城中村改造拒绝猎德杨箕式优惠

东漖村首期回迁安置房 蒋铮 摄


裕安围改造整体效果图 蒋铮 摄


拆迁中的琶洲村 林桂炎 摄


想靠建高楼谋发达的城中村已经错过“末班车”
羊城晚报4月13日讯 6.18的杨箕村改造容积率，5.2的猎德村改造容积率，这样的“肥美蛋糕”，今后不再有。昨天，广州三旧改造办公室组织记者团探访正在改造的琶洲村、东漖村、西塱裕安围等城中村，有关负责人表态，广州城中村改造对容积率的要求将严格把关，“根据规划部门的意见，一般3.5至4比较宜居，而正在申报的茅岗村，改造容积率大约为3.3。”换句话说，期待筑高楼谋发达的城中村，已经错过了“末班车”。
三年大限过后下蛋金鸡难保
与去年广州“推着哄着”城中村加速改造进程不同，羊城晚报记者发现，广州城中村改造进程今年显得从容很多。“政府不会催你哄你改造。但是，三年大限还剩不到一年半，过了大限，还没有完善手续的历史用地，就没有‘咸鱼翻生’的机会了。”有关人士告诉记者。
三年大限对城中村来说，意味着什么？记者了解到，根据广州市2009年通过的《关于加快推进旧城更新改造的若干意见》，凡是没有完善用地手续的历史用地，在三年限期内，可以依法依规“转正”，变成国有土地，其中城中村最看重的“下蛋金鸡”———村集体发展用地，便是没有完善手续的用地。如果城中村想让这类用地“转正”，成为能在市场上流转的商业用地或居住用地，就必须与城中村改造方案“打包”向政府提出申请。假如过了三年大限还没有办好“转正手续”，就等于失去了在村民手里“转正”的机会，只能通过政府征收拿到补偿。“这部分的补偿费用，一般都是成本价，远低于转正后的市场价。这笔数怎算更‘着数’，村民一定要看清楚。”有关人士补充说。
刚性核算方案杜绝超高容积
三年大限只剩一年半，广州100多条城中村赶不上“末班车”怎办？三旧办有关人士表示，他们曾多次提醒各城中村，但决定权在村民手里，要改欢迎，不改自便。但有一点可以明确，就是像猎德、杨箕这样超高容积率的“肥美蛋糕”，今后是“吃不上”了。
猎德村、杨箕村改造因为容积率偏高，而一直被各方争议。正方意见认为，只有高容积率才能平衡改造成本、推进改造进程；而反方意见则坚持，在市中心纵容超高容积率，是让城市压力百上加斤。三旧办目前已经基本明确，过高容积率已经是“过去时”，将从严把握三旧相关政策，符合条件的方案才允许改造，“根据规划部门的意见，一般3.5至4比较宜居，而正在申报的茅岗村，改造容积率大约为3.3。”而容积率超高的方案，原则上不再“放水”。
据了解，目前相关部门正计划提交一套城中村成本核算方案，确定一个刚性的计算模型，只要把各村的基本条件指标代入模型，就可便捷地算出成本，预计今年该方案即可出台。有了这个方案后，以往因为没有刚性标准而导致盈亏平衡点“靠把嘴讲”的情况将不再。三旧办将根据计算结果与各项指标约束来审批城中村改造方案，符合条件的允许改造，不符合条件的坚决不审批。
今明两年搞掂历史用地手续
回复该发言

