各地房价目标玩数字游戏 加强房价上涨预期

过去五年里，上海新建住宅销售价格同比涨幅，只在2009年战胜了城市家庭人均可支配收入及GDP——实现房控目标简直轻而易举
“红得发紫”的刘谦先生，曾在春晚表演过一个魔术“戒指进鸡蛋”。在亿万观众面前，刘谦竟把主持人董卿的戒指变到鸡蛋里。这匪夷所思之举，后来引起网友热议。试图解密该魔术的人倾向于认为，戒指原本就在鸡蛋里。
上海刚刚公布的房价调控目标，让人想起了神奇的刘谦先生和他的“戒指进鸡蛋”魔术。
3月29日，上海市政府终于在一季度的倒数第三天公布了今年的房价控制目标：“2011年度全市新建住房价格涨幅低于全市年度生产总值和城乡居民人均可支配收入的增长水平，新建保障性住房面积高于商品住房面积，居民住房保障水平明显提高。”
消息甫出，精打细算的上海市民，立即就明白了这意味着什么：上海市长韩正年初在人大作政府工作报告时提过，2011年上海经济社会发展的主要预期目标是GDP增长8%左右；若以此为据，今年上海新建住房价格控制目标将是涨幅低于8%。
8%能达到吗？如果回看过去五年的数据，你会发现这一点也不难。甚至惟一提出要让房价稳中有“降”的北京，实现目标也轻而易举。
上海目标解密
8%，这个目标算不算高？
空议无凭，还是来看看上海统计局的历史数据：在过去五年中，只有在楼市疯狂的2007年与2009年，上海新建住宅销售价格同比涨幅超过8%，2007年是9.3%，2009年是9.2%。哪怕是刚刚过去的2010年，上海新建住宅销售价格同比涨幅也仅为7.6%。
如果细心整理一下过去五年(从2006年到2010年)的统计数据，将上海新建住宅价格增长水平和GDP及居民收入对比，发现更令人震惊。
从表中不难发现，上海新建住宅销售价格同比涨幅，超过三大参照指标(GDP、城市居民家庭人均可支配收入、农村居民家庭人均可支配收入同比涨幅)的几率极小。在过去五年中，新建住宅销售价格的年均增幅为5.72%，三大参照指标的年均增幅则分别高达10.62%、11.3%、10.5%。
惟一的例外是2009年，受国际金融与经济危机影响，当年上海GDP、城市居民家庭人均可支配收入、农村居民家庭人均可支配收入同比涨幅仅为8.2%、8.1%、8.2%，同期新建住宅销售价格则上涨了9.2%。
虽然国内“史无前例的房地产调控”已展开，但2010年的数据似乎说明，剔除特殊的国际经济因素，上海新建住宅销售价格同比涨幅战胜三大参照指标的难度极大。
这是否意味着今年上海房价涨幅若能与去年相近，就圆满实现了目标？若与过去五年的平均增幅一致，则将超额完成调控目标？同时，这是否也说明，若非两年前席卷全球的经济危机再现，2011年上海新建住宅销售价格同比涨幅低于8%的目标，已可宣告提前实现？
魔术一经解密，往往平淡无奇。在上海公布了神奇的房控目标后，截至30日晚，已公布目标的40个城市，大多“默契地”跟随发布了“控速不降价”的政策。大部分城市与上海相似，将房价涨幅目标与三大参照指标挂钩，大多数城市房价目标涨幅在10%左右。只有北京提出要“稳中有降”。
数字游戏
上述现象引出一个问题：新建住宅销售价格同比涨幅这个统计数据，为何与上海市民的切身感受差别如此之大？在过去五年中，上海新建住宅销售价格的年均增幅才5.72%！但很多市民的实际感受可能是：房价两年翻1倍。
同样的问题去年已暴露。国家统计局发布2009年中国70个大中城市房屋销售价格较上一年同比上涨1.5%。这一数据遭严重质疑，有网友戏称“是不是小数点放错了位置”。
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为回应质疑，统计局宣布调整统计方法。2011年2月统计局公布了《住宅销售价格统计调查方案》(下称《新方案》)，决定从2011年1月起开始实施新的房价统计方法。但《新方案》除了“不再计算和发布全国70个大中城市房价涨幅的平均数”，并分类细化原有指数之外，缺少实质性改革。指望《新方案》能让统计数据更接近老百姓的切身感受，或者说更接近实际情况，这是一种奢望。统计局并未否定其历史数据，今年的“新建住宅销售价格”仍将延续过去，并使两者具有可比性。
