深圳周边城市房价调查：限涨限购未“限”住房价

上月中旬，佛山在广州、深圳相继限购后成为珠三角二线城市中率先颁发楼市“限购令”的城市，佛山令牌抛出后，会否在珠三角二线城市中引发“限购骨牌效应”？与广州楼市关系密切的佛山在限购之后有没有收到预期的“挤出”效果？与深圳楼市息息相关的东莞、惠州楼市在遭遇“疑似限购”的市场预期下，呈现怎样的格局？珠江西岸的珠海特区楼市在粤澳区域合作的大背景下，最新的表现是否有所降温？

与广深等一线城市相比，东莞、惠州、珠海等二线城市的宜居程度并不低。图为东莞市城市建设。
东莞：限购预期下成交很火爆
8．5个百分点！这是东莞市给当地楼市定下的年内调控目标。在3月的最后一个星期三，东莞市政府以“东府办〔2011〕42号文件”的名义正式对外发布了《关于2011年度东莞市新建住房价格控制目标的通知》，这份正文内容不足两百字的文件中，明确了东莞市2011年新建住房价格涨幅不高于本年度GDP增长速度的控制目标。而此前东莞市给自己拟定的GDP增长速度是8．5％。
年内房价只准涨8．5％
根据目前东莞市的房地产市场数据显示，去年，东莞新建商品住宅成交均价为7429元／平方米。如果按照8．5％的增幅上限来算，东莞新建商品住宅均价在8061元／平方米之内，即便将8．5％这一调控目标作为一个动态目标来参考今年东莞市新建商品房(包含住宅、写字楼、商业地产)的均价也应该维持在8100元／平方米左右。
东莞市住房与建设局工作人员表示，这份楼市调控令是根据《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）及省住房城乡建设厅有关要求，结合东莞市实质情况制定的。在严格执行楼市调控政策的过程中，要坚决打击房地产投机行为，遏制房价过快上涨，确保年度新建住房价格控制目标的实现。
两大诱因决定东莞“限购”潜力大
而为外界广泛关注的楼市“限购令”出台时间，截至昨日发稿时止，东莞市房管部门仍未给出确切时间表。广东省内已有深圳、广州、佛山三市出台了限购令，对此外界也在纷纷猜测东莞何时出台限购令。此前有传言东莞市将在该市的东城、南城、松山湖等部分房价较高的地区尝试“局部限购”，也有开发商称已经提前收到了政府部门的“限购”征求意见稿。业内人士表示，目前尽管只见“限涨令”，未现“限购令”，但东莞当前的房地产市场已有“颓势”隐忧。一旦房价上涨过快、危及到年度房价控制目标的实现，政府也会根据房价走势适时出台更为给力的房价调控政策。
专家认为，东莞楼市“限购”的可能性依然非常大。一方面，同属于二线城市的佛山、东莞都是经济实力强劲的制造业重镇，两市的房地产行业发展迅猛，促使大量实体经济尤其是制造业资金流入房地产行业，对当地产业转型升级形成较大阻力，存在加大调控的必要性。
另一方面，与广州投资客炒高佛山局部区域房价的情况相比，东莞部分镇区由于深圳购房者的涌入而致使当地房价出现非理性上涨，对当地的房地产发展产生不利影响。
这两大因素决定了东莞楼市“限购”并非空穴来风。
火爆市场背后房价松动有扩大迹象
深圳商报记者在采访东莞的在售楼盘和消费者过程中，发现当地的楼市价格已经出现了局部调整。每逢周末，手机就能经常收到打折促销的东莞楼盘销售短信。一位车姓市场人士表示，东莞市当前已有五成的楼盘价格有所下调，有46．25％的楼盘后续产品价格继续保持上涨态势，但从市场发展趋势来看，降价楼盘有继续扩大的迹象。
回复该发言

