房企扎堆抢食商业地产 大跃进埋下"死盘"隐忧

不同于住宅开发，商业地产对于资金、人才、运营管理等诸多方面都有苛刻要求，大量没有专业经验的房企扎堆商业地产或将埋下隐忧。
房企扎堆抢食商业地产“大跃进”埋下“死盘”隐忧
作为港资商业地产的代表，新鸿基将其国金中心成功复制到上海。
“面临深度调控，加码商业地产似乎成为一条新出路，各标杆房企公布的年报或发展计划中，大多雄心勃勃地描绘了商业地产蓝图。分析人士认为，不同于住宅开发，商业地产对于资金、人才、运营、管理等诸多方面都有苛刻要求。大量没有专业经验的房企扎堆商业地产或将埋下隐忧。”
供应失衡加剧
万科总裁郁亮在2009年底曾表示，万科除80%开发项目为住宅产品外，其余20%将开发持有型商业物业，预计未来3年内万科将建成220万平方米的住宅商业配套。
保利也在去年宣布，未来3-5年，将持有性商用物业的投资比例增大到全部投资的30%。计划到2015年，将持有的商业地产提升至总资产的10%，年经营收入到达20亿元以上。
金地董事长凌克表示，2011年金地将在商业地产投资1-2个综合体项目。今后5年，在商业地产领域的投资额度保持在集团总投资额的20%左右，争取在全国投资20个综合体。“到2015年，金地的商业地产基本相当于再造一个今天的金地。”
招商地产董事长林少斌近日表示，未来3年，住宅和商业的比例将达到7：3，其中2011公司商业地产持有量将达到200万平方米。
此外，龙湖、首创、世茂、绿城、中海、合生创展、富力等大型房企也纷纷向商业地产加大投资；巨额外资也在大规模进军内地商业地产，如嘉德置地、财富控股等已有斩获。
在众多开发商埋头做大商业地产计划同时，一个问题值得注意：商业地产的供应量将在3-5年后迎来爆发。
中国房地产研究会副会长顾云昌对早报记者表示，商业地产和住宅市场是两个不同的市场，尽管有相关性，但市场状态是不一样的。住宅市场是严重供不应求，商业地产目前整体上已经是供大于求了。房企加大商业地产开发比重，供需失衡将更加严重。
模式尚不清晰
除了供求矛盾，另一个突出问题是，目前包括万科等在内的大多商业地产“新军”开发运营模式都还不清晰，而且形式趋同。
万科坦言“是被商业地产了”。郁亮表示，万科为做好住宅而做商业，不是为商业本身。“如果不做商业，配套做不了，我们连住宅拿地的机会都没有。”
莱坊上海研究部主管杨悦晨对记者表示，综合体、写字楼、酒店、配套商业等各种业态万科均有发力，至于万科的商业地产模式到底是什么，目前给外界的印象似乎并不清晰。
无独有偶，其他住宅开发商转型商业地产，也都处于尝试阶段。
部分开发商转型商业地产，更多地给人一种为了避险的目的。开发商业项目不是长期持有，选择一卖了之、回笼资金。龙湖1月份实现合同销售金额42.6亿元，同比增长228%，得益于加大商业综合体的推盘力度。
万达集团董事长王健林强调：“如果抱着卖住宅的心态做商业地产，是无法做好的。如仅仅是把商业地产作为一个避风港，或者另一种赚钱模式，还是买了地、卖商铺的销售模式，那一定走不下去。”
清华大学经济管理学院博士杜丽虹指出，目前大多数房企仍处于转型初期，需要不断探索商业地产新模式。对于较多房企选择的租售并举，其目的绝不仅是获取投资物业的升值收益，在提高对抗冲击能力方面，投资物业的租金收益贡献远比资金收益贡献更加重要，所以创新模式就更加重要。
或涌现死盘
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未来3-5年后，上述转型房企所开发的商业地产项目将纷纷上市。一个严峻的问题是，这三五年间在供应激增的背景之下，在资金、招商、运营、管理、培训等方面，只要其中一环出现问题，都可能导致项目烂尾或死盘。
商业地产开发不是一蹴而就。即便如今已是内地商业地产龙头老大的万达，在发展之初也曾遭遇长期阵痛。据称，万达用了10年时间才发现，怎样的业态配比才能保证租金水平最高。
新鸿基地产华东区副总经理张永顺对早报记者表示，商业地产是完全不同于住宅开发的，新鸿基能够在商业地产和住宅方面都取得非常好的成绩，并不是一年两年的事情。
“房企扎堆转型商业地产背后其实也带来了潜在问题。”张永顺指出，如资金使用，商业不像住宅，住宅可卖掉迅速回笼资金；而商业开发则需要自身准备好充足的现金流，或具备较强融资能力。
顾云昌表示，从事住宅开发好比在游泳池里游泳，而从事商业地产则是在大海里游泳，虽然更加刺激但风险性更大。商业地产虽然销售部分，但绝大多数都是长期持有，因此运营管理对于商业地产来说至关重要。运营管理好才能保证长期的经营收入。
对于转型房企而言，专业人才、运营管理团队是最重要的。
某知名房企商业地产开发的负责人对记者坦言，资金、资源等方面并不缺乏，最缺乏的是专业人才和团队。目前公司只能通过内部培养和外面引进两种途径解决。“公司开发的商业项目越来越多，有几个项目几乎是同时启动。本来人才就少，更是忙不过来，只能不断到处挖人。”他不禁担忧道，“找到合适的人并不容易，即便挖到人，团队也需要磨合期，搞不好项目很容易出现死盘的情况。”
盛世太平投资管理有限公司　董事总经理陈立民：
商业地产未必是救命稻草
东方早报：商业地产为何突然受宠？
陈立民：限购令下，住宅这个资金池萎缩了，资金自然会流向其他池子。随着购房人转向，开发商也相应地寻求新的兴奋点。这时候，商业地产仿佛房地产业的救命稻草，大家都伸手去抓，却未必保命。
东方早报：从去年开始，国内纯住宅开发商纷纷转型商业地产。“门外汉”操刀商业地产，最大的考验是什么？
陈立民：第一，住宅做滚动开发，商业地产讲细水长流。开发商普遍习惯于住宅的资金快速回笼，很难静下心来天天浇水施肥等待收成。按目前开发商的资金情况看，能独力抚养商业地产的不多，大多仍抱着住宅式滚动开发模式不放，却往往卖到中途才发现无以为继，结果尾大不掉，甚至沦为烂尾。
第二，住宅讲房型，商业讲人流。住宅开发可以不断复制，商业却得因地制宜，务求汇聚人流，集中爆发。因此，商业地产的前期调研、定位、规划、设计比住宅复杂得多。住宅开发商缺乏这种消费者调查的耐力和操作经验，大多拍脑袋了事，造成大量死场，个别还无可救药，难逃拆卸命运。
第三，住宅卖不死，商业急不活。没有卖不掉的住宅，只有卖不出的价格。商业不同，只有大成大败，要么闪亮开场，要么半死不活，没有中间分子。抱着住宅营销模式来经营商业，结果多为半吊子产品，逐渐奔向死亡。
东方早报：在开发商纷纷加码商业地产的背景之下，对于未来五年的商业地产市场，你有怎样的判断？
陈立民：住宅，卖完收盘，一干二净。商业，得长期经营，每年，每月，每周，每天，一点一滴，细水长流，交房只是一切的开始。据观察，作这种长远打算的开发商不多，况且项目多人才少，估计未来几年死场不断。

