中原地产创始人施永青：今年一线城市新房要降价

黄露施永青

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对话
施永青，中原集团创始人，中国地产代理行业“教父级”人物。30多年时间，中原地产已发展到旗下员工3万多人，进驻到内地30多个城市，2010年营业收入达到83亿港元，成为中国最大的地产代理公司。
退休之后的施永青仍然是个大忙人，跟他的邀约从3月底一直持续到4月中旬。在香港中环新世界大厦22楼，南都记者见到了这位地产代理行业的泰斗。他的办公室正对香港半山豪宅区，光线十足，视野开阔。两小时时间，谈市场、谈调控、谈管理、谈房价。他有问必答，思维缜密，风趣幽默，“招牌式”微笑始终挂在脸上。
谈扩张
“母亲生完小孩，第一件事是剪脐带”
南都：如果进驻到一个新的城市，中原能容忍分公司多长时间不创造利润？
施永青：中原开新的分公司没有硬性指令。头两年活下去就好，两年之后再两年，如果还是没有起色那就有问题了，要么关闭，要么换人。我的特点是慢，慢能给人尝试更多时间，能耐心等待瓜熟蒂落。
南都：对企业领导人来说，慢是一个好事情？
施永青：当然！公司小的时候做决定要雷厉风行，但公司壮大了就要“无为”。公司强大之后，领导人慢慢做决定、慢慢地看事态发展，才安全。
南都：在城市扩张的决定上，中原的规则是什么？
施永青：如果要去新的城市扩张，条件是你在这个城市排名已经做到NO.1.我们派出分公司的功能是繁殖，但繁殖是有前提的。你是好种才给繁殖，如果是坏种，繁殖起来会影响中原声誉。
南都：很多大型企业外地扩张，都会遇到水土不服的情况。这是什么原因？
施永青：因为大的公司流程规范化，有条款、路线图、时间表，其实这反而不利于分公司发展。中原现在已经进驻到30多个城市，很多城市都做得很好。我们是有言在先的：在不同地方开分公司，一定要靠自己的力量，用本地的资源。我问他们：母亲生你之后的第一件事是什么？剪脐带！哪有母亲生了小孩后还带着脐带行走？必须剪断，你不能再靠我。
谈调控
“两招就能抑制房产投资”
南都：春节过后，内地更多城市出台了限购政策，您认为这一政策调控楼价是否有效？
施永青：越大的城市影响越大。房地产有两个功能，一个是自用，一个是投资。现在内地的大城市已变成投资功能变为主导，房价超越一般人的购买能力。唯一能使房价反映购买力的方法是不让投资者进来。但这样一来就破坏了房地产市场，因为在房地产市场，这两个功能都是很重要的。
南都：所以你不太认同用行政强制手段去限制购买？
施永青：我认为一部分新批的土地可以有销售对象的限制。新批的土地是国家拥有的，规定要卖给什么人，这是国家的权力。但对已经在销售的单位也限制，这伤害了物权拥有者的利益，也对市场造成很大扰乱。
南都：现在各个城市都出台“限价令”，你怎么看？
施永青：限价、限购都是会扰乱市场机制，会有后遗症的。
南都：那你的建议如何？
回复该发言