据深圳商报记者观察，楼市限购预期依然在东莞存在，在当地房地产销售市场中出现了奇特的多空交织状态，其中既有部分因担心限购而着急下手买房的“做多派”，也有不少希望限购“靴子”真正落地后让市场低下头后再冷静进场的看空观望者。
这种“做多派”的存在令东莞当下的房地产市场成交十分火爆，一些开发商也加快推货步伐，提前启动认筹计划，如启动诚意登记、样板房开放、新品发布会等。一些原本要4月底上市的项目也提前至3月底或4月初。其中很多开发商希望在“限购靴子”落地前，快速回笼资金。开发商的提前入市直接刺激了东莞住宅成交热情。据东莞市房产管理局公众信息网上数据显示，3月24日～28日，东莞市住宅成交高达883套，日均成交量达176套，其中24、25、26日三天住宅成交量分别为217、219、214套。相较23日的119套住宅增加了近百套。在成交的住宅户型当中，以大户型为主，还出现了合拼户型和豪宅集中签约的火爆现象。从3月28日至4月3日的统计数据更是生猛，一周时间东莞住宅总成交套数达到1880套，环比上涨66．22％，住宅均价达8317．89元／平方米，松山湖、长安、虎门、塘厦等热门地区的成交均价更是突破万元大关。不少交易量持续攀升，其中3月31日至4月1日出现“井喷”现象，日均成交420套以上。
与此同时，东莞不少楼盘的促销力度也在加大，部分楼盘的“降价”信息，吸引了不少看房者。在东莞万江区一个小区的江景房只要6800元／平方米，每平方米比原本售价低了600元。该市南城区在售的楼盘数量最多，除了个别楼盘仍维持在万元以上的高单价外，不少楼盘的促销力度明显增加，或推出在总价基础上直降10万元的促销方案，或送出价值数万元的购房大礼，或认筹2万元抵7万元，或买房送车位。这些优惠的真实存在也加大了购房者“再等等看”的心态。
业内人士表示，目前，东莞房地产市场中的住宅存货量约430万平方米，供市场消化不到一年，处于“低库存”时代，因此开发商在短期内存货压力不大。东莞房地产市场虽频繁遭遇调控，但由于资金链仍可支撑一段时间，本地开发商价格松动意愿还不强烈。在东莞楼市“限购令”未真正落实前，未来一两个月内，东莞楼市预计仍将保持“量价平稳”的状况。
惠州：新房成交持续大幅下跌
日前，惠州市公布了2011年度新建住房价格控制目标。惠州市2011年市区（含惠城区、仲恺区、惠阳区和大亚湾区）新建住房价格以2010年底新建住房价格为基数，增长幅度不高于居民人均可支配收入的增长幅度。据此推算，今年惠州市新建住房均价涨幅预期不得超过10％，预期均价不会超过6790元／平方米。
根据今年市政府工作报告，2011年惠州市城市居民人均可支配收入预期增长目标是10％。以新建住房均价涨幅预期不超过10％推算，今年市区新建住房预期均价不会超过6790元／平方米。不过这只是一个设定值，今年惠州的城市居民人均可支配收入增幅是多少还得看今年的实际情况。
惠州市房产管理局有关人士表示，提出增长幅度是提出了今年房价的一个上限。今年的房价有可能涨，也有可能跌，如果涨的话，可能上涨1％或者2％，但是不能超过10％。如果下跌的话，就不受限制了。
业内人士表示，2010年惠城区新房均价为5642元／平方米，去年居民人均可支配收入为23560元。如果房价也如居民可支配收入般增长10％，那么一套100平方米的房屋总价将增加56400元，远远高于居民一年的收入涨幅2356元。这样以居民人均可支配收入的增长幅度作为制定房价调控目标的依据，调控目标会变成赤裸裸的涨价目标。
回复该发言

