囤地足够已三年开发 房企拿地热情逐渐下降

土地市场的冷热变化或许可以透露出房地产市场走势的蛛丝马迹。3月份以来一些地方土地出让多次出现底价成交，之前开发商拼抢地王的热火场景不再。之前“吃”进大量土地的许多房企土地储备已足够三年以上开发，纷纷减缓拿地步伐，静待土地市场走势明朗。
手中有地心里不慌
前两年的土地盛宴中，各大房企已经囤积了大量土地，许多房企土地储备足够三年甚至更长时间开发。在当前市场低迷情况下，今年2月份以来，房企大多采取保持现金、减缓拿地的举措。
截至2010年末，万科的土地储备面积超过3000万平方米。万科年报显示，2010年新买的土地储备权益建筑面积就达到2215万平方米，截至2010年末权益建筑面积为3640万平方米，按照万科去年的开工面积1248万平方米计算，土地储备几乎相当于三年的开工面积。今年2月份万科的拿地速度已经放缓，仅新增3个项目。
一向积极的保利地产2月份以来拿地热情也有所下降，最近一次拿地公告还是发布于2月17日。去年新进入了福州、厦门、珠海、中山、东莞、嘉兴、绍兴、无锡、连云港、常州、南通、营口等12个城市，完成45个项目拓展，新增土地储备权益建筑面积高达1441万平方米。据测算，目前保利地产土地储备面积也超过3000万平方米，按照保利地产去年新开工面积1000万平方米计算，现有土地储备足够三年开发。
招商地产2010年新增加了6个项目土地储备，分布在佛山、上海、厦门、成都、漳州等城市，规划建筑面积176.74万平方米，权益建筑面积126.18万平方米。目前招商地产土地储备面积超过1000万平方米，按照该公司去年新开工面积142万平方米计算，足够开发7年之久。
金地集团2010年共获取了14个项目，到2010年末土地储备达到1687万平方米，能够满足其未来3至5年的发展需求。而今年金地集团拿地动作也放缓，自1月6日发布拿地公告以来，近期未见行动。
中国证券报记者了解到，一些中型房企甚至储备了更长时间的开发用地，短期内并不着急拿地。深振业管理层近期表示，截至2010年末共有土地储备约300万平方米，分布在深圳、惠州、长沙、天津、西安和南宁六个地区，可确保该公司3至4年内的开发需求，上半年拿地并不着急，将在下半年寻找拿地机会。
一线城市 供给保守
一线城市近几年土地供给量一直较为保守，没有出现大幅增加，这被认为是房价持续高涨的因素之一。以上海为例，住宅土地供应2007年至2010年分别有1100公顷、900公顷、1065公顷、1100公顷，平均波动幅度正负保持在100公顷左右。
北京市2011年度计划供地总量为6500公顷。其中住宅用地2550公顷，比2010年的2500公顷增加了2%，住宅用地中安排保障性住房用地1330公顷，比去年增加6%。供地计划中增加了中低价位、中小套型普通商品房用地供应，确保各类保障性住房及90平方米以下的中小套型商品房用地供应量不低于住宅用地供应总量的70%。
而去年北京市实际供应总量6489公顷，2011年供地计划与上年基本持平，即便与2009年相比，供地总量增幅也在10%以下。
广州2011年计划供应3.37平方公里（即337公顷）、共35幅商品住宅用地，总供应量与2010年初提出的计划供应量5平方公里（即500公顷）相比，还下降了32.6%。而且按照广州市规定，此前属于商品房用地的限价房用地，今年首次纳入到保障房体系中。
回复该发言

相较于一线城市，二三线城市土地供给量有一定增长，且年均增幅通常超过10%，这也使得二三线城市成了开发商倚重的战略要地。以武汉为例，土地供给总量从2007年的1543公顷增加到2010年的2207公顷，年平均增幅达到10.8%。重庆2008年土地供给量达到4224.85公顷，2010年达到了6449公顷，年平均增幅为17.7%，济南2008年土地供给达到1875公顷，2010年则达到了2455.47公顷，年平均增幅达到10.3%。
