广州楼市首季环比量价齐跌

同比量价齐涨，天河区一季度成交均价达25549元/㎡，居全市之首
南方都市报4月15日讯 广州一季度楼市同比量价齐涨？是真的。新国八条有效？也是真的。
去年和今年的一季度算是难兄难弟，同样开年即遭受调控。不过，数据显示，今年一季度广州市一手住宅成交面积2056822平方米，比去年同期上涨12.3%；环比去年四季度成交面积3241764平方米下跌36.6%。今年首季成交均价为11526元/㎡，比去年同期上涨10.9%；环比去年四季度成交均价11684元/㎡下跌1.4%。
拨开数据的迷雾，可以看到新国八条的杀伤力。1月26日“新国八条”利剑挥出，2月成交量环比1月即下跌48%，3月对比1月也下跌了45%。房价虽然不敏感，但也已经“偶感风寒”：今年1月份广州11649元/㎡的房价已经是一季度之最，2月份开始停涨，3月环比就出现了3%的下跌。
一季度广州中心四区（天河、越秀、荔湾和海珠）房价全面过两万，其中天河以25549元/㎡称老大，花都区最便宜，成交均价为6711元/㎡。
成交量：二三月遭腰斩
同样是开年遭遇调控，但今年市场显然具有抗药性，一季度成交量要比去年好。据某网站数据监控中心统计，2011年一季度广州十区二市一手住宅共成交17339套，同比2010年第一季度上涨8.2%，成交面积2056822平方米，同比上涨12.3%.
分月份看，今年一季度也以“三盘两胜”胜出：今年1月和2月广州十区二市一手住宅分别成交994237平方米和516870平方米，同比去年同期分别上涨26.5%和33.6%.但在3月份的比拼中，今年3月份以545715平方米的成交面积不敌去年同期，以下跌17.2%的劣势处于下风。某网站数据监控中心分析师陈旭鸿指出，3月成交同比下跌主要是政策观望期引起的。
确如陈旭鸿所说，2月底广州新国八条细则出台，开发商相比2月也逐渐加大了新盘新货量，新增供应是2月的1.74倍，并加大优惠，从而促进了成交，使3月成交量环比上涨5.6%。但由于3月底广州才公布年度调控目标，造成不少开发商留了一手，把一些货量后推到4、5月份，因而成交量并无大幅提升。但去年3月情况完全不同，是消化政策后出现的成交小阳春，自然成交量胜出一筹。
但成交量上涨并不代表政策没杀伤力，而且是杀伤力巨大。今年1月份广州楼市乘元旦小阳春起势，成交面积上攻到994237平方米。1月26日国家挥出“新国八条”利剑，几乎把成交量拦腰砍断：2月环比1月下跌48%，3月对比1月也下跌了45%。
再细化到政策出台前后的对比，可以更直观看出政策对成交量的杀伤力。以月来计算，网易房产数据中心截取2010年12月30日-2011年1月26日和2011年1月27日-2月23日这两个时间段的一手住宅成交数据做参考，发现“新国八条”出台将近一个月后，网签套数从8160套降至4845套，减少了41%.
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以周来计算，经纬行研究中心整理阳光家缘网数据发现，1月26日新国八条出台前一周成交量（1月22日-1月28日）为2147套，到了新政出台后一周（1月29日-2月4日）的成交量降为1263套，周成交量下跌41%；2月24日广州出台新国八条细则对周成交量影响更大，出现连续四周下跌，其中有两周跌破千套，其中3月19日-3月25日更是下跌到886套，比广州细则出台前一周（2月19日-2月25日）的1827套下跌了51.5%。
房价：3月环比下跌3%
与成交量一样，今年一季度广州房价也依然上涨。根据某网站数据监控中心提供的数据计算，今年一季度广州一手住宅成交均价为11526元/㎡，同比2010年同期上涨10.9%，接近2011年广州房价调控目标11%的上限。从单月对比来看，一手住宅房价头两月同比上涨，但3月就已经略微下降了：今年1月份广州一手住宅房价为11649元/㎡，比去年1月的10210元/㎡上涨14%；今年2月广州一手住宅房价与1月基本持平，为11644元/㎡，同比去年同期上涨30%；但3月广州一手住宅房价受广州新国八条细则影响下调到11287元/㎡，同比去年同期下跌1%。
