海外置业之澳洲：选“以房养学”的房子

漫画/张建辉

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方法论
海外置业之澳洲
总体来说，澳洲房地产市场的特点是社会稳定、政策完善、法制健全、市场成熟、升值稳定、租赁市场活跃、空置率低，而且和国内一线城市房地产市场一样，“学位房”尤其抢手。
目前入市慎算汇率和贷款利率
澳洲房产的吸引力主要有三个方面，一是留学方便；二是持有成本低，澳洲房产没有所谓物业税、财产拥有税之类持有环节的税负，只有如果出租，需要按照租金收入减去物管费等开支之后缴纳一定比例的租赁收益税；三是房价持续上涨而且规律性强，基本上每隔7-10年可增值一倍，比如悉尼的房价平均涨幅大约是每年6%-7%.
全球金融危机之后，澳洲政府为了鼓励当地居民购房，免去了印花税，凡首次置业还给予7000至21000澳元的一次性补助。因此，2008年开始，澳洲房价出现较快速度的上涨，平均一年涨了8%；2010年，澳大利亚被一些机构评为房价上涨最“凶猛”国家之一，平均涨幅为9.4%.
因此，整体来看，目前投资澳洲房产的时机没有早些年好，而且还有两个利空因素值得注意，一是人民币兑澳元的汇率持续走高，目前已是1：6.9；二是澳洲银行持续加息、贷款利率走高，目前已普遍是7.3%，这甚至高过中国持续收紧信贷和多次加息之后的现行二套房贷上浮利率。不过，澳洲的房贷有个特别之处是，你可以选择每月只还利息、不还本金，这样月供压力大大减小，直到某时一次性还清本金，或者转卖。
澳洲房产持有环节税负低
目前中国投资者在澳置业，一般限于购买新房。澳大利亚海外投资审核委员会（FIRB），对不拥有澳洲护照或永居签证的海外人士购买澳洲住宅类全新房产的政策基本与澳洲公民一样，不受特殊限制。但是，只有至少持有允许在澳洲连续居住12个月以上的签证人士可以购买澳洲二手房，且房产必须用来自住而不是出租等投资用途。购房者签证到期又没有申请新的签证，离开澳洲则要出售所买的二手房。但海外人士购买商铺、写字间、开发项目和农场牧场等商业项目，无论新旧都不受此类限制。
在澳洲购房，一般除了房款以外，根据所购房产的价格位置区域不同所交纳的税费也不尽相同。其中，最主要的是印花税，相当于国内的契税，一般按总价款的3.5%，较低如悉尼按3%；佣金类的支出包括律师费（大约1200澳币左右）和贷款经纪费等，这些都是必不可少的；另外，土地登记、水电开通、调查过户等杂费加起来大约2000澳币。如果是贷款购房，澳洲银行最高可做到8成房贷，即购房者只需要准备20%首付。
持有环节，澳洲房产的税负较低，只有一些杂费。转卖时，最大头的就是销售增值税了，这相当于国内的营业税，不同的是，澳洲房产是一律平等的征收，而且出售物业所获的利润当中只有50%是须征税的，税率按17%起的顺应率计算，其中有关物业促销及日常维修的费用还可获扣减优惠。值得一提的是，澳洲房地产还免征遗产税。
空置少、租金回报稳定
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空置率低，是澳洲房产相对于其他不少海外房产而言最突出的特征。澳洲政府房地产信息系统网站每个季度会公布空置率，一般仅1%-2%.在一些大学周边区域，不少学生度假回来之后，就很难再租到房子，而且不仅市中心公寓，即便是需要坐火车通往郊区的独立屋，也绝大多数是有自住或者合租。
相对持续稳定的房价涨幅，加上一直保持较低的空置率，使得澳洲房产的租金回报率也相当稳定，目前普遍在5%-7%.相比较于中国内地一些大城市的空置率而言，澳洲房产的租赁风险小得多。你也可以选择购买后由发展商包租3年，之后转为租房中介代理出租。在悉尼，一套独立屋现价大概60多澳币（相当于400多万人民币）；在墨尔本，则大概40-50万澳币。而这样有天有地有花园的房子，也是租赁市场上抢手的合租型住房。
不过，整体来说，独立屋的租金回报率和增值速度还是不如公寓，在没有足够财力和足够经验的前提下，需谨慎投资独立屋。
本期专家支持：深圳市联商投资管理顾问有限公司总经理刘淑娟
澳洲购房流程
1.预订房源：缴纳人民币一万元预订房源（由于各开发商要求不同，这个订金数额可能有所变动）。一般有一周的冷静期，在冷静期之内，客户可选择是否继续购买。
2.签订合同：一般在订房一周内签购房合同，此时必须要有澳洲的执牌律师（澳籍）全程陪同。
3.将总房款10%预定款打入负责客户此次置业行为的澳洲律师行的信托账户：如果是期房，客户要将10%的预定房款打入该账户；如果是现房，客户可直接选择将全款或者首付款（此房产已经申请贷款）该账户。当然，10%是必须要在签订合同后第一时间内缴纳的，其余款项如业主资金周转原因，可给予一定期限（一般是10天以内）。
4.如需贷款，为客户办理贷款手续：如果是现房，需要马上办理贷款手续，根据目前的行情，业主购房一般可贷款80%，一些小户型大的一居室和Studio可贷款70%；如果是期房，需要在交房之前的三个月左右办理贷款手续。
5.业主收房：如是全款购买，客户可在此时拿到地契；如是贷款买房，地契暂且存放在澳洲的银行中。
大趋势
中央频放信号坚定调控信心
国务院总理温家宝4月8日至9日在浙江调研时强调，中央加强房地产市场调控的目标是明确的，决心是坚定的，各级政府要切实担负起责任。
4月上旬开始，国务院8个督察组在16省区市陆续开展房地产调控效果的督察和调研。
国土资源部副部长贠小苏12日在浙江表示：“中央认为，以城市住房为主的问题已经影响到了全局。”4月13日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会议强调，要坚持调控方向不动摇、调控力度不放松。
理财问答
盼降价的可关注新盘集中区的低端项目
Q：读者张小姐：听说现在直接限价了，房价会不会降？
A：中原地产二级市场常务副总经理玉家雄：现在相关政府部门对新盘定价卡得很严。如此一来，一些市场关注度较高、有提价底气的项目也涨不了价了，同时与之处在相邻位置、自身配套和产品品质较差的项目也就缩小或没有了价差优势，将面临销售困境，因此被迫降价。这时，可关注龙岗、龙华等新盘供应较为集中的区域，在同一片区内没有特征和优势的项目可能降价促销。
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