2005年均价7040元/平 回望深圳房价狂涨第一年

2005年，你的楼市记忆是什么？
接受访问的圈内人士给出的答案五花八门，但大家印象深刻的是，这是深圳楼价开始大幅上涨的第一年。
在这一年，深圳楼价结束十几年来的平稳发展，毫无预兆地开始快速攀升，全年涨幅近18%，市场开始出现“开盘售罄”的字眼。而在此之前的十几年，人们从不认为房产可以升值。
此后，房价在“泡沫论”中一路前行，直至现在翻了3倍有余。
也是在这一年，政府调控开始“动真格”。二手房交易开征教育费附加和土地增值税，购房两年内转手须交营业税，深圳市调控房价过快上涨的五项措施开始实施，如今商品房市场的一系列规范雏形大约在此时成型。
以改革闻名的深圳，这一年也仍然不寂寞。5月22日，伴随着声声巨响，渔农村的15栋高层建筑在12秒钟内全部倒下。诞生在渔农村的“中国第一爆”，吹响城中村改造的号角。
2005年底，深圳发布《城中村改造总体规划纲要（2005-2010）》，旧城改造大幕自此拉开。
这一年，深圳楼市仍然走在全国最前列。
红树西岸（资料、论坛)开启智能化家居新潮流；深圳发展商率先扛起“绿色建筑”旗帜，泰格公寓通过美国绿色建筑委员会LEED认证；深圳开发商从“欧陆风”中醒来，万科第五园（资料、论坛)以“骨子里的中国”挑动了国人内心深处的传统民居情愫。
这一年，尽管房价已明显上涨，但购房者更愿意相信这是泡沫使然。
市场上炒家寥寥，人们还未从这一拨房价上涨中醒过来。而此后，房价飙升令工薪族与房子渐行渐远。


渔农村第一爆2005年5月22日下午1时，深圳福田区渔农村内，15栋高层建筑在12秒钟内全部应声倒下。
深圳城中村改造工程吹响了第一声号角。



泰格公寓获LEED认证内地第一个LEED认证的商业项目。


万科第五园掀起“中国风”当“欧陆经典（资料、论坛)”、“温哥华森林”等为代表的欧陆风盛行之时，万科第五园，以一句“骨子里的中国”，和中式建筑的诗情画韵，挑动国人内心深处的传统民居情愫。


