3月深圳新房成交平淡 二手房价格上涨趋势明显

3月份，楼市调控重拳依旧持续，按照“国八条”规定要求限购的城市已经全面出台了限购令，限购令在全国范围推行；各城市陆续公布房价控制目标，截止到3月底，全国已有600多个城市公布了房价控制目标，目标控制涨幅普遍都在10%左右；另外3月25日，央行再次上调存款准备金率0.5个百分点，大型金融机构的存款准备金率达到了20%，创造了新的最高纪录。
在这种情况下，深圳楼市迎来了较为平淡的一个月。
3月份深圳新房价格微跌 开发商放缓推盘速度



深圳3月份新房成交均价同比环比都出现了下降，一手房成交均价为19424元/平米，环比下降5.65%，同比下降4.94%。
值得注意的是，3月新房均价的下跌一个重要的原因是成交主要集中在关外地区，其中龙岗宝安占据了全市销售面积8成以上。
由于新政的效应在逐步显现，目前深圳开发商的推盘节奏明显放缓，购房者入市欲望也不太强烈，市场总体处于僵持中。
3月份深圳二手房价格依旧坚挺 持续上涨趋势明显


深圳3月份二手房成交均价为17090元/平米，环比下跌4.08%，同比上涨4.48%。二手房成交均价环比虽然下降，但同比仍然上涨；而且从2010年5月开始，二手房小幅持续上涨的趋势十分明显。
从区域成交来看，深圳二手房成交面积以关内居多，所占比为53.05%。从各区成交情况来看，龙岗区以成交18.33万平米位居榜首，盐田区成交最少，仅为2.12万平米。深圳二手房成交均价以罗湖区最高，为22152元/平米，龙岗最低，仅10654元/平米。
新入市的楼盘定价将趋于理性
世联地产市场研究部认为，3月份为调控政策“落地月”，限购令在全国范围内出台，各城市房价调控目标也在3月份集中发布，存款准备金率也再次上调。在这种政策背景下，深圳开发商普遍延迟开盘，规避新政，导致深圳3月份批售面积同比大幅下降。3月份新盘普遍采取小幅加推，合理定价的策略，均取得了较为理想的开盘销售率。
未来的4、5月份，调控将继续推向深入；从目前反应的情况来看，通货膨胀的压力仍未缓解，预计将会有新的紧缩性的金融政策出台。4、5月份的推盘量较之于3月份应该会有明显的增长，调控效果在这两个月份应该会有更为明显的表现。从目前的市场状况判断，市场的购买力仍然较强，潜在需求仍然较为强大。预计新入市的楼盘定价将趋于理性，如果价格低于潜在购房者的心理预期，这部分潜在购房者将转化为实际的购买力，后市量价大幅振荡的可能性较小。
深圳3月地产市场报告《新房价格略见松动 成交量同比下降》
内容摘要：
宏观经济： 1-2月份，固定资产投资17444亿元，同比增长24.9%，全国房地产开发投资4250亿元，同比增长35.2%。1-2月份，全国房地产开发企业房屋施工面积同比增长39.0%；房屋新开工面增长27.9%；房屋竣工面积增长13.9%。1-2月份，房地产开发企业本年资金来源12173亿元，同比增长16.3%。2月份，居民消费价格同比上涨4.9%，工业生产者出厂价格同比上涨7.2%。
中央政策：根据“国八条”的要求，各城市于3月公布其房价控制目标；3月25日，央行再次上调存款准备金率0.5个百分点，大型金融机构的存款准备金率达到了20%，创造了新的最高纪录。
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地方政策：2011年3月份，按照“国八条”规定要求限购的城市已经全面出台了限购令，限购令在全国范围推行；3月份各城市陆续公布房价控制目标，截止到3月底，全国已有600多个城市公布了房价控制目标，目标控制涨幅普遍都在10%左右。
市场运行：深圳3月份一二手房成交量环比都出现了明显的回升，但与去年同期相比则出现了小幅度的下降；成交均价方面，新房和二手房呈现不同的走势，其中新房成交均价同比环比都出现了下降，二手房成交均价环比虽然下降，但同比仍然上涨；从2010年5月开始，二手房小幅持续上涨的趋势十分明显。土地市场方面，深圳3月成交清淡，仅一宗商服地块以底价成交，另有两宗共6万平米的居住用地出让，且均为安居型商品房用地。
市场综述：
一级市场：2011年3月，深圳土地市场成交1宗商服用地，供应2宗居住用地，均为安居型商品房用地。
二级市场：2011年3月，深圳新增预售面积5.65万平米；成交面积为22.82万平米，环比上涨49.87%，同比下降12.67%；当月供销比为0.25：1。成交均价为19424元/平米，环比下降5.65%，同比回落4.94%。