从一季度广州各月房价环比可以看出，新国八条已经发生了效果，广州房价开始停涨并微跌。今年1月份广州11649元/㎡的房价已经是一季度之最，2月份开始停涨，3月环比就出现了3%的下跌。
需要指出的是，由于房价不像成交量那样敏感，而且受区域成交结构影响较大，因而房价是否真正下跌，从区域和周房价情况更容易看出来。根据经纬行研究中心提供的数据统计，1月26日新国八条出台后，广州周房价确实出现下行趋势：广州十区二市房价从新国八条后第一周（1月29日-2月4日）的13269元/㎡下降到3月最后一周（3月26日-4月1日）的10820元/㎡，降幅达18.5%；单从十区来看，新国八条后第一周房价为14655元/㎡，到3月最后一周已经降为12218元/㎡，降幅为16.6%；从中心六区来看，新国八条后第一周房价为22226元/㎡，到3月最后一周已经降为21163元/㎡，降幅为4.8%。也就是说，降价的主要是新四区和两市。
供求：2月供求严重失衡
供不应求，这是一季度广州新建一手住宅表现出来的市场局面。不同于旺市时的供需两旺造成供求失衡，一季度主要是因为供求都受到政策的压抑而出现相对供求失衡。CRIC克而瑞数据显示，广州一季度一手新建商品住宅总供应量为170.68万平方米，共有58个楼盘有新增供应。综合CRIC克而瑞和某网站数据监控中心的数据统计发现，一季度广州新建一手住宅供求比为1：1.2.其中2月份是供求严重失衡的月份，供求比达到了1：1.56.
1月份由于元旦小阳春的带动，广州新建一手住宅供应面积达到了一季度月供应的高峰，CRIC克而瑞提供的供应数据为80.17万平方米，但环比去年12月还下降36.13%.1月26日新国八条的公布，让开发商一下子陷入了观望，加上了传统春节的来临，纷纷推迟新盘新货供应，2月份广州新建一手住宅供应面积遭腰斩，只有33.09万平方米，环比下降58.73%，其中白云区、从化区、黄埔区、荔湾区、南沙区、天河区等地出现零供应。南都记者春节期间巡盘发现，多数楼盘只安排了一二名销售人员看管门户，20多个楼盘甚至闭门休市。
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伴随着2月24日广州新国八条细则落地，开发商开始结束观望，以少许优惠探市，新增供应于是逐渐多了起来。据CRIC克而瑞数据，3月广州市新建一手住宅供应面积为57.42万平方米，环比上涨73.50%.广州新增供应项目26个，主要集中在郊区，非中心六区占20个项目，中心六区一共只有6个项目。而新增供应项目最多的为增城，占11个。
值得注意的是，在3月份这波推货楼盘中，有中海金沙湾、中海橡园国际、保利西海岸、花都金港城、碧桂园豪庭等高性价比楼盘出现，优惠风开始吹起来。总体上看，3月供求趋于平衡，综合CRIC克而瑞和某网站数据监控中心的数据统计得知，3月广州新建一手住宅供求比为1：0.95.
楼市比武
花都以量称冠天河价高为王
一季度，花都、增城和番禺是广州楼市成交的活跃区域。据某网站数据监控中心提供的数据进行计算后得出，花都以3819套的成交量称冠广州十区两市，一季度成交套数前十强中花都楼盘就占了两位，富力金港城和鼎信四季花园就联手贡献了850套的成交量；不限购的增城则以3216套的成交量夺得亚军，碧桂园豪园、碧桂园凤凰城和汇东国际花园三大盘都挤进了一季度成交套数十强中，三盘联手贡献成交量1159套；排名第三的区域是拥有巨无霸亚运城的番禺区，成交量为2712套。同样不限购的从化以1936套成交量屈居第四。另外，成交最少的三个区域分别是黄埔区、越秀区和萝岗区，三个区总共才成交713套，相当于冠军花都区成交量的18.7%，其中黄埔区以107套成交垫底。
一季度区域房价方面，中心四区（天河、越秀、荔湾和海珠）房价全面过两万，其中天河以25549元/㎡称老大，越秀、荔湾和海珠依次排座位，分别为23241元/㎡、21029元/㎡和20591元/㎡；成交均价在1万-2万元/m2之间的区域有白云、黄埔和番禺三个区域；成交均价在1万元/㎡以下的有萝岗、增城、南沙、从化和花都五个区域，其中成交量第一的花都区最便宜，成交均价为6711元/㎡，从化以6883元/㎡排倒数第二，南沙以7311元/㎡排倒数第三。
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