第一太平戴维斯中国区董事长刘德扬：
商业地产开发最缺的是人才
东方早报：在开发商纷纷加码商业地产的背景之下，对于未来五年商业地产市场，你有怎样的判断？
回复该发言

刘德扬：以住宅开发商为主的房企目前热衷于城市综合体的开发，作为管理顾问，第一太平戴维斯这方面的生意现在已经好得不得了。
预计未来3-5年，这些开发商开发的城市综合体将会上市，市场将会突然出现一轮较大的供应量。
一个项目入市需要经历产品周期，大家一起开发综合体，好的项目、烂的项目都会有，好的项目可以存活下去，烂的项目最终会死掉。城市化进程为商业地产的迅速发展提供了机遇，但开发商扎堆转型做商业地产，后续肯定会有问题。
东方早报：目前这些开发商从事商业地产开发，最缺什么？
刘德扬：城市综合体的出租、招商、运营、管理等各个方面都需要专门的商业人才，目前这些开发商都非常缺人。已经有开发商到第一太平戴维斯来挖商业地产这方面的人才了，预计将来挖人的情况也将更加严重。
东方早报：你认为商业地产未来会有泡沫吗？
刘德扬：商业地产内容广泛，包括商场、购物中心、写字楼、服务式公寓等，要看具体哪一类。购物中心现在大家都在开发，将来确实会有问题。写字楼在上海一定程度上供应量很大，但核心地段供应还是比较少。
至于泡沫，就要看是价格的泡沫还是量的泡沫了。综合体不是每个人都可以做的，一方面量比较大，起码要10万平方米以上，此外还需要专业的运用管理。其实，商业地产泡沫比住宅泡沫更加可怕，住宅降价了总有人接盘，但商业地产做坏了，免费请商家入驻人家都不来。

五合智库总经理邹毅：
海内外投资者看好商业地产
东方早报：目前的商业地产市场是真实的火爆还是炒作的结果？
邹毅：商业地产供应量大幅增长，带来的是空置率上升、投资回报率下降等风险，但即便如此，租金上升的预期却不断增强，这与近年来城市化进程及人均收入等宏观经济数据快速增长的背景不无关系。
商业地产的自身禀性使其与住宅发展的道路轨迹不同，商业更依赖于整体经济发展、人均消费水平的增长，在宏观经济向好的阶段，商业地产自然向上发展。在目前国内商业地产与住宅项目价格倒挂的情况下，商业地产有理由有更好的发展，这也是众多海内外投资者共同看好的。
东方早报：“门外汉”操刀商业地产，最大的考验有哪些？
邹毅：商业地产对于资金要求更严格，不能再以回款滚动开发，且耗资大、开发周期长，使得初尝商业地产的开发商往往不得不选择出售部分商业以回笼资金，这必然会影响商业后期运营难度。
另外在开业初期如何针对商圈特性、消费者特性，制定合适的商业定位、业态规划、招商策略等都需要有专业的商业人员介入，帮助确定及不断调整，招商谈判、租约设计等环节都是耗时耗力的工作，也需要不同的专业人员介入。当然住宅开发商也有优势，与政府谈判的能力、融资能力等，但对于初涉商业地产的住宅开发商，第一步即开发并持有大型商业是相当危险的。
东方早报：未来五年会不会出现商业项目后期经营不下去导致死盘等问题？
邹毅：问题有可能出现，但只要商业地产开发与人均消费水平并行增长，商业开发都可以说是处在均衡的水平。
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