三级市场：2011年3月，深圳二手房成交面积为77.43万平米，环比上涨183.56%，同比上涨1.04%；成交均价为17090元/平米，环比下跌4.80%，同比上涨4.48%。
总的来讲：2011年3月，深圳新房批售面积同比环比都出现了大幅度的下降，开发商的推盘节奏明显放缓；一手房成交量同比出现了较为明显的回落，成交均价环比和同比都出现了小幅下跌；二手房成交量同比小幅上涨，成交均价虽环比下降，但均价持续上涨的趋势十分明显。新政的效应在逐步显现，特别是开发商的推盘意愿明显降低，新盘的定价也趋于理性，但总的成交量和成交均价并未受到明显的影响。
市场资讯：
1.宏观经济
1-2月份国民经济主要指标数据：1-2月份，规模以上工业增加值同比增长14.1%，比2010年12月份加快0.6个百分点。1-2月份，社会消费品零售总额29018亿元，同比增长15.8%。1-2月份，固定资产投资（不含农户）17444亿元，同比增长24.9%。1-2月份，全国房地产开发投资4250亿元，同比增长35.2%。1-2月份，全国房地产开发企业房屋施工面积291473万平方米，同比增长39.0%；房屋新开工面积19083万平方米，增长27.9%；房屋竣工面积6952万平方米，增长13.9%，1-2月份，房地产开发企业本年资金来源12173亿元，同比增长16.3%。2月份，居民消费价格同比上涨4.9%，工业生产者出厂价格同比上涨7.2%。
2.市场政策
2.1中央政府
2011年3月5日，温家宝政府工作报告中提出，今年国内生产总值增长8%左右，未来五年经济发展的增速目标是7%；居民消费价格总水平涨幅控制在4%左右；广义货币增长目标为16%。
2011年3月10日，国土资源部下发通知要求，促进房价地价合理调整，坚决杜绝土地出让中出现楼面地价超过同类地价历史最高价的情况。今年各地要“控价格、防地王”。
2011年3月11日，国家统计局发布数据，2月居民消费价格(CPI)同比上涨4.9%，食品价格上涨11%，居住价格上涨6.1%；工业品出厂价格(PPI)同比上涨7.2%。
2011年3月18日，与上月相比,70个大中城市中,环比价格下降的有8个城市,持平的有6个城市；同比价格下降的有1个城市,同比涨幅回落的有31个城市；2月份环比价格下降、涨幅缩小的城市个数明显增多。
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2011年3月18日，中国人民银行决定，从2011年3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
2011年3月22日，商务部新闻发言人姚坚在例行发布会上称，今年1-2月房地产业实际利用外资达41.5亿美元，同比增长50.5%；截止2010年3月24日，商务部的备案显示，仅3月份外资新设或者增资的房地产公司出现井喷，高达39家，其中包括和记黄埔(南京)分公司。
2011年3月30日，银监会警示，推动房地产市场泡沫积聚的因素还在增加，将继续加大信贷风险管控力度，限制各种名目的炒房和投机性购房，严厉查处房地产开发贷款中的违法违规行为，强化房地产集团贷款管理及加强抵押品的合规认定工作等。
截止2011年3月31日，全国已有600多个城市出台了房价控制目标。各城市的普遍做法是将房价控制目标与GDP增速和城镇居民可支配收入水平挂钩。目标普遍高于10%，仅北京提出“稳中有降”的目标，市场担心控制目标将变成涨价目标。
2..2地方政府
2011年3月2日，深圳市规划国土委出台的最新限购令细则中明确规定，对于非本市户籍居民家庭购房时提供纳税缴纳证明的，必须符合最近连续缴纳12个月以上且不含补缴的条件。
2011年3月7日，国务院总理温家宝在政府工作报告中提出，要更好发挥深圳等经济特区在改革开放中先行先试的作用。而备受关注的前海开发也列入我国《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（草案）》，并明确提出前海到2020年要建成亚太地区重要的生产性服务业中心。
2011年3月16日，市土地储备中心日前首次代表政府参与土地公开拍卖，最终以起拍价1.72亿元，成功竞得一宗17万平方米土地的土地使用权及地上建筑物所有权。
2011年3月16日，深圳市住房公积金管理中心公布《深圳市住房公积金提取管理暂行规定（征求意见稿）》，公开征求社会意见。《征求意见稿》新增了三种可提取的情形：物业管理费提取、享受低保和因本人或家庭成员患重大疾病，均可提取住房公积金。
