紧握不限购利器 增城从化盘笑傲清明楼市

CFP/图
从化、增城的调控细则恰巧在清明小长假前出台，“不限购”尘埃落定，开发商趁势在清明节间卖力推货。记者清明假期在两地踩盘时发现，清明楼市的人气和成交量都有显著增长。
数据显示，4月份郊区预计有12个项目推新货，占全市总量的70.6%，其中刚刚宣布不限购的增城片区独领风骚，占据5个项目。
随着从化不限购政策的落实，仅清明假期几天，记者就收到了盛唐翰林国际、方圆明月山溪等多个从化楼盘的促销短信。从化某楼盘销售人员告诉记者，从化房价控制目标出台后，从化的开发商总算放下一颗心，市场上有利空出尽的感觉，所以买家买楼也买得放心，最近从化的楼盘销售保持平稳状态。
在105国道从化市区路段的某楼盘记者发现，不少是刚刚从附近陵园祭拜先人后，转道来看楼的市民，仅售楼部里就有不下二十台客在进行咨询。此外，从化还迎来了不少踏青出游的广州市区市民。“上午去了溪头村，中午吃了从化的‘五道菜’，下午回广州的路上就顺道看楼了。”来自天河的企业主于先生刚刚完成了从化自驾车一天游，他顺路看了逸泉山庄、珠江国际城等楼盘，感觉从化的楼盘生态环境都很不错。“主要考虑自住，也不排除长线投资。”于先生表示。


■近日位于增城的恒大山水城推出新一期单位，吸引众多买家。
从化、增城的调控细则恰巧在清明小长假前出台，其中“不限购”尘埃落定，开发商也就趁势在清明节间卖力推货。记者清明假期在两地踩盘时发现，不少市民清明去两地祭拜先人之余，也会顺道去看楼，楼盘的人气和成交量都有显著增长。
增城卖楼274套全市第二
清明小长假期间，不限购的增城区域保持了较好的人气。记者在增城多个楼盘走访发现，如碧桂园凤凰城、恒大山水城等大盘明显比市区楼盘要旺。
大型自住盘人气足
其中碧桂园凤凰城在售为中大户型，适合改善型买家，折后均价在10000元/平方米左右。而恒大山水城在3月底推出创新型约130平方米的“3+1”四房亲情居单位，清明期间可享受8.5折优惠，首付28万元起送1600元/平方米的装修，该盘楼巴班次密集，看楼方便，同样吸引了不少买家前往。另外位于新塘片区的汇东国际花园、锦绣新天地等楼盘，以实用的产品和8000元/平方米左右的价格打动了不少首次置业买家。
在位于增城的恒大山水城，据现场一位负责人表示，不限购政策为项目带来更多的广州市区客户，令第一季度来访的客户数量环比上升了近三成。根据网易房产对阳光家缘的成交数据统计显示，3月30日至4月5日，增城网签量在全市排名第二，网签274套单位，成交均价8441元/平方米，成交量远远超过了越秀、荔湾等老城区。从单盘成交量看，排名前20的楼盘中，7个楼盘来自增城。
楼盘推新货势头劲
不限购给增城的开发商增添了推货的动力。根据数据显示，4月份郊区预计有12个项目推新货，占全市总量的70.6%，其中刚刚宣布不限购的增城片区独领风骚，占据5个项目。记者了解到，位于增城的海伦春天本月将推三期“蝴蝶谷”洋房单位和二期全新别墅，其中洋房单位主要为75-129平方米的两房、小三房和大三房，预计均价8000元/平方米。
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该盘目前进行诚意登记，交纳5000元诚意金除可优先选房外，还可在开盘时享受“买两房折后再减2万元，买三房折后再减3万元”的优惠。4月8日，位于增城大道的别墅盘尚东紫御也将正式开放售楼中心，该盘产品为400-500多平方米的豪华别墅，对于想在东部买别墅的高端买家又多了一个选择。
增城主要在售楼盘一览
楼盘名 在售产品 均价
汇东国际花园 43-140㎡1-4房 7800-8600 元/㎡
新塘新世界 130-146㎡3-4房 9500 元/㎡
碧桂园凤凰城 105-260㎡3-5房 9000-10000 元/㎡
恒福花园 90-150㎡2-4房 6350 元/㎡
恒大山水城 128-130㎡3-4房 7400 元/㎡
海伦春天 75-129㎡ 8000 元/㎡
