土地供应"摊大饼":"九大金刚"涉60余城中村改造

有专家表示广州楼市供应中心区再发力，或推动房价走高
南方都市报4月8日讯 广州摊大饼式发展。日前，在广州市政府召开全市土地储备和管理工作会议上，承载着新广州腾飞梦想的九大重点功能区悉数亮相，规划总面积400平方公里，超过全市十区面积的十分之一。也就是说即使一年拿出一个百分点供应楼市，也已经超出广州这三年的年平均土地供应量。专家指出，九大重点功能区几乎都是老城区的外延，意味着广州楼市格局从以往的郊区化重新返回中心供应模式，其中涉及大量的城中村拆迁改造，将间接推高广州房价。
广州楼市转向中心供应
据了解，将支撑起新广州腾飞梦想的“九大金刚”是：琶洲-员村、奥体新城、白云湖、白鹅潭、广州南站、空港经济区、新中轴线南段地区、白云新城西延区、广州(黄埔)临港商务区等。而且重点功能区土地预计今年开始陆续推出，相对重点打造的是琶洲-员村、广州南站、白鹅潭、新中轴线南段地区。
“从公布的九大功能区土地储备来看，主要都是老城区外延，是中心城区有较多土地储备的地域，也是城市规划重点发展区域”，暨南大学管理学院教授胡刚分析，房地产调控进一步趋严的形势下，这些中心地块的推出能保证土地拍卖不流拍，同时能改变中心城区供应紧张的局面。
地产经济专家邓浩志认为，未来土地供应主要来自九大功能区，这意味着广州楼市格局发生了根本的改变，从以往的郊区供应切换到中心供应模式。前几年土地供应都以郊区为主，但由于郊区配套跟不上，让不少郊区楼市板块变成孤城，但从去年开始，土地供应已经有转向的苗头，去年实际土地供应中心城区已经占了大头，现在确定九大功能区域为广州发展引擎，也就表明以后广州楼市重新开启中心供应模式。


-->涉及大量三旧改造，或推高房价
黄金楼市近日走访九大功能板块发现，这些土地储备存在大量的三旧改造，除了部分旧厂房改造外，最多的就是城中村拆迁改造。如琶洲-员村板块涉及程介西村、员村、新洲村等，新中轴线南段地区涉及沥滘、三滘、红卫、东风等14条城中村改造；白鹅潭涉及东漖村、茶滘村、鹤洞村等13条城中村和广船、广钢等旧厂；白云新城西延区涉及石井、新市、棠景、松洲四个街道，包含12条转制城中村改造；白云湖涉及19条城中村改造等。
“大量城中村改造必然推高广州房价”，邓浩志表示，广州城中村的拆迁成本高，如去年5月中旬广州陈家祠旧改进一步推高了改造成本，最高补偿1.7万元/平方米。去年《广州市旧城更新改造拆迁补偿安置工作指导意见》就规定：总补偿额不能高于同区域一手楼价。也就是说补偿上限是同区域的一手楼价，这给旧城改造补偿标准留下了很大的空间。而九大功能区的城中村基本都是位于中心城区，改造成本肯定要很高，而在这些城中村建起来的房子的价格肯定要大幅提升。
暨南大学管理学院教授胡刚指出，九大功能区的建设能进一步改善中心城区的环境，房价也会水涨船高。从结构性上说，以中心城区土地供应为主，建成房子后商品房供应量也肯定转向中心城区，自然会结构性拉高广州房价。
琶洲-员村 农科所、新洲将有近千亩优质宅地
一线土地直击　琶洲C区、员村D区素质最佳


