人人都是投资客 回顾2007深圳楼市的疯狂与落寞

再健忘的楼民，也不会忘记2007年深圳楼市的疯狂与落寞。
2007年伊始，深圳楼价在人们的猝不及防中大涨，从1月的10872元/平方米，到10月已蹿升至17350元/平方米，涨幅高达70%.善于淘金的深圳人在房价暴涨中看到机会，于是炒房客集中出现，数千人抢一个楼盘的情况屡见不鲜；开发商开始不靠谱地定价，但每每皆能换来极靠谱的成交量，于是捂盘惜售、深夜开盘、开盘售罄等现象层出不穷。如其中的典型代表，金地梅陇镇二期为免人数过多，将开盘地点选在会展中心，但依然有数千人到场抢房。
那时全国经济形势一片大好，上证指数从3000点扶摇直上，站到6000点以上，更有经济学家放言称要涨到10000点。向来敢闯敢拼的深圳人，开始有了冒险投资的念头，炒股炒房是茶余饭后的最佳话题。为抑制经济过热，这一年央行连续6次加息。
这是全民炒房的一年，市场从未如此热血澎湃。张三发现李四投了20万元首付，2-3个月时间转手赚了30万元，这相当于他几年的工资收入。于是张三也加入炒房大军，如此循环往复。来自深圳中原地产的统计，2007年高峰期，深圳楼市投资客占比达7-8成之多。


2007年4月8日，数千人涌向会展中心，金地梅陇镇二期首批单位在此开盘，均价高达1.1万元/平方米，当天成交达85%，成为深圳楼市疯狂的真实写照。
然而，一切以“9·27”新政为转折点，市场悄然生变。成交量剧烈下滑，号称“银十”的10月，深圳新房成交量全年“垫底”，低迷一直持续到当年12月。在2007年行将结束之时，中天置业难扛重压，老板蒋飞携款潜逃，2000多名员工哭告无门，业主、购房者损失惨重，更令中介产生信任危机。
2007年的楼市，深圳人集体“坐了一趟过山车”。
中天事件：推倒楼市的第一张多米诺骨牌
3年多以后的今天，付了近120万元房款的徐先生，仍未住进他当年购买的那套房里，不仅如此，他还陷入无尽的纠纷中，前后已经历3次开庭，至今未果。而这一切，都源于2007年11月份中天置业老板蒋飞卷款潜逃事件。
这是当时全国二手楼市场发生的涉及金额最多、影响最大的中介行业事件之一，一时之间举国关注。中介行业陷入诚信危机，行业整顿拉开序幕。由于这次突发事件造成的恶劣影响，深圳政府部门加强了对中介的规管，中介公司也被要求不得再“染指”客户资金。


中天事件2007年11月，中天置业一夜崩塌，老板蒋飞携款潜逃，2000多名员工衣食无着。14日，位于景田的天然居分行，员工、债主们正想尽一切办法“淘”值钱的物什，以挽回自己的损失。
一夜之间老板卷款跑了
2007年11月13日中午，位于罗湖区人民南路天安国际大厦C座17层的深圳中天置业评估有限公司总部大门紧闭。市场疯传中天置业爆发财务危机，总裁蒋飞携巨款神秘失踪。拥上门来讨债的客户，遂以“合同诈骗”向深圳警方报案。当天下午，在深圳的多数中天置业地铺挂出歇业告示。消息迅速传开，中天置业在深圳和上海等地的140余家店铺全线停业。第二天，中天置业在深的各家地铺被欠薪员工和债主们包围，地铺内的电脑、空调等设备被哄抢一空。
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而在这一事件爆发之前，中天置业是盛极一时的“全国房地产经纪百强企业”，蒋飞也曾荣膺“深圳地产十大风云人物”。至案发前，中天置业在深圳约有110家门店，上海26家，成都参股12家，员工合计有2000多人。
有业内人士还原了中天置业庞大又极其脆弱的资金链条：在一笔交易完成后，地铺的业务员将房款先交给分行经理，然后分行经理再交给区域经理，区域经理再把款项直接打到公司指定的资金专用账户。之后的资金动向，员工和外界就都不得而知了。
“事实上，早在蒋飞携款潜逃之前的1-2个月，我们就有听到一些消息，多是挪用客户资金、欠薪之类的。我们了解中天操作的不规范，但一家拥有100多间分行的大型地产中介一夜之间倒闭，这还是始料未及的。”中原地产华南（大深圳区）董事总经理李耀智说。