广州计划用3至5年基本完成位于城市重点功能区、建成时间较长的旧城区危破房成片改造。目前，南华西一期、凤安街等一批改造项目已完成；宝胜沙、源溪恩宁路等一批改造项目正在推进；金花小区、增埗路等项目改造方案正在审核；南华西-草芳围等改造项目已开展民意征询。
三旧办表示，要确保今明两年完成有政策时效性的历史用地完善手续报批工作。今年的计划和重点包括———
旧村改造方面，重点推进位于珠江新城、白云新城等十大城市重点功能区及番禺南站地区等重点区域，影响城市景观和区域协调发展的旧村（城中村）全面改造项目；在推进海珠区黄埔古村、荔湾区裕安围村综合整治项目的基础上，不断总结完善整治改造的路子，启动花都狮前村等几个具有历史文化保护价值的旧村整治项目。
旧城改造方面，结合危破房改造、历史文化传承保护和人居环境改善需要，大力推进恩宁路改造项目，启动大小马站书院群保护改造等3～5个老城区具有典型示范效果的旧城保护改造项目。
旧厂改造方面，结合广州产业结构调整和转型升级的总体部署，推进一批现代服务业项目，做大提升旧厂用地商业改造的规模和档次，同时配合重点城市功能区的规划建设，大力推进旧厂收储工作，增加城市公共服务设施、产业和居住用地供应。
城中村改造进行时……
东漖村
■基本情况
位于荔湾区芳村片区，总用地面积60.4万平方米，住户1300户，总人口4654人。现状总建筑面积约56.54万平方米。
■改造模式
自行融资，分批改造
■改造内容
规划总建筑面积125.27万平方米。村民住宅及物业按有证面积1:1复建，同时给予一定的住宅权益面积保证村民稳定的收入。村民住宅区建筑密度15.6%。集体物业地块规划建设高级酒店及商业办公楼。
■记者踩点
首期回迁安置房的2.3万平方米用地已被拆平。据东漖街道办城管梁副主任介绍，首期用地正在办理手续，将尽快进场施工，争取两年后回迁。为了落实改造资金，村里引进了开发商保利地产，签订东漖村旧村合作改造框架协议，合作开发融资地块10万平方米，合作改造建筑面积43万平方米。按此计算，容积率约为4。据了解，整个东漖村改造范围为61公顷，将分4期滚动改造，“比如说一期回迁安置房用地包括8栋约30层楼的住宅，除了安置原地块的村民外，还可以提前安置二期、三期的部分村民，这样就可以推动后面的改造。争取5年改造完整个村。”梁副主任说。
裕安围
■基本情况
裕安围是西塱村八个自然村之一，整治改造范围13.67公顷。西塱村位于荔湾区南片南部，村权属土地面积171.81公顷。
■改造模式
自行融资，避免大拆大建，通过拆违建绿、河涌整治、三线下地、雨污分流、打通消防通道、整治村容村貌、发掘村落文化、完善功能配套等8个方面整治，以恢复岭南水乡特色、促进村集体经济发展。
■改造内容
整治改造划分整治区和安置区两大功能。安置区将新建12栋高层商住楼总面积约10万平方米，可提供368个安置住宅单位。整治区保留原建筑350栋约6.34万平方米；拆除烂尾楼17栋约0.67万平方米；拆除破旧建筑304栋约5.46万平方米。
■记者踩点
昔日黑臭的裕安涌逐渐恢复清澈，两岸的破旧建筑已经被拆除，变身为绿化小广场，新建的社区中心正在进行外墙安装，不日即可完工。西塱经济联社党总支副书记杜先生告诉记者：一期整治任务已完成80%。在裕安涌的一侧，正在建设的首幢12层回迁安置房已经建好，“目前已投入4700万元，都是村自筹资金”。
回复该发言

村民如何筹集改造资金？裕安围的办法是升值改造现有的集体物业。杜先生透露，集体物业原来都是简陋的一层高铁皮瓦房，租用的企业大多数是附加值很低的五金加工厂，村里将它们刨掉重建为最高四层的新楼，引进第三产业，租金也水涨船高。
琶洲村
■基本情况
位于广交会琶洲会馆东侧，改造项目规划总用地面积约75.8公顷，总建筑面积185万平方米，其中改造融资地块4宗，用地面积39.9公顷。
■改造模式
政府主导，市场运作，村民自愿，引进开发商保利地产。
■改造内容
改造后可释放面积超过800亩的建设用地，用于市政道路、滨江绿化带等市政公配建设、村社物业升级改造、学校等生活配套设施建设。琶洲村地块将按照“一轴四区”的功能结构细分，形成以特色商业步行街为主轴，联结滨水居住区、村民安置区、SOHO办公区和商业办公休闲区四大块。改造后村民回迁安置区建筑密度30%，改造后村集体将增加20万平方米的经济物业，估计改造后股民人均每年增加3万元的分红收入。
■记者踩点
1200米红花绿叶的沿江绿化带已经在北邻珠江的阅江中路规划路上一路东延。保利地产工作人员介绍，这条100米宽的绿化带将永久保留，建设标准和珠江两岸绿化带一致，作为协议内容，保利将投入3亿元完善整个琶洲村改造地块的市政建设，“其中包括规划的阅江东路在内”。据了解，作为琶洲村改造最先开工的项目，村民回迁安置房一期项目已经全面进入基坑开挖阶段。“预计明年底可逐步建成并陆续回迁，2013年完成村民的全部回迁。回迁安置房和融资地块的商品房将按一个标准建设，融资地块目前正在做设计，争取年底开始销售。”工作人员如是说。
回复该发言