从化别墅盘销量回升
随着从化不限购政策的落实，用不限购作为宣传卖点的楼盘也开始增多，仅清明假期几天，记者就收到了盛唐翰林国际、方圆明月山溪等多个从化楼盘发来的促销短信。周日，记者前往从化踩盘，发现从广州开往从化的私家车明显比平时多了很多。
祭祀踏青后市民顺道看楼
在105国道从化市区路段的某楼盘记者发现，这里不少都是刚刚从附近一个陵园祭拜先人后，转而来看楼的市民，仅售楼部里就有不下二十台客在进行咨询。“现在的清明在祭扫之余，我们也会顺便在郊区踏青，或是顺道看看这里的楼盘，买一套度假房也不一定。”一位带着老人孩子举家看楼的市民马先生说，听说从化不限购，他有意来这里买一套度假房，以后清明扫墓或是平时度假，都可以来这里住一住。除了清明祭扫顺道看楼的市民外，从化还迎来了不少踏青出游的广州市区市民。“上午去了溪头村，中午吃了从化的‘五道菜’，下午回广州的路上就顺道看楼了。”来自天河的企业主于先生刚刚完成了从化自驾车一天游。他告诉记者，他看了逸泉山庄、珠江国际城，感觉从化的楼盘生态环境都很不错，后来路上经过广东动漫城，还特地去转了转。“主要考虑自住，也不排除找一些项目做长线投资。”于先生表示。
确定不限购开发商“放心了”
“不限购当然是利好，我们现在也不指望涨价，尽量消化完目前的存货，好为‘五一’的新货推出做准备。”从化某楼盘销售人员告诉记者，从化房价控制目标出台后，从化的开发商总算放下一颗心，现在市场上有种利空出尽的感觉，所以买家买楼也买得放心，最近从化的楼盘销售保持平稳状态。
值得注意的是，从化不仅洋房卖得不错，就连楼市调控后，一度陷入冷清的别墅盘也有不少成交。清明假期三天，富力泉天下成交了10套别墅，而东方夏湾拿也有5套别墅成交。阳光家缘数据显示，目前从化未售商品房单位高达2733套，面积为44万平方米，从化累计的在售货量并不少。记者了解到，近期从化还有多个楼盘将推出新货。本周末，珠江国际城将开放全新别墅样板房，同时也有不少新货推出。5-6月份，从化的富力泉天下将推出新一期洋房产品，户型面积为70-120平方米。
从化主要在售楼盘一览
楼盘名 在售产品 均价
人盛巴厘天地 110-125㎡3 房 6500 元/㎡
东方夏湾拿 271-277㎡别墅 12000 元/㎡
逸泉山庄 150㎡4 房 6800 元/㎡
富力泉天下 160-407㎡别墅 13000-16000 元/㎡
珠光流溪御景 110㎡-140㎡3 房 6000 元/㎡
智杰雅筑 92-105㎡2-3 房 7000-8000 元/㎡
影响
别墅盘大揽外地豪客
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广州的限购令其中包含有限外令，外地买家在广州买楼需要有一年的纳税证明或社保证明。不过增城、从化的调控细则并没有限制外地购房者的要求。据了解，两地的别墅大盘开始凭借这一优势，主动向珠三角及外省豪客出击。据悉，目前位于增城的合景誉山国际近日就多了不少东莞、深圳甚至潮汕一带的买家。而侨建御溪谷还到山西做过推广，也吸引了一些外省买家过来投资置业。对于这些买家来说，增城、从化的别墅与其他城市相比价格还算便宜，投资价值颇被看好。
开发商为买家付按揭
对于投资者来说，虽然增城、从化两地不限购，但国家已叫停第三套房贷，买房最大的限制还是贷款。“新国八条”楼市调控政策及增城、从化落地细则出台后，发展商想出了各种各样的营销对策，比如为购房人垫首付款、把客户更多地定位为本地刚需年轻人等。其中最引人注目的是侨建御溪谷近期推出的“发展商替买家付按揭”的购房计划，即购房人首付四成即收楼，余款五年分期付。以侨建御溪谷一套成交额600万元的别墅为例，首付240万元，余款360万元五年内通过按月、季、半年、年四种付款方式灵活支付；比银行按揭首付六成少付120万元，解决高端置业者资金周转压力问题；发展商表示买家可以提前付清房款，在一定条件下可以申请转银行按揭，方便买家盘活资产。
看法
增城从化不限购是必然的