据深圳警方接到的有关中天置业诈骗的报案，涉案金额达2600余万元。11月14日，中天置业执行董事拿着财务汇总报告向深圳市房地产协会汇报的情况是，蒋飞失踪后，留下的是公司1.7亿元的财务亏空。业内人士估计，实际损失可能更多。涉案金额成为一个未知数，但蒋飞携款潜逃却给业主、买家、员工及政府带来一系列麻烦。
强制资金监管政府“动真格”
然而这只是开始，随后发生的连锁反应令各方措手不及。购房者成了惊弓之鸟，中介行业面临严峻的诚信危机。“我记得11月14日中天置业携款潜逃的事件曝光后，很长一段时间客户对中介的信任度都极低，他们不愿意交定金，这给成交带来了很大困难。”宝安中心区一分行经理回忆说。
一方面，连续多月飙升的高房价已致市场有价无市，加之又爆发中天事件，令成交量无疑雪上加霜，投资者对深圳房地产走势的信心更加动摇。11月16日，A股权重地产股全线下跌，盘中一度跌停。3日后，大盘股指上升，深圳几大地产股却表现惨淡——万科A、金地集团、华侨城大跌，招商地产更是跌停。
中天事件，是推倒2007年楼市的第一张多米诺骨牌。随后，更多的中介倒闭事件开始出现。12月4日，大批员工和客户聚集在深圳长河地产总部讨要工资、提成以及客户押金。12月7日，长河地产歇业，23家门店关了21家，公司开始成立清算小组，登记债权债务情况。12月18日，金地置业在南山、宝安的20多间地铺突然关门。到了2008年1月份，寒意依旧，深圳中介巨头之一创辉租售也濒临倒闭……
一场整肃中介行业的行动迫在眉睫。尽管深圳早在2006年底就出台相关规定，要通过独立的第三方监管房产交易资金，2007年初，建设部、央行也已发布通知，规定房产中介必须通过银行专用账户结算交易资金，但在中介公司看来，阳奉阴违并不难。只是这一次，政府部门动了真格。二手房交易引入第三方资金监管账户，这一环节被强制执行，房产经纪公司原有的交易流程将面临全面变革。与此同时，上海一批知名中介开始行动，试点在四大国有银行开设专用代交代付的资金监管结算账户。
“中天置业”给楼市交易、房产中介、市民消费、政府监管都敲了一记警钟。如今中天置业已成为历史的代名词，它已作为反面教材载入中国房地产史册。这一房地产行业上的灾难性事件，引起了行业反思。
年度关键词「全民炒房」
◎事件：中介披露，当年深圳楼市最火爆时，炒房客约占总成交量的八成
“上帝叫你死亡，必先叫你疯狂。”在深圳知名投资客邹建民看来，政府强制降温前，深圳楼市已经疯狂。“2007年上半年的深圳楼市是疯掉了，市场上到处是挥着钞票要买楼的人，十有八九是投资客，而投资客的下家也主要是投资客。当时的自住客是‘恐慌性’买入，投资客是‘疯狂性’买入，整个市场已经完全失去理性。”
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异地置业兴起房价飞涨助推异地置业兴起，更多深圳人选择到惠州、东莞等周边区域购房。“工作在深圳，住在珠三角”、“1小时生活圈”成为当年“秋交会”的主题词。
在新房市场，炒家同样明显。整个2007年上半年，新入市楼盘开盘售罄、千人抢房、购房者深夜排队购房等新闻充斥报端。在当年3月深圳房价涨势渐显时，就有中介披露，当时入市新盘有三成为投资客购买，个别楼盘更高达6-7成，市场炒风大盛。
不仅如此，彼时的深圳投资客也开始四处出击，临近的惠州、东莞、广州等珠三角大地上，也开始活跃着“深圳炒房团”的身影。在惠阳，粤B牌的车辆远远多过本地牌；在东莞，有主打深圳客的楼盘以高于市价2成开盘，仍然热销，这更加助推了外地开发商参展深圳春交会的热情。
世华地产统计，2007年深圳楼市最火爆时，投资性购房比例约占总成交量的八成。保守估计，上半年一手住宅市场整体投资比例超过50%，部分楼盘投资比例甚至可达到80%以上。
“每个人都期待在这轮房价上涨中分一杯羹，最终带来房价更强势的上涨。回想起来，如果当时政府不及时出台调控政策，深圳楼市真的太危险。”李耀智说。
