。
商业地产领域小试牛刀(微博)(博客)（微博）
今年1月，在商业地产领域小试牛刀的龙湖地产初尝甜头，龙湖当月实现合同销售金额42.6亿元，同比增长228%；单月销售面积31.3万平方米，同比增长249%。公司方面称，1月销售业绩的同比大幅增长，得益于公司调整过去多年的推盘节奏以及加大商业综合体的推盘力度。
仅以龙湖成都分公司为例，1月份，龙湖位于北城天街79间临街商铺卖出超3亿元的销售额；2月初，龙湖将高新西区富士康旁458亩地块收入囊中，该项目商业体量预计高达70万平方米；3月份龙湖正对北城天街大型集中商业的铂金商业166间商铺售罄，销售额为4亿元人民币。
而龙湖在京首个商业综合体项目—龙湖长楹天街已经在2010年11月动工，总体规划建筑面积46万平方米，整体项目包括住宅、酒店式公寓和自持商业三部分。其中，26万平方米主要用于经营商业项目，包括14间电影院，4万平方米建成主题百货，2万平方米作为商业街，打造新兴的商业模式。
在此之前，由于商用物业还存在商住倒挂的情况，以及首付比例过高等因素，并不被很多开发商看好。而从全国的楼市格局看，目前住宅开发企业战略转型方向为：商业地产、保障房开发、三旧改造、房地产基金。
亚豪机构市场总监郭毅告诉时代周报记者，目前无疑算是商业地产的一个黄金期：二套房首付从原来的50%提高到60%，相比之下商业地产的购买门槛显然更低；而且目前商业核心区域还存在商住倒挂的现象，商业地产的价值没有完全显现，未来升值空间很大。
而龙湖对商业地产的野心显然也很大。龙湖地产首席财务官韦华宁告诉时代周报记者，龙湖一直以来就有商业运营的团队，目前在重庆、成都两地已经运营了5个商业项目，并且深获当地市场认可，随着新商场陆续投入使用及原有商场改造提升，集团于2010年物业投资租金收入实现快速增长。租金收入总额较去年同期增长45.1%至人民币2.9亿元，租金收入毛利率也由2009年的78%提升至2010年的79%。2010年录得投资物业评估增值人民币24.9亿元。
韦华宁还表示，公司未来会积极拓展商业地产项目，北京颐和星悦荟将于2011年落成并开业，重庆时代天街、北京长楹天街、成都北城天街、杭州下沙、青岛白沙河、西安大兴等投资物业项目均会陆续进行建设。龙湖的目标是：到2015年，商业项目由现时6个增加至18个，涉新商场项目12个。预计五年后租金收入可增加至约20亿元，投资物业业务占整体利润的10%。
龙湖集团执行董事兼客户及品牌部总经理秦力洪则告诉时代周报记者，商业地产是集团未来重要的战略方向，在国家商务部划分的四大商业中心类型中，龙湖商业都有丰富的成功开发运营经验。截至去年底，集团的土地储备合共3161万平方米，目前的土地储备规划中，每年开工量的15%左右将作为商业项目留存，到2014年，集团将拥有超过200万平方米的商业项目。
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其中大部分位于核心城市的副中心或新的交通节点，如杭州龙湖·滟澜山商业综合体、北京龙湖·长盈天街等等，相信未来商业将成为集团利润增长的又一大引擎。
竞争加剧考验龙湖智慧
在3月21日发布的龙湖地产2010年年度业绩报告中，龙湖地产交了一份不错的成绩单。报告显示，集团于2010年实现合同销售额人民币333.2亿元，同比增长81.5%；营业额150.9亿元，增长32.7%，全年纯利41.3亿元，较2009年增长87%。
在业绩发布会上，龙湖还宣布将今年全年的销售目标锁定为400亿元人民币，其中北京市场的合同目标就高达80亿元，北京有限购令，重庆开征房产税，在如此严厉的调控政策下，龙湖地产如何保证完成这么高的一个销售目标？
秦力洪告诉时代周报记者：“限购和房产税的效果，尚需观察各地的细则和具体执行情况。目前各地市场的限购政策确实是一个全新的挑战。但相信在当前调控政策的引导下，客户将前所未有地珍惜手中的‘购房权’”。“我们相信，只要顺应市场需求，再加上是好产品，定能受到客户的认可，这对于能够提供好产品的开发商来说，反而是体现竞争优势的好时候。”
和很多进军商业地产的开发商不同，龙湖开发的商业地产中，以租赁型为主，很少销售，以保证利润的最大化和长期发展目标。
除此之外，龙湖地产商业部负责人还告诉记者，龙湖地产今年将在在售的30个项目基础上，另推出16个新项目，产品将涵盖刚性需求、首次改善、再次改善、高端改善以及商业经营等不同需求的客户。在去年拿地的基础上，今年龙湖将在山东烟台、云南玉溪推出度假产品系列项目，正式布局旅游地产，未来还会有一些养老地产项目的销售。
尽管转身甚早，但是龙湖地产的压力依然不小，郭毅告诉记者，在一番又一番的流动性收紧之后，资本市场融资功能基本全面哑火，银行信贷审批也迅速收紧，而民营地产公司通过信托、债券、股权等方式融资或是民间融资，融资成本高达15%-30%以上。
另外，正在加速进军商业地产的住宅开发商不仅仅是龙湖，万科、保利、华润、富力、恒大地产、金地集团等大型房企也纷纷在全国范围抢滩登陆，宣称未来将不断扩大在商业地产领域的投入。根据地产研究机构高通智库的统计，中海地产处于开发中和待开发的商业地产面积超过了200万平方米，而万科集团已经开发的商业房地产项目面积已有300万平方米。如何找到自己在商业地产领域的优势定位，也将考验龙湖的智慧。
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