广州农科所地块可望江，素质不错。
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琶洲-员村地区是泛CBD区域，以会展、金融、商贸为三大引擎，规划范围东至琶洲岛东端、西至广州大道、南至黄埔涌、北至黄埔大道，包括珠江新城、琶洲岛以及员村南部地区，总面积约23.6平方公里，综合毛容积率1.3。南都记者走访发现，目前该区域除了会展中心所在琶洲B区建设初具规模外，其他琶洲A区、琶洲C区、员村D、E、F区都还是百废待兴，这几个未开发区域储备用地多以城中村形式存在，员村还有南方面粉厂、员村电厂、虎头电池厂等多个工厂。
4月8日下午3点，南都记者从8号线磨碟沙站B出口出来，踏出的第一步就是琶洲A区的所在。南都记者发现琶洲A区主要的土地储备来自于广州市农业科学研究所和珠江啤酒厂。从外面看，广州市农业科学研究所区域还有工作人员进行管理，进出车辆都必须经过登记，但进到里面就会发现，大部分土地都用围墙进行划地为限，以珠江啤酒厂宿舍楼为界，东边的几幅地都被村民种上了庄稼，靠近西边的部分主要用作停车场。“这一片原来都是农科所的地，现在都被政府征收了，你看到的平地原来都是房子来的”，珠江啤酒厂宿舍楼里的小卖铺阿姨说，农科所前面在修的路叫双塔路，双塔路不远有一条河涌，河涌过去就是珠江啤酒厂的地了，再过去就是珠江了。
据了解，广州市农科所搬迁后将给琶洲留下583亩地，这片土地近地铁可望珠江，素质不错，虽然该区域以商业用地为主，但也规划有近300亩的居住用地供应。而比广州市农科所资源更好的要数琶洲C区的新洲村，沿珠江以长条形展开，江面视野非常开阔，而其所在的琶洲C区有612亩的居住用地，给人留下了很大的想象空间。“年前开了几次会说要拆迁，听说意向开发商是珠江实业”，新洲村里的一位中年妇女告诉南都记者，有些租客听说要拆迁就搬走了，但至今还没有动静。
过了琶洲大桥来到临江大道，在员村地铁站和珠江之间的区域是员村D区景观条件和交通条件最好的土地储备。这里的土地储备主要是绢麻厂和程介西村。几经波折的绢麻厂目前已经变成了停车场和饭庄，虽然已被规划为商业用地，但其主子依然成谜。与绢麻厂一路之隔的是程介西村，从员村地铁站B出口出来走上几步就是程介西村了，周边生活氛围浓，有百佳超市、中山大学附属第六医院、苏宁电器等配套，程介西村也因此成了租赁旺地。据程介西村的租客小高介绍，程介西村10层以上的房子就能看到江景，10分钟以内就能到珠江边。听说要拆，村口贴公示严禁加建，但还是有村民在偷偷加建。
板块市况
一手供应紧张价格2万-3.5万
目前琶洲-员村地区一手楼供应紧张。其中琶洲在售盘主要是公寓尾货产品，其中保利世贸公寓，均价达到2.8万元/平方米，印象琶洲公寓目前均价2万元/平方米，邦泰国际公寓平层单位均价2.2万元/平方米，复式单位均价2.5万元/平方米。员村地区，一手楼只有佳润临江上品和江源半岛花园，其中佳润临江上品在售42-125平方米的单间到三房，价格区间28000-35000元/平方米；江源半岛花园起价毛坯2.5万元/平方米。


-->前景分析
泛CBD价值有透支
地产经济专家邓浩志认为，琶洲-员村地区是广州泛CBD，是另一个更加完美的珠江新城，是广州发展的下一站，发展前景非常好。但由于琶洲-员村地区规划已为市民所熟悉，该板块的楼市也已经历几次炒作，目前价值有所透支。另外，琶洲-员村地区临江面很大，居住用地上建设的将主要以江景豪宅为主。
记者 詹奇岳实习生 江雨然
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奥体新城 住宅规模抵三个“亚运城”