暂别地王 逐渐“退烧”
房地产市场走势尚不明朗，土地价格也依旧维持高位，但与之前的持续“高烧”、地王频出相比，近期已经有降温迹象。3月下旬，上海连续推出商业地块、住宅地块及保障房地块共19幅，总成交金额58.5亿元。其中，商品住宅用地成交合计4幅，约6.61万平方米，成交金额6.88亿元。商业地块、保障房地块普遍以底价成交，住宅用地溢价率也略有回落。
3月24日，上海罗泾镇某地块出让，仅两家开发商参与，最终这一地块以1.11亿元拍出，溢价率52%，与去年下半年同区域土地出让溢价率相比已有回落。广州市3月24日举办的2011年首场土地拍卖出人意料的冷清，4幅地块全部以底价成交。
二线城市土地市场也开始进入观望期，开发商拿地积极性减弱。年初至今济南市挂牌成交的居住和商业用地只有8块，总面积约18公顷，土地成交面积约为去年同期的十分之一。3月23日、24日，大连市以挂牌方式出让7幅地块的国有土地使用权，全部以底价成交，总成交价格为63.18亿元。昆明市2月份住宅市场用地推出26宗，仅成交6宗，3月份公开招拍挂32块土地，全部以底价成交。合肥市也多次出现明星地块遇冷，最终以底价成交的情况。
中原地产上海研究咨询部龚敏表示，从近期土地市场表现来看，开发商对一线城市住宅地块的需求依旧旺盛，一线城市还没有出现流标现象，优质宅地稀缺的城市住宅用地溢价率依然较高。
有专家指出，从全国范围来看，商品房销量下降，开发商对未来商品房销售不太乐观，加上资金回流等方面的压力，不少开发商会采取“冬眠”的办法，拿地意愿大幅降低，未来一段时间或将出现土地流拍现象。
不过这位专家指出，在通胀预期和城市化进程加速的背景下，对未来的房地产市场仍然看好，与2008年金融危机时不同的是，未来土地流拍只会是个别现象，不会影响土地市场和房地产市场的大方向。
房企暂缓拿地 等待地方政府降低地价
“对开发商来说，多次的调控已经让他们学会了什么时候该冬眠，有能力的开发商恰恰利用调控形势的发展，在低价的时候买地，在高价的时候卖房子。”任志强日前的表态，已经得到印证。
3月29日，当本报记者见到李海（化名）时，这位国内一线房企的董事长正准备这几天去马尔代夫度假。对于最近调控趋紧的势态，李海很直接地对记者表示他们的策略已经基本定下来：“现在不是拿地的最好时机，主要精力将放在已有项目的销售。”不止是李海暂不拿地，记者了解到，放缓拿地已是众多开发商默认的策略，土地市场呈现出开发商与地方政府相互观望与博弈的局面。
土地市场的冷热变化或许可以透露出房地产市场走势的蛛丝马迹。
手中有地心里不慌前两年的土地盛宴中，各大房企已经囤积了大量土地，许多房企土地储备足够三年甚至更长时间开发。
截至2010年末，万科的土地储备面积超过3000万平方米。
一向积极的保利地产2月份以来拿地热情也有所下降，最近一次拿地公告还是发布于2月17日。
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招商地产2010年新增加了6个项目土地储备，分布在佛山、上海、厦门、成都、漳州等城市，规划建筑面积176.74万平方米，权益建筑面积126.18万平方米。
金地集团2010年共获取了14个项目，到2010年末土地储备达到1687万平方米，能够满足其未来3至5年的发展需求。
中国证券报记者了解到，一些中型房企甚至储备了更长时间的开发用地，短期内并不着急拿地。
一线城市 供给保守一线城市近几年土地供给量一直较为保守，没有出现大幅增加，这被认为是房价持续高涨的因素之一。
北京市2011年度计划供地总量为6500公顷。