「“9·27”新政」
◎事件：2007年9月27日，国家将二套房首付比例提高到五成，利率上浮1.1倍
与房价一路并行的，是政府部门愈来愈紧的调控政策。从7月份开始，全国及地方性的一系列调控楼市的措施陆续出台。深圳在出台一系列房地产市场秩序整顿的相关政策之后，又出台“限外令”。与此同时，全国性的金融紧缩步伐开始加快，2007年一年时间，央行6次加息，5年以上房贷利率升到7.83%.最终直接造成市场降温的，是业内俗称的“9·27”新政（又称二套房贷款新政）。
9月27日晚，中国人民银行及中国银监会联合宣布，提高购买第二套住房的贷款首付比例和贷款利率———二套房首付比例提高至5成，贷款利率执行基准利率上浮1.1倍。虽然在此前的7月份，深圳各商业银行就已开始收紧二手房贷业务，但“9·27”房贷新政出台之后，市场反应仍然非常剧烈。
随后的10月份，市场交易量只有高峰时期的三成，出现大幅回落。“十一黄金周”推售的8个新盘，绝大部分销售率都在三成以下，最差的仅有一成。楼市风向迅速趋冷，观望气氛冲斥一、二手市场。另外，新房售价开始回调，有的一手房还在国庆期间降价，11-12月，新盘继续通过折扣、赠送等方式回调价格，但交易量仍未见明显回升。
业内人士普遍认为，上半年楼市上涨的最直接原因就是投资者可支配的资金太多，而这其中主要依靠银行信贷支持。而此次房贷新政出台针对性更强，明显打压了投资需求，击中楼市要害，影响立竿见影。
「“双限房”」
◎事件：2007年11月，深圳尝试“双限房”，拉开对夹心层住房保障的探索
当年11月30日，两宗“限面积、限房价”的双限用地发布出让公告。一宗位于宝安龙华，一宗位于龙岗宝荷路。跟以往不同，这两幅地块附加了特别的限制条件：均列出最高售价、竣工时间、购买者资格、单套面积、开发企业资质等准入条件，其中龙华地块最高限价9840元/平方米，龙岗地块最高限价8400元/平方米，单套户型建筑面积一律在90平方米以内。这是继“捆绑政策性住房”之后，深圳在土地出让中的又一次大胆尝试，也是政府在房价大涨之后的特定选择：通过政府让渡部分土地收益和挤压开发商的利润空间，来实现房价的下降。
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当时业内普遍认为，“双限房”是一次有益的尝试。其一，在开发收益透明的情况下，促进开发商加速开发，通过加快资金周转弥补收益降低。其二，“限价房”不能自由交易，不具备投资功能，能够实实在在地解决部分既买不起商品房又不符合经济适用房购买条件的中间阶层的住房问题。
但事实并不如人意，两宗“双限房”在2008年1月4日招标出让，龙华地块为长城地产拿下，后者流标。好景不长，随着楼市大调整，龙华很多新盘在2008年跌破了9000元/平方米，也即意味着，长城地产要面临亏损。直到如今，这个深圳历史上首个双限房项目，也没有面市。这也宣告了，深圳当年所尝试的“双限房”政策，实际上以流产告终，这令政府遭到了不少观察人士的批评。
■当年声音
1.“在40岁之前应该还是租房为好。”
———2007年1月27日，万科集团董事局主席王石在一公开场合说，40岁之前，个人还没有最后发展定型，应该租房
2.“未婚女青年推动房价上涨……据不完全统计，90%的年轻女性没有房子是不嫁的。”
———2007年12月9日，万通集团董事局主席冯仑在公开场合说，统计局对住房需求至少少算了50%，没有考虑到未婚女青年的因素
3.“如果明年（2008年7月11日），深圳房价比现在低一分钱，我一定在《南方都市报》上用整版篇幅向深圳市民道歉。”
———2007年7月31日，经济学家徐滇庆在深圳会展中心发表演讲说，深圳房价肯定要涨
■当年数字
●500万平方米
2007年，深圳商品住宅销售量仅500万平米，同比降29%.其中罗湖、福田、南山大降四成，宝安降近三成。当年住宅销售以宝安、龙岗为主，合计335万平米，占全市比例达68%.
