广州3月二手楼市量跌价创新高

3月二手楼市成交买家中，首次置业者比例高达86.4%。南都记者邹卫摄


满堂红数据显示，3月广州二手住宅成交均价为13168元/平方米(不含南沙)，同比涨28%，但成交量同比少了两成多
南方都市报4月8日讯 “今年3月二手楼均价达到历史新高点”。满堂红研究部高级主任肖文晓表示，系列严厉限购措施暂未能完全抑制3月二手房价的上涨，但其成交量与去年同期相比，少了两成多。尽管如此，行内人士认为，以目前经济情形而言，刚性需求者遇上合适房源应该出手；但于短线投资客而言，暂不是入市时机。
成交量环比涨超九成，价格环比涨一成
来自满堂红的数据显示，3月广州市二手住宅买卖成交均价为13168元/平方米(不含南沙)，达到历史新高点，环比上涨9.5%，同比涨幅达到28%。与今年2月相比，广州市二手住宅房价均价大体为12025元/平方米，一个月就涨了1143元/平方米。
“3月份二手市场活跃度明显高于上月，二手住宅买卖成交量对比2月份有超九成的增量”。满堂红研究部表示，3月份中小户型物业仍是二手住宅成交结构的主力户型，90平方米以下物业占总成交的76.6%，对比2月份增加4.1%。120平方米以上的大户型本月成交比例基本与2月份持平，占总成交的8.4%左右。
从成交物业的总价来看，满堂红统计数据显示，套均100万以下中低总价物业仍是成交主流，占总成交的64.3%，但比2月份下降了3.5%。另外，3月成交买家中，首次置业者比例仍高达86.4%，刚性需求仍是本月入市的绝对主力。
放盘量增加，但议价空间不大
中联地产相关数据显示，今年3月份放盘量较2010年12月有约12%的增加。但与一向成交活跃的阳春3月对比，今年的3月并未出现年后的井喷。“如果与去年3月份相比，成交量少了两成多。”满堂红研究部高级主任肖文晓表示。
“国八条细则出台后，市场放盘量明显增加，但议价空间不大”。中联地产广州公司运营部副经理黄建忠分析，影响成交量的最大原因在于限购和银行贷款方面的成本增加，几乎所有城市的楼价调控目标均以涨幅为基调，让业主心态强硬或信心增强，而“从中联近期发生退订、撤消合同的统计数据看，市区购房实际成本已让相当一部分中低收入人群超负荷。”
肖文晓则认为，3月楼市成交量减价升一方面与郊区一手楼价格有所下降，但二手楼业主方面暂时没有出现降价有关。另一方面，“中心区很多业主态度比较硬，因为将手头上的房子卖了未必能买得回，加之贷款系列因素，很多业主不想将房子卖了，所以价格不但一直降不了，还略有上升”。
3月成交量悲观4月可观？
3月份市场成交量较去年同期有所下降，在4月份会否得到提升？受传统习俗清明节影响，往年3月成交高峰之后，4月必会出现成交量明显回落的现象。但多家地产公司表示，今年的清明节，看楼者与平时周末无多大区别。
“人们对清明这个节气不会很介意，特别是外地人，看楼热情不减，与平时周末无异。因为并不是在这个时候收楼，所以关键是楼合不合适自己心水”。肖文晓推测，以目前成交量看，“4月份应该来说也是相对平淡”。
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肖文晓认为，真正看到二手楼价格变化也许只能等到五一。“大批量一手楼促销时，会给二手楼带来一些冲击”。肖文晓说，目前市区或郊区的二手楼，两三年楼龄的房子与一手楼价格差不多。但一手降价会给他们带来冲击，二手业主届时或慢慢会接受事实而降价。
中联地产黄运忠则表示，3月份尚有许多实在买家因为各种政策的影响仍处于受限或观望状态。“虽然清明节期间市场成交量将相对较少，但仍处于观望状态下的实在买家有望会选择在4月出手，原因是政策进一步清晰之后，城市楼价趋涨的声音依然是主流”。黄运忠认为，在3月市场需求未得到充分释放的情况下，对4月成交量的预期可持相对乐观的态度。