也有专家指出，惠州房价的基数相比广州、深圳和东莞本来就低，洼地效应仍然存在，就算上涨了10％，相比那几个城市还是处于相对的低位。即便上涨10％依然能吸引大量外地客户到惠州买房，进而推动房价上涨。到时候，恐怕就会实施限购令了，对惠州这个楼市对外依存度较高的城市来说，影响是很大的。
“新国八条”之后，惠州新房成交量的下挫已成为现实，但房价依旧在“飞”。据了解，3月惠城区新房成交量连续下滑，但是均价却同比上涨近10％，达到6000元／平方米。在“新国八条”的影响下，房地产开发商不得不变更营销方式，另辟蹊径加快新产品的开发入市步骤，减少该政策带来的冲击。
据世联地产监测数据显示，从2月28日至3月27日的四个星期，惠城区一手新房住宅成交量分别为481、385、362、339套，连续四周持续下跌，周与周之间最大的跌幅为19．96％，最小的也有6％。在价格方面则大起大落，3月第一周，惠城区一手住宅成交均价为5988元／平方米，随后两周接连跌到了5518元／平方米、5473元／平方米，但在3月最后一周，均价又上升到6109元／平方米。
珠海：价格走高成交量不断下滑
日前，珠海市出台了2011年房价增长控制目标：新建住房均价增长幅度不高于GDP增长幅度。珠海市2011年经济社会发展的主要预期目标是实现地区生产总值增长11％左右，这也就意味着，珠海今年的房价涨幅不要超过11％。
珠六条调控房价暂不限购
在全国不少城市纷纷出台“限购令”的时候，珠海也出台了六条调控措施：一是合理控制房价过快增长，2011年度房价增长控制目标为新建住房均价增长幅度不高于GDP增长幅度；二是加快保障性住房建设，按照政府的工作部署，完成好全年的保障性住房建设任务；三是结合国家、省做好房地产市场调控工作的任务和要求，结合实际，进一步完善房地产市场调控措施，促进房地产市场平稳健康发展；四是合理引导房地产市场的消费需求，努力促进房地产市场供需平衡；五是加强对房地产市场的监测，及时采取积极措施应对市场变化；六是按照国家和省的要求，建立健全沟通协调工作机制，及时向社会公布房价变动情况。
对于各地最严厉的限购措施在珠海的调控六条里面却没有提及。据珠海市住规建局负责人解释，珠海是否出台“限购令”，要看省里的统一部署和要求。
政策调控重心应指向市场
珠海房地产业界人士认为，地方政府在土地财政依赖度不降的大背景下，房价控制目标只是一种文字游戏。地产调控政策的重心还得从目前的行政指令转回市场，毕竟房价问题的本质是土地供应、货币政策、税收政策以及贫富悬殊。
据了解，珠海市房产市场现状是房价一路攀升，成交不断下跌。根据珠海市公布的数据，去年至今，珠海的房价呈现一直上升的趋势，全市一手房成交均价在去年9月达到最高点、每平方米11609元后略有回调，而成交量的走势与价格完全相反，呈现不断下降的趋势，到今年2月份达到最低点，其中珠海主城区香洲区今年的成交量，还不到去年2月成交量的四分之一。
根据珠海市住房和城乡规划建设局公布的住房信息综合报表显示，去年全年的房价走势，无论是全市还是香洲区的成交均价，都呈一路走高的趋势，全市均价在8月份首次突破万元大关，9月份则冲上全年最高价每平方米11609元，后面几个月有所回落，到12月为每平方米9096元。香洲区的成交均价，最高价也是出现在9月份，达到每平方米13212元，后几个月虽有所回落，仍维持在万元以上。
回复该发言

与不断上涨的成交价相比，去年珠海房产全年的成交量却呈现一个不断下滑的趋势。1月份全市成交902宗，成交量随后不断减少，到12月份已经下滑到424宗，12月份比1月份减少了52．99％．香洲区1月份的成交量为646宗，随后逐步减少，到12月份降到290宗，12月份比1月份减少了55．1％。全市和香洲区的成交量全年最低点，都出现在10月份，分别为361宗和229宗。
佛山：房价异动区域暂停预售
“佛山限购令”3月中旬一推出，让业内人士甚感意外。深圳商报记者近日采访当地一些房地产业人士获悉，与其他实施了限购的城市相比，佛山版的楼市调控政策让业内人士称为“意料之外的严厉”。佛山有关部门正式确定佛山2011年新建住房价格涨幅为“不高于本年度GDP增长速度”，并以此作为控制目标。不过，与国内城市的楼市限购令相比，佛山版的楼市调控政策在操作中仍然有户籍家庭认定、能否售一买一等一系列细则需要进一步研究明确。
3月18日晚，佛山市住建局网站上悄然挂起《关于贯彻国务院房地产调控政策进一步促进佛山市房地产市场平稳健康发展的通知》。佛山从当日开始实施限购，原则上对已有一套住房的佛山户籍居民家庭和能够提供在佛山一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非佛山户籍居民家庭，限购一套住房。对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于60％、贷款利率不低于基准利率的1．1倍政策。
根据今年佛山两会提出的主要经济指标预期：佛山今年GDP增长为12％。房管部门公布的佛山2月全市一手楼均价为8140．83元／平方米，环比1月楼价增幅为5．27％。佛山市住建局有关负责人表示，将把控制目标下的各项指标细化到各部门，逐月进行考核。同时加强商品房销售信息公示，坚决遏制捂盘惜售、哄抬房价等违规行为。密切关注市场的变化情况，出现房价异动的区域、项目，可暂停预售予以抑制。
在限购房方面，佛山对已有一套住房的佛山户籍居民家庭和能够提供在佛山一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非佛山户籍居民家庭，限购一套住房；对已拥有两套及以上住房的佛山户籍居民家庭和拥有一套及以上住房的非佛山户籍居民家庭、无法提供一年以上在佛山纳税证明或社会保险缴纳证明的非佛山户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。
此外，人民银行佛山中心支行对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于60％，贷款利率不低于基准利率的1．1倍。可根据市政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。
房管部门对个人购买住房不足5年转手交易的，按销售收入全额征税。同时，佛山将加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。在佛山生活的境外机构和个人购买商品住房的，严格按照国家有关政策执行。即境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋（法律法规另有规定的除外)。（来源：搜房网业内论坛 查看原帖）
回复该发言