而去年北京市实际供应总量6489公顷，2011年供地计划与上年基本持平，即便与2009年相比，供地总量增幅也在10%以下。
广州2011年计划供应3.37平方公里（即337公顷）、共35幅商品住宅用地，总供应量与2010年初提出的计划供应量5平方公里（即500公顷）相比，还下降了32.6%。
相较于一线城市，二三线城市土地供给量有一定增长，且年均增幅通常超过10%，这也使得二三线城市成了开发商倚重的战略要地。
暂别地王 逐渐“退烧”房地产市场走势尚不明朗，土地价格也依旧维持高位，但与之前的持续“高烧”、地王频出相比，近期已经有降温迹象。
3月24日，上海罗泾镇某地块出让，仅两家开发商参与，最终这一地块以1.11亿元拍出，溢价率52%，与去年下半年同区域土地出让溢价率相比已有回落。
二线城市土地市场也开始进入观望期，开发商拿地积极性减弱。
中原地产上海研究咨询部龚敏表示，从近期土地市场表现来看，开发商对一线城市住宅地块的需求依旧旺盛，一线城市还没有出现流标现象，优质宅地稀缺的城市住宅用地溢价率依然较高。
有专家指出，从全国范围来看，商品房销量下降，开发商对未来商品房销售不太乐观，加上资金回流等方面的压力，不少开发商会采取“冬眠”的办法，拿地意愿大幅降低，未来一段时间或将出现土地流拍现象。
不过这位专家指出，在通胀预期和城市化进程加速的背景下，对未来的房地产市场仍然看好，与2008年金融危机时不同的是，未来土地流拍只会是个别现象，不会影响土地市场和房地产市场的大方向。
房企暂缓拿地 等待地方政府降低地价“对开发商来说，多次的调控已经让他们学会了什么时候该冬眠，有能力的开发商恰恰利用调控形势的发展，在低价的时候买地，在高价的时候卖房子。
3月29日，当本报记者见到李海（化名）时，这位国内一线房企的董事长正准备这几天去马尔代夫度假。

“9月前不出手”
随着房地产市场调控的不断深入，决策层对土地政策的调整也丝毫没有放松。
3月25日，北京市住建委与北京市地税局联合发文，北京市从3月26日起，实行差别化土地增值税预征，商品房按照预计增值率实行2%-5%幅度的预征率。而在此前，容积率1.0以上商品房项目，统一按照2%的税率进行土地增值税预征。
北京市房地产协会副秘书长陈志告诉本报记者，这一政策一旦严格执行，一方面，将挤压开发商投资高端楼盘的利润率，对高端住宅从市场供应方面形成一定的限制作用；另一方面，开发商在土地增值税的缴税上将没有漏洞可钻，增加开发环节的资金成本。
据业内人士的普遍分析，在楼市成交量持续低迷的情况下，这一政策的实施或许将成为“压倒骆驼的最后一根稻草”。
“这项政策一出，预计开发商的拿地预期又会下降。”陈志表示。
事实也确实如此。本报记者从多位国内大型知名房地产开发商处了解到，目前迫于政策影响和资金压力，开发商已经开始放缓拿地。
回复该发言

“我们目前基本上不会再拿地了。”李海斩钉截铁地向《华夏时报》记者表示，“而且，这样的状态会持续一段时间吧，起码9月份之前都不会出手。”
而开发商的这种态度，已经在土地交易市场上有所表现。本报记者从北京市土地整理储备中心了解到，今年一季度，北京市仅成交6宗住宅及含居住性质的用地，同比下降70.5%；面积为715531.8平方米，同比下跌73.8%。
随着多轮调控政策的出台，土地成交下滑似乎已成为一种趋势。这种情况也向更多的城市蔓延。
中国土地勘测规划院城市地价动态监测组最新的报告显示，相对于2010年的火爆，2011年进入3月后，各地土地市场普遍遇冷，供应量少，竞争不激烈，广州、上海等城市流拍、底价成交普遍。数据显示，截至3月20日，33个被监测城市中，出现土地流拍的城市有17个。
中国房地产学会副会长陈国强向记者表示，土地价格是房企出于对未来房价的预期，而土地流拍和底价成交可以说明，房企目前对后市走向趋于谨慎和悲观，拿地意愿已经降低。
