2011年3月，据21世纪不动产上海区域统计显示，全市新建别墅成交均价降至2.71万元/平方米、较2月大幅回落19.10%，主要源于中、低价项目成交增多。
21世纪不动产统计显示，3月期间单价低于2万元/平方米及在2-4万元/平方米的项目成交占比分别为37.89%和47.55%，分别较2月增加10.95%和3.43%；而单价高于4万元/平方米的项目成交占比则降至14.57%、比2月减少14.38%。除成交结构变化以外，也有近2成项目均价较上月降低，幅度多在5%以内。
新增供应拉动成交明显
新建别墅成交均价大幅回落同时，成交量则是有所恢复；但相比供应水平，别墅的去化情况仍不理想。据上海中原研究咨询部统计数据显示，2011年3月份上海一手别墅市场新增楼盘18例，合计供应套数933套、面积23.04万平方米，同比去年3月份分别增加225%、130%；成交楼盘69例，合计交易套数235套、5.63万平方米，同比去年3月份分别减少59.83%%、56.92%。综合来看，2011年3月份供求比值为4.09：1，较上月供求落差略有缩小，短期供大于求仍矛盾突出。
成交一定程度的恢复主要得益于新增供应拉动。据上海中原研究咨询部监测数据显示，2011年3月份全市别墅成交套数前三甲均为当月新上市新盘，分别为金山板块的御龙名邸、宝山顾村板块的保利叶城、周康板块的绿地景汇佳苑（资料、论坛)一期，成交套数分别为21套、18套、10套。而3月份成交的其余66例别墅楼盘中，除达安御廷（资料、论坛)花园成交10套外，月度成交套数均不足10套。
自住和改善客青睐成熟板块
位于宝山顾村的保利叶城在单价2-4万元/平方米项目中夺冠，该项目于3月27日获批上市。而单价在2万元/平方米以下的项目中，位于金山新城板块的御龙名邸成交居前，3月成交均价接近1.1万元/平方米。
尽管同为冠军，但由于所在区域地段差异，其含金量不可同日而语。以御龙名邸为例，该案3月9日正式开盘，推出136套联列别墅房源，上海中原研究咨询部数据显示，首周签约登记仅2套，截至3月31日共成交21套，日均销售0.91套，去化速度一般。具体来看，该案地处板块核心区域，是金山区内罕有的纯别墅高档社区，包括双拼、联排两种类型，户型面积约204平方米至224平方米。虽然城际铁路22号线即将于2011年10月通车，预计届时从金山客站到上海南站最快只需半个小时，实现和市区的真正同城化，但从目前销售情况来看，22号线对区域楼盘交易提升有限，该案仍主要依赖金山本地客户，市区客户比重并不明显。御龙名邸3月成交均价为10823元/平方米。
相比之下，位于宝山顾村成熟板块的保利叶城少量加推，保持快速去化。据上海中原研究咨询部数据显示，该案曾于2010年12月12日推出36套别墅房源，开盘首周即去化33套，日均交易高达4.71套。2011年3月27日该案加推24套别墅房源，开盘首周即成交18套，日均交易2.57套，虽然不及前批房源销售火爆，亦保持了较快地去化速度。保利叶城3月成交均价为29356元/平方米。
上海中原研究咨询部研究经理龚敏表示，在实行限购令的影响下，别墅以自住需求为主，地段仍是关键；作为改善型居住购买别墅，联排或者叠加便是他们的首选，而该类客户在地段选择上依然倾向于城市近郊较成熟区域。相比之下，宝山顾村板块目前的板块成熟度较优于金山新城，对市区客吸引更大。总体来看，位于外环内或外环附近的类别墅项目房价如果能接近中环线公寓的价格，此类产品将受到推崇。
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