200万买电梯楼得到员村！

南雅苑楼梯楼市场价1.7万元/㎡。


美林海岸花园市场价已超过2万元/㎡。


都市兰亭是员村高素质楼盘之一。

想卖掉体育东楼梯楼，再添50万换同区电梯楼，有无可能？
广州日报4月18日报道 本版《笋盘擂台》栏目设立以来，帮助首次置业者及投资买家“度身定做”过置业方案。其实楼市中有相当一部分人是置换型买家，由于银行信贷优惠不“给力”，大部分置换型买家都希望“高卖高买”，售出自住单位来置换其他户型。栏目邮箱（fdc@gzdaily.com）最近收到体育东南雅苑陈女士发来的电邮，她住在南雅苑觉得很舒服，唯一的缺陷是所住的单位是楼梯楼6楼，担心以后腿脚不便上下楼困难。为此，她希望售出现住单位，再添50万元，置换体育中心至珠江新城一带的电梯房，要求楼龄较新，最好带小区。她的置换心愿又能否达成呢？
由于陈女士的置业方案需要先卖旧居再买新居，为此记者向合富置业、中原地产、满堂红和兴业地产等多家地产行询问南雅苑最新市价和成交情况。
中原地产体育西横街分行营业经理姚国权表示，南雅苑分为电梯楼和楼梯楼，以楼梯楼单位居多，目前电梯楼市场价约1.8万元/m2，楼梯楼市场价约1.7万元/m2。南雅苑带省一级体育东小学学位，新一学年即将开始，学位房也热起来，3月以来分行就成交了两套南雅苑望园景单位，二手均价约1.8万元/m2。现时南雅苑放盘较多，部分盘源放售价达2万元/m2，但买家对此接受度并不高，若为1.8万元/m2，买家的承接力较强，成交也较容易，如市民陈女士的83平方米楼梯楼三房，若放售价在140万~150万元之间，易手将较迅速。
兴业地产体育东板块黄经理以及满堂红置业专家也认同南雅苑楼梯楼均价在1.7万元/m2的水平。合富置业专业人士认为该单位若保养得当，且陈女士的孩子已成年，不占用学位，售价在2万元/m2也有可能。
陈女士回应：我一直居住在南雅苑，从楼价七八千开始想换房，2009年底南雅苑楼价在1.1万元/m2左右，但一直未找到合适的房源。现在知道南雅苑卖到两万元觉得挺高兴的，但烦恼的是自己难以找到同区置换的房源。
记者贴士：由于陈女士的现居是一个紧凑型小三房且带有名校学位，是目前一步到位型首次置业者的“最爱”。建议陈女士以跳价方式放盘，即比目前市价高10%左右放盘，且要求买家一次性付款或首付成数提高，以应付未来买新房的资金压力。
原区置换：天河中心区根本买不到
陈女士住在体育东小区已十多年，她说现在到花城广场散步仅几分钟步程，因此换电梯房也不想离开。她希望围绕天河核心地带置换电梯三房。
中原地产市场主任黄燕飞介绍，在天河中心地带要数体育中心、珠江新城、天河北三大板块，体育中心板块以单体楼居多，楼龄较新的小区价格多数超过2万元/m2；珠江新城板块不乏高素质大盘，但均价直逼3万元/m2，若原物业置换价约为150万元，再加上50万元的预算，要在珠江新城置换小区电梯楼三房几乎不大可能，但可考虑如名门大厦、南天广场等单体楼，目前均价约为1.
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7万~2万元/m2，两大楼盘楼龄均超过10年。天河北板块楼盘不少均价约2万元/m2，其中，帝景苑楼龄为10年左右，目前市场价约1.8万~2万元/m2，帝景苑113平方米三房，放售价约220万元。
兴业地产珠江新城分行经理梁海峰表示，目前珠江新城均价在25000元/m2左右，三房售价在28000元/m2左右，以预算200万元在珠江新城买100平方米左右的三房有一定难度。兴业地产销售总监金忠男建议，可原区置换楼层较低、面积较大的楼梯楼，以体育东路南雅苑为例，居住环境没有大变化，但可选二楼或三楼，面积约100平方米，交易金额加上税费和中介佣金，总价不超出200万元，基本可满足要求。