卖家声音
阿梅：等升到60万元我才卖！
去年7月，阿梅在黄埔石化大院以36.5万元买了一套两房一厅的二手房，这是她首次置业。收到房子后，她将房子以月租900元租了出去，自己继续租住附近的城中村。去年12月，阿梅收回房子，花了两万元装修。原本以为，房子装修后可放租1500元/月，奈何这个价钱一直没租客愿意接受。不忍让房子空置，阿梅目前将房子放售。
“等升到60万元我才卖！”阿娟打算把房子卖了，“以房子升值赚到的钱到清远一次性付款买一套房，再用合适的资金做首付，在广州买一套小的房”。目前已有买家愿给56万元，但她还不愿意出手，还在等待时机。
买家声音
刘先生：迟买不如早买
刘先生自称是受政策反复折腾的人。“以往每次政府表决心要打击房价时，我都盼房价能降下去，到时再买”。从两年前起，他就开始看房。但是，“每次等待之后，房价仍继续涨！最后我发现，我辛辛苦苦打了一年工，竟然还是买不回原来看上的那套房！”
今年初，刘先生在天河看中了一套放盘价133万元的二手房。他反复与中介和卖家周旋，希望能以130万元成交，但未果。3月中下旬，中介告诉他业主已放言要价135万元。“现在总算明白了，迟买始终不如早买好！”3月底，业主终于同意以132万元出售，刘先生赶紧签了合同。
租赁市况
34.6元/平方米3月房租涨了一成
其中越秀租金最高，达45元/平方米
“物价上涨、CPI不断走高，供楼的压力增加，令租金亦水涨船高。同时，城中村的不断改造，令租客量不断增加，也令租赁市场生机盎然。”中联地产黄运忠说。
来自满堂红的数据显示，今年3月广州市二手住宅租赁成交月租金为34.6元/平方米。其中越秀区租金最高，达到45元/平方米；天河、海珠紧随其后，分别是42.4元/平方米、36.6元/平方米；最低的是花都区，才9.8元/平方米。据肖文晓表示，和去年3月相比，今年3月总体租金涨幅约为10%。
“1000元(租金)也就升了100元”。肖文晓认为，与CPI相比，租金涨幅虽有所上升，但并不算大。他说，目前有些业主根据形势对比自己的资金成本，部分业主会将卖房转为出租。
肖文晓表示，此前因为刚过完年，租客初回广州需要找房，需求旺盛；而在往年，也都是过完年时才与业主签租约，这时候房东会适当加租。所以3月份房租会升得厉害，“特别是中低端的房源，因为供应量少，高端房源房租反而升得少”；加之限购令出台的原因，很多业主转售为租，租源会相对充足。
“但从3月下半月起，上升趋势会渐入平稳”。肖文晓预计，从4月份开始，二手楼租金会进入平稳阶段。
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去年3月租售两旺，市场回暖
“去年3月广州二手楼交易可谓突然火爆，成交量前低后高，全市成交量接近9000套！”据中联地产黄建忠分析，市民当时密切关注“两会”是否会出台打压楼市的政策，结果未见强政，于是许多改善型买家、首次置业者集体在3月后半段爆发。
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据合富置业统计数据显示，2010年3月广州二手住宅市场呈现小阳春的态势，租售交投两旺。合富标准二手住宅价格指数(广州)显示，2010年3月，二手楼市“小阳春”行情如期而至，二手楼价环比2010年2月份微涨0.8%，同比2009年3月份上涨29.4%，租金保持微升态势。
天河成交量升幅最大
你继续限购，我继续看楼，3月天河二手楼成交量环比大升140%


3月天河二手楼市成交呈现上半月热，下半月逐渐变冷的态势。南都记者 邹卫 摄