广氮地块的首个项目正在紧锣密鼓地施工。


一线土地直击　广氮地块首个住宅小区华苑正在施工
4月初的一个下午，原来广氮厂的南门，周围杂乱地码放着一堆堆的建材，相比门外干净宽敞的柏油广园快速公路，长期施工使得门前路面坑洼，有积水坑处道路泥泞，路面积满厚厚的一层建筑土灰，经常来来往往的载重车每次经过都扬起呛人的尘雾。但这丝毫不影响门内是工地的忙碌节奏，钢筋竖立密密扎扎，机器轰鸣作业。
正在紧锣密鼓施工的是华苑住宅小区，所属地块为广氮A06070509、A06070511地块，作为广氮首幅入市土地，2009年被中石化洛阳石油化工工程公司拿下，作为中石化总部(六家企业单位)南迁配套的惠民工程。
而这只是总建筑面积接近350万平方米的广氮地块中的小部分。随着今年1月份通过的《奥体中心周边地区城市设计与控制性详细规划》，广氮这个被称为巨无霸的地块，也被融入了更大规模的区域，并且连上其他区域被称为奥体新城。
奥体新城北起北环高速，南至广深铁路，西起科韵路，东至丰乐北路的区域，用地面积21.90平方公里。根据天河区建设智慧城的要求，奥体新城定位为智慧产业服务的生态宜居新城。规划范围内居住用地共556.4公顷，住宅建筑面积达1248万平方米，已经基本相当于3个亚运城的总建筑面积。商品房用地面积占到近八成左右。政府预计奥体新城政府卖地可获收益500亿元左右。
值得关注的是，备受关注的世界大观将更新改造成岭南大观园，打造成为以岭南非物质文化为主题，以“非物质文化体验+低碳养生”两大亮点相结合的高品位旅游度假区，为该区域带来不错的绿化环境配套。
板块市况　一手帝景山庄成“寡人”二手盘均价1.5万
按照不完全严格的定义，奥体新城可以算是天河的“处女地”。在这近22平方公里的地块上，新楼盘只有占地22万平方米的合生帝景山庄在售，目前在售为三期比华利山，户型面积为431和453平方米的双拼别墅，单价毛坯5万元，总价在2000万元以上。而二手楼盘也不多，只有半山溪谷E墅和中海康城。目前二手均价均为1.5至1.6万元左右。此外，深天健去年以12.9亿元所夺的广氮地块预计将在年底动工，明年5月推出市场。
不过，奥体新城周边有汇景新城、棠德花苑、骏景花园、旭景家园、金碧世纪花园、美林湖畔等楼盘。二手在1万多至2万多元不等。可以预见，奥体新城将成为天河新一中高端居住区。
前景分析　可以发展中高端住宅产品
“奥体新城离广州市中心很近，另外，奥体新城周边的配套已经基本成型，未来的发展是很看好的”，广州市社会科学院研究员彭澎认为，奥体新城有着奥体中心为基础，并且有着广园快速以及BRT、地铁等交通配套，区域发展将非常迅速。彭澎建议，目前奥体新城的发展将取决于广氮等大型地块的盘活，奥体新城可以发展成像华南板块一样的大盘，以推动区域的配套。
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而北京大学公共经济研究中心研究员韩世同认为，奥体新城区域已经有一些高端楼盘，以及奥体中心、世界大观等有知名度的建筑，市民对于该区域已经有一定的了解，目前需要的是对于区域的各种生活配套以及商业配套进行完善，才能进一步拉动区域房地产的发展。韩世同建议，该区域已经有了一定的保障性住房规划，可以重点发展中高端产品，以吸引更多的实力消费买家进驻，以便于发展区域的商业配套。
白鹅潭 广佛之心 居住用地13平方公里