红树西岸引领智能家居潮流
拿起手机，便能遥控家中的空调、窗帘、灯光……这种全面智能化家居模式，在深圳由红树西岸开始。


出关置业
“宁要关内一张床，不要关外一套房”，这一观念在2005年开始被全面打破。关内人开始出现外迁潮流。
关外一楼盘平均每分钟卖出4套房
2005年，“十一”黄金周的第一天。王先生一家起了个大早，从福田开车去盐田。他们不是去大梅沙度假，而是赶去万科十七英里位于溪涌沙滩上的销售现场，认购选房。
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但令他们意想不到的是，如约在8：30以前赶到的他们，在经历了7个小时的烈日之后，仍然没有选到房。
尽管房价从16000元/平方米直涨至21000元/平方米，但还是卖光了。紧接着发生的事众人皆知：未选到房的愤怒的购房者砸了售楼处。
万科十七英里是一个极端的个案，但它是当时疯狂市场的一个缩影。2005年，是深圳房价明显上涨的第一年，也是调控政策频繁出台的一年。抢房、售罄，成为当年楼盘开盘的惯用词汇。
千万级别墅深夜开盘当晚售罄
10月25日晚，威尼斯酒店。香蜜湖1号（资料、论坛)选房活动在此秘密进行，此前未做任何宣传，没有一家媒体收到开盘消息。到晚上9点30分左右，当天推出的29套单位全部售罄，首批推出的29套别墅价格均在千万元以上，其中最贵的一套别墅售价2700万元。
在中旅国际公馆（资料、论坛)开盘现场，热销同样在上演。
10月1日，位于香蜜湖的中旅国际公馆二期开盘。选房当天，约3000人来到现场，售楼处周边的道路上，近1000辆私家车排列两旁。成交结果没有悬念：开发商推出的435套豪宅单位，开盘销售率达到95%；10月29日，再推437套，成交逾8成。开发商在一个月时间，收金达到12.6亿。
大盘被热捧，小盘也“吃香”。6月18日，位于南硅谷片区的纯海岸平层单位进行选房，开盘即成尾盘。整个纯海岸总共256套，平层单位售价7900元/平方米，开盘销售85%；复式均价9000元/平方米，售罄。7月2日，位于侨城北的皇庭香格里以5800元/平方米均价开盘，当天到场客户达450多批，推出223套，开盘当天几近售罄。
关外成交一片红火
关内楼盘上演抢购，关外楼盘成交同样疯狂。
在宝安中心区，天悦龙庭，开盘当日凌晨已有买家在排队等候认购，385套单位吸引了1500多批客户认筹。为避免排队压力，开发商临时决定以“流水号”方式确定排队顺序。选房开始后20分钟内，70多套单位售出，平均每分钟卖3.5套房。开盘结果毫无悬念，385套单位当天被抢购一空，开发商紧急加推80套单位也闪电售罄。
在宝安西乡，鸿隆107，同样上演了火爆的一幕。2005年10月15日，鸿隆107开盘，平均每3分钟成交13套房。开盘5个小时后，首推的1300套住宅全部售罄。
同样的场景发生在7月30日的宝安体育馆，鸿荣源·尚都开盘现场，3000多位购房者聚集于此。当天尚都以7000元/平方米开盘价创下片区最高，但仍获得开盘售8成的成绩。2005年，深圳关内外楼盘成交一片红火。
“购房者从未如此热烈”
数据可以佐证当时的疯狂。来自深圳市规划与国土资源委的数据显示，2005年，深圳特区内新房成交均价为8720元/平方米，同比上涨22.5%；特区外新房成交均价为5346元/平方米，同比上年上涨28.1%。
在成交价大涨的情况下，2005年深圳的新房成交量也在涨，全年住宅销售面积达到901.13万平方米，同比增长12.28%。
“谁会想到市场一夜之间突然火了呢？之前深圳房价从未这么上涨过，成交从没有这么火爆过，购房者也从未如此热烈。”深圳市格致中和置业有限公司董事长青忠贵说。青忠贵1998年来到深圳，在他看来，在2004年以前，深圳楼盘销售一直十分温和，现在市场所言的“日光盘”在2005年之前完全不敢想象。
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青忠贵告诉记者，以前楼盘销售“顶到天”，也就一个月100多套。罗湖东门有一个楼盘，开发商给购房者零首付，成交还送1万元。“在2005年之前，代理公司做销售方案，都是按照一个月30多套来制定，位置好、关注度高的楼盘一般一个月50-60套，一个正常的楼盘至少要卖一年多。2005年房价上涨，买家追涨，楼盘居然能一天售罄，这在当时很不可思议。”青忠贵说。
年度关键词
「调控」
◎事件：遏制房价上涨调控“动真格”
2005年6月3日，深圳市公布房地产税收政策，购房两年内转手须全额征收营业税；11月1日，紧急对二手房交易开征教育费附加和土地增值税两项税收，并宣布即日起，深圳所有的二手楼买卖交易合同必须通过国土局指定的交易系统统一签订并打印；11月11日，深圳市国土房产局发布通告提出：认购书使用统一示范文本，从网上下载签订后不得随意变更或解除；待售房源不得无故拒售；不得提前登记、集中开盘、分期销售；严禁炒卖楼花，未办房产证二手房不得销售。11月14日，发布《关于进一步规范我市商品房销售行为的通告》，拉开第二轮房地产市场调控的序幕。15日，提出包括新增商品房用地、增加特区内住宅供应、清理闲置土地、商品房明码标价等在内的五大调控措施；11月22日，深圳市地税局宣布，个人出售原受赠、继承、离婚财产分割等形式所得住房，同样需要缴纳营业税。
与此同时，规范房地产市场秩序的一系列举措也在进行。
禁止“认筹”、多层商品房封顶才能预售、预售房明码标价、进行地产广告专项整顿等贯穿整个2005年，如今商品房市场的一系列规范雏形大约在此时成型。
「合作建房」
◎事件：合作建房在深圳首次尝试
林立人以“深圳模式”重奖悬赏征集方案，合作建房在2005年备受关注。
2005年初，林立人在网上发布了召集个人合作建房参与者的信息，意在通过拍卖、盘活烂尾楼，通过自筹资金、以合作方式自建房屋，以达到节省开支、降低购房成本的目的。
4月15日，作为活动召集人，林立人在深圳召开了“全国个人合作建房研讨会”，得到了广州、北京、上海、重庆等14个大中城市的积极响应。到会的除了各个城市合作建房的发起人之外，还有不少金融、法律、房地产行业的专业人士，拍卖行、国土局也派代表出席了会议。这是全国首届个人合作建房研讨会，当时举国关注。
此后活动进行得出乎意料的快速。4月下旬，林立人已收到银行、担保公司提交的合作建房的可操作性方案。5月12日，个人合作建房（深圳）筹建办公室正式成立。
截至2005年5月20日，有合作意向的超过568人，首批确定下来的已有236人，其中不乏建筑、法律等各方面的专业人士。
作为活动召集者，林立人于其时设重奖征集方案：拿出自己现有的一套住房，用来奖励为合作建房提出好建议的人。2005年下半年，由于种种原因，这一轰轰烈烈的合作建房活动宣告失败。
「绿色建筑」
◎事件“绿色”成深圳建筑新方向
在建筑的低碳、环保建设上，深圳可谓“始祖”。而令深圳首先获得绿色建筑荣耀的，即是招商地产打造的、被誉为华南最绿的建筑———泰格公寓。
这个建筑到底有多“绿”？
中国南方地区的室内主要得热方式是阳光辐射，泰格公寓采取了多项建筑遮阳措施，外窗全部采用Low-e中空玻璃，隔热、遮阳、防噪，绿色藤蔓在美观的同时也可以遮阳，屋顶绿化令室内温度降低2℃，以上措施使得单位空调电功率节省一半。
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通过优化采用了多项建筑节能措施、技术和产品，对项目的节能起了关键作用，最终实现项目的节能率达67%.泰格公寓的楼道全采用感应灯具，室内全采用节能灯具，无机房节能电梯节约30平方米机房面积，每年还可以节省电费1.8万元。
此后，振业城（资料、论坛)、万科中心等一系列倡导绿色、低碳的建筑进入视野。到2007年，深圳共有32个项目列为建筑节能和绿色建筑的示范工程，其中11个示范项目为国家级示范项目。2008年，深圳荣膺“绿色建筑之都”，被列为全国“国家机关办公建筑和大型公共建筑节能监测”三大示范城市之一。
■当年声音
“禁止炒房，就是违宪！”
———在“2005首届中国地产品牌价值评估与品牌评选活动”论坛上，北京华远地产董事长任志强如此发言。
“中国地产泡沫论并不成立，中国房地产金融危机在可控范围内。”
———2005年，全国上下楼价出现明显上涨，市场上“泡沫论”横行，时任建设部政策研究中心主任陈淮如是说。
“保守地说，今后10年，中国的大城市，房价要涨3倍；大胆地说，今后的10年，房价要涨5倍以上。”
———在房价上涨之时，发改委专家王建作出大胆预测。
■当年数字
●7040元/平方米
2005年，深圳市商品住宅均价为7040元/平方米左右，同比上涨17.38%。
●30%
特区外置业渐成主流。2005年宝安区新房销售已居首位，占全市销售面积的份额从2004年的21%上升到30%；龙岗区其次，占比从2004年18%上升到20%。
●1：0.6
2005年，特区内住宅价格平均为8720.24元/平方米，同比上年上涨22.51%；特区外住宅价格平均为5346.26元/平方米，同比上年上涨28.10%。特区内外的住宅价格之比为1：0.6，价格的差距逐渐缩小。
●87万平方米
2005年土地交易面积达到87万平方米，比2004年成交面积下降61.6%。其中关外土地交易面积超过90%，关内罗湖、盐田两区无土地交易。
●0.66：1
2005年，深圳二手住宅交易面积为595.67万平方米，比去年同期增长25.53%。二手房与新房交易面积的比例为0.66：1，相对于上年的0.59：1，二者交易面积逐渐接近。