“广州楼价不会降是大多业主和客户双方的共识”。中原地产相关人士表示，广州市3月份的成交量对比2月有明显的回升，达到正常月份平均水平。据中原成交数据估算，2011年3月份全市二手住宅成交面积环比回升近1倍，中原成交均价15476元/平方米，环比上升6%。
“目前客户的一般状态是，虽不刻意观望，但出手比较慎重，议价的期望比之前略高。业主方面的动向则比较多元，有些片区，业主继续高价放盘；有些片区，业主心态弱了一点，以前不能议价，现在可以议价。”中原地产人士表示，二手住宅业主的信心没有受到大的负面影响，并看好租赁市场，放租盘量有所增加。
而租赁市场仍然持续畅旺，“在上月大幅增长的基础上，本月成交量继续上升，成交均价亦小幅上升，达39元/平方米/月”。中原地产表示，其中荔湾区增长最为明显，达70%，主要是因为有部分商家为下月广交会做准备，提前承租物业，预热短期租赁市场；亦有“准买家”先租后买。
荔湾区
成交出现“小阳春”
3月份，荔湾区二手住宅成交量环比上升约50%，中原成交均价为15611元/平方米，环比结构性上涨35%———主要是因为单价1.5万元以上的物业比重，比2月份提高了38个百分点。成交出现“小阳春”，主要缘于少数业主心态开始转弱，担心政府继续调控，楼价会应声下跌而愿意降价出售；商铺市场投资升温，特别是商场铺，因不受限购影响，是投资客的置业首选。
“佛山限购令”对荔湾区域有一定影响，部分买家认为佛山出台限购令后，会制约购买力，楼价将有所下降而开始观望，期望五一后价格回调再出手。
越秀区
有议价空间，反价现象较少出现
3月份，越秀区二手住宅成交量环比上升约40%，中原成交均价为18006元/平方米，环比上涨7%———主要是因为单价1.5万元以上的物业比重，比2月份提高了12个百分点。业主心态有所转变，价格开始松动，有议价空间，反价现象较少出现，放盘价亦趋于市场成交价。成交主力为自住型买家及学位需求买家，虽不刻意观望，但出手比较慎重，不再盲目追价，议价的期望比之前略高。“证满五年”且楼龄新净的电梯楼成为“香饽饽”。租赁市场活跃，主要是因为有部分商家为即将到来的广交会提前承租物业，为短期租赁市场预热。
海珠区
政策明朗之后成交好转
3月份，海珠区二手住宅成交量环比上升65%，中原成交均价为16545元/平方米，与上月基本持平。政策明朗之后成交好转。业主心态开始转弱，成交价有微小的议价空间。广州“新国八条”细则出台后，由于可以“卖一买一”，部分业主出售小户型物业以换取购买大户型资格，而使放盘量有所增加。
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在南洲板块，自住型买家消化了广州细则信息后，结束观望，积极出手。“证满五年”且交通便利的电梯楼或楼梯楼，其两房单位深受首次置业买家的追捧。
白云区
业主继续高价放盘
3月份，白云区二手住宅成交量环比大升100%，中原成交均价为11680元/平方米，环比上升5%。万达广场的存在使该区域业主心态依然强势，继续高于市场价放盘(例如盈翠华庭电梯楼放盘价已达20000元/平方米)，甚至反价、惜售，几乎无议价空间。刚需型买家置业需求积极，佛山的限购政策使买家更愿意在广州市区买楼。改善型买家遇“心水”楼盘加价意愿较强，而一次性付款的买家比往月有所减少，大多转为提高首付比例，以按揭方式买楼。
天河区
成交主力为自住型买家
3月份，天河区二手住宅成交量环比大升140%，是成交量升幅最大的区域。中原成交均价为18814元/平方米，环比上升8%。业主心态较为强硬，放盘价稳中有升，幅度大约为5%-10%，放盘量变化不大，无议价空间。