开发商与地方政府的较劲
“拿地的时机对于开发商来说很重要。”李海向记者透露，尽管现在大多数地块都是底价成交，对有实力的开发商来说是个拿地的机会，但是，“到了9月份，地方政府会首先承受不住土地零成交的压力，预计到时候地方政府还会调低土地底价。”
实际上，不仅是李海，在记者采访中，多位房地产开发商和业内分析人士都对土地市场做了类似的判断。
“土地市场这种成交低迷的情况估计要延续一段时间，从开发商的资金角度来看，在今年的第二季度是不会轻易出手的，第三季度以后可能会有所改变。”深国投商置副总裁竺海群向记者表示，在政策并未出尽的预期下，开发商仍然会采取观望的对策，而9月份之后，开发商和政府都会面临土地难成交的压力。
也就是说，开发商的“算盘”是等待地方政府降低地价。而开发商之所以这样信心满满，也是算定了地方政府对土地财政的依赖。
从2010年的公开数据来看，2010年土地收入占地方财政的比重高达66.5%。按照业内人士的普遍分析，尽管“摆脱土地财政依赖”的提法已在中央层面有所讨论，甚至在税务分成上将有小步的放松，但短期内，这依旧是地方政府无法治愈的顽疾。而十二五期间，在千万套保障房建设、节能减排等资金压力之下，地方政府对土地财政的依赖性只怕是有增无减。
不仅如此，从前几年的情况看，政府推地也一般选择在三季度后期到四季度。据李海向记者分析，为完成全年的供地计划，在三、四季度，地方政府通常会有一个大规模的土地放量。“尤其今年在保障房建设任务重的情况下，如果土地收入减少的话，地方政府的财政压力将明显增加。”李海表示。
“实际上，地方政府已经在为土地价格稳定预留余地了。”一位行业内的分析人士向记者表示。
3月下旬，近40个城市已经公布了房价调控目标。其中，除北京提到住宅价格“稳中有降”之外，多数城市的房价调控目标与当地GDP增速或居民人均可支配收入涨幅挂钩，将调控目标设定为“限涨目标”。其中，大多数城市将房价涨幅限定在8%-12%。
青岛市一位接近政府建设部门的工作人员向记者表示，公布房价控制目标对于地方政府来说本身就是个“给自己下套”的做法，各地方政府都不愿做“出头鸟”，最后房价降不下来“脸上更难看”。
分析人士普遍认为，这样的“限涨”表明地方政府认为目前房价合理，根源则是不愿舍弃土地财政模式。同时，各地要求房价“随GDP增幅上涨”会向市场传递不良信号，给购房者带来房价将持续上涨的心理暗示，令房地产调控陷入更大麻烦。
逼出来的降价临界点
回复该发言

“开发商放缓拿地，很重要的一个原因还是资金紧张。”上述房地产开发商告诉记者。随着房地产调控的不断深入，尽管开发商仍然死扛着不降价，但资金链的压力仍然已经像一块大石头，压得开发商们喘不过气来。
3月29日，仲量联行在其发布的《中国房地产市场投资白皮书》中分析，原本应在2010年产生效果的信贷流动性控制，将于2011年开始呈现，那些债务比率过高的开发商将陷入困境。
事实上，由于在2009年和2010年间开发商多数以历史纪录的价格增持了大规模的土地储备，加上政府着力督促开发商缩短建设周期、提早交付项目，这意味着信贷流动性的减少给开发商带来的影响是巨大的。
竺海群在接受本报记者采访时表示，目前银行对房地产企业的开发贷款已经削减到最低程度，“银行宁愿将款贷给实业企业，也不贷给开发商。很多开发商只能求助于高息的民间借贷。”
面对这样的资金环境，尽管主流房企仍然选择不降价地观望，但已经有开发商开始坐不住了。
3月上旬，北京部分楼盘价格已经出现松动。位于朝阳区管庄的远洋一方新楼盘价格从2.5万元/平方米下调到2.1万元/平方米。同时，许久未见的房价8折优惠再次出现，位于朝阳区的商住项目中弘北京像素，推出一次性付款8折，银行按揭8.3折的最新优惠措施。
目前上海市区及上海周边部分在售楼盘也出现了打折优惠迹象，打折楼盘共147个，占目前在售楼盘四成左右。