合富置业专家推荐珠江新城楼龄稍长的汇豪大厦。该盘位于珠江新城东部跑马场周边，目前二手均价为20000~21000元/m2左右，以三房单位最为热销。
陈女士回应：现在找电梯房是想到未来可能爬不上楼梯，所以同区置换楼梯楼暂时不考虑。我之前看过汇豪大厦旁的君怡大厦，觉得室内环境不太好，且三个楼盘共享一个小区。
记者贴士：一些楼龄长的电梯楼室内环境的确不太好，不过这也要看业主本身的保养。我认同陈女士对小区环境的重视，找一个纯粹的品牌开发商小区是“长治久安”之计。
笋盘擂台⑩
陈女士置业档案
置业预算：体育东南雅苑楼梯楼三房单位+50万元。
置业需求：置换一套电梯楼三房单位，要求有小区，楼龄新。
估价台：南雅苑楼梯楼单位叫价达2万元/m2。
出售策略：售出价1.8万元/m2会较快成交。
异地置换：考虑员村吧
天河中心区域楼价当然不菲，因而若在有限价钱内要置换素质较高的楼盘，不妨将目光转向珠江新城旁边的员村板块。
中原地产东成分行营业经理麦宇芳介绍，员村板块生活气息浓，地铁五号线开通后，区域交通更完善，该板块素质较高的楼盘要数美林海岸花园、天一庄、都市兰亭，目前天一庄市场价约为1.8万元/m2，美林海岸花园和都市兰亭市场价已超过2万元/m2。
麦宇芳表示，三大楼盘素质各有千秋，不过交通方便要数楼龄约6年的都市兰亭，作为员村地铁口物业，出行便利且不靠主干道，小区非常安静，目前有多套物业在售，其中有一套106平方米的大三房，放售价为203万元，该单位业主为一手购入，证过5年，可省不少税费。另外，还有一套90平方米的小三房，放售价为181万元。
满堂红专业人士表示，以陈女士置换电梯楼的200万元预算，可选择车陂板块的骏景花园，其中骏景北苑2期的100平方米左右三房间隔方正，190万元左右的预算可买低层南向单位，楼龄约12年，二手均价在17000~18000元/m2左右。骏景南苑楼龄7年左右，二手均价从17000~19000元/m2不等，190万元左右的预算多数是北向单位。
陈女士回应：车陂离天河中心区域有一段距离，且附近大盘离地铁站都需步行10分钟左右，我还是倾向于选择员村的盘源，毕竟单位以后可能搬到员村对面的琶洲，到时候若员村与琶洲架桥通行，我上班更方便了。
记者贴士：若本人是陈女士，都市兰亭是不二之选。里面小巧精致的岭南园林特色，的确不错。从都市兰亭后门步行到地铁五号线员村站只需数分钟而已。
“楼换楼”置换秘笈
兴业地产金忠男表示，陈女士要出售的单位为市场渴市盘源，可一周内完成交易。而符合陈女士需求的房屋数量少，建议先寻找到合适的房屋后，下定金后再放盘。放盘时必须与中介公司、买方协商好交楼时间，尽量选择一次性付款或者首付50%左右的买家。如需办理按揭，应尽量选择质优的按揭公司和银行。
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因质优的商业银行额度相对较宽松，有利于放贷，卖家收楼款在时间上相对有保障。
至于在过渡期的居住问题，合富置业专业人士表示，如果陈女士同时“卖旧买新”，且已找到买家及新居，中间办手续的时间不会太长，可与买家或新单位业主协商，稍延后交楼期或提前入住新物业。如果在售出原单位后又没有找到理想的新单位，则可选择找一个房子暂时租住，但如果是短租，价钱可能比较贵。
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