5个月，从“7字头”步入“万元时代”

好戏在郊区
调控一周年下的
“五一”
黄金月
增城
很长时间以来，增城楼市就是“陪太子读书”的角色，其楼价，也在不温不火、不尴不尬中沉浮。
从去年10月份以来，增城楼市的角色有了大转变：不限购、楼价大幅上升。如果单看近几个月时间的表现，增城当仁不让成了广州楼市的主角，媳妇终于熬成了婆婆。
对广州人来说，增城楼市看新塘，新塘楼市还看碧桂园凤凰城（资料、团购、论坛、二手）。去年10月份之前，碧桂园凤凰城主推的洋房产品还是“左邻右里”。当时，打电话或者到现场咨询销售人员，得到的答案是“左邻”均价为7000-8000元/平方米；“右里”均价为6500-7500元/平方米，均带装修。而从阳光家缘的统计数据来看，销售人员所言并没有太过离谱：10月24日，“左邻”签约均价为7304元/平方米；“右里”为6462元/平方米。可以说，当时新塘洋房的售价多数就是“6字头”、“7字头”。

相隔约一年时间的美墅产品的推介，所邀请的目标客户群已有了很大的差别，产品定位也有很大的差别 张秀钦 摄
去年10月份，碧桂园凤凰城推出“26峰”，情况便有所不同，该盘洋房价格冲至前所未有的高位：毛坯售价9000多元/平方米，带装修售价1.1万元/平方米左右。而到了去年11月份，凤凰城“凤天苑”（也就是“26峰”）三个预售证的网签均价分别为9647元/平方米、10307元/平方米、13655元/平方米。至今年3月份，其网签均价还在上升之中。历经多年开发之后，碧桂园凤凰城的洋房售价终于突破了万元大关。其实，除了洋房售价外，碧桂园凤凰城美墅的售价也在上升，只是由于货量相对较小，市场关注度没那么高而已。
碧桂园凤凰城的走势，其实基本是新塘楼价的走势。新塘新世界（资料、团购、论坛、二手）去年9月份的网签均价仅为7000多元/平方米，最近均价达到了9343元/平方米。而去年底发售的合景誉山国际（资料、团购、论坛、二手），首推的洋房售价就在万元/平方米以上，今年3月中旬的网签均价为10805元/平方米。有开发商表示，新塘洋房如今的售价要么就在万元以上，要么也无限逼近万元大关。
一叶知秋，从新塘楼价的走势，其实已经可以掌握增城楼价近几个月的走势。去年10月份，增城一手住宅网签均价为6553元/平方米；到了去年12月，均价升至7851元/平方米；今年3月份，这一均价变成了8681元/平方米。
回看增城楼价的快速增长，其实是从去年10月广州十区限购之后开始。十区的“限购”与增城的“不限购”，极大地刺激了增城楼价的飙升。但如果将增城楼价的快速上涨全部归结于“不限购”，似乎也有失偏颇。在广州新的发展规划中，增城从原来的组团升格为和番禺、南沙、萝岗等并列的六大副城区之一，新塘成为卫星城，规划两条地铁线与广州主城区相连以及广州中新知识城的打造等等，都在夯实增城楼价上涨的基础。而“不限购”，则是增城楼价飙升的导火索。
“不限购”或促成“黄金月”
在增城落地细则中没有提及“限购”之后，增城部分开发商连唿“这就很好”、“这就很好”……
“很好”之后会否在4月份加大推货量？开发商的答案却多数是否定的。这并非他们不想趁着“不限购”这个利好多推一些货，而是“实在没有什么货可推”。有楼盘负责人很无奈，即使已经加快了工程进度，“但看来在4月份推出新货的可能性不大，只好看5月份能不能有一批新单位推出来”。
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因此，4月份，增城虽然也会有不少楼盘推出新货，但每个楼盘的供应量都不会太大，整体货量与往年4月有一定的差距。


正因为货量不多而又不限购，增城4月份推出的新货可能都会比较抢手，甚至存货也会赢得较多青睐，有货可卖的开发商或许都能“收金”。
货量不多，优惠减少？
很长一段时间以来，增城都是广州一手住宅市场的供应大户。特别在一些重要的销售节点，增城楼盘新货都会集中放量，其新增供应总量在广州中总是数一数二。去年4月份，天河及东部的新货共有2000套左右，其中增城就占七八成。
今年4月，增城的新货供应力度会有所减弱，新增供应总量预计只有千套左右，这在一些供应大户中表现尤为明显。例如碧桂园凤凰城，以消化存货为主，新货预计最多只有近百套；新塘新世界整个4月份甚至“五一”都不会有新货供应；推货不久的保利东江首府（资料、团购、论坛、二手），楼盘有关负责人也一直表示“能推的货不多”。
新货为何难以放量？一个重要的原因就是持续发力后的短暂后继乏力。自去年10月份以来，广州十区限购，将大量购买力挤出到“不限购”的增城、从化，旺销之下，楼盘推货热情一直高涨，黄金月的新货自然有所减少。
4月份，增城不仅新货不多，甚至因为不限购，优惠也可能会减少。至少在现阶段，碧桂园凤凰城最高8.5折的团购优惠是没有了。其他一些开发商，因为“不限购”也变得更加乐观，虽然还没有明确说会减少优惠，但表示“会根据市场情况调整，如果市场好，优惠的幅度不会太大”。
信心较足，期望收金
货量少、不限购，增城多数商家对4月份的销售充满信心。新塘新世界有关负责人表示，今年以来，新塘一带的楼盘销售情况一直都很好，新塘现在很多楼盘广州十区买家占比达到六七成，现在又不限购，“估计来自广州的买家会更多”。保利东江首府的有关负责人则直接表示，4月份楼盘会有一次较大的公开发售仪式，“到时楼盘的签约速度会更快”。
其实，最近一年时间以来，增城楼盘，特别是新塘一带的洋房产品虽然在不断升级，主流户型面积也在增大，但总体而言，还是以首次置业或者小房换大房的刚性需求为主。而刚性需求，在目前的市场状况下，依然保持着很高的活跃度。再说，增城楼价近期虽然已经有了较大幅度的上升，不少洋房的售价已达到万元水平，但相对于邻近天河区动辄两三万元/平方米的售价来说，还是要便宜近半，对于那些被高楼价挤出的购买力，还是大有吸引力的。
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