成交主力为自住型买家，认为楼价不可能下降而出手积极。成交呈上半月热，下半月逐渐变冷的态势，部分买家又开始观望。一向对政策敏感，先知先动的高端区域———珠江新城，目前业主和客户都有看跌的迹象。近期天河放盘量明显增加，但即使放盘价略降，依然出不了货；看楼客虽多，但大多不表态，不还价，认为现在不是出手的时机。
番禺区
成交均价环比下降17%
3月份，番禺区二手住宅成交量环比大升130%，中原成交均价为10918元/平方米，环比下降17%———主要是因为单价1.5万元以上的物业比重，比2月份降低了14个百分点。在钟村板块，业主心态依然强势，放盘价稳中有升，放盘量少，主要是担心卖了买不回或受限购影响想买不能买而惜售，甚至转售为租。首次置业买家看楼积极，但对于不断上涨的楼价，出手较为犹豫。
采写、制表：南都记者邱永芬
5月二手成交量将趋稳？
中联地产黄运忠认为，若没有更严格的政策出台，5月成交量有望趋稳


有中介人士认为，新政的影响或会在4至5月逐步被市场淡化，后市走势逐渐明朗。南都记者邹卫摄
“政府今年3月底确定十区两市的新建住房价格控制目标，规定一手楼的销售价格必须在一个相对较窄的范围内上下波动。这个价格目标基本是按‘稳定’思维去控制，即一手楼价大升或大跌的可能性都比较低，这将对二手楼市产生截然不同的双重影响”。满堂红研究部高级经理周峰说。
或有机会抢一手楼客
周峰认为，一方面，有购买能力但想观察一段时间的客户，得知一手楼价“稳多跌少”，便会缩短观望周期，提前入市，但一手楼的总成本毕竟较高，且从银行借到高额度的贷款难度也大了，客户转移到二手楼市购房的几率随之增大。而另一方面，主管部门可以在某种程度上“规定”开发商的项目定价，使其价格难以越出控制目标的上限，但却无法对二手小业主的放盘价进行限制，“毕竟价格由市场需求所决定，那不可避免在某些板块或地段会出现二手物业叫价高于一手楼价的情形，如此一来，又会迫使部分二手准客户分流。他表示，以目前的市场状况看，二手楼市吸引一手准客户的迹象较为明显。
二手楼价有稳中上升的底蕴
“若没有进一步很严格、很细致的政策出台，估计5月会是成交量趋稳的过程”。中联地产黄运忠称，以刚需为主的市场需求结构会令广州二手楼价有稳中上升的底蕴。
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合富置业市场主任梁燕明则认为，新政的影响或会在4至5月逐步被市场淡化，后市走势逐渐明朗，刚性需求的自住用家入市积极性将继续回升。而“卖旧换新”、“卖一买一”将成为越来越多首次换房人士，减轻换房资金压力的选择。
中联地产黄运忠估计在6月左右可真正验证楼市调控的结果。
业内人士建议
自住买家有合适的可以出手
满堂红研究部高级主任肖文晓说，今年清明节，仍然有很多买家通过满堂红在看房买房。“其实限购对这几年不换房的人没有什么影响。广州目前的发展水平、经济前景都比较好，买了房长远来说应该是有保证的”。肖文晓说，如果是自住买家，看到合适的楼房就应该出手了，不用再观望。但如果是短线投资，在目前并不适合出手。
“因为买二手楼，如果房产证未满五年要交5.5%的营业税，此外还有个人所得税、契税等等，加起来税费已去了10%，而广州市的楼价目标目前要控制11%，这样一对比的话投资回报空间极小”。肖文晓说，目前股市波动大，广州又限购，一部分有闲钱的人会跑到三四线城市投资，比如清远。
“城际轨道交通完善贯通，让城市与郊区距离大大缩短，资金不充裕的中低端客户‘无奈’下选择向郊区转移，尤其是向不限购、价格又有一定差距的增城、从化转移”。黄建忠说，中联地产回访客户的数据显示，回访150万元需求以下的客户中，有30%的客户已去过郊区看楼，有超过50%的客户会考虑近期找机会去郊区看楼，甚至准备去中山、顺德等城市看楼。
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