沪商业地产现黑马 汇景天地8亿销售额稳居前列

商业地产的诱惑力正在逐步显现。
去年以来接二连三的房地产调控政策，令住宅市场投资越显乏力， 4月6日起央行再出手对存贷款利率进行了上调，四度加息也都是剑指房地产调控。与此同时，避开政策风险的商业地产市场却是利好频传，诱惑力逐步显现。
卢湾城中心某商铺热卖“8亿大单”
位于上海市中心卢湾区的华丽家族汇景天地的商铺，近日爆出“整购”消息。汇景天地商铺一举售出230套，总面积3．53万平方米左右，整购金额达到人民币8．3亿元，在商业地产成交排行榜中位居前列。这是继上月北京世茂·工三项目写字楼被一举整购三层共计6000余平方米后，商业地产市场上又一个 “整购”案例。
汇景天地所处的卢湾滨江板块，属于城市的核心商务区。据悉，上海市政府正拟投资190亿元打造一个 “卢湾南部滨江生态商务区”，将引进一批高端物业配套和商业，未来有望成为具有现代化国际性文化交流中心和商务服务中心功能的双重功能的新城市中心，而汇景天地正是在这个未来版图的核心。一边是占领未来稀缺资源，一边是避开限贷限购压力，独特的双重优势令投资客不得不对其青睐有加。
由于此次汇景天地商铺是整体收购，在价格上低于之前行政大宅和行政御所的售价，为此，记者特地采访了上海社会科学院商业研究中心主任朱连庆教授，他表示，作为一个市中心的城市综合体，汇景天地这样的项目包括行政大宅、行政御所、精品商铺，其运作必然会考虑到整体的效应，商铺主要是目的为聚集人气，因此，在整体角度上可能从商铺这部分做一些让利，来达到不同业态互相补充，互相促进的效应。此外，世博滨江板块之前相对还比较冷，随着几大品牌开发商的先后进入和后世博效应的不断延续，华丽家族等开发商已开始着眼于对区域的进行整体培育，包括商业、住宅等各方面都会有巨大的投入，前期不免会付出较大的成本，从另一个角度来说，其实是一种勇于承担社会责任的表现。
华东师范大学商学院房地产系主任华伟教授解析此现象：“汇景天地此次的整体收购不同于一般的销售意义，它是大手笔的整体规划打造，对未来卢湾后世博滨江板块的区域配套升级都具有重大意义。”
“避风港”效应凸显，商铺投资成新宠
根据国家统计局公布的2010年全国房地产市场运行情况，办公楼与商业营业用房的销售面积与销售额分别增长21.9%、31.2%和29.9%、46.3%。开发投资额继续保持高增长率，分别为31%和34%。一份最新的业内分析报告指出，随着目前房地产调控政策越来越紧，限户籍、限购、限贷的三限政策使得住宅地产前景黯淡，商业地产由于不受政策影响的波及，其投资价值正在凸现，人们开始把注意力对准商业地产，商业地产出现爆发式增长。
仲量联行今年一季度全球市场观察预计，亚太地区的商铺市场将会成为2011年全球最乐观的市场，京沪两地的租金水平已经回升到金融危机前的峰值。
四大原因解析“整购”现象
据业内人士透露，商业地产中的“整购”现象已初露端倪，而其背后的四大原因值得关注。
一是当前商业市场总体向好的趋势。2010年房地产行业的一个显著特征是，各路资本纷纷涌入商业地产。目前国内商业和住宅价格仍倒挂严重，补涨空间巨大。住宅价格在高强度政策下仍坚挺不降，相比之下，反而意味着商业项目的价格有可预期的较大补涨空间，因而商业地产投资成长性一直被看好，市场也一直处于回温状态。据相关人士透露，不少江浙投资客已经把商业地产定为下一个投资重点。
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二是项目商铺占据地利优势的商圈氛围。以汇景天地为例。华丽家族汇景天地坐落于卢湾滨江瞿溪路与鲁班路交汇的市中心核心地段，轨道4号线和轨道13号线地铁双线相通，南面靠近内环高架路，交通四通八达，有助于集聚大量人气。此外，汇景天地毗邻江南新苑（资料、论坛)、卢湾都市花园（资料、论坛)、海悦花园等众多住宅小区，周边居住氛围浓厚，人气旺盛，奠定了良好的商业基础，也为未来培育良好商业氛围。
三是统一的运营管理。相比普通住宅，商铺和写字楼的投资情况要复杂得多。普通住宅的投资价值主要取决于土地增值，而商铺和写字楼投资主要取决于收益率。其中写字楼和商铺需要统一管理、统一招租，更看重后期管理。华丽家族相关负责人就透露，汇景天地商铺运作将采取统一的运营管理，以确保可以统筹宣传推广，招徕人气。近年来，有不少散售型商铺定位、经营乃至物业出现问题饱受诟病。不少业内人士表示，相对于商铺散售各自经营而言，统一管理有助于外售商铺和自持商业业态上的互补，更容易保证投资回报。
四是开发商雄厚的品牌实力。俗话说“背靠大树好乘凉”。投资商铺也讲究品牌效应。纵观近期的整购案例，如三里屯soho E座，世茂工三写字楼6000平米，以及华丽家族汇景天地的230套商铺，都是地产行业中的知名品牌。可以说，品牌开发商所拥有的资金实力与专业度，是给投资者最有力的信心保障。
市中心热铺大卖 城市综合体战略启航
然而，汇景天地商铺的8亿大单只是打了一次漂亮的先行战，胜利的背后蕴藏的是华丽家族“城市综合体”的战略启航。
汇景天地整个小区占地面积约1．82万平方米，总建筑面积可达13．5万平方米左右，集精装御景大宅、行政御所、商业街区为一体，早在华丽家族汇景天地尚未开盘之际，被公认为市中心一大高端物业。
依托卢湾滨江板块“超大型中央商务区”商业地产概念，华丽家族的城市综合体战略正稳步推进。上月底汇景天地精装行政御所正式对外开售。由HBA打造的2套“大师样板房”也已对外开放。据了解，这是目前为数不多的市中心在售的高品质酒店式公寓产品。汇景天地行政御所总共190套，目前首先推出的一批限量房源面积在50㎡-180㎡之间，户型就有70多种。为配合整个城市综合体的高端气质，汇景天地行政御所汇聚了众多明星团队：由HBA、SWA、新加坡藜竹公社等大师打造个性化精装室内设计、景观与建筑，更配有威尔士最高等级W会所。此外，行政大宅新样板房也将于近期正式公开。
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