强力限价 增城楼市将“硬着陆”？

在限价政策下，对楼盘的营销策略是个考验。

不能超过7385元/m2三个月内楼价限涨5%新盘旧盘定价皆陷入两难
广州日报4月15日报道 近日有增城开发商向记者爆料称：“增城房管局在上周末召集开发商开会，宣布增城楼市限价目标以去年均价为基准，上浮5%，试行期为三个月，而且不论产品类型。”该人士也表示，从化也将效仿增城5％的限价标准。而记者经过多方求证后了解到，增城限价5%确有其事，但从化则仍按此前公布的细则操作。
增城不少开发商对记者表示十分困惑和“顶唔顺”，如果按照政府的限价目标，今后不知道该如何卖楼了。
最新政策
二季度增城新货均价
不得高于去年均价5％
根据增城、从化两地在3月31日公布的楼市细则，两地2011年新建住房价格涨幅要低于全市年度生产总值增幅和城市居民人均可支配收入增幅。其中增城更是进一步规定，对2010年已经有网上签约记录的楼盘，其申报的商品住房平均价格涨幅相对于去年该楼盘商品住房的平均价格，原则上不得高于增城市的控制目标；对2011年新推出的楼盘，其申报的商品住房平均价格涨幅相对于去年增城市商品住房的平均价格，原则上不得高于增城的控制目标。据悉，根据两地的政府工作报告，增城预期2011年全市生产总值增长13%，城镇居民人均可支配收入增长10.5%，从化预期今年生产总值增幅和城镇居民人均可支配收入增幅目标分别是13％和11％。
近日则有开发商向记者爆料称，上周五增城房管局召集开发商开会，明确该地新申请预售证的楼盘，不论产品类型，均不得超过该盘去年网签均价或者增城去年全市均价的5％。具体则是，如果该盘以往有销售记录，则新申请预售证均价不得超过该盘去年网签均价的5％。如果是全新楼盘，则不得超过增城去年全市均价的5％。这一消息也得到增城房管局的证实。据悉，增城此举是因为一季度房价上涨较快，该市一季度一手房网签成交均价较去年均价上涨高达24％，远超年度房价控制目标。
而对于开发商所称的从化也将效仿增城的限价标准，记者从从化开发商和从化市政府相关部门了解到，目前从化没有具体要求，还是以年度控制目标为标准。
新领预售证受限
楼盘定价很纠结
据开发商透露，增城此次房价控制目标的对象是4月起新申请预售证的楼盘，在此前申请预售证的楼盘则不受此限制。同时，增城市房管局还向与会开发商公布了去年全市住宅和各楼盘的成交均价。其中去年增城全市住宅均价为7033元/m2，而个盘方面，记者了解到去年新塘新世界均价为7300多元/m2，碧桂园凤凰城为8000多元/m2，而金地荔湖城仅有5000多元/m2。
困惑
别墅：均价已普遍1万元/m2以上
全新别墅却不能超7385元/m2？
由于5％的控制目标不论洋房还是别墅，因此这一政策让不少别墅项目开发商的颇有意见。某全新别墅项目负责人表示，该盘要是按照不得超过全市均价5％的标准，也就意味着均价不得超过7385元/m2。这显然是不合理的，因为目前增城别墅普遍都在1万元/m2以上。“以前已经销售的别墅项目可以参照该盘去年的均价水平执行，但是我们这种新盘却要参照全市均价水平，显然不合理。”该人士说。他表示，目前该盘的对策只能是停下来，静观事态的发展。
回复该发言

而另一别墅项目相关销售负责人则表示，现在到底该以什么价格为标准，他们也相当困惑，正在与政府沟通。但他表示，如果按照不得超过7385元/m2的标准，该项目已经无法卖了，因为当初拿地的地价就超过了7000多元/m2。
困惑
洋房：均价比去年高20%~50％
5%限价目标如何实现？
而对于在售项目而言，虽然控制目标是参照在该盘去年的成交均价上涨不得超过5%，但是此举将使得今后新申请预售证的单位售价远远低于目前的售价。据新塘一开发商表示，该盘在售单位预售证早已领取，因此躲过了此次限价要求，但是预计在年中推出的新货就麻烦了。据悉，房管局公布该盘去年的成交均价为7000多元/m2，即意味着新货价格不得超过7300多元/m2，而实际上目前该盘均价已达9000多元/m2。如果该盘新货按照政府的限价目标，价格要直落近2000多元/m2。而据记者了解，目前增城不少洋房的均价相比去年均价高出20%~50％，和政府规定的5％限价目标相比，价格差距实在太大。
市场对策
静观事态或精装房改为毛坯房
“这不可能吧，太匪夷所思了”，听到这一消息，中原地产项目部总经理黄韬惊诧不已。他表示，楼盘申报了价格不给涨可以理解，但是没有申报的新盘要控制5％的涨幅则非常硬性和机械。“毕竟开发商卖的不是限价房，这不符合市场规律。”
记者采访的多个开发商表示，尽管对于增城的控制目标难以理解，但是仍会配合政府的工作。对于实在难以降价的别墅项目，会跟政府沟通或者看看其他开发商的应对举措再做决定，而对于洋房项目，实在不行则打算降低装修标准或者直接卖毛坯房。新塘一开发商表示，增城不少洋房装修标准在1500~3000元/m2之间，如果取消装修，则毛坯价格可以下降不少，应该可以达到政府规定的价格控制目标。合富辉煌首席分析师黎文江也表示，精装房改为毛坯房销售应该会是开发商普遍采用的应对措施，因为此法可以将均价一下子降低。今后增城卖毛坯房或将成为一种潮流。记者黄涛
买家心态
增城新盘将成广州楼市价格“洼地”
据悉，限涨5%的政策试行期为三个月。而对于限价的问题，增城市国土房管局相关负责人表示，由于第一季度增城一手房网签成交均价较去年均价上涨了24%，为了实现年度的房价控制目标，因此，第二季度暂时将房价调控目标调整为房价涨幅低于5%，而第三、第四季度是否再调整房价控制目标则将依据市场的反应而定。
对于增城的限价措施，有业界人士表示，对已有网签记录的楼盘来说还具有可操作性，只要今年申报的新货平均价格不高于去年成交均价的5%就行了。尽管目前增城许多洋房的均价已经超过1万元/平方米了，但也许可以通过减装修的方式，来满足价格的限制。
对于新的开发商而言，则明显是一道“难题”，因为这种明显低于同区市场价格的限制，让这类房企要么就按限价卖楼，要么就只能等待政策的改变。有新盘的营销负责人就表示，这样的限价方式存在明显的不公平。
不过，对此限制市场也存有叫好之声，市民许小姐就表示，要是增城一带的新盘真能按政策执行，以7385元/m2销售的话，其实对买家而言是好事情，那增城的楼价要比南沙还低呢，这简直就成了广州楼市的价格“洼地”了。
回复该发言