●931万平方米
深圳二手住宅的成交量在2006年第一次超过新建住宅，2007年二手房成交继续猛增，当年成交面积达931.06万平方米，同比增25.83%，二手住宅与新建住宅交易面积之比达1.86：1.
●17350元/平方米
2007年1-10月，深圳新房价格从1月份的10872元/平方米，到10月份涨至17350元/平方米，这也是上一轮楼市疯狂的最高点。官方数据显示，2007年全年新房成交均价为13370元/平方米，同比上涨13.9%.
●7.83%
自2007年3月18日到12月21日，央行先后6次上调金融机构人民币存贷款基准利率，每次上调0.27个百分点，至当年末，5年期以上房贷利率升至7.83%.
■对话
“2007年，几乎人人都是投资客”
南方都市报：你会用什么词来形容2007年？
李耀智：疯狂。购房者很疯狂，成交很疯狂，房价很疯狂，中介开铺也很疯狂，那一年几乎人人都是投资客。在此之前，房价一直在稳定上涨，但2007年的涨幅是深圳人没有见到过的，大家跟风追涨之后市场就变得更加不可控制了。2008年楼市暴跌，就是2007年疯狂的“后遗症”。
南都：整个2007年，让你印象最深刻的是哪几件事？
李耀智：“9·27”新政和中天事件。一个是政府首次出台这么严厉的调控政策，这也是楼市暴涨和暴跌的关键原因；另一个是行业大事件，它给中介行业带来诚信危机的同时，也带来了反思，同时也直接促进了政府完善资金监管这一重要环节。
南都：“9·27”政策出台时，业界反应如何？
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李耀智：第一感觉是“突然”。市场平稳上涨了几年，期间政策也不少，但没想到政府会出台这么严的政策。当时很多中介还在大量开铺，看到二套房政策出台就懵了。但市场还在挺着，房价还是没有降，成交量却大降了。我们开始考虑二、三级联动销售，开始带客户去香港看楼，东莞、惠州等珠三角区域也在加强。现在回头来看，如果当时政府不及时调控真的很危险，真正的用家买不起房，炒家拼命买房囤房炒高房价，中介疯狂拓展地铺，行业又未很健全，“9·27”新政还是很有必要也很有意义的。
南都：新政之前的深圳楼市，到底有多疯狂？
李耀智：我认为2007年是楼市制造泡沫最厉害的一年。当时人民币升值开始拉开序幕，经济形势大好，我们看到股票站上3000点之后，再向6000点进军，还有人预测股市要站上10000点。整个市场心态很浮躁，愿意冒险赚钱的人比较多。而中国人对不动产向来有需求有欲望，投资炒房在这个环境下自然在所难免。可以试想一下，你看到周遭同事投入一笔资金做首付，放几个月赚几十万，相当于你近10年工资，你会怎么做？多数人会选择效仿，所以全民炒房时代出现了。
南都：当时的投资比例有多高？
李耀智：事实上，在2007年初，我们统计的投资性买家不过2-3成，但随着房价疯涨，全民炒房的趋势越来越明显，市场上有7-8成投资客。很多从未涉足房产投资领域的买家涌入市场，几乎人人都是投资客。
南都：“中天”事件举国关注，它对行业发生了怎样的影响？
李耀智：此前1-2个月，行业内已经有传言，说中天置业挪用客户购房款、欠员工工资提成未发等等，它之前的疯狂开铺也让我们有隐忧。但事情真正发生的时候，还是觉得突然。随后市场发生严重的中介信任危机，加上调控之后成交持续萎缩，关铺甚至倒闭的中介越来越多，市场十分萧条。有幸的是，政府也因此开始规范市场，资金监管这个重要环节逐渐被规范，这对行业的健康发展很重要。
南都：2007年，深圳二手房成交量比新房更猛。
李耀智：是的。2007年是深圳二手房市场最转折的一年，深圳人对二手房的观念发生了根本性转变。在2007年以前，大家根本不看好二手房，认为买房就要买新房，与现在的很多内地二、三线城市一样。但随着关内土地越来越稀缺，成熟区域无新房可售，购房需求开始转向二手。2007年，深圳二手房成交量大幅超过一手房，这也是楼市趋于成熟的标志。
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