（增城某大型楼盘总经理周先生）
考虑到从化、增城作为广州规定的新兴发展区域，房地产将极大刺激两地的经济发展，两地出台不限购的调控政策可谓是必然结果。由于目前增城、从化仍是广州的楼市价格洼地，因此两地受政策利好成交量增加，也不会给广州楼市总体调控带来负面影响。对于两地的落地细则所带来的实际效果，我认为要在具体执行过程中才能逐步体现。目前增城的楼盘推货量并不大，在广州市中心出台限购令后，现有的货量已经被消化了很大一部分，因此整体来看，今年增城的房价不会出现明显波动，表现会比较平稳。
调控细则出台后，最受开发商关注的是“申报价格3个月内不得调整”这项要求。虽然说将不能涨也不能降作为原则，但估计在实际操作中政府会比较重视控制开发商涨价，对于降价促销的行为，由于符合国家调控楼价的整体要求，当地政府可能不会监管得那么严。因此相比以前，两地楼市最大的区别是，开发商将针对自己楼盘的具体情况去定价，并为未来的价格调控预留一定的调整空间。
增城从化楼价不会疯涨
（全经联研究院地产研究员吴新坚）
不限购其实对增城、从化第二、第三以及第四季度的楼市影响不大。当然，也不会像我们想象那样不限购会使当地楼价处于放纵状态，楼价会疯涨。市区限购令后广州买家的购房行为以及购房资金顺理成章地释放到增城、从化等地区，短期可能会推高增城、从化楼市的成交均价与成交量，但是“房价先行”，亦过早透支增城、从化两市的楼价升值空间，4月份后随着政策的稳定，两地楼价均会回归平静，市场会由3月份的兴奋状态跌入4月份的疲软状态，本地或外籍买家购房会更加理性。
珠三角楼价上升压力仍大
（广州房地产专家邓浩志）
由于市场供求矛盾未有改变，房地产投资仍将是未来的重点。珠三角自广州、深圳、佛山限购之后，大量投资客只会将视线转移至广、佛、深周边的不限购区域，诸如从化、增城等地未来都可能是这些资金流向的目的地。而这些区域未来或将受到大量投资热钱涌入的冲击，房价极有可能因此被推高，因此整体珠三角楼价上升的压力仍然很大。今年各地都要完成中央抑制房价过快上涨的工作部署，阶段性的实施限购，将热钱大潮推出自身所在的城市或是未来珠三角各地方政府需要考虑的问题。所以未来珠三角9市全面限购的可能性甚大。
疑问
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价格3个月内不得调整 从化增城不能降价卖楼？
“价格3个月内不能调整，是不是楼盘不能涨价，就连降价也是不允许？”近日，看到从化、增城的落地政策，市民李先生感到很疑惑。近日，从化、增城也出台了楼价控制目标，“不限购”让购房市民和开发商都松了一口气。然而，两地规定的“房地产开发企业取得预售许可证后，预售价格在3个月内不得调整”以及“对申报预售均价超过年度新建住房价格控制目标的，不得办理预售许可”等，受到业界的强烈质疑。广州某集团营销总监甚至表示两地的调控政策让人看不懂。广州房地产专家韩世同表示，从化、增城的调控细则应该是根据发改委对商品房要求“一房一价”的规定细化而来，但其中几字之差，却让人感觉政府不是在控制楼价快速上涨，而是在托住楼价不要往下跌。根据阳光家缘数据显示，2010年从化市网签成交均价为6787元/平方米，按照从化城镇居民年人均可支配收入年均增长11%计算，从化市2011年房价控制目标约为低于7533元/平方米。按照同样的计算方式，增城市2011年房价控制目标约为低于7789元/平方米。而据记者调查，目前不论是从化还是增城，新增的高档楼盘价格普遍都已超过这一标准。阳光家缘3月份有成交的楼盘中，从化有8个楼盘的实际成交均价已经超过今年的控制目标，增城则有14个楼盘的实际成交均价超过今年的控制标准。增城新塘某楼盘一位负责人表示，除了阳光家缘以外，其他的楼价统计口径还有很多，不同的统计方法得出的结果也会有差异，当地政府会用哪种数据作为标准，目前并没有明确的说法。
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