施永青：其实要压房地产一点都不难，两招就能抑制房产投资。打击投机的最简单方法是对短期内买卖房产的收重税。这一招是香港、新加坡、台湾都在用的，效果很明显。如果半年内转让收税15%，一年10%，这样还有谁来炒房？而且这个税不是按你赚的钱的比例收的，不是内地的个人所得税，是你只要卖房就要收，不管你赚没赚。你只赚了5%，我也要收你15%.一定没得赚的事，谁会做？香港一出来交投量立刻下降了。
一条是打击投资，打击资源浪费，也就是收空置房的税。开发商的房子，半年之后还没卖出去的，征收空置税。这样就不会捂盘了。如果投资者买了不用，租也不租，只等升值，那就是打击对象。每年收10%的税，看你还怎么赚。
南都：那这个怎么界定房子是不是空置？
施永青：这有什么难？一个是要你自己报，一个是聘请人来查，查到了就重罚。请一个人看要多少钱？查到之后交的罚款一定养得起。同时政府也经常做抽查，发现漏报就重罚。
谈未来
“今年的资金会流向二线城市”
南都：您认为当前深圳楼市是否有泡沫？
施永青：当然有泡沫。主要反映在两个方面，一个是价格的泡沫，一个是供应量的泡沫。价格的泡沫是房价和购买力背离，供应量的泡沫是供应和需求背离。深圳好一点，因为人口增长，房子空置率还比较低，中国有的城市一半的房子都没人住，空城。
南都：房价经历多次调控仍然大涨，原因是什么？
施永青：最根本原因是在于分配体制问题。如果大家都有钱的话，房价会高，但不会如此高。普通老百姓没钱消费，造成产能过剩，而有钱人没处投资，资金难分流。你想一下，如果一个老板有10条生产线，其中有2条已经停工了，那他赚的钱会不会再投资建3条生产线？当然不会，他只能拿钱去买房、买股票、买黄金。
南都：现在这一轮行政干预是否会造成房价下降？
施永青：二手房会因为调控政策惜售，价格会在高位徘徊，但开发商的房子会降价。开发商今年的环境不好，有的公司负债比例达到60%-70%，开发商压力很大。均价不能判断，但会有开发商后一期的房子比前一期便宜。
南都：幅度怎样？
施永青：一线城市调多一点，二线城市因为有投资资金进去买房，压力会小一点。
南都：你更看好今年二线城市的楼市？
施永青：是的。因为政策原因，今年的资金会流向二线城市。所以国内的省会城市今年都会是不错的。
南都：你是否认同购买房产是抵御通胀的好方法？
施永青：房子、建筑物都会贬值，但土地不会。土地的价值取决于土地上人口的生产力。60年代，一亩田的地产1000斤，不值钱，但变成写字楼、商铺了就值钱了。在投资渠道有限的情况下，投资地产仍然是理性的选择。
谈企业
“不赚小股东的钱，赚市场的钱”
南方都市报：中原经历了多次楼市调整，还能发展得越来越强大，诀窍在哪里？
施永青：我们用的是内部的力量。我们让员工成为公司的股东，让他们能分享公司带来的收益。西方的说法叫“共同愿景”（sharedvision），但没有共同的利益，很难有共同的愿景，所以要让员工分享公司的利润。另外，我们的管理相对“无为”，让员工在工作岗位上有自己的空间。
南都：这是中原选择不上市的主要原因吗？
施永青：这是一个重要原因。中原不上市也可以发展，内地的上市代理公司有易居、世联、合富，我看过这些公司的报表，我们的实力比他们更强大，去年中原总收入83亿港元，纯利润有13亿港元，进驻了内地30多个城市，员工2万多人，加香港有3万多人，1000多间分行。
南都：中原不上市的决定以后会不会改变？
回复该发言

施永青：我不喜欢赚小股东的钱，我要赚市场的钱。把自己打扮一下去上市，吸引投资，是赚投资者的钱，把钱套回来再发展，我觉得这是很危险的事。如果你公司没有这个经营能力，钱到了也不一定是好事情。我们是有机发展，就像生命体一样让它自己长大。当然我们也有爆发的时候，市场环境好的时候开分行如雨后春笋，但那是因为我们冬天储存了很多养料。
南都：内地不少中介代理公司都在谋划上市，对此你怎么看？
施永青：我不太热衷走资本扩张道路，我想做一个例子，就是企业不上市也可以做得很好。
谈利润
“员工、股东、发展，每块1/3”
南都：“无为”是要放权到地方，若地方大规模开铺需要报备吗？
施永青：不用！他们自己决定就好。我制定一套分配规则，分公司赚了钱，将利润的1/3给员工，1/3给股东，1/3用来再发展。只要留足6个月的发展资金，剩余的钱可以自由花。
南都：用利润扩张开铺，这个做法比较安全。
施永青：是的。中原也一直在扩张，但我们是要求用赚来钱的扩张，不会拿小股东的钱去做扩张。用自己的钱去扩张，风险是可控的。
南都：现在不少企业还是老板“一言堂”，到哪个城市发展，老板要自己去考察做决定。
施永青：我从来不去实地考察，有的分公司我从来没去过。区域是谁的，谁就可以决定怎么发展。大家分开来做决定没有风险，我一个人做决定才有风险。企业发展不能靠我一个人，要靠体制，靠大家认同的游戏规则。以前香港有员工问我，这个位置可不可以开分行？我回答：我一年也不来两次，我怎么知道能不能？如果以后这间分行做得不好，会说是老板点头的，我不背这个黑锅。
南都：但如果面对一些非常大的市场变化，如像2008年那样的金融危机，那要怎么办？这个时候老板要站出来指挥吧？
施永青：我们用的方法很原始，叫“大难临头各自飞”。遇到这样的危机我就派馒头，把馒头都派下去，让他们自己看着办。现在公司还有多少钱，全部分掉，哪个城市要撤出来，哪个城市要收缩，我不管。分好馒头后我会告诉他们，现在已经分封诸侯，如果有外敌来犯，兵临城下，你们的任务就要顶住，保护我，哈哈！
南都：这样的方法听起来很悬。
施永青：事实证明还是蛮有效的。四处飞的好处是，有些逃得掉，有些逃不掉。逃得掉的以后市场好了还能再繁殖。
回复该发言