由此来看，历史上房价统计数据就很难战胜相关参照指标(GDP或人均收入增幅)，现在各地所谓房价调控目标，无异于一场数字游戏。
中国工商联住宅产业商会会长聂梅生表示，在已公布房价调控目标的城市中，对房价这个概念并无确切定义。部分城市规定的是“新建商品住房价格”，另一些则是“新建住房价格”。这样的措辞，很容易留下操控空间。
3月29日，北京公布其调控目标为：加大住房保障力度，廉租住房应保尽保，公共租赁住房保障能力明显提高；新建普通住房价格与2010年相比稳中有降。
这是迄今为止，第一个提到“降”字的城市。
2010年北京新建住宅中普通住宅类销售价格同比上涨达11.1%。从分类来看，普通住宅、公寓别墅和其他住宅三类并列，但其具体何为“普通住房”，很多业界人士也不清楚。3月30日，中原地产在一份分析报告中也只能提出疑问：这个“普通住房”究竟界定在什么范围；新建的相对高端的住宅是否也在价格控调控范围，在公文中没有指出，有待明确。
在北京统计局最新公布的1月-2月北京市房地产市场运行情况中，数据仅显示了1月-2月全市新建商品房销售面积，没有公布销售价格及其变动情况，更没有“新建普通住房价格”这一房价指标对应的具体数据。
北京统计局宣传中心工作人员向财新《新世纪(22.83,0.18,0.79%)》记者称，以后房价数据由国家统计局审核，统一发。北京统计局以后不发了。
由于国家统计局自今年1月1日起按照《新方案》进行房价统计，但新方案里没有按普通住宅、别墅公寓、其他住宅等进一步细分，只按照面积分类统计(因为目前国家统计局按照北京网签数据进行统计，而该数据并没有区分房屋类型)。这意味着，北京刚刚提出的房价控制目标，即“新建普通住宅”，未来可能没有相应的统计数据来对应。果如此，则北京“稳中有降”的目标，未来将因缺少参照物而“死无对证”。
“一场戏”
对于市场分析人士来说，房价调控目标的公布，若纯粹是一场游戏，那也许是最好的结果。令人担心的是，各地公布的房价调控目标，由于绝大多数城市只提涨幅限制，事实上再次强化了房价趋涨的市场预期。
对于挂钩参照指标的科学性，舆论提出诸多质疑。例如，学者马光远(博客)提出，房价涨幅与可支配收入涨幅挂钩是荒唐的。以上海为例，根据2010年统计数据，城镇居民人均可支配收入为3.2万元左右，增长10%只增长了3200元；而上海2010年平均每套房价格为260万元，增长10%意味着增加26万元，这26万元相当于一个上海居民八年不吃不喝的收入。由此可见，居民收入增长10%与房价增长10%完全是两个概念。
事实上，由于长期以来“土地财政”的状况没有根本改变，土地出让金及相关收入，长期成为地方政府财政收入的主要来源。
对地方政府及其官员来说，控制房价将影响其直接利益。今年保障房建设，对地方政府意味着“支出增多，收入减少”。因此，“国八条”的房价调控目标要求，在地方上变形走样，沦为“一场戏”，就不足为怪。
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2010年全国土地出让金收入2.7万亿元，占全国财政收入30%以上。同期，全国商品房销售额为5.25万亿元。全国土地出让金收入与同期商品房销售额之比，超过50%。
当然，变数犹存。住建部近日发出通知要求地方政府，确定房价控制目标时，要在本地区内听取社会的意见，取得社会的认同和支持；已公布控制目标的城市，也要以适当的方式听取社会的意见，酌情调整已发布的调控目标。
房价调控之本，仍植根于土地制度及住房市场本身。
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