广钢广船的顺利搬迁影响该功能区发展进程。


一线土地直击　广钢、广船用地皆规划为生活区
白鹅潭地区规划为广佛之心和国际商业中心，规划用地总面积35.11平方公里，北至大坦沙尾，南至环翠路与环城高速公路，东至工业大道中和工业大道南，西至芳村大道北和花地河，区域整体毛容积率控制在1.1左右。其中居住用地面积最多，占37.9%，主要土地储备用地位于旧城综合提升区、南部综合生活区和花地滨水生活区。南都记者现场走访获悉，旧城综合提升区和花地滨水生活区目前主要以城中村为主，而南部综合生活区则以广钢和广船用地为主。
南都记者首先来到旧城综合提升区，这里包括东漖村、茶滘村、鹤洞村等城中村，城中村生活氛围浓厚但也较为杂乱。位于地铁1号线坑口站C出口对面的东漖村一期工程拆迁已基本完成，范围是荔湾区花地大道北以西、浣花中路以南、浣南街以东区域，改造用地面积约2.29公顷，拆迁建筑总量约3.32万平方米。家住东漖松间坊自建房的李女士告诉南都记者，从去年年底开始已经开过三次会，但她依然不清楚何时动工。同时，松间坊道路上房屋招租的广告依然贴满了木板，一厅一房月租金800元左右。出东漖村沿东漖北路一直往北走，在东漖北路与涴花路交叉路口的东边是艺和市场，路人介绍说，该市场北边就是茶滘村的范围。茶滘村里有汾水流过，城中村自建楼也依然惯看日出日落，没见明显拆迁痕迹。
从1号线西塱地铁站出来，接驳277公交车到广州造船厂，一路尘土飞扬，虽然广船、广钢的拆迁早已开始，不过拆迁将历时3年，目前广船、广钢依然机器轰鸣。走进广钢大门，你会感觉这就是一个工业小镇：林立的烟囱，加上以广钢命名的医院、学校、电影院、工人体育馆，占地面积也达到138万平方米。广船比广钢要小，相当于42%个广钢，但地理位置却明显占优，东向一线江景。与广船厂区南面一墙之外的杂铺店老板并不担心自己租的店铺会拆，她指指广船的黄色吊臂，“都工作着呢，没看出拆啊。”
板块市况“潭”边楼价差异大　逸翠湾最高3.8万
白鹅潭板块目前在售的楼盘比较分散，集中在芳村、工业大道和黄沙。芳村部分主要是逸彩新世界和荔江美筑，其中逸彩新世界4月推新货，户型为120-230平方米三到五房，价格未定；而荔江美筑则是尾货在售，起价1.6万元/平方米。工业大道现有中海锦榕湾和中海橡园国际在售，中海锦榕湾余货不多，中海橡园国际3月底刚以2.3万元/平方米均价开盘，4月下旬将加推H3栋，为82m2的两房、99-116m2的三房。黄沙的逸翠湾定位高端，目前在售228平方米的豪宅单位，均价3.8万元/平方米。
前景分析　关键看广钢广船能否顺利搬迁
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暨南大学管理学院教授胡刚认为，白鹅潭定位广佛之心，随着广佛同城的发展，该区域发展也将起势。但主要还是要看广钢广船能否顺利搬迁，如果顺利的话白鹅潭起动就会快些。由于白鹅潭主体土地在芳村，估计土地价位不会太高，还将是一个价值洼地。
记者　詹奇岳　实习生　江雨然
白云新城西延区 12条城中村待改