2011年3月29日，市政府发布《关于进一步做好我市房地产市场调控工作确保年度新建住房价格控制目标的通知》（深府办201130号）文，确定今年深圳市新建住房价格控制目标为：2011年全市新建住房价格指数的涨幅低于本市年度生产总值和常住人口人均可支配收入的增长速度。
2011年3月31日，市规划国土委网站首度贴出挂牌出让两宗居住用地公告，两宗地均属安居型商品房用地，分别位于宝安区福永街道和龙岗区南湾街道，总用地面积为62157.08平方米。
市场分析：
1.一级市场
1.1供应分析
2011年3月深圳供应土地7宗，总面积为15.5万平米，其中居住用地面积为6.22万平米，两宗居住用地均为安居型商品房用地。
1.2成交分析
2011年3月，深圳共成交土地1宗，为商服用地，成交面积为0.525万平米，无住宅用地成交。
2011年以来，深圳土地市场较为平淡，成交、供应面积持续处于较低的水平。
2.二级市场
2.1供应分析
2011年3月，深圳商品住房批售项目2个，全部位于龙岗区，批售面积5.65万平米，环比减少22.07%，同比下降78.78%。受调控政策的影响，开发商延迟出货的心态明显，导致新增预售面积大幅下降。
2.2成交分析
2011年3月，深圳一手房成交面积22.82万平米，环比上涨49.87%%，同比下降12.67%。一手房成交均价为19424元/平米，环比下降5.65%，同比下降4.94%。
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从区域成交来看，深圳商品住房销售面积龙岗、宝安居多，占全市销售面积的80.72%，其中龙岗区以成交9.23万平米位居榜首，罗湖区则最低，成交仅0.34万平米。一手房成交均价以福田最高，为35954元/平米，龙岗区均价最低，仅15359元/平米。对比上月各区的成交情况，各区的成交量都出现了小幅度的上升，但与去年同期相比，成交量和成交均价均出现了的下跌，频出的调控政策对市场造成了一定的影响。
2.3存量分析
从以上图表可以看出，全市一手房以前12个月的销售速度来计算的话，存量套数大概需要6.5个月才能销售完；存量面积则大概需要7.5个月。从区域来看，按照目前各区前12个月销售数据，福田区销售压力最大，存量套数大概需要16.4个月才能销售完；从存量面积来看，罗湖区的销售压力最大，大概需要25.1个月才能售完。
⒊三级市场
2011年3月，深圳二手房成交面积为77.43万平米，环比上升183.56%，同比上升1.04%。二手房成交均价为17090元/平米，环比下跌4.08%，同比上涨4.48%。
从区域成交来看，深圳二手房成交面积以关内居多，所占比为53.05%。从各区成交情况来看，龙岗区以成交18.33万平米位居榜首，盐田区成交最少，仅为2.12万平米。深圳二手房成交均价以罗湖区最高，为22152元/平米，龙岗最低，仅10654元/平米。
二月份适逢春节假期，环比数据没有可比性，从同比数据来看，3月份成交量同比小幅上升，成交均价小幅上涨。
⒋一、二手房成交比例分析
2011年3月，深圳房地产市场一、二手房的总成交面积为100.25万平米，其中一、二手房的成交比例为0.29。
3月份一二手房成交量环比回升明显，新房成交量同比下降明显，二手房成交量同比小幅上升；由于新房下降幅度较大，一二手房总成交量同比小幅下降。一二手房的成交比明显回落，为0.29。
市场展望：
2011年3月，是春节长假之后的第一个月份，一二手房的成交量均出现了较位明显的上升，但与去年同期相比，新房成交量出现了较为明显的下降，成交均价同比小幅下降；二手房市场成交未受影响，成交量和成交均价均小幅上升，且成交均价小幅上涨的趋势十分明显。
3月份为调控政策“落地月”，限购令在全国范围内出台，各城市房价调控目标也在3月份集中发布，存款准备金率也再次上调。在这种政策背景下，深圳开发商普遍延迟开盘，规避新政，导致深圳3月份批售面积同比大幅下降。3月份新盘普遍采取小幅加推，合理定价的策略，均取得了较为理想的开盘销售率。
未来的4、5月份，调控将继续推向深入；从目前反应的情况来看，通货膨胀的压力仍未缓解，预计将会有新的紧缩性的金融政策出台。4、5月份的推盘量较之于3月份应该会有明显的增长，调控效果在这两个月份应该会有更为明显的表现。从目前的市场状况判断，市场的购买力仍然较强，潜在需求仍然较为强大。预计新入市的楼盘定价将趋于理性，如果价格低于潜在购房者的心理预期，这部分潜在购房者将转化为实际的购买力，后市量价大幅振荡的可能性较小。
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