深圳楼市3月旺季成“望季” 成交创9年同月最低

全市新房成交量持续低位徘徊。图为记者近日拍摄的深圳湾一楼盘。深圳商报记者 甘跃飞 摄
3月本是楼市旺季，但是今年的楼市对此的预期落空，市场观望气氛依然浓厚。
3月份的深圳房地产一手楼今年首次跌破2万元/平方米，全市仅成交新房22.82万平方米，是自2003年以来成交量最低的3月；三级市场虽然走出低迷，但未走出观望，实际成交量估算在7000套以内，价格虽小幅回升，但仍然低于1月份水平。由此可见，今年3月的深圳楼市旺季成为“望季”。
新房成交创9年同月最低
3月全市仅成交新房22.82万平方米，环比虽增加近5成，但同比则减少超过一成，2011年3月也是自2003年以来成交量最低的3月。
中原地产市场研究总监王世界认为，造成全市新房成交量持续低位徘徊的原因主要有两方面：一是开发商观望，导致新增供应低迷。本月全市新推住宅22.63万平方米，是2008年以来供应量最低的3月份，而2011年1～3月深圳全市总共推出住宅不到69万平方米，是自2004年以来一季度供应最低值。调控政策高压与通货膨胀角力，使得开发商对于后市也难以把握，静观其变成为最简单有效的应对办法。另一方面，也有不少购房者观望，1月份以来的“新国八条”、加息、上调存款准备金率、一些银行取消房贷优惠，以及3月初深圳政府申明不接受补交税单、社保来满足购房条件，这一系列政策让一些购房者主动或被动观望，特别是关于社保、税单补交的新规定，一度使楼市成交大受影响。
一边是供应持续低迷，一边是购房心态两极分化，新推楼盘价格多数平稳，中原地产研究报告显示，3月16个楼盘加推，11个楼盘价格与前期持平，4个楼盘价格上涨，不过其中3个主要是因推售单位位置或产品不同，只有1个楼盘价格真实上涨，涨幅在6%左右。价格下跌的楼盘也是因推售单位位置差，实际价格下跌幅度极为有限。从全市新房平均成交价格看，受成交结构的影响，3月份全市均价环比下跌近6%。
二手房出现小幅议价空间
“这套房子我以前已经看过，当时认为价格有些偏高，现在业主稍微做出了5万元的让步，我最终还是买了。”谢先生对梅林一村98平方米的户型独有情钟，这个降价幅度，他比较认同。
从新近成交热点楼盘可以看出，150万元以内户型和地段不错的房子最受购房者欢迎。3月份51～90平方米的中小户型物业成交活跃，成交比例为再次回归5成以上，为51.18%，创下近半年新高。
作为深圳楼市的晴雨表，二手房市场在3月的表现同样不尽如人意。根据世华地产成交系统数据统计，3月份全市二手住宅成交均价为15696元/平方米，环比小幅上涨2.16%，但是依然低于1月份的15706元/平方米，房价整体走势可谓稳定。3月份1.5万元/平方米以上物业成交比例为44.09%，较2月份增加约5个百分点，1万元/平方米以内低端物业成交比例为近6个月最低点，成交结构变化导致均价小幅回升。
“虽然看上去房价跌了，但卖家出售的意愿并不强。”世华地产市场研究总监肖小平认为，3月份的二手房成交量虽然走出低迷，但置业者观望气氛尚未完全消散，房价上涨的动力不足；此外，业主放盘价格趋于稳定，返价、提价现象较1月份明显减少，对后市较为悲观的业主，甚至出现小幅议价空间。
4月份供应有望改善
记者从市场了解到，新增市场供应也有望在4月份迎来一次真正的释放，预计有超过20个楼盘供应超过40万平方米住宅。
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研究人士表示，随着房价控制目标逐渐明朗，近期市场再出新政的可能性小，购房者增加将吸引开发商更积极入市，同时五一春交会即将到来，也会提高开发商推盘热情。楼市的这种胶着态势在4月份有望得到改善。
中原地产分析认为，4月主要新增供应来自龙岗、宝安。龙岗预计有坂田的十二橡树庄园（资料、论坛)，布吉的来座山，横岗的信义湛宝广场，龙岗中心城的星河时代花园（资料、论坛)、万科清林径（资料、论坛)、尚模八意府（资料、论坛)、公园大地（资料、论坛)，龙岗的世纪新城等项目加推，另外龙岗中心城新盘睿智华府和珑瑜也可能入市。
宝安区新增供应不少，除了西乡的合正汇一城、招商华侨城曦城和桃源峰景园，龙华的合正中央原著、金地上塘道、潜龙曼海宁等项目加推之外，龙华的锦绣御园、观澜的招商观园以及新安的品尚居也有望全新入市。
关内供应量预计也有显著增加，南山后海的三湘海尚、宝能太古城、君汇新天有望加推，福田可能入市的有榕公馆，盐田有东港印象家园和春天海，罗湖预计没有新增供应。
“供应增加不意味成交随之增加，就如3月份一样，如果市场观望依然严重，楼盘成交分化大，则成交量仍较低。”王世界表示，预计4月份观望氛围将减弱，从2010年9月底新政以来，加上2011年1月新政，深圳房价已经坚挺半年时间，观望者的心态不可能不受影响。3月底各地出台的房价调控目标有望成为一剂催化针，促进更多人入市。当然，在政策高压以及存款准备金、贷款利率进一步上调影响之下，楼市近期很难出现火热行情，因而预计楼价整体仍将保持高位企稳态势。
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3月，深圳新房成交均价跌破2万元关口，结束房价连续3个月上升的走势。世华地产市场研究中心总监肖小平表示，限贷限购等调控政策仍在严格执行，4月份深圳新房市场成交仍难有起色。
数据显示，2010年，深圳新房成交均价为每平方米20296.97元，比2009年上涨36.6%。今年前两个月的新房成交均价都超过2万元，去年12月以来，新房价环比连升3个月，从每平方米18000元涨至2月的20588元。
有专业人士认为，3月房价破2万元，环比下跌5.7%，这与成交结构有相当大的关系。当月，关外新房成交2131套，占比八成；2月，关外新房成交1274套，只占七成。相对低价的关外新房大量成交，必然会拉低全市均价，而可比房价仍然居高未下。
市规划国土委公布的信息表明，3月，90平方米以下新房成交2077套，占比近八成；90－144平方米成交385套，占14%；144平方米以上成交204套，占8%。
肖小平认为，严厉调控下，如果4月成交量仍然低迷，开发商的资金压力将持续加大，借5月房交会松动价格进行促销的可能性增加。
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