棠溪村的临街铺租金均已过百元/平方米。


一线土地直击城中村密布白云商业最热闹区域
白云新城规划有西、北两大延伸区，总面积超过80平方公里，是白云新城原来规划面积的近十倍。其中，西部延伸区的规划范围北起黄石路，南至白云区界，西起珠江西航道，东至机场高速，面积约27.45平方公里。涉及石井、新市、棠景、松洲四个街道，包含12条转制城中政村。
西延区虽处白云闹市中心，却挺难找。南都记者再次体会到广州城市包围农村的特性。无奈，南都记者只要挑选最有代表性之地，如棠景街的棠溪。
4月4日上午十一点，在棠溪的牌坊口，首先看见的是一个宽敞明亮的乐嘉商业广场。临街士多的老板告诉南都记者，以前脏乱差的治安和环境早在2003年时就彻底改变了。改造后铺面租金从每平方十几元很快就涨到了几十元，目前至少上百元了。随后记者又来到新市，这里积聚十几万外来人口。而那条号称“广州最拥挤”的人行天桥依然如故。而沿途的广百、家乐福等好不热闹。总体而言，西延区基本以城中村为主，少有空余的未开发地块。
板块市况在售楼盘集中在新市、棠景一带
在以居住为主的西延区板块内，在售楼盘主要集中在新市、棠景一带，在白云新城区域建设的带动下，楼市价格相对较高，至少都在2万/平米或以上。如祥景花园均价就在20000元/平米，秀山一品均价25000元/平米，带3000元/平米的豪华装修。而远景路西段的美景国际公寓，虽然毛坯均价为16000-19000元/平米，但却只有59年使用权。今年6月，在三元里大道和机场路交会处，还将亮相一个全新楼盘228国际公寓，是一个商住项目，预计今年6月面市，价格待定。相比而言，石井和松洲附近在售楼盘较少。石井镇横沙村广佛路段有个新盘元邦明月金岸预计今年上半年开盘。
前景分析将成为广州居住最密集区之一
地产经济学家邓浩志认为，该规划将对白云区房地产的发展起到积极推动的作用，未来白云区，尤其是白云新城及两大延伸区将成为广州最重要的居住密集区之一。
2010年12月，保利集团创造了广州有史以来住宅楼面地价首破“两万”大关。房地产专家谢逸枫表示，如果按照地价占房价一半计算，未来白云新城板块的楼盘销售均价将在40000元/平方米，未来房价区间或在3.5万～5万/平方米，将与珠江新城比肩。
记者 邓恒
白云湖 38平方公里的湖滨生态宜居新城


白云湖正在紧张施工。

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一线土地直击白云湖建设中周边河涌环境待提升
白云湖地区的规划定位是白云湖滨生态宜居新城，将成为城市北部地区综合性居住新城、主城区北部片区级公共服务中心和广州区域性物流园区之一。划区围绕白云湖人工湖为核心，由流溪河、珠江西航道、广花快速路和黄石路围合而成，总规划用地面积约为38平方公里。据了解，地铁8号线北延段、城轨都将在白云湖核心区设站。
4月3日，记者来到了位于白云湖东南侧的石井红星岑村，刚一进村，便有村民劝阻记者“别去看了，没路可走。”记者只得沿着农田和河涌徒步而行，步行一个小时，终于在村路尽头见到施工中的白云湖。
有村民告诉记者，白云湖被铁路分成了“东”、“西”两湖，临村的“西湖”面积更大，“这里的工程搞了三四年了，现在还在弄。”记者看到，白云湖挖掘上来的淤泥堆成了一片高耸的小山坡，沿着村子一路延伸。记者最深刻的体会便是，这里离未来湖滨生态宜居新城的目标实在太遥远了，城中村的小路泥泞不堪，敞开的河涌一路都在散发恶臭，生活垃圾、工业垃圾遍地都是。有村民表示“等白云湖公园建好后，这里会拆迁了，环境也会变好，但不知道还要等多少年呢。”
根据《广州市住房建设规划（2010-2012）》，广州去年本来要出让一块白云湖周边约50万平方米的居住用地，提供约90万平方米建筑面积，预计能为市场提供9000套以上的中小户型单位，但最终并没有拿出来拍卖。今年则再计划出让两块地，面积达60多万平方米。
板块市况周边以农田和农房为主
当前白云湖附近主要以农田和农民房为主，仅有一个在售项目———顺丰翠园，目前其二期已经基本卖完，但还有后续用地。另外根据规划这里还将有一个大型的保障房社区建设。
前景分析要达成宜居之城尚需时日
经纬行研究中心经理朱欣苑指出，白云湖如此大规模的建设必定是分期开发，而要达成宜居之城尚需时日。从广州的发展格局来看，当前的趋势与热度是往南往东发展，白云区楼市面临着番禺、南沙、萝岗、增城等多个配套更完善的板块竞争。而在同区域内，白云新城板块和金沙洲板块是当前政府更为着力打造的区域，且其配套更为成熟。可以说，白云湖板块的形成与成熟路漫漫。
记者 严艳 实习生 黄丽娟
空港经济区 今年大批产业用地将推出


空港区现在很多地方都是以农民房和农田为主。


一线土地直击　保税区无大盘广袤土地鲜为人知
按照《广州空港经济发展规划》，广州空港经济区包括白云区、花都区、从化的鳌头、太平两镇以及街口、城郊、江埔三个街道、萝岗区的九龙镇的范围，面积约2640平方公里，约占广州市域面积的35%。其中核心区为包括东至京珠高速公路、南至北二环高速公路、西至广清高速公路、北至北三环高速公路的空港新城，面积约390平方公里，约占广州市域面积的5%。
其中综合保税区拟选址地总面积7.198平方公里，跨广州白云、花都两区。按照3月30日广州市国土资源局发布的《关于公布广州市2011年市辖区经营性用地出让计划的通告》，空港经济区大部分出让土地为产业用地。
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4月4日，为实地了解空港经济区土地的具体情况，记者特意选取规划为机场综合保税区的钟落潭镇白沙村、大纲领村、良田村地块现场探访。白沙村、大纲领村、良田村三村坐落于G104广从路两侧，周边小商铺、小生产企业比较多，比如水泥厂、竹木厂等等，没有大型的商场、百货市场，房屋都为自建房，高层建筑较少，大多数为独门独户的小庭院，几乎没有大型楼盘开发。目前，白沙村、大纲领村、良田村三村很多土地都没有得到开发利用，广袤的土地鲜有人烟，其中一些土地作为种植地种有植被，但绝大多数土地都是荒芜的。
板块市况　楼市发展不“给力”
目前广州空港经济区楼市不够旺盛，机场附近只有3-4个盘。不过航空港的落户使属于空港经济区的花都楼市提升了整体形象，加上其他各项市政交通配套完善到位，以及花都区汽车业、物流业等支柱产业的发展壮大，带来众多的就业及居住人群，因此，一向较为低调的花都区房地产出现大幅增长，尤其是花都花山镇楼盘发展比较快，未来将成为新进楼盘发展的集聚地。
前景分析　短期内难有起色
经纬行高级主任曾英杰对于空港经济区的未来并不太看好，他认为空港经济区楼市短期内，“看不到很大的爆发力”，因为空港经济区发展较快的主要是物流、新技术等产业，地块主要为商用，而该区的人口密度较少，周边楼盘主要的客户群为机场工作人员以及物流和其相关产业的工作人员，这部分人群购房也只用于暂时使用，购房用于长期自住的很少。因此，空港经济区楼市还需要一段时间的沉淀。
记者 严艳 实习生 黄丽娟
新中轴线南段地区 “绿色大鱼”游弋海珠




