搭车大虹桥没有那么容易 周边楼盘房价已现透支

“随着虹桥商务区首批开发地块启动建设，‘大虹桥’再度引爆关注。记者在采访中发现，‘大虹桥’虽有明确规划，但公众大多并无清晰认知，普遍笼统地认为是‘虹桥机场附近的那些地方’。因此就有众多开发商借机炒作，甚至距离虹桥商务区若干公里远的项目也纷纷宣称‘位居大虹桥’。分析认为，‘大虹桥’概念不断泛滥，固然是一种正常的市场反应，但其辐射范围毕竟要在较为合理的范围之内。目前大虹桥区域及其周边房价已经出现一定程度透支，预计未来两年将出现涨幅放缓趋势。”
辐射范围
根据2010年初颁布的《上海虹桥商务区管理办法》，虹桥商务区东起外环高速公路（S20），西至沈海高速公路（G15），北起京沪高速公路（G2），南至沪渝高速公路（G50）。其中，主功能区东起外环高速公路（S20），西至“现状铁路外环线”，北起北翟路，南至沪渝高速公路（G50）。
上海虹桥商务区管理委员会向早报记者提供的资料显示，虹桥商务区总规划用地面积约为86平方公里，涉及长宁、闵行、青浦、嘉定四个区，其中主功能区总用地面积约为27平方公里，其余则为功能拓展区。在主功能区里，有一个面积约4.7平方公里的商务功能核心区。
虽然早已有规划，但市场依然出现了大虹桥被扩大化和泛化使用的现象，乃至普陀、松江等区域地产项目纷纷宣称大虹桥辐射构成利好。
佑威机构董事总经理黄志坚向记者表示，从商业角度看，越在核心，价值越高，但核心地块是有限的，市场需求和承受能力却是多样化的，自然“大虹桥”就有了外延的需求。
华燕市场研究中心副经理张晴怡则认为，上海历来有对地段档次的划分传统，从目前人们的“价值观”来看，“与大虹桥沾边就体现出其价值，但并不是说一定要用到相关配套，仅仅是借助于这个区位概念就够了。”
不过，大虹桥概念不断扩大化固然是一种正常的市场反应，但其辐射范围毕竟没有开发商宣传的那么远。上海市商业经济研究中心主任齐晓斋分析，大虹桥的辐射形态将会呈现不规则的章鱼形，而不是圆形或者椭圆形。齐晓斋认为，大虹桥的辐射范围，不能简单地用半径为多少的圆形或者椭圆形来厘定，因为大虹桥首先是交通枢纽，其辐射范围将受其交通工具能及范围与便利性所约束，而交通工具的便利性又与使用者的心理感觉有一定的关系。
中投顾问房地产分析师韩长吉也认为，判断其辐射区域是否合理，关键在于该范围内的相关建设是否能够与核心区域相互承接，以达到充分发挥核心区域功能的作用，因此，必须根据具体不同的发展阶段进行区别划分。
功能定位
“虹桥商务区不是一个行政区域，而是一个功能区域。”早在虹桥商务区管理委员会成立之初，虹桥商务区管理委员会常务副主任薛全荣，就对外说明了虹桥商务区的基本定位。
关于虹桥商务区的功能定位，《上海虹桥商务区管理办法》的描述如下：虹桥商务区应当依托虹桥综合交通枢纽，建成上海现代服务业的集聚区，上海国际贸易中心建设的新平台，面向国内外企业总部和贸易机构的汇集地，服务长三角地区、服务长江流域、服务全国的高端商务中心。
另据上海规划部门发布的最新资料，主功能区的主要功能为综合交通枢纽和现代商务贸易，形成面向长三角的商务中心；功能拓展区则主要承担商务区的生活配套、交通保障、产业延伸和环境支撑功能，发展医疗、教育、居住，强化商务区的辐射带动效应，促进嘉定、闵行、青浦、长宁等区域功能提升。
韩长吉认为，“大虹桥”实质上是以发展现代服务业为核心的综合商务区概念，具体来说，它将包括交通、产业、空间、结构、布局等多层次内容，是现代服务业核心区域及国际贸易交流平台。
回复该发言

在齐晓斋看来，大虹桥的概念是立体全面的，它将以国家级的贸易、会展为核心，形成集商业、办公、居住、文化交流等为一体的城市新中心，同时由于消费人群的相对流动性和差异化，各功能层次也将会有所不同，充分体现市场的丰富性。
瑞安虹桥天地项目总监陈建宏认为，虹桥商务区是国际贸易中心的新平台，其整体不是单纯的办公区域，而是一个“商务社区”概念，在这个区域内，融合了办公、购物、休闲、餐饮、展览、酒店、住宿等多种物业形态，是一个完整的社区概念。
地产机会
任何新区域的发展，都离不开房地产的开发。大虹桥，也从来不缺乏地产商的关注。
早在2010年年初，SOHO中国董事长潘石屹就向媒体表示，看好大虹桥的发展。2010年8月，SOHO中国如愿摘得虹桥临空地块。2010年9月，瑞安房地产以及由上海地产集团、上海虹桥商务区投资置业有限公司和上海现代建筑设计集团组成的上海合众房地产有限公司，分别摘得虹桥商务区核心区一期06和08号地块。近日，台湾丽宝建设联合体和北京万通联合体，又分别竞得虹桥商务区核心区一期01和04号地块。
无论是SOHO中国还是瑞安、北京万通，都是国内房地产行业内不可小视的角色。张晴怡分析，政府出于对虹桥商务区整体发展的考虑，会对进入的开发商进行一定的考核，设置一定的“门槛”，尤其是初期，板块需要通过引入有实力的开发商，快速建立起形象，因此，会选择优质的开发商。
据陈建宏透露，当初政府对06号地块提出了涉及地标建筑、展馆、酒店、低碳节能等多个方面的要求，在很大程度上考验了瑞安房地产在综合性商业开发上的能力。
虽然有一定的进入门槛，但尚处于开发初期的大虹桥，对地产企业依然有着巨大吸引力。地产企业机会何在？
在张晴怡看来，地产企业主要有三大机会：其一，利用规划优势，做符合产业规划的项目抢先入市；其二，借助知名开发商入驻对板块价值的提升，打造差异化的项目；其三，利用整个板块的规模效应，降低入市风险。
面对机会无数的大虹桥，上海宏汇置业执行董事吴宗霖也表示，进入企业未来产品开发一定与区域产业发展相匹配。根据相关经验，以商贸、会展为核心的交通枢纽，周边多辅以快消品、商务酒店、休闲娱乐等项目，初期并不十分适合高端住宅和高端商务项目的开发。
根据吴宗霖的判断，早期大虹桥办公物业的开发将会以销售型为主，以回笼资金养商业。
韩长吉认为，目前大虹桥区域及其周边房价已经出现一定程度透支，预计未来两年将出现涨幅放缓趋势；而大虹桥商务区基本成熟仍需要一定时间，预计时间是5-8年，但是目前上海成熟的商圈大多经过了10-20年积累才最终形成，对于基础相对薄弱的大虹桥市场来说，要达到目标时间存在一定难度，因此增加了资金回笼的压力。
回复该发言