■对话
没人想到几年后房价能翻几番
罗雷
深圳市诚品地产总经理
南方都市报：提到2005年的房地产市场，你会首先想到什么？
罗雷：2005年是深圳房地产价格开始明显上涨的第一年，也是国家调控政策开始发力的第一年。在2005年之前的十多年时间，深圳房价一直很稳，因此也很少有购房者会产生买房投资的念头。但到了2005年，房价上涨趋势开始比较明显，政府也意识到这一点，也在有意识地开始调控市场。
南都：2005年的新房成交均价在7000元/平方米左右，跟今天相比，真是小巫见大巫。
罗雷：呵呵，是的。没有人能想到，几年之后深圳房价能在这一基础上再翻几番。当时房价涨了20%左右，老百姓已经觉得不可思议了。但之后的几年，政府为抑制房价一直在调控，深圳房价一直在上涨通道中。
南都：房价有明显上涨趋势后，市场上是否有炒家？
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罗雷：准确地说是投资性买家，短线炒作的人还是很少的。但即便是投资客，所占比例也是非常小的，自主性买家还是占据绝大多数。当时全国上下的实体经济发展速度很快，各行各业发展都很不错，市场投资渠道比较多，购房者多半只是出于居住需要而买房。
南都：当时深圳的居住版图是怎样的？
罗雷：关外置业形成趋势，但相比之下，福田、罗湖、南山等传统区域仍然比较热一些。当时豪宅区域深圳湾才刚开始有热度，现在热门的后海湾、宝安中心区在当时并不是购房者关注的主流区域。2005年红树西岸（资料、论坛)推出第一批单位，开盘价2万多元/平方米，这是当时深圳高层住宅的最高价。
南都：在2005年，深圳市的成交均价才7000元/平方米左右，红树西岸却卖2万多元一平方。当时怎么敢开出这个价格？
罗雷：因为我们意识到，经过十多年稳定发展的深圳楼市，已经要爆发了，深圳楼市蕴藏着很大潜力。我们回顾发现，在2005年之前的十多年时间，深圳的经济发展非常迅猛，整体形势很好，各个行业发展很健康，各方面的经济指标比较乐观，居民收入也在快速增长。但是，深圳楼价却一直没有动静。我们认为2005年的楼价上涨将只是一个开始，属于补涨，未来还有很大空间。基于这样的预判，加上红树西岸从一开始就在走高端路线，当时红树西岸以2万多元/平方米开盘，成交状况也非常好。
南都：当时的深圳房地产，仍然是全国的领军城市吗？在哪些方面走在前面？
罗雷：仍然是领军城市，但全国样板房的地位已经有所减弱。因为经过几年的住房商品化发展，到2005年时，全国各大城市的房地产市场开发进步很大，他们也在不断创新。深圳在过去的十几年一直走在前面，但其他城市已经在大步赶上。2005年的深圳房地产，已经只能称之为“名列前茅”。
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