沥滘村被万亩果园环抱，可改造为高挡社区。
一线土地直击　城中村“金玉其外”可改造成高档区
新中轴线南段地区像一条“绿色大鱼”游弋在珠江前后航道之间，北起珠江前航道和黄埔涌，南至珠江后航道，西起广州大道，东至海珠岛东岸，包括万亩果园地区，规划总面积40.26平方公里，功能定位为广州市具有岭南特色的行政中心。南都记者在这条“绿色大鱼”走了一遍回来发现，关键词除了城中村还是城中村：涉及沥滘、三滘、红卫、东风等14条城中村改造，其中沥窖村具有成为富人区的潜质。
走进镌刻“沥滘”两字的大牌坊可以发现，沿着沥滘大道两侧建筑，作为商铺的建筑多位两三层，而民居则一般是4-6层。虽然沥滘村内不咋的，但其周边环境却是“金玉其外”：村子西南方向有地铁3号线沥滘站，南直面珠江后航段，北望海珠湖，东南万亩果园环抱，且住宅开发密度不超过30%，附近南海心沙还规划游艇码头，4.39平方公里的面积也足够腾转挪移，十足一副富人区胚子。怪不得租客都不愿离开，沥滘租客张先生说三年内拆迁，现在并不急着搬离。
沥窖村占尽天然，而三滘村、东风村等城中村则享受“人工”的海珠湖。三滘村位于海珠湖的西南方向，东风村则在海珠湖的北边，村中河道众多，依稀可以看出当年岭南水乡的风韵。由东风村南行几分钟就可以到达地铁3号线大塘站。
板块市况　住宅均价2万-3.5万/平方米
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新中轴线南段地区在售楼盘不多，只有罗马家园、利海假日轩、泊雅湾、珠江帝景苑等楼盘在售，其中广州塔附近有珠江帝景苑和泊雅湾两个一手盘，珠江帝景苑已经是尾货在售了，顶层复式组团“帝景一号”户型面积462～718平方米，均价3.5万元/平方米；泊雅湾目前准备加推80-110㎡两房三房，价格未定。利海假日轩则位于赤岗板块，目前尾盘在售，售价2万元/平方米。罗马家园在沥滘村附近，目前在售威尼斯庭组团，户型为99-180平方米的三房到五房，均价2.2万元/平方米。
前景分析　政府推动力强海珠湖、万亩果园宜居
暨南大学管理学院教授胡刚分析，新中轴线南段的核心地区是行政中心，属新中轴线延伸，区域内又拥有海珠湖、万亩果园等资源，宜居程度比较高，加上政府的强力推动，启动速度和发展速度应该很快，发展潜力很大，估计地价也会很高。
记者詹奇岳 实习生 江雨然
广州南站 总规划面积约36平方公里


广州南站交通已四通八达。邹阳军　摄


一线土地直击　现时地块“听取蛙声一片”
按照规划显示，广州南站地区规划范围总面积约36平方公里，核心区范围为北至谢石公路，南至新桂路和幸福涌交接处，西至南站幸福涌沿线，东至东新高速公路的区域，总面积约4.5平方公里。去南站很容易，只要找到汉溪长隆大道，然后沿汉溪大道中直行即可。过了南国奥园，当看到越来越多低矮的小平房和参差不齐的村民宅基小高层，就预示着已经到了谢村的地界了。从谢村再走约十分钟车程的路上，就到南站了。
随后，南都记者又来到了南站大楼前沿的石洲中路一段，这里距离南站不到800米，属于南站硬核区地块。规划中的高密度路网显然已经成形，虽然不见车影人影，但“滴滴”做响的红绿灯声音却随处可闻，犹如“蛙声一片”。在石壁地铁站的出口，孤零零停着两部搭客的摩托车，许是半天不见人出来，搭客仔也不知藏到哪块绿草上睡大觉去了。
恢弘的南站大楼近在咫尺，可这里却寂静得了无人烟，若要成为规划中的以商务、商贸为主导功能的现代服务业集聚区，看来还尚需时日。
板块市况　周边楼盘因站而贵最高涨六成六
南站板块附近目前没有楼盘。如果说距离最近的在售楼盘，则是华南板块的招商金山谷和富豪山庄以及南浦岛板块的锦绣半岛。金山谷和富豪目前在售洋房单位，金山谷均价1.5万元/平方米，富豪山庄均价在1.1万-1.3万元/平方米。锦绣半岛目前在售也是洋房，均价1.4万元/平方米带装修。总体而言，随着南站规划的出台以及番禺新城的升级，这些楼盘均有不同幅度的涨幅。其中，涨幅最厉害的莫过于招商金山谷，去年7月其“领仕”洋房组团首度开盘时，均价只有9000元/平方米，现在已升至1.5万元/平方米。
前景分析　广州未来5-10年最具成长性地区
广东商学院流通经济研究所所长王先庆非常看好南站。他认为，以前城市的发展包括商业，都存在一个滞后的情况，使后来的发展管理遇到瓶颈。此次广州南站的规划出台，是城市发展新的动向和举措。可以说，广州南站将在未来5-10年，成为广州最具有成长性的地区。王先庆得出这样的结论，并非乐观，而是建基于南站发展的长期趋势。
回复该发言