“9月前不出手”随着房地产市场调控的不断深入，决策层对土地政策的调整也丝毫没有放松。
3月25日，北京市住建委与北京市地税局联合发文，北京市从3月26日起，实行差别化土地增值税预征，商品房按照预计增值率实行2%-5%幅度的预征率。
北京市房地产协会副秘书长陈志告诉本报记者，这一政策一旦严格执行，一方面，将挤压开发商投资高端楼盘的利润率，对高端住宅从市场供应方面形成一定的限制作用；另一方面，开发商在土地增值税的缴税上将没有漏洞可钻，增加开发环节的资金成本。
据业内人士的普遍分析，在楼市成交量持续低迷的情况下，这一政策的实施或许将成为“压倒骆驼的最后一根稻草”。
“这项政策一出，预计开发商的拿地预期又会下降。
事实也确实如此。
“我们目前基本上不会再拿地了。
而开发商的这种态度，已经在土地交易市场上有所表现。
随着多轮调控政策的出台，土地成交下滑似乎已成为一种趋势。
中国土地勘测规划院城市地价动态监测组最新的报告显示，相对于2010年的火爆，2011年进入3月后，各地土地市场普遍遇冷，供应量少，竞争不激烈，广州、上海等城市流拍、底价成交普遍。
中国房地产学会副会长陈国强向记者表示，土地价格是房企出于对未来房价的预期，而土地流拍和底价成交可以说明，房企目前对后市走向趋于谨慎和悲观，拿地意愿已经降低。
开发商与地方政府的较劲“拿地的时机对于开发商来说很重要。
实际上，不仅是李海，在记者采访中，多位房地产开发商和业内分析人士都对土地市场做了类似的判断。
“土地市场这种成交低迷的情况估计要延续一段时间，从开发商的资金角度来看，在今年的第二季度是不会轻易出手的，第三季度以后可能会有所改变。
也就是说，开发商的“算盘”是等待地方政府降低地价。
从2010年的公开数据来看，2010年土地收入占地方财政的比重高达66.5%。
不仅如此，从前几年的情况看，政府推地也一般选择在三季度后期到四季度。
“实际上，地方政府已经在为土地价格稳定预留余地了。
3月下旬，近40个城市已经公布了房价调控目标。
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青岛市一位接近政府建设部门的工作人员向记者表示，公布房价控制目标对于地方政府来说本身就是个“给自己下套”的做法，各地方政府都不愿做“出头鸟”，最后房价降不下来“脸上更难看”。
分析人士普遍认为，这样的“限涨”表明地方政府认为目前房价合理，根源则是不愿舍弃土地财政模式。
逼出来的降价临界点“开发商放缓拿地，很重要的一个原因还是资金紧张。
3月29日，仲量联行在其发布的《中国房地产市场投资白皮书》中分析，原本应在2010年产生效果的信贷流动性控制，将于2011年开始呈现，那些债务比率过高的开发商将陷入困境。
事实上，由于在2009年和2010年间开发商多数以历史纪录的价格增持了大规模的土地储备，加上政府着力督促开发商缩短建设周期、提早交付项目，这意味着信贷流动性的减少给开发商带来的影响是巨大的。
竺海群在接受本报记者采访时表示，目前银行对房地产企业的开发贷款已经削减到最低程度，“银行宁愿将款贷给实业企业，也不贷给开发商。
面对这样的资金环境，尽管主流房企仍然选择不降价地观望，但已经有开发商开始坐不住了。
3月上旬，北京部分楼盘价格已经出现松动。
目前上海市区及上海周边部分在售楼盘也出现了打折优惠迹象，打折楼盘共147个，占目前在售楼盘四成左右。
SOHO中国董事长潘石屹日前在接受媒体采访时表示，北京、上海等城市新建住宅的成交均价开始低于拟售均价，低价入市和降价促销的项目也日益增多，“北京等一线城市的住宅价格已到了下跌的临界点。
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