根据规划，沿南站未来轨道交通站点及多处大型公交站点，在500-800米范围内将布置高强度商务、商业及居住功能。北大公共经济研究中心研究员韩世同指出，广州南站的投资潜力是毋庸置疑的，它未来的商贸业态，应尽可能现代化，具有超前意识。
记者 邓恒
黄埔临港商务区 “东部门户”核心区建设用地928亩


文冲改造快马加鞭。


一线土地直击文冲村已率先启动改造
从地铁5号线鱼珠站出来，周边是一片旧房子，以及鱼珠公交总站。不少电动车以及三轮车在地铁站门口兜客，主打路线是鱼珠地铁站至鱼珠码头，票价只有2元。南都记者坐上一辆积极兜客的三轮车，不到3分钟就来到鱼珠码头，轮渡通往因为黄埔军校而闻名的长洲岛。而鱼珠码头隔壁就是吊塔林立的广州出海口黄埔港。
这是黄埔临港商务区的核心区鱼珠的“前身”，按照黄埔区的规划，在不久将来，这里将打造成广州承担港口及其相关商务活动的临港经济综合服务中心，成为与西部的白鹅潭商务区、中部的珠江新CBD、南部的琶洲地区联动发展的“东部门户”。
据介绍，黄埔临港商务区规划为“1+3”空间布局，包括一个核心区和三个延伸区，一个核心区，指护林路一带219.3公顷的临港商务区核心功能区；三个延伸区，指城市游憩商业区（RBD，包括珠江南岸的长洲以及珠江北岸的鱼珠临港地块），临港商务区产业支撑区（即沿港口带的现代临港生产性服务业集聚区），临港商务区服务配套区（即黄埔大沙地“回”形商圈）。
根据规划，临港商务区核心功能区有可建设用地61.85公顷，约928亩，三个延伸区也有大量的土地可以释放。如南都记者在文冲村发现，该村已经开始启动改造。预计随着黄埔区旧改工作的推进，将有更多的土地将进一步得到释放。
板块市况售价1.3万-1.6万元/平方米
黄埔在售新房楼盘只有黄埔花园和东港花园两个，供应相当少，一年来只有黄埔花园推出新货。现在在售的黄埔花园单价在1.6万元左右，东港花园单价在1.3万元左右。
从2010年的成交量和存货量来看，黄埔区将长期处于新盘新货十分稀缺的状态，不少买家如果要在该区域购房不得不转向二手物业，二手物业根据位置和楼龄不同，价格也从数千元到1.5万多元/平方米之间。如楼龄较新的万科城市花园二手报价就在1.5万元左右。
前景分析发展前景取决于黄埔能否成功转型
业内专家认为，目前黄埔区发展房地产的基础较弱，黄埔临港商务区能否成功，取决于黄埔能否成功扭转长期在市民中形成的传统工业区的形象。
广州市社会科学院研究员彭澎认为，当时临港商务区的规划背景之一就是考虑到是广石化的搬迁以及黄埔的产业调整，目前广石化暂时不搬，黄埔如何重新进行产业规划调整，如何扭转黄埔的传统工业区的形象将是政府需要重点考虑的问题。“黄埔区的房地产还是有一些发展空间，如临港商务区可以发展一些写字楼、公寓以及商业配套，长洲岛可以发展一些高端低密度住宅，但是这些都需要黄埔改变原有的形象”。
北京大学公共经济研究中心研究员韩世同则认为，黄埔如果大力发展港口经济的话，可能会吸引不了企业进驻，反而是应该注重对区域内产业配套服务的升级，发展中端房产。
记者 邱